關(guān)于房產(chǎn)的話題，永遠都伴隨著爭議。一季度，三線城市取代一、二城市，成為全國房價上漲的主力軍。之前被認為供給遠超需求的三、四線房產(chǎn)，似乎在“去庫存”、“大城市需求溢出”等種種因素刺激下，甚至超過一、二線房產(chǎn)。

年初兩月，三四線城市地產(chǎn)銷售火爆，部分三四線城市人口流出略放緩，其人均GDP接近10年前的一二線水平，共同引發(fā)市場猜想：三四線能否復(fù)制一二線的城市化經(jīng)驗，從而形成新的經(jīng)濟增長點？

三四線城市要破解三個難題

在我們看來，短期數(shù)據(jù)的改善并不意味著長期趨勢的形成，三四線城市化至少面臨以下三方面的挑戰(zhàn)。

1人口能否集聚？

人口是決定中長期經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵因素，因而三四線城市化的首要條件是人口的集聚。然而，從國際經(jīng)驗看，人口向大中城市群集中才是普遍規(guī)律。

美國：人口持續(xù)向大都市區(qū)集聚

首先我們考察美國的人口集聚規(guī)律。美國的數(shù)據(jù)持續(xù)時間較長，因而最具有代表性。人口普查數(shù)據(jù)顯示，過去100年，美國經(jīng)歷了漫長的城市化進程，人口持續(xù)向城鎮(zhèn)集聚，城鎮(zhèn)人口占比從1900年的39.6%一路上升至2010年的80.7%。雖然二戰(zhàn)以后，美國第一大人口城市人口占總?cè)丝诒戎匦》芈?，但超過100萬的城市群人口占比則持續(xù)上升。人口持續(xù)向城市，尤其是大城市集聚的趨勢十分明顯。

在此期間，美國不同規(guī)模城市人口的占比也發(fā)生了相對變化。1950年代以來，5萬-25萬人的都會區(qū)人口比重基本保持在10%左右；25萬-100萬人的都會區(qū)人口比重從15%小幅上升至20%；而100萬以上人口的都會區(qū)人口比重則從26%激增至56%。即小城市人口占比幾無變化，而大城市人口占比不斷上升，人口向大都市區(qū)集聚態(tài)勢顯著。

日本：人口持續(xù)向三大都市圈集聚

美國人口集聚一定程度上與移民帶來的新增人口有關(guān)。如果人口增速放緩，人口是否還繼續(xù)向大城市集聚？日本是這方面的典型案例?？疾烊毡镜某鞘谢M程，人口同樣向都市圈集聚，日本市部人口占比從1898年的12%一路飆升，到2015年時已達86%。而日本人口集中地區(qū)人口比重從1960年的43%上升至2010年的67%。

二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟經(jīng)歷了兩次結(jié)構(gòu)性變化。一是1973年前后經(jīng)濟由高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長。1973年之前，日本東京圈、大阪圈、名古屋圈等三大都市圈人口保持大規(guī)模凈遷入狀態(tài)，占比也紛紛上升。而1973年之后，三大都市圈人口遷入速度放緩，大阪圈、名古屋圈人口占比由升轉(zhuǎn)平。二是2010年前后人口見頂，大阪圈、名古屋圈人口基本呈現(xiàn)遷入遷出平衡狀態(tài)，僅東京圈人口仍保持凈遷入狀態(tài)。因而總結(jié)來看，日本城市化進程中，人口持續(xù)向大都市圈集聚，從向“三極”集中轉(zhuǎn)為向“一極”集中。

中國人口向一二線集聚趨勢未改

人為的管制人口流動、控制大城市的土地供給，固然降低了特大城市的人口增速，但卻無法改變?nèi)丝诶^續(xù)向大城市集聚、三四線人口持續(xù)流出的局面。

我們根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)測算了我國分省各地區(qū)的人口凈遷入率（凈遷入人口/人口總數(shù)）。我們發(fā)現(xiàn)，人口流動的方向主要是由中西部向東部遷移，特別地，人口向大城市集聚的特征尤為明顯。北京和上海兩個一線城市的人口遷移率高居前列，天津作為熱點二線城市緊隨其后。在一線城市和二線城市較多的廣東、浙江和江蘇等省份，人口遷移率普遍較高。

東北地區(qū)是最近幾年人口凈流出省份的典型代表。2010年以來，東北三省人口持續(xù)流出，導(dǎo)致當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增速大幅下滑，房地產(chǎn)銷售量、價均持續(xù)低迷。過去兩年全國房價普漲，但東北三省省會城市房價整體橫盤。

2產(chǎn)業(yè)能否支撐？

國際經(jīng)驗：城市經(jīng)濟比重≈人口比重

現(xiàn)象：大城市GDP占比≈人口占比。人口集聚本質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)的集聚。對比全世界的大城市所擁有的人口和它們的GDP，會發(fā)現(xiàn)一個非常有意思的現(xiàn)象，除了倫敦以外，這些城市在國內(nèi)占有的GDP比重和人口比重非常接近。

規(guī)律：城市經(jīng)濟-人口份額比趨近于1。這一規(guī)律是否不僅適用于大城市？從長期看，決定一個城市人口集聚規(guī)模的關(guān)鍵是城市經(jīng)濟規(guī)模及該城市與本國其他地區(qū)的人均收入差距。這種區(qū)域收入差距可簡單的用區(qū)域經(jīng)濟份額與區(qū)域人口份額的比值來表示。當(dāng)城市發(fā)展比較穩(wěn)定時，其經(jīng)濟份額與人口份額的比值應(yīng)保持在1附近。2012年OECD測算了248個城市功能區(qū)的經(jīng)濟-人口比值，其中位數(shù)為1.01，均值為1.07，這一規(guī)律得到了驗證。這說明了一個非常簡單的經(jīng)濟現(xiàn)象：如果承認每個人都是理性的個體，那么他一定會選擇一個最能適合發(fā)展、最能賺錢、最適合找工作的地方。

當(dāng)前中國不同層級城市的產(chǎn)業(yè)狀況如是怎樣的？我們可以從不同線級城市經(jīng)濟-人口份額比、上市公司數(shù)量及規(guī)模、居民收入及納稅情況等多個角度進行考察。

經(jīng)濟-人口份額比：一二線高企，三四線平衡

一二三四線城市在人口、面積等方面存在巨大差異，因而單純比較其GDP意義有限。我們借鑒OECD的研究方法，比較各城市的經(jīng)濟-人口份額比（GDP占全國比重/常住人口占全國比重），該比值刻畫的是在該城市中，單位人口創(chuàng)造的GDP在全國的相對水平，該比值越高，意味著城市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢越明顯，對人才的吸引力越強。

4個一線城市的經(jīng)濟-人口份額比均在2.0以上，大部分二線城市的經(jīng)濟-人口份額比也都在1.0以上，意味著當(dāng)前一二線城市對人才的吸引力保持強勢，未來仍有望保持人口凈遷入狀態(tài)。而反觀三四線城市，其經(jīng)濟-人口份額比則徘徊在1.0左右，未來人口遷入遷出或保持平衡。

優(yōu)質(zhì)企業(yè)：三四線占比微乎其微

500強企業(yè)：三四線占比僅10%。從世界500強的企業(yè)分布來看，在中國大陸的98家企業(yè)中，總部在一線城市的企業(yè)為75家，占據(jù)了絕大部分，熱點二線城市和非熱點二線城市共有企業(yè)14家，三四線城市僅有9家企業(yè)，不足總數(shù)量的1/10，可見優(yōu)秀企業(yè)資源在大城市集中的特征尤為明顯。