摘 要 當(dāng)前，溫州市20年住宅用地使用年限到期，需繳納高額土地出讓金的問(wèn)題成為街頭巷尾熱議的話(huà)題。由此看來(lái)，《物權(quán)法》與《城市房地產(chǎn)管理法》的矛盾日益突顯，涉及到了人民的切身利益?！段餀?quán)法》的出臺(tái)和實(shí)施，僅規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的自動(dòng)續(xù)期，并沒(méi)有解決建設(shè)用地使用權(quán)屆滿(mǎn)后的續(xù)期次數(shù)和地上建筑物的歸屬等問(wèn)題。本文試圖分析《物權(quán)法》與《城市房地產(chǎn)管理法》的沖突以及對(duì)當(dāng)前住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿(mǎn)后續(xù)期期限、次數(shù)和出讓金數(shù)額等提出立法建議。

關(guān)鍵詞 住宅建設(shè)用地 使用權(quán) 土地出讓金 自動(dòng)續(xù)期

基金項(xiàng)目：2016年西南政法大學(xué)學(xué)生科研創(chuàng)新計(jì)劃資助項(xiàng)目 批準(zhǔn)號(hào) 2016xzxs～127。

作者簡(jiǎn)介：郭雅純，西南政法大學(xué)。

中圖分類(lèi)號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.06.166

一、背景

（一）土地出讓金

在我國(guó)，土地作為最基本的生活資料，不允許私人所有。我國(guó)對(duì)國(guó)有土地實(shí)行有償使用制度，任何單位和個(gè)人只能有償、有期限的取得國(guó)有土地使用權(quán)。繳納土地出讓金就是有償使用國(guó)有土地的一種主要形式。

土地出讓金，是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的空前繁榮，土地的巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值也日益凸顯。目前，土地出讓金已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的支柱之一。

土地出讓的價(jià)格的高低，取決于該地區(qū)的地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地用途等因素。一般情況下，土地出讓金都是一次性全部付清。在實(shí)際運(yùn)作中，地方政府通過(guò)出讓土地帶來(lái)巨大收益，為城市建設(shè)提供資金保障。致使一些地方形成政府“以地生財(cái)”惡性發(fā)展模式，土地價(jià)格不斷被推高，“地王”頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)暴漲，一方面使得生活在底層的廣大人民群眾承受著高房?jī)r(jià)的壓力，幸福指數(shù)不斷降低。另一方面，房地產(chǎn)熱投資也會(huì)傷害整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的良性發(fā)展。為了規(guī)范和保障土地資源有效利用，有力促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧發(fā)展，保障民生，加強(qiáng)土地出讓金的管理成為當(dāng)務(wù)之急。

（二）全國(guó)情況概覽

當(dāng)前溫州出現(xiàn)的住宅建設(shè)用地使用年限低于相關(guān)法律規(guī)定的土地出讓70年標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象，其他地區(qū)如重慶、深圳等地也出現(xiàn)了類(lèi)似的狀況。比如，青島市的部分區(qū)域其住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限只有二十年或者三十年。重慶市則存在住宅與商鋪的一體建筑的問(wèn)題，該地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是住宅和商鋪混合型的綜合用地，為了預(yù)防二種性質(zhì)的土地使用權(quán)期限不一致而帶來(lái)糾紛，并基于房屋的設(shè)計(jì)使用壽命一般都是五十年。從1994年起，簽訂土地出讓合同規(guī)定房地產(chǎn)、商業(yè)綜合用地出讓年限是五十年。當(dāng)前情形的土地出讓?zhuān)蟛糠质堑胤秸恋毓芾聿糠指鶕?jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定解決方案，具有一定的靈活性。雖然當(dāng)前并沒(méi)有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)表明全國(guó)有多少區(qū)域住宅建設(shè)用地使用年限低于70年，但是該情況確實(shí)較為普遍。

