摘 要 我國居民的傳統觀念和房地產在居民家庭資產配置中的高比重導致社會上存在大量的房地產交易需求。公證機構天生具備的“中立性”、“公正性”的特點，在房地產交易過程中起到了預防糾紛，保障交易安全的作用。房地產交易公證對于公證行業(yè)自身的發(fā)展和社會價值的體現也有著非常大的作用，因此我們有必要對房地產交易過程中的各方需求和公證機構所能提供的產品進行探索和研究，為社會提供創(chuàng)新性的公證產品，保障房地產交易市場的健康發(fā)展，也提升公證行業(yè)的整體社會形象和價值。

關鍵詞 房地產交易 公證 創(chuàng)新性

作者簡介：楊美琴，威海市威海衛(wèi)公證處。

中圖分類號：D926.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.06.194

一、傳統的房地產交易中公證機構提供的產品

在房地產交易的歷史沿革中公證機構能夠提供的產品可以說是非常的低端，甚至有些已經或者逐漸走向消亡。但是我們仍有必要探尋它們的興起和消亡，對于房地產交易公證的未來發(fā)展有著重大的啟示作用。

（一）房地產買賣合同公證

房地產買賣合同是房地產交易過程中的重中之重，但是房地產買賣合同公證的發(fā)展卻令人感到惋惜。房地產買賣合同公證包括很多子產品，如房改房的房屋買賣契約公證、經濟適用房的房屋買賣合同公證、上海外籍人士購房合同公證等，這些產品皆因國家政策原因促進了公證行業(yè)的一時興旺和繁榮，但也造成了公證機構和公證人員的不思進取，相關部門提供定式合同，公證人員負責審核簽字人員。隨著社會經濟的發(fā)展，房改房已然消失，經濟適用房和上海外籍人士購房不再要求公證，原來靠此繁榮的公證機構業(yè)務發(fā)展出現倒退。普通的房地產買賣合同在交易中心即可簽訂，辦理公證既耗時又需繳納公證費用，因此房地產買賣合同雖是房地產交易過程中的重中之重，但在目前公證機構的業(yè)務構成中所占份額卻是極小的，幾乎已經消亡。

（二）繼承公證

繼承公證其實源于房地產交易，主動到公證機構辦理繼承公證的幾乎都是有房地產交易的需求，因為遺產的繼承是自然發(fā)生的，房屋用于繼承人自住的話繼承人其實并不存在房屋更名的需求。繼承人一旦想將房屋交易過戶，才會應不動產登記部門的要求主動到公證機構辦理繼承公證。但現在隨著司發(fā)通[2016]63號文件的頒布和《不動產登記暫行條例實施細則》的實行，繼承公證書不再是因繼承進行變更登記的必須品，繼承公證也在逐漸走向衰落。

（三）提存公證

在房地產交易過程中購房款何時支付尤為關鍵，先付款后過戶買房人擔心，先過戶后付款賣房人擔心，在交易雙方互不信任的情況下以擔保為目的的提存公證原本可以發(fā)揮非常重要的作用，但現實的情況是與提存公證產品設計一致的“支付寶”在網絡商品交易中發(fā)揮了巨大的作用，而提存公證在房地產交易過程中卻沒能同樣興旺發(fā)達。本身是一款非常好的產品，但提存公證在大多數公證處的公證業(yè)務占比都非常少。究其原因，一是與交易習慣和宣傳有關系，大多數城市的房地產交易都由中介掌控，買賣雙方習慣性的通過中介進行資金交易；二是與提存公證收費有關，不少地區(qū)的房地產交易都存在資金監(jiān)管，但是提存公證需要收取千分之三的公證費，手續(xù)也很繁瑣，阻礙了提存公證的發(fā)展。

（四）委托公證

在房地產交易過程中經常會出現買賣雙方當事人無法到場的情況，越來越多的房地產交易通過公證處的委托公證來完成，在全國各地的公證機構，委托公證均能夠占到非常大的比重。這一成績是非?？上驳?，說明公證機構的業(yè)務有著非常大的社會需求，但是深思下來，還是讓人有很多擔憂。第一，本身委托公證這種公證產品設計就非常簡單，公證機構的主要職責是審查委托人身份的真實性，簡單的產品就具有可替代性，會隨著政策的出臺而消亡，像目前新的《不動產登記暫行條例實施細則》出臺后不動產登記部門大多都有了委托見證業(yè)務，在辦理不動產登記時與委托公證書有著同等效力，而且都是免費進行服務的，目前公證機構與之相比優(yōu)勢只有一點，就是銀行和其他部門暫不認可委托見證，只認可委托公證，但政策繼續(xù)調整的話公證機構的業(yè)務必將受到巨大沖擊；第二，委托公證逐漸淪為房地產交易中介的工具，在房地產交易購買房產的過程中房地產中介利用公證委托代客戶辦理具體的房屋登記和貸款手續(xù)并無不可，通過專業(yè)的服務節(jié)省了客戶的時間，但是在出售房產過程中很多委托書存在中介機構向售房人和公證機構隱瞞自身身份的情況，很多中介機構假稱自己為購房人，因種種原因無法辦理過戶，同意支付全款給房主，要求房主將房產委托自己將來擇時過戶，在這一過程中公證書僅僅成為了房屋中介進行房地產炒作的工具，中介機構利用這一工具達到了加價出售的目的，并規(guī)避了國家稅收。因此目前辦理的委托公證雖然促成了公證機構的表面繁榮，但是對于國家整體的房地產調控政策和公證機構社會價值體現都是不利的。

