尹磊

摘 要：共有面積的分?jǐn)偸欠慨a(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪的核心問(wèn)題，本文通過(guò)開(kāi)發(fā)模式選擇、分?jǐn)傢樞?、指定方式、類比?kù)的設(shè)計(jì)，提出了實(shí)現(xiàn)共有面積智能分?jǐn)偟姆椒ā?/p>

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；智能分?jǐn)?；AutoCAD

中圖分類號(hào)：TM764 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用測(cè)繪儀器和技術(shù)測(cè)定房屋的位置、數(shù)量、質(zhì)量等自然狀況以及權(quán)屬、用途、性質(zhì)、利用狀況等社會(huì)屬性的專業(yè)測(cè)繪。隨著“智慧房管”的提出，如何快速科學(xué)智能化地完成房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪已成為新的要求，而在房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪中智能化的進(jìn)行房產(chǎn)共有共用面積的分?jǐn)傆?jì)算是房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的一個(gè)核心問(wèn)題。

1.兩類軟件的比較

目前的房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪軟件主要分兩類，一類是基于AutoCAD平臺(tái)的，如南方數(shù)碼科技有限公司開(kāi)發(fā)的《房測(cè)之友 BMF》，一類是基于GIS平臺(tái)的，如北京超圖軟件股份有限公司開(kāi)發(fā)的《SuperMap Floor》。

1.1 房測(cè)之友 BMF

《房測(cè)之友 BMF》是以具有強(qiáng)大圖形編輯處理功能的AutoCAD作為底層平臺(tái)，以大型數(shù)據(jù)庫(kù)SQL Server（或ORACLE）進(jìn)行數(shù)據(jù)管理，利用Visual C++集成開(kāi)發(fā)環(huán)境和ObjectARX2002 SDK作為開(kāi)發(fā)工具的一套集房產(chǎn)測(cè)繪工程管理、房產(chǎn)信息采集、房產(chǎn)圖形繪制、房屋面積分?jǐn)傆?jì)算及相關(guān)統(tǒng)計(jì)查詢和報(bào)表制作等功能于一體的專業(yè)房產(chǎn)測(cè)繪軟件。

作業(yè)流程：

（1）建立項(xiàng)目及幢。

（2）繪制（導(dǎo)入）圖形。

（3）添加面積線屬性。

（4）分?jǐn)倕^(qū)劃分。

（5）分?jǐn)傟P(guān)系指定。

（6）分?jǐn)傆?jì)算。

（7）成果輸出。

1.2 SuperMap Floor

SuperMap Floor是基于SuperMap GIS基礎(chǔ)類庫(kù)開(kāi)發(fā)的專業(yè)房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)，是房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪作業(yè)生產(chǎn)工具。是一套獨(dú)立的產(chǎn)品，無(wú)需其他第三方軟件支持，采用了基于GIS的房產(chǎn)智能分?jǐn)偧夹g(shù)，實(shí)現(xiàn)了測(cè)繪圖形和房產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)一體化存儲(chǔ)，避免了信息系統(tǒng)使用測(cè)繪數(shù)據(jù)所需的二次加工和處理。