當(dāng)前我國(guó)第一例土地使用權(quán)到期的事件，為深圳市國(guó)際商業(yè)大廈二十年土地使用權(quán)期限到期。為解決該事項(xiàng)，深圳市政府出臺(tái)方案，以補(bǔ)交地價(jià)或者支付土地出讓金的方式來(lái)延長(zhǎng)土地使用年限。按其規(guī)定，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交地價(jià)的額度為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，并且一次性支付。

（三）溫州市概況

1990年的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中規(guī)定關(guān)于居住用地的最高使用年限是七十年。溫州再實(shí)施過(guò)程中實(shí)行了二十年至七十年的分檔制度，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇并繳納相應(yīng)的土地出讓金，年限越長(zhǎng)地價(jià)越高。溫州此批產(chǎn)權(quán)到期的住宅的土地使用權(quán)僅有二十年。土地使用權(quán)到期后，則要求交付總房款約三分之一的土地出讓金。從實(shí)質(zhì)意義出發(fā)，這是以總和方式由土地使用者繳納土地使用權(quán)若干年限的地租，也是政府一次性出讓一定期限的土地使用權(quán)的收入。

房屋產(chǎn)權(quán)分為兩部分——房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)。土地使用權(quán)是依照法定程序或法律規(guī)定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)村集體土地享有的占有、利用、收益等權(quán)利。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于：房屋所有權(quán)是業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有使用期限限制，除非房產(chǎn)滅失。土地使用權(quán)不屬于公民的私有財(cái)產(chǎn)，公民必須依法、有償、有期限使用土地。根據(jù)1990年的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)年限依據(jù)土地使用用途可分為四十年、五十年或七十年不等。住宅用地最高年限為七十年，到期后當(dāng)事人可再次申請(qǐng)簽訂土地出讓合同，繳納相應(yīng)土地出讓金，才能繼續(xù)享有使用土地使用權(quán)的權(quán)利。

二、必要性

（一）公眾角度

住宅土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題與廣大民眾的切身利益息息相關(guān)。雖然居住用地出讓最高年限為70年，但是因?yàn)樘厥鈺r(shí)期的歷史遺留問(wèn)題（例如溫州的二十年產(chǎn)權(quán)），部分居住用地出讓年限較短，目前或不久的將來(lái)即將涌現(xiàn)出讓年限已經(jīng)屆滿(mǎn)或者即將屆滿(mǎn)的情況。溫州市計(jì)劃征收土地出讓金的做法從表面上來(lái)看，只危及當(dāng)?shù)夭糠址课菟袡?quán)人的相關(guān)利益。但從實(shí)質(zhì)出發(fā)，此舉措一旦全國(guó)推廣后，必然會(huì)影響廣大業(yè)主的利益。

所有權(quán)作為一種完全物權(quán)和永久性物權(quán)，包括對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分四項(xiàng)全能。此外，在公民的諸項(xiàng)基本權(quán)利中，與公民利害關(guān)系最為密切的就是財(cái)產(chǎn)權(quán)。與國(guó)外相比較，中國(guó)對(duì)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)不夠完善。新加坡關(guān)于此項(xiàng)事件的處理可作為我國(guó)的參考。在新加坡，九十九年產(chǎn)權(quán)到期后，較為普遍的處理方法是政府以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償業(yè)主收回土地，業(yè)主也可以申請(qǐng)繼續(xù)擁有產(chǎn)權(quán)。政府回購(gòu)之后業(yè)主不再享有原房屋的產(chǎn)權(quán)，業(yè)主若仍想住在原先地方，則需要重新購(gòu)買(mǎi)。即便如此，居民也不需動(dòng)用大量的儲(chǔ)蓄，只需補(bǔ)足小部分差價(jià)便使居住環(huán)境得到大幅改善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房?jī)r(jià)中所含地價(jià)比例已經(jīng)高于大多數(shù)國(guó)家。法律是道德的體現(xiàn)，土地公有制不應(yīng)以高額地價(jià)來(lái)加重民眾經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，其最終目的應(yīng)是讓全體公民享有土地資產(chǎn)帶來(lái)的利益。因此，我國(guó)的法律、法規(guī)的制定應(yīng)充分考慮廣大民眾的切身利益。

