孫金龍

摘要：商務(wù)樓宇經(jīng)濟是隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和城市化的快速推進而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟。適應(yīng)城市化發(fā)展要求，發(fā)展商務(wù)樓宇經(jīng)濟，破解土地和資源要素瓶頸制約，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的必然要求。

關(guān)鍵詞：商務(wù)樓宇；經(jīng)濟發(fā)展

中圖分類號：F832.7 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）007-0-02

一、商務(wù)樓宇經(jīng)濟的主要特點及作用

商務(wù)樓宇經(jīng)濟是以樓宇為載體，吸引一些機構(gòu)公司入駐進行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動的經(jīng)濟形式，是隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟形態(tài)。總體來看，樓宇經(jīng)濟有以下幾個特點：1.樓宇經(jīng)濟是都市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。樓宇經(jīng)濟的生存發(fā)展與城市的規(guī)模、地位和綜合經(jīng)濟實力有明顯的正向關(guān)系，城市規(guī)模越大，經(jīng)濟社會發(fā)展越快，集聚力和輻射力越強，越能促進經(jīng)濟要素的聚集。2.樓宇經(jīng)濟一般具有較高的投入產(chǎn)出回報。一幢高級商務(wù)樓里的公司產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，會超過一個占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。3.樓宇經(jīng)濟必須以基礎(chǔ)和配套比較完善、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和智能化程度比較高的樓宇為載體，而且這些樓宇要相對集中，最好有中央商務(wù)區(qū)。4.樓宇經(jīng)濟吸引入駐的大多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷售中心，所從事的一般為管理、研發(fā)和商務(wù)活動，無論對服務(wù)業(yè)的升級還是高端人才的聚集，都具有十分明顯的推動作用。

就當(dāng)前的情況而言，主動順應(yīng)加速城市化的趨勢，大力發(fā)展商務(wù)樓宇經(jīng)濟，對推動經(jīng)濟發(fā)展有以下幾個方面的積極作用。1.大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟能促進資源節(jié)約，緩解用地、用電、用氣等的緊張矛盾。2.大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟能有力地促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級，使服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展。3.大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟能聚集和吸引大量的人流、物流、資金流和信息流，帶動周邊金融、餐飲、購物等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育和形成新的經(jīng)濟增長點。4.大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟能通過一批高檔樓宇及其配套設(shè)施的建設(shè)，使城市服務(wù)功能更加完善，城市形象得到更大提升。

二、樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及主要差距

研究樓宇經(jīng)濟發(fā)展，首先要對樓宇經(jīng)濟現(xiàn)狀有一個細致的了解。為此，通過借鑒其它地區(qū)的經(jīng)驗和標(biāo)準(zhǔn)，對全市建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇（含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店）、企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇（含工業(yè)園區(qū)、科研樓等）、營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成、在建、計劃開工三種情況進行了相應(yīng)的統(tǒng)計分析。

目前，已建成的各類商務(wù)樓宇共計30座，建筑面積約32.6萬平方米。其中，商業(yè)樓宇（含商業(yè)賣場、賓館酒店）6座，建筑面積57.8萬平方米，占80.2%，在建的各類商務(wù)樓宇共計9處，建筑面積約106.2萬平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇（含商業(yè)賣場、賓館酒店）16座，建筑面積30.9萬平方米，占29.1%；

調(diào)查表明，作為一個中心城區(qū)，樓宇經(jīng)濟也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。而且隨著中心城區(qū)舊城改造的推進，城市綜合體正在形成中，后勢銳不可當(dāng)。目前在建、計劃開工的各類商務(wù)樓宇共達12座。不僅從總量上足以承載和支撐起整個樓宇經(jīng)濟發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi)，這對整個樓宇經(jīng)濟的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，無疑是十分有利的。

但是，如果進一步作深入分析比較，也會發(fā)現(xiàn)，商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配置的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進城市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個方面：

一是特色化和專業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業(yè)樓宇少。現(xiàn)有樓宇大部分都是混合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商住樓宇比較多，純商務(wù)樓宇比較少，對于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動作用不強，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠遠不能適應(yīng)發(fā)展需要。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)。

二是綜合配套不完善。從外部環(huán)境來看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展。很多已建成樓宇雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時間較早，硬件設(shè)施老化，普遍存在電力供應(yīng)緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。新建成的的部分樓宇在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內(nèi)部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個商務(wù)樓宇的檔次。