作業(yè)流程：

（1）建立項(xiàng)目及幢。

（2）繪制（導(dǎo)入）圖形。

（3）拓?fù)錁?gòu)面。

（4）編輯面積層。

（5）設(shè)定分?jǐn)傤愋汀?/p>

（6）生成外半墻。

（7）歸層定區(qū)。

（8）戶室編號(hào)和歸屬。

（9）建立分?jǐn)偰Ｐ汀?/p>

（10）生成面積計(jì)算公式。

（11）分?jǐn)傆?jì)算。

（12）成果輸出。

其中設(shè)定分?jǐn)傤愋?、外半墻生成、歸層定區(qū)、戶室編號(hào)和歸屬一起是設(shè)定房屋各類面對(duì)象的各種屬性，軟件在這些屬性的基礎(chǔ)上才能自動(dòng)構(gòu)建分?jǐn)偰Ｐ?。設(shè)定分?jǐn)傤愋秃秃竺娴耐獍雺Αw層定區(qū)、戶室編號(hào)，雖然是一步步做的，但是在繪制分戶圖的時(shí)候就要對(duì)著四步的操作設(shè)置有一定的認(rèn)識(shí)，如知道圖形是哪種功能區(qū)？哪一層？知道哪些面是戶室面（這些面后面要進(jìn)行戶室編號(hào)）、知道哪些面是共用面（通過(guò)分?jǐn)傤愋驮O(shè)定后，后面軟件能夠自動(dòng)識(shí)別分?jǐn)傤愋腿プ鱿鄳?yīng)的計(jì)算處理）。較簡(jiǎn)單的房屋可以自動(dòng)分?jǐn)?，?fù)雜的房屋還是需要自定義分?jǐn)?、自選分?jǐn)?、層比分?jǐn)偟取?/p>

1.3 兩者比較

基于CAD的優(yōu)點(diǎn)：圖形處理功能強(qiáng)，可以處理較復(fù)雜的圖形；面積計(jì)算的精確度較高。

缺點(diǎn)：圖形與屬性數(shù)據(jù)的一致性維護(hù)比較困難；難以構(gòu)建相應(yīng)的拓?fù)潢P(guān)系。

基于GIS的優(yōu)點(diǎn)：GIS軟件屬性數(shù)據(jù)管理能力較強(qiáng)，易于圖形與屬性數(shù)據(jù)的一致性維護(hù)；有利于拓?fù)潢P(guān)系的建立與維護(hù)。缺點(diǎn)：圖形編輯處理等功能的開(kāi)發(fā)工作量比較大；當(dāng)存在弧線時(shí)，面積計(jì)算較復(fù)雜；圖形編輯操作性較差。

兩個(gè)軟件相同點(diǎn)是BMF在添加面積線屬性環(huán)節(jié)完成了Floor拓?fù)錁?gòu)面、生產(chǎn)外半墻、歸層定區(qū)、戶室編號(hào)及歸屬的功能，BMF分?jǐn)倕^(qū)劃分及分?jǐn)傟P(guān)系指定的功能完成Floor中設(shè)定分?jǐn)傤愋汀⒔⒎謹(jǐn)偰Ｐ偷墓δ?。主要不同點(diǎn)是兩者的分?jǐn)偰Ｐ筒煌?，而且Floor在設(shè)定房屋各種屬性的時(shí)候加入了分?jǐn)傤愋汀?/p>

2.分?jǐn)偰Ｐ驮O(shè)計(jì)

2.1 開(kāi)發(fā)模式選擇

現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪普遍采用AutoCAD制作分層分戶圖，而且CAD進(jìn)行圖形編輯功能較強(qiáng)，靈活性較高，容易盡快掌握使用，基于以上比較分析我們采用了基于AutoCAD的開(kāi)發(fā)方式。

2.2 分?jǐn)傢樞蜻x擇

現(xiàn)在普遍將層分?jǐn)偢臑樽庸δ軈^(qū)或參攤區(qū)分?jǐn)?，有利于?jì)算機(jī)程序的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于多級(jí)分?jǐn)傆址譃閺纳贤潞蛷南峦蟽煞N順序。

從上往下的分?jǐn)傢樞蚍謹(jǐn)倳r(shí)首先將區(qū)內(nèi)房產(chǎn)共有面積分?jǐn)偟阶庸δ軈^(qū)，作為子功能區(qū)的一部分，當(dāng)子功能區(qū)分?jǐn)倳r(shí)，又將這一部分面積分?jǐn)偟搅怂南乱患?jí)子功能區(qū)，所以該級(jí)的子功能區(qū)可以看作是概念性的功能區(qū)，依此類推每一級(jí)功能區(qū)都可以通過(guò)所包含的最底層的功能區(qū)來(lái)表示，區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)共有面積在分?jǐn)傔^(guò)程中分?jǐn)偟袅恕?/p>