隨著許多地區(qū)商品住宅土地使用權(quán)到期的不斷涌現(xiàn)，解決如何續(xù)期問(wèn)題也尤為迫切。針對(duì)《物權(quán)法》與《城市房地產(chǎn)管理法》的沖突，探索相應(yīng)的解決途徑，這不僅是廣大購(gòu)房者所關(guān)心的個(gè)人問(wèn)題，也是中國(guó)土地使用制度改革進(jìn)一步發(fā)展完善必須回答的問(wèn)題。

（二）政治角度

公民依照憲法、物權(quán)法規(guī)定享有的基本權(quán)利中包括土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯，充分尊重和保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)是我國(guó)憲法、物權(quán)法的立法之基。涉及擴(kuò)大、減少或限縮公民基本權(quán)利的法律，必須由全國(guó)人大制定。關(guān)于此次溫州收繳土地出讓金事件，地方政府及部門(mén)無(wú)權(quán)對(duì)此立法空白進(jìn)行相應(yīng)解釋。相關(guān)政府部門(mén)要遵循依法行政、尊重和保護(hù)人權(quán)、正確履行法律程序等基本原則，站在人民的角度制定合理的政策。針對(duì)《物權(quán)法》與《城市房地產(chǎn)管理法》的沖突，提出相應(yīng)的解決途徑，有利于防止所有權(quán)向?yàn)楦?lèi)似于承租權(quán)的權(quán)利的轉(zhuǎn)變，切實(shí)保護(hù)廣大購(gòu)房者的物權(quán)、私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。

（三）法律角度

溫州市房屋繳納土地出讓金事件，面對(duì)的是法律條文之間、部門(mén)法之間的沖突。民法中的法律制度通?？梢蚤g接或直接地應(yīng)用于行政法領(lǐng)域，但是此處需有一個(gè)前提條件，那就是行政法規(guī)范在此規(guī)定上存在漏洞。在其適用上需要遵守合理的規(guī)則和界限，否則將破壞民主與法治原則。針對(duì)《物權(quán)法》與《城市房地產(chǎn)管理法》的沖突，有利于基于民法與行政法交叉帶的法律適用，填補(bǔ)法律空白，權(quán)衡國(guó)家的權(quán)利與民眾的利益，提出可行性方案，并且為以后相關(guān)問(wèn)題的產(chǎn)生提出借鑒性的意見(jiàn)。

若住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)到期后可無(wú)償永久擁有，那么土地可能會(huì)為私人所有，破壞了我國(guó)土地公有制制度；若是堅(jiān)持住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)到期后有償使用，老百姓私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)則失去了物權(quán)的確定性和穩(wěn)定性。針對(duì)《物權(quán)法》與《城市房地產(chǎn)管理法》的沖突，提出相應(yīng)的解決途徑，有利于攻克土地資源因長(zhǎng)久配置產(chǎn)生的再調(diào)整的難題，為規(guī)劃清理產(chǎn)權(quán)障礙，調(diào)節(jié)城市規(guī)劃與土地剛性配置產(chǎn)生的矛盾。

（四）經(jīng)濟(jì)角度

對(duì)于溫州市房屋繳納土地出讓金制度的完善，有利于房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展，降低土地成本和建設(shè)成本，增強(qiáng)人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力。針對(duì)《物權(quán)法》與《城市房地產(chǎn)管理法》的沖突，提出相應(yīng)的解決途徑，有利于完善我國(guó)相應(yīng)的土地出讓金制度。例如將土地出讓金改為普稅制、年稅制，或與房產(chǎn)稅合并等。不僅保障民生和公民權(quán)利，增加了政府穩(wěn)定財(cái)政收入，又降低了征收成本。此外，又有效防范地方政府在土地使用權(quán)到期后進(jìn)行大規(guī)模拆遷，以地生財(cái)，謀取暴力的情況的出現(xiàn)。

