當您選定中意的樓盤，來到售樓處，面對熱情似火的銷售員時，務必要保持冷靜的頭腦。他們都經過專業(yè)的培訓，深諳揚長避短之道，因此與銷售員交流一定要問對問題。

“菜鳥”和“內行”提出的問題不同，得到的待遇也大不相同！筆者為大家扮演“菜鳥”和“內行”兩種角色，測試不同提問方式帶來的不同效果，教大家怎么菜鳥變內行！

很多售樓員對自己樓盤的優(yōu)勢和遠景大肆宣傳，缺陷和不足往往一筆帶過，因此您在與銷售員交流是務必小心謹慎，千萬不要讓他發(fā)現你是個“菜鳥”，否則你將可能處于被坑或被忽悠的被動局面，起碼最真實、最劃算的信息你可能會錯過！

筆者來到某樓盤的營銷中心進行測試，下面從幾個常見問題入手，為大家分析菜鳥和內行的提問方式，教大家“會問也要會看”，防止被售樓員“帶溝里”去了。

菜鳥問面積 內行問公攤

在售樓處詢問房屋的面積時，菜鳥的問法直截了當：房子有多大？而內行則明確房屋面積是建筑面積還是套內建筑面積？建筑面積包含公攤面積，而套內建筑面積不包含。也可以換一種問法，“房子的公攤是多少？”一般公攤面積越小，實際使用面積就是越大，也就是得房率越高。

菜鳥問價格 內行問差價

菜鳥一般詢問看中房子的價格，而內行會多方打聽不同朝向、不同樓層房子的差價和原因。筆者在三家營銷中心發(fā)現，售樓員不會主動告訴你房子的差價，需要自己“層層深入”細細打聽。

筆者首先佯裝“菜鳥”購房者，詢問均價過后，發(fā)現獲取的信息不夠。再表明想要居住20-30的樓層意愿，并且叫售樓員計算不同樓層需付的價格，然后趁機偷瞄售樓員手上的價格表并進行詢問，果然得到售樓員“不同樓層價格相差幾十元，越高越貴”的答案。

菜鳥問使用年限 內行問拿地時間

菜鳥們都知道有個土地使用年限，住宅一般為70年，公寓一般為40年，但是內行們要問的更深一點，例如“土地是否被囤積？囤積了多少年？”了解實際擁有的土地使用年限。例如筆者來到某樓盤，售樓員為筆者介紹該樓盤的各項優(yōu)勢，但一經詢問，才發(fā)現是92年拿的地，只剩下40多年的使用年限，這樣的房子要買可要慎重一點。

菜鳥問配套規(guī)劃 內行私下考察

購房者一般看中一套房子，會問周圍的配套規(guī)劃，這點菜鳥內行都一樣。售樓員們往往大肆吹噓一些遠景規(guī)劃：以后有地鐵經過、有商圈崛起、會修高架橋、濕地公園等等。菜鳥一般局限在聽售樓員“淺談則止”，內行則會私下查看是否屬實，深究“會不會有變數、有無文件下達、具體什么時候實現等問題”。

對于一些現有配套內行人也十分注意，如果售樓員說離公交站、某商圈很近，幾步路就到了，那么內行人一定要實地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交會一一去核實，一點也不嫌麻煩。還會問問周圍的居民，實際的住房感受，多方打聽免得日后后悔。

菜鳥問物業(yè)費 內行問物業(yè)歸屬

菜鳥一般會問物業(yè)管理費多少？售樓員可能直接跟你說※※元/㎡每月。但是內行則會問：“這個是第一年促銷的費用，還是一直這個價？”，而且一定要問“物業(yè)公司是跟你們一起的還是外聘的？”這點很重要。

一般最好選用物業(yè)公司歸屬于開發(fā)商的樓盤，例如萬科、保利的樓盤都是自己的物業(yè)公司。有的開發(fā)商建完房子三五年后無影無蹤，出了問題外聘的物業(yè)公司也找不到開發(fā)商，那么后期會帶來很多麻煩。