從下往上的分?jǐn)偡椒ㄊ钦麄€(gè)分?jǐn)傔^(guò)程從最低級(jí)功能區(qū)的區(qū)間房產(chǎn)共有面積分?jǐn)傞_(kāi)始，首先將最低級(jí)功能區(qū)的區(qū)間房產(chǎn)共有面積分?jǐn)偟絽⑴c分?jǐn)偟母鱾€(gè)功能區(qū)，成為各個(gè)功能區(qū)的區(qū)內(nèi)房產(chǎn)共有面積的一部分，再向上分?jǐn)偵弦患?jí)的概念性功能區(qū)，分?jǐn)倳r(shí)仍使用最低級(jí)的功能區(qū)進(jìn)行，這時(shí)最低級(jí)功能區(qū)的區(qū)內(nèi)面積已經(jīng)變化了，分?jǐn)偟巾敽缶涂梢詫⒆畹图?jí)功能區(qū)的區(qū)內(nèi)房產(chǎn)共有面積分?jǐn)偟教琢恕?/p>

從上往下的分?jǐn)傢樞蛐枰貜?fù)指定套內(nèi)面積，不利于智能化分?jǐn)偟膶?shí)現(xiàn)，基于此我們采用從下往上的分?jǐn)偅捎眠@種方式各套內(nèi)及共有面積一般情況下只需指定一次，提供了效率，減少出錯(cuò)幾率。

2.3 分?jǐn)傊付ǚ绞皆O(shè)計(jì)

多數(shù)的基于AutoCAD的房產(chǎn)測(cè)繪軟件都是先添加面積線屬性，然后進(jìn)行分?jǐn)倕^(qū)劃分，分?jǐn)傟P(guān)系指定，而一棟房屋如何進(jìn)行分?jǐn)?，在添加面積線屬性之前就可以確定，基于此我們首先對(duì)功能區(qū)進(jìn)行劃分，設(shè)定分?jǐn)傟P(guān)系，通過(guò)增加面積線的屬性值的方式，在面積線提取時(shí)就對(duì)戶室指定其所屬功能區(qū)，對(duì)共有面積指定其分?jǐn)偣δ軈^(qū)。通過(guò)這種方式的改變，減少了分?jǐn)傊付ㄟ@個(gè)環(huán)節(jié)，這個(gè)功能可以大大提高建立分?jǐn)偰Ｐ偷男剩话愕淖≌瑯腔蛏套菐缀醪挥檬止ば薷?，直接可以分?jǐn)傆?jì)算，提高了智能化分?jǐn)偟乃健?/p>

2.4 類比庫(kù)設(shè)計(jì)

絕大部分的建筑形式集中在住宅樓、辦公樓、商住樓、廠房、綜合樓這幾種。通過(guò)建立一套類比體系，把可以進(jìn)行類比的建筑形式逐一進(jìn)行比較，找出它們的共同點(diǎn)和不同點(diǎn)，如果沒(méi)有在本質(zhì)上相區(qū)別，理論上應(yīng)把它們歸為一類。通過(guò)這種方法在軟件中建立類比庫(kù)，讓軟件自動(dòng)進(jìn)行建筑形式的識(shí)別并進(jìn)行相應(yīng)的分?jǐn)傆?jì)算。如在類比庫(kù)中建立純住宅樓的特征為戶室均為住宅，商住樓的特征為1至n層為商業(yè)、n至頂層為住宅，計(jì)算機(jī)通過(guò)將一棟樓所有房屋的用途屬性（在提取面積時(shí)指定為住宅）與類比庫(kù)進(jìn)行比較，如符合純住宅樓，即選擇整棟分?jǐn)偰Ｐ瓦M(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。類比庫(kù)中參考模型的設(shè)計(jì)至關(guān)重要，影響軟件識(shí)別的效率。通過(guò)建立類比庫(kù)的方式讓軟件在分?jǐn)偡矫娓拥闹悄芑?，減少了人為的干預(yù)和操作。

結(jié)語(yǔ)

房產(chǎn)共有面積的分?jǐn)偸欠慨a(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪工作的關(guān)鍵，是房產(chǎn)測(cè)繪智能化的必經(jīng)之路，本文從“智慧房管”的要求出發(fā)，通過(guò)對(duì)分?jǐn)傢樞颉⒅付ǚ绞?、類比?kù)的設(shè)計(jì)，研究了實(shí)現(xiàn)智能分?jǐn)偟姆椒ㄍ緩健?/p>

參考文獻(xiàn)

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