這是對(duì)公眾未來(lái)權(quán)益的關(guān)注、對(duì)相關(guān)部門(mén)曲解法律的制止與反對(duì)。事關(guān)全社會(huì)重大利益的問(wèn)題，需要慎重和嚴(yán)肅的法律安排。

三、相關(guān)法律的評(píng)析與適用

（一）《物權(quán)法》與《城市房地產(chǎn)管理法》的沖突

《物權(quán)法》第 8 條規(guī)定 “其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定?！睂?duì)于該條，權(quán)威的解釋是“物權(quán)法是規(guī)范物的一般法，相對(duì)于物權(quán)法而言，其他規(guī)范物權(quán)的法都是特別法。”依照此理論，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。

但是，我國(guó)《立法法》第 83 條雖然確立了“特別法優(yōu)于一般法”、“新法優(yōu)于舊法”的適用規(guī)則，但其適用的前提是“同一機(jī)關(guān)”制定的法律法規(guī)，不屬于“同一機(jī)關(guān)”制定的規(guī)定之間的沖突不適用該規(guī)則。

《物權(quán)法》屬于全國(guó)人民代表大會(huì)通過(guò)的基本法律，而《城市房地產(chǎn)管理法》屬于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的一般法律。全國(guó)人民代表大會(huì)和全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)并非同一個(gè)立法機(jī)關(guān)。因此，《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》這兩部法律并不是同一機(jī)關(guān)制定，也就是說(shuō)《城市房地產(chǎn)管理法》與《物權(quán)法》之間的效力沖突無(wú)法依《立法法》第83條解決。

根據(jù)《立法法》第 79 條規(guī)定 “法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章?！备鶕?jù)我國(guó)《憲法》的規(guī)定，法律分為基本法律和一般法律?！段餀?quán)法》屬于全國(guó)人民代表大會(huì)制定的基本法律，其效力應(yīng)當(dāng)具有優(yōu)先于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)制定的《城市房地產(chǎn)管理法》的一般法的效力。

因此，《城市房地產(chǎn)管理法》與《物權(quán)法》的沖突之處即應(yīng)修改。

（二）對(duì)《物權(quán)法》第149條評(píng)析

1.《物權(quán)法》對(duì)于續(xù)期期限、次數(shù)以及土地出讓金的具體金額和計(jì)算方法不明確

《物權(quán)法》第149條從住宅建設(shè)用地使用權(quán)和非建設(shè)用地使用權(quán)兩個(gè)方面，分別闡述了建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問(wèn)題。但是此項(xiàng)條文對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)僅僅規(guī)定了“自動(dòng)續(xù)期”至于其中具體的續(xù)期手續(xù)、是否可以多次申請(qǐng)續(xù)期、續(xù)期期限等問(wèn)題沒(méi)有給予明確的規(guī)定。這讓相關(guān)政府部門(mén)在處理住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期的問(wèn)題時(shí)，處于無(wú)法可依無(wú)章可循的境地，無(wú)法為住戶(hù)辦理續(xù)期手續(xù)，并且使得廣大住戶(hù)以及有意向購(gòu)房者十分擔(dān)憂(yōu)。

當(dāng)前中國(guó)的房?jī)r(jià)居高不下，每個(gè)家庭都希望住宅的存續(xù)時(shí)間無(wú)限延長(zhǎng)，在理論上，當(dāng)前房屋建設(shè)運(yùn)用新型的建筑材料，其穩(wěn)固性不斷加強(qiáng)，通過(guò)后期的維護(hù)與翻新，其永久的存續(xù)是可能實(shí)現(xiàn)的。遂當(dāng)前《物權(quán)法》的續(xù)期期限的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)考慮建筑物的存續(xù)期限，建筑物附著于土地之上，土地為其依托，如果期限不合理，建筑物將無(wú)從依附，房屋的居住、出售也會(huì)受到影響。