菜鳥看戶型圖 內行看總平面圖

菜鳥一般關心看中房子的戶型圖，看房子的窗戶分布在哪，多不多。實際上有的窗戶開在狹小的采光井里，開了窗采光也不一定好。內行一般拿起總平面圖（一層樓每套房的布置）看看，看窗戶前是對著外面的世界還是對著一面墻。另外樓棟之間的差距、樓道的空間大小很大程度決定日后的居住體驗，因此可以看看樓棟分布圖和樓層總平面設計圖。

菜鳥看樣板間 內行看毛坯房

購房者各方面基本信息了解夠了，售樓員會帶大家去看樣板間，其實這里面也有內情！筆者聽以前是售樓部的同事爆料，“樣板間一般都做的好看，如果連樣板間都看不上眼，還指望你買他的房子啊”。

一般開發(fā)商會把樣板間建在一塊空地上或者樓棟中間，周圍毫無遮擋，肯定采光好，再加上精裝修，豪華家具一擺，一切看上去妥妥的。但是內行會直接看毛坯房，而且是不同時段去看，這樣才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌開發(fā)商會直接帶顧客看樣板間和毛坯房。

菜鳥看沙盤圖 內行看規(guī)劃圖

菜鳥看沙盤模型做得很漂亮，綠化多、樓間距大、景觀美等等，要知道雖然是按照一定比例做的，但是難免夸張。因此，沙盤只能夠做為了解大概位置的參考，不能完全信任。內行要看就看設計規(guī)劃圖（報紙那么大張的，用藍色墨水打印的那種）。

你想知道具體的規(guī)劃，那么一定要看規(guī)劃圖！在規(guī)劃圖上你可以清晰的看見停車位、垃圾庫、變電站等的分布，一般是經過備案后定稿的，開發(fā)商會上面的尺寸、物體修建，更改機會很小，能夠為你選取樓棟和樓層提供參考。

菜鳥多看樓盤 內行“挑起戰(zhàn)爭”

菜鳥也知道“貨比三家”多看看幾個樓盤，但是內行卻知道怎么挑起他們之間的“戰(zhàn)爭”，獲取更多內情。例如筆者在某盤，售樓員介紹該樓盤是學區(qū)房，落戶后可對口某小學，另一盤上不了。而當筆者再去另一個盤，針對這一點說時，這盤的售樓員則表示“那個小學不算什么，要比就比師資，我們會在區(qū)域內建幼兒園和公立小學，師資力量很雄厚”。

又例如筆者打聽到一家樓盤的物業(yè)費只要1塊幾，而另一家的是2元/㎡每月，這家的售樓員聽到就立刻表示自己是品牌物業(yè)服務好，然后就說開始“爆料”：“我有住在那邊的朋友跟我說，他們那邊物業(yè)服務完全跟不上來，地上停車亂七八糟，綠化也沒有做維護，很多人投訴，人力物力跟不上來，自然便宜”。

心得：其實各樓盤之間都有競爭，對于這些“爆料”不能全信，但購房者一定要操著一顆“踩盤”的心，對比的問至少可以得到更加綜合、全面的信息。但是大家問完之后一定要私下去核實，看是否有一定道理，這樣才能為將來買房提供參考。

其實買房有很多學問，除了問價格、問公攤、問朝向、問戶型、問容積率綠化率等“基本款”內容，購房者還需要問一些深的問題，例如對辦理產權證時間的約定、開發(fā)商代辦產權證的手續(xù)費、以及入住時間和入住條件，內行人一定會詢問入住時是否能取得建筑工程竣工驗收備案表、取得商品房面積實測技術報告書、住宅質量保證書、住宅使用說明書。

最后提醒大家，銷售員的答復、承諾不能作為今后發(fā)生糾紛時的法律依據，一切以購房合同及補充協(xié)議為準。因此菜鳥們逆襲起來吧，售樓處巧提問千萬別“慫”，今天你不努力做功課，明天就有可能買到坑爹房！盡快成為內行，至少成為偽內行，才能盡量避免被忽悠。