回顧公證產品的興衰歷程，我們可以看到房地產交易公證的發(fā)展衰于政策的變遷，興于市場的需求，因此如何前瞻性的把握住真實的市場需求，提供符合社會房地產交易需求的公證產品，成為了房地產交易公證發(fā)展的重點和難點。

二、房地產交易過程中存在的市場需求和痛點

2016年12月16日閉幕的中央經濟工作會議明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強調要促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。在這一指導思想下，公證機構辦理房地產交易公證也應該向著“用于自住需求”的公證方向發(fā)展。

市場中存在著許多用于自住的房地產交易需求，能夠過戶的房地產幾乎不需要辦理公證，因為過戶就起到了交易終結，保障交易安全的目的，在這類交易中唯一的公證需求就是為了保障資金安全的提存公證需求和不能親自辦理過戶的委托公證需求，而這些需求都有著能夠替代公證的產品存在，如資金監(jiān)管和委托見證。社會中真正對公證產生需求的反而是那種由于種種原因不能過戶的房地產交易需求，因為通常此類不能過戶的房屋價格較低且購房人確實有自住需求，因為不能過戶買房人存在擔心和困擾而產生了對公證的依賴和需求，買房人希望公證能為房地產交易提供保護。

現實中不能過戶的原因主要有這幾種情況：1.購房人因戶籍、社保繳納年限等政策原因暫不能辦理過戶；2.因房屋產權證辦理時間較短為減少稅費暫不選擇過戶；3.只簽訂預售合同并交房但尚未辦理產權證的預售商品房；4.經濟適用房未達到上市條件的；5.小產權房?，F實需求的第4、5兩條公證機構不應當辦理，小產權房違反國家規(guī)劃和土地利用政策自不必說，經濟適用房雖然自購買起五年后可上市交易，但依據《經濟適用住房管理辦法》第三十條的規(guī)定，政府可優(yōu)先回購，因此經濟適用住房的購買方即便交付了全款，在五年后也未必能取得產權?，F實需求的第3條成都地區(qū)的公證機構已經大量辦理，他們創(chuàng)新性的開拓并實踐了《房地產預約合同》公證，利用自己的法律知識創(chuàng)新和理解引導當事人簽訂、履行合同，實際判例中預約合同也多被法院判定合同有效，極大的保障購房方的利益和居住需求，取得了很好的社會效果?，F實需求的第1、2條公證機構可以辦理《房地產買賣合同》公證，但是在實踐中公證機構往往對此類公證拒絕辦理，一是公證人員普遍認為此類公證難以達到保障買房人利益的程度，擔心房屋升值售房人違約，擔心售房人因債務房產被查封無法過戶，擔心購房人因房產無法過戶追究公證機構責任，二是因為此類公證各家情況不一，沒有統一的定式合同標準，出于績效考量原因公證人員更愿意辦理簡單的委托公證。但是從整個社會價值的考量來說，公證機構和公證人員應當加強審查拒絕辦理中介機構收購房產的委托書，騰出更多的精力利用自己的法律專業(yè)素養(yǎng)和實踐經驗引導有著真實房地產買賣交易需求的雙方正確的簽訂商品房買賣合同，減少售房人違約的可能性，保障買房人的住房需求。

三、創(chuàng)新性的《房地產買賣合同》公證產品

公證機構拒絕辦理因各種原因暫不過戶的房地產買賣合同公證并不能消滅這種交易需求，因利益考量此類交易仍會大量存在。因此公證機構應該勇敢的擔負自己的社會責任，綜合運用多種公證產品創(chuàng)新性的引導當事人正確的簽訂《房地產買賣合同》并辦理公證，達到限制房地產炒作，滿足購房人居住需求的目的，向社會展示公證機構預防糾紛的能力和促進社會和諧發(fā)展的正確價值取向。

（一）引導當事人在合同中詳細訂立違約條款

為了防止因房價上漲導致的售房人違約，公證人員可以引導當事人更為詳細的訂立違約條款，明確售房人一旦違約需要賠償的損失包括購房人裝修損失、資金占用損失等，減少售房人違約的可能性。

（二）引導當事人運用提存公證產品

如售房人沒有必須收到全款的需求，可以在合同中約定將房屋尾款提存，待房產過戶后由公證機構打入售房人預留賬戶，引導雙方的正常履約。

（三）引導當事人運用委托公證產品

如購房人已支付全款，引導雙方在合同中約定由售房人委托公證機構在過戶條件成熟時配合買房人辦理過戶，節(jié)約售房人的時間成本同時保障購房人合法權益。

（四）引導當事人正確運用抵押登記工具

現實交易中購房人為防止售房人一房多賣或抵押借款，往往與售房人另行簽訂借款協議在不動產登記部門辦理抵押登記，購房人為得到全款往往也同意，此種做法雖有利于保障購房人合法權益，但對售房人未嘗不存在風險，一旦購房人居心不良，借款協議中的債權被認定有效，將會極大損害售房人利益。建議公證人員可以在合同中加以引導，明確雙方自行簽訂的借款協議僅僅是為了保障購房人的資金安全，用于在不動產登記部門辦理抵押登記，防止售房人另行處分房產，雙方并不存在真實的借貸關系，售房人無償還債務的義務。此種做法雖有陰陽合同的嫌疑，但筆者認為既然現實社會中存在這一需求，法律人就應當對其進行正確引導和調整，而且當事人的訴求并不存在以合法形式掩蓋非法目的，而是單純的為了保障正常的房屋交易和居住需求，公證機構更應該擔負起應有的社會職責進行妥善的引導和調整。

參考文獻：

[1]江曉亮.公證員入門.法律出版社.2007.

[2]昌雄飛.從《城市房地產管理法》第三十七條第六項談及預約合同.中國公證.2016（10）.