2.導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大

《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。以當(dāng)前中國(guó)的法律規(guī)定，私有住宅可以一代代繼承下去，繼承者給予一定的稅款即可得到被繼承者即已存在的社會(huì)財(cái)富?！段餀?quán)法》自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定在一定程度上是對(duì)私權(quán)的過(guò)度維護(hù)，最終易導(dǎo)致貧富差距的拉大，滋生一系列社會(huì)問(wèn)題。相比較于其他國(guó)家，日本的期限制度，要求租賃土地的一方必須在50年期限屆滿(mǎn)后將土地退還給出租人，而且日本法律授權(quán)政府對(duì)私家財(cái)產(chǎn)繼承課以重稅，而且該賦稅的壓力通常大到納稅人不得不拋棄被繼承的住宅，并且任由政府將其拍賣(mài)，只承受占拍賣(mài)所得十分少量的貨幣性財(cái)產(chǎn)。由此可見(jiàn)，當(dāng)前中國(guó)的繼承法制度以及土地續(xù)期問(wèn)題應(yīng)當(dāng)重視貧富差距問(wèn)題，使人們共享改革發(fā)展成果，重視平等與公正的法律精神。

3. 不利于土地的二次供給

隨著科技的迅速發(fā)展，當(dāng)前房屋使用的建筑材料在沒(méi)有強(qiáng)烈自然災(zāi)害的情況下，可以存續(xù)上百年。但是大部分的業(yè)主由于就業(yè)、求學(xué)、改善生活環(huán)境等原因會(huì)搬離該住宅。但是根據(jù)《物權(quán)法》自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，這些空置的房屋繼續(xù)存在，老舊的房屋占據(jù)城市土地，既不利于城市美觀，而且在城市規(guī)劃時(shí)面臨大量拆遷糾紛，不利于建設(shè)工程的進(jìn)行，這實(shí)際上降低了土地的利用率，不利于土地的二次供給。

綜上，筆者認(rèn)為，為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)分配公平以及土地的充分利用，《物權(quán)法》對(duì)于可申請(qǐng)續(xù)期的次數(shù)應(yīng)當(dāng)給予限制性規(guī)定，這樣既能限制私權(quán)的過(guò)度運(yùn)用，又符合我國(guó)社會(huì)主義國(guó)家的土地公有制度。

（三）我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后產(chǎn)生的法律問(wèn)題

1.住宅與商鋪的一體建筑問(wèn)題

在城鎮(zhèn)中，臨街的建筑往往是住宅與商鋪一體的建筑，臨街的部分用于日常經(jīng)營(yíng)，其余的為居民住宅。該地為綜合用地，即在同一塊土地上存續(xù)有兩種或者兩種以上不同用途的土地，正是由于各部分的用途不同，該不動(dòng)產(chǎn)可以分割，分為不同的區(qū)域用于居住或者商業(yè)用途，其最終的使用者因此為不同的單位、個(gè)人。依照相關(guān)法律規(guī)定，綜合用地一般根據(jù)每塊區(qū)域具體的土地用途來(lái)確定出讓年限，商業(yè)建設(shè)用地的土地使用年限為40年而住宅建設(shè)用地的土地使用年限為70年，住宅建設(shè)用地使用期限屆滿(mǎn)后依照《物權(quán)法》自動(dòng)續(xù)期，但是商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)屆滿(mǎn)續(xù)期還需要批準(zhǔn)。所以在住宅與商鋪的一體的建筑里，商業(yè)建設(shè)用地的使用期限會(huì)先到期，如果該商鋪的所有者拒絕續(xù)期或者批準(zhǔn)未通過(guò)，鑒于住宅建設(shè)用地未到期，該土地政府并不能收回，這樣就陷入了困境之中。據(jù)調(diào)查，某些地區(qū)將住宅商鋪一體建筑的建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一為50年，但是這種情況下，對(duì)于商品房住戶(hù)不公平，若該住戶(hù)以同等市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該房屋，但是相對(duì)于其他住宅少了20年的使用期。