三是作用發(fā)揮不理想。樓宇大多為出售型商務(wù)樓，入駐企業(yè)層次不高，多為初創(chuàng)型中小企業(yè)、低層次中介公司或休閑項目，總部型入駐少，對地方經(jīng)濟帶動性強、貢獻度大的項目不多。對于純租的商務(wù)樓而言，開發(fā)商作為大業(yè)主長期持有，會更注重項目作為長期投資所依賴的租金收益，因此會格外注重樓宇的建筑施工質(zhì)量、后期維護和資產(chǎn)管理。

三、樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想的原因分析

通過分析梳理認為，樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個方面的原因：

一是起步晚。相對比之下，雖然我市樓宇經(jīng)濟也出臺了相關(guān)的政策，但是剛剛起步，各方面還不是很健全，雖然也制定了激勵政策，但是宣傳力度還不夠，帶動作用還不強。

二是機制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是一項系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會的聯(lián)動。目前，雖然我區(qū)已經(jīng)成立了樓宇辦，但是樓宇經(jīng)濟的建設(shè)管理職能還是分散在發(fā)改、建設(shè)、商務(wù)、工商、稅務(wù)等多個部門，難以形成工作合力，部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。沒有能力把這些部門全部合在一起，形不成層層抓落實的工作機制。

三是宣傳推介力度不夠?，F(xiàn)在主要精力在發(fā)展載體的建設(shè)上，對于樓宇的招商和宣傳基本上也是處于自發(fā)狀態(tài)，缺乏針對性的重點推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。

四、解決方法及對策

一是加大資金投入，扶持新興服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。應(yīng)安排專項資金，重點用于鼓勵發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目，如信息服務(wù)、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代商務(wù)、中介服務(wù)等項目的建設(shè)；要充分利用招商引資優(yōu)惠政策，策劃，包裝質(zhì)量高的流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目對外招商。

二是中心城區(qū)要制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。把握好市場“準(zhǔn)入關(guān)”。防止盲目投資、重復(fù)建設(shè)和無序競爭。培育載體，打造特色樓宇，并對轄區(qū)內(nèi)街、路進行改造、提升，打造特色街。特別用于總部經(jīng)濟、文化創(chuàng)意、軟件開發(fā)、中介服務(wù)等新興服務(wù)業(yè)的扶持，盡早形成集聚效應(yīng)。

三是抓好重點項目建設(shè)。以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大項目建設(shè)為抓手，通過培育、建設(shè)、籌劃一批帶動力強，影響面廣，就業(yè)容量大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點來提升發(fā)展水平，增強發(fā)展后勁，推動新興服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)向集群化高端化。

四是培育樓宇經(jīng)濟亮點。

1.打造產(chǎn)業(yè)集群。按照“兩河環(huán)繞，板塊引領(lǐng)，文化與科技齊飛，金融與商貿(mào)并起”的思路，進一步優(yōu)化提升產(chǎn)業(yè)空間布局，著力打造“兩帶四區(qū)六中心”的產(chǎn)業(yè)集群?！皟蓭А笔侵肝幕蓍e旅游商業(yè)帶，科技文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶?！八膮^(qū)”即金融服務(wù)區(qū)、商務(wù)商貿(mào)區(qū)、文化科技區(qū)、公共服務(wù)區(qū)四大功能板塊?！傲行摹奔赐ㄟ^吸引人才，吸引資本，聚集產(chǎn)業(yè)，打造中心城區(qū)的金融中心、商業(yè)中心、現(xiàn)代商務(wù)中心、文化中心、公共服務(wù)中心和人才交流中心。

2.突出多點支撐。以轄區(qū)的商務(wù)樓宇為支撐，通過舉辦樓宇經(jīng)濟展示會、投資說明會、招商推介會等，進一步包裝宣傳樓宇資源、樓宇特色和價格優(yōu)勢，引進有影響力的大型企業(yè)入駐，并以這些“龍頭”企業(yè)為核心，吸引相關(guān)高端服務(wù)業(yè)企業(yè)入駐，培育金融樓、物流樓、總部樓、IT樓等不同特色的品牌樓宇，做到“一樓一品”，不斷錯位發(fā)展，提高樓宇經(jīng)濟能級。

3.優(yōu)化服務(wù)環(huán)境。實行“一樓多員制”，做到經(jīng)濟服務(wù)、民生保障、城市管理、綜合治理、文化建設(shè)和黨群建設(shè)“六進樓宇”，每幢樓宇設(shè)立一名社區(qū)、物業(yè)、公安、工商、稅務(wù)聯(lián)系人，提供“組團式”服務(wù)，為樓宇提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)環(huán)境，為樓宇經(jīng)濟的發(fā)展提供有力保障。