2. 住宅建設(shè)用地期間屆滿(mǎn)后建筑物的處理

《物權(quán)法》第149條規(guī)定了非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后，該土地上房屋及其不動(dòng)產(chǎn)的歸屬問(wèn)題。但是對(duì)于住宅建設(shè)用地期限屆滿(mǎn)后，使用者放棄續(xù)期，土地上建筑物的處理問(wèn)題沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定。筆者認(rèn)為，在住戶(hù)放棄繳納土地出讓金時(shí)，國(guó)家有權(quán)收回該土地，但不能因此而損害房屋所有權(quán)人的利益，因此應(yīng)該進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)于該地上物的歸屬以及補(bǔ)償給予合理合法的解決措施。

四、物權(quán)法與城市房地產(chǎn)管理法的解決途徑

依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，住宅土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

此外，《物權(quán)法》規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)，目前國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。

經(jīng)過(guò)對(duì)當(dāng)前溫州市民的調(diào)查，很大一部分人認(rèn)為，其購(gòu)買(mǎi)的是房子而不是土地，遂并不需要繳納土地出讓金，這種想法實(shí)際上是錯(cuò)誤的。我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行的是有償、有期限、可以流動(dòng)的使用制度。但是多數(shù)居民在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)往往更為關(guān)注房產(chǎn)證上載明的該房屋產(chǎn)權(quán)為70年，對(duì)于涉及的土地使用期限的問(wèn)題沒(méi)有重視。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六十四條 私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。個(gè)人對(duì)其房屋享有所有權(quán)，房屋是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，個(gè)人擁有房屋的年限是永久的。但是，土地使用權(quán)卻是有期限的，國(guó)家通過(guò)土地出讓的方式，授予用地者40年、50年和70年不等的土地使用期限，到期后就應(yīng)該續(xù)期。

此前，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王廣華曾在新聞發(fā)布會(huì)上表示，針對(duì)溫州市住房土地使用權(quán)到期的問(wèn)題，預(yù)計(jì)會(huì)采用“兩不一正?！钡倪^(guò)渡性方案處理，即不需提出續(xù)期申請(qǐng)，不需繳納費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)。由此看來(lái)，溫州事件的解決方法是擱置爭(zhēng)議，并未正面解決當(dāng)前土地出讓制度的諸多矛盾，就當(dāng)前中國(guó)的土地制度和土地管理法而言，土地使用權(quán)到期續(xù)簽是肯定的，溫州市土地使用權(quán)到期免費(fèi)續(xù)期只是短期的過(guò)渡政策，為的是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。至于最終如何解決住宅土地使用權(quán)到期，繳納土地出讓金的問(wèn)題是不能回避的。

針對(duì)土地使用年限到期后如何處理的問(wèn)題，當(dāng)前有兩種解決方案。

第一，補(bǔ)交土地出讓金，延長(zhǎng)土地的使用年限，補(bǔ)交的途徑可以是業(yè)主聯(lián)名進(jìn)行，但是這個(gè)價(jià)格應(yīng)當(dāng)?shù)陀谕?lèi)的市場(chǎng)上土地出讓金價(jià)格。

第二，國(guó)家收回土地以及附著于土地上的建筑物，按照拆遷安置的方法解決，對(duì)業(yè)主進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

第一種方案得到了公眾的廣泛認(rèn)同，其中一部分人抱有較為樂(lè)觀的態(tài)度，認(rèn)為房子住不到70年就會(huì)面臨因房屋老化、城市規(guī)劃而進(jìn)行拆遷重建。第二個(gè)方案顯然實(shí)踐性較低，浪費(fèi)人力物力，不適合實(shí)際的情況，由于土地出讓金問(wèn)題進(jìn)行大規(guī)模拆遷，實(shí)則浪費(fèi)社會(huì)資源。

筆者認(rèn)為，當(dāng)前土地使用權(quán)到期可以采取分階段進(jìn)行的政策。

第一，滿(mǎn)七十年使用期的住宅應(yīng)自動(dòng)續(xù)期。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，住房制度改革，商品房的概念已經(jīng)深入人心，近年來(lái)中國(guó)一流城市的房?jī)r(jià)逐年攀升，房產(chǎn)成為家庭中最昂貴的財(cái)產(chǎn)。而且，房屋也是人們賴(lài)以生存的生活必需品，關(guān)系到每個(gè)人的切身利益和家庭的美滿(mǎn)幸福。為了讓人民群眾共享改革開(kāi)放的發(fā)展成果，提高其幸福感，對(duì)滿(mǎn)70年使用期的住宅用地應(yīng)當(dāng)采取自動(dòng)續(xù)期的方法，即無(wú)需申請(qǐng)、無(wú)需繳納相關(guān)手續(xù)費(fèi)，到期后居民可以拿著房產(chǎn)證到不動(dòng)產(chǎn)登記處延期。

我國(guó)的土地制度為公有制，城鎮(zhèn)的土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村宅基地并沒(méi)有使用期限的規(guī)定，但是城鎮(zhèn)居民土地卻規(guī)定了最高70年的使用期限。這實(shí)質(zhì)上違背了公平公正的法律內(nèi)涵。目前，城鎮(zhèn)居民的房屋是有永久產(chǎn)權(quán)的，但是住宅用地最高僅有70年的使用權(quán)，房地存在嚴(yán)重背離的現(xiàn)象，從公平公正、同地同權(quán)的角度，滿(mǎn)七十年使用期的住宅應(yīng)免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期是符合現(xiàn)狀并且利于住房市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

第二，拿到新的七十年續(xù)期證之后，居民需要繳納土地出讓金。以新加坡為例，99年產(chǎn)權(quán)到期后，業(yè)主可以共同出資，以社區(qū)為單位申請(qǐng)延長(zhǎng)房屋的產(chǎn)權(quán)。我國(guó)也可以采用房屋業(yè)主以社區(qū)為單位聯(lián)名的方式，補(bǔ)交土地出讓金。至于土地出讓金的繳納數(shù)額等問(wèn)題，政府對(duì)于產(chǎn)權(quán)到期商住樓的處理為其提供了范例。國(guó)內(nèi)第一個(gè)續(xù)約土地使用權(quán)的案例是深圳的國(guó)際商業(yè)大廈。在同一建筑內(nèi)，有四種年限不一樣的房產(chǎn)證。其中20年產(chǎn)權(quán)的房屋已經(jīng)到期，但是其他年限的房子并未到期，為保障各產(chǎn)權(quán)者的利益，后深圳市政府出臺(tái)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》。

第三，對(duì)于沒(méi)有達(dá)到最高期間續(xù)期70年的住宅，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交一定土地出讓金?；诠焦姆ㄖ卫砟?，國(guó)家的政策對(duì)待每一位購(gòu)房者都應(yīng)當(dāng)是公平的。如果70年以下使用權(quán)的住宅用地使用期限屆滿(mǎn)不補(bǔ)交土地出讓金，政府的利益也會(huì)受到相應(yīng)的損失。因此70年以下住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交與70年相差年份的土地出讓金。

居者有其屋，是幾千年來(lái)廣大民眾的樸素愿望。也是衡量一個(gè)政權(quán)是否為人民謀利益的重要標(biāo)志之一。習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”重要指示令人振聾發(fā)聵。各級(jí)政府應(yīng)認(rèn)真貫徹習(xí)總書(shū)記的重要指示精神，對(duì)畸形發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)癥下藥，使其回歸“是用來(lái)住的”基本屬性。在推進(jìn)住宅用地使用權(quán)續(xù)期工作中，堅(jiān)決杜絕以地生財(cái)，以保護(hù)廣大人民利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，加大土地政策宣傳力度，及時(shí)披露房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，保障廣大民眾的知情權(quán)，保障續(xù)期工作依法、透明、有序進(jìn)行。

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