徐楓

2007年來，深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，尤其是二手房交易量逐年攀升，市場自此進(jìn)入了“存量房”時代。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員流動性高，且從業(yè)人員社會背景復(fù)雜，素質(zhì)良莠不齊，隨著房價達(dá)到高位，經(jīng)手的錢財金額也逐漸增長。建立相對完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員風(fēng)險預(yù)警機(jī)制是完善深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管的當(dāng)務(wù)之急。而從業(yè)人員身份驗(yàn)證是建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員風(fēng)險預(yù)警機(jī)制從的一環(huán)。本文旨在探索如何建立深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的身份驗(yàn)證機(jī)制，這在目前的國內(nèi)市場也是行業(yè)自律的創(chuàng)舉。

一、人員身份驗(yàn)證機(jī)制的內(nèi)涵

個人信息包含個人信息的內(nèi)容、數(shù)量、范圍、類型、敏感程度，其中包括了身份信息。身份信息屬于個人信息里敏感度最高的級別，因此個人信息還包括信息主體是否同意信息被使用，及使用的內(nèi)容和范疇。

二、深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員身份驗(yàn)證機(jī)制的緣由

（一）從業(yè)的進(jìn)入門檻相對低，需將人員風(fēng)險管理前置

隨著2014年中央政府將全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員的從業(yè)門檻由準(zhǔn)入制改為水平評價體系，意味著短期內(nèi)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻不再有取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證這個硬性指標(biāo)?？v觀全球，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)沒有行業(yè)門檻的國家類似英國。在英國，任何人都可以從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這一職業(yè)，不需要官方許可或證書。同時這個行業(yè)本身也沒有任何政府機(jī)構(gòu)直接監(jiān)管，全靠行業(yè)協(xié)會管理和行業(yè)自律。但與我國不同之處就在于，其行業(yè)協(xié)會和行業(yè)自律處于強(qiáng)勢地位。首先，英國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)通常是自愿加入行業(yè)協(xié)會，如英國皇家測量師學(xué)會等，因?yàn)檫@代表著自身的信用資質(zhì)。其次，自律體系可以用來監(jiān)管行業(yè)，最后通過法院來裁決。而我國在這兩方面顯然與英國還有很大的不同。

（二）法律法規(guī)不健全，無強(qiáng)制約束監(jiān)察手段

我國房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。與開發(fā)企業(yè)相比，涉及到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的法律法規(guī)體系屈指可數(shù)（見表1）。

其次，部門規(guī)章對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員管理、經(jīng)紀(jì)活動規(guī)范、監(jiān)督管理以及違反相關(guān)規(guī)定的法律責(zé)任等方面都做出較為全面系統(tǒng)性的規(guī)定，但行業(yè)服務(wù)方面的法律法規(guī)還處于框架構(gòu)建過程中，完整性尚待完善，且規(guī)定過于籠統(tǒng)，缺乏可操作性。

再次，現(xiàn)行的法規(guī)對行業(yè)協(xié)會與政府、與其他行業(yè)協(xié)會的關(guān)系沒有界定，對行業(yè)協(xié)會職能定位、運(yùn)作模式和管理體制等方面的規(guī)定也是空白。

（三）交易過程“穿堂入戶”

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的特點(diǎn)決定了從業(yè)人員需要帶領(lǐng)客戶看房、托管房屋鑰匙甚至代為管理房屋等，這些都為從業(yè)人員接觸客戶的財產(chǎn)、隱私提供了便捷的條件，如為不法分子利用，則會給客戶的財產(chǎn)甚至生命安全帶來極大的隱患。

2016年，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會對深圳市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易進(jìn)行了規(guī)范，具體明確了居間服務(wù)的內(nèi)容，此舉為規(guī)范交易行為，減少客戶交易風(fēng)險起到積極作用。居間服務(wù)的內(nèi)容具體如圖1所示。

（四）社會治安管理的補(bǔ)充和完善

行業(yè)管理是公安機(jī)關(guān)治安管理工作的重要組成部分。尤其從業(yè)人員多的行業(yè)管理對預(yù)防犯罪、促進(jìn)刑事案件的偵破起至關(guān)重要的作用。2004年開始施行的《行政許可法》規(guī)定，凡可以采用事后監(jiān)管和間接管理方式的事項(xiàng)，一律不設(shè)前置審批。公安機(jī)關(guān)的行政許可權(quán)被大刀闊斧地削減。行業(yè)數(shù)據(jù)對公安機(jī)關(guān)的治安管理具有越來越重要的作用。

三、行業(yè)內(nèi)人員身份驗(yàn)證機(jī)制的可行性和難點(diǎn)

方案實(shí)施的可能性方面主要有以下幾點(diǎn)：

（一）政策支持

1.國務(wù)院及市政府鼓勵建設(shè)政務(wù)信息平臺，強(qiáng)化大數(shù)據(jù)和誠信機(jī)制建設(shè)

《深圳市政務(wù)信息資源共享管理暫行辦法》第一條規(guī)定，“支持業(yè)務(wù)協(xié)同，降低行政成本，推動政務(wù)信息資源的優(yōu)化配置，增強(qiáng)政務(wù)信息資源的服務(wù)能力，拓寬服務(wù)范圍，充分發(fā)揮電子政務(wù)在建設(shè)服務(wù)型政府中的作用”。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于運(yùn)用大數(shù)據(jù)加強(qiáng)對市場主體服務(wù)和監(jiān)管的若干意見》（國辦發(fā)〔2015〕51號）第八條指出，“引導(dǎo)專業(yè)機(jī)構(gòu)和行業(yè)組織運(yùn)用大數(shù)據(jù)完善服務(wù)。發(fā)揮政府組織協(xié)調(diào)作用，在依法有序開放政府信息資源的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)有效的政策措施，支持銀行、證券、信托、融資租賃、擔(dān)保、保險等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會、商會運(yùn)用大數(shù)據(jù)更加便捷高效地為企業(yè)提供服務(wù)”；第十二條說明，“充分發(fā)揮國家人口基礎(chǔ)信息庫、法人單位信息資源庫的基礎(chǔ)作用和企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)的依托作用，建立國家統(tǒng)一的信用信息共享交換平臺”；第十六條進(jìn)一步要求“應(yīng)充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)，建立科學(xué)合理的仿真模型，對監(jiān)管對象、市場和社會反應(yīng)進(jìn)行預(yù)測，并就可能出現(xiàn)的風(fēng)險提出處置預(yù)案”。這些為探索和建立深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員身份驗(yàn)證機(jī)制提供了更為具體的指導(dǎo)意見。

可見，從國家到深圳市對于規(guī)范和促進(jìn)政務(wù)信息資源共享，加強(qiáng)市場主體的服務(wù)和監(jiān)管，都是積極倡導(dǎo)的，并愿意給予相應(yīng)的政策傾斜。

2.政府支持向社會組織購買服務(wù)工作

2014年12月15日財政部、民政部工商總局發(fā)布的《政府購買服務(wù)管理辦法（暫行）》第三條提出，“充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，探索多種有效方式，加大社會組織承接政府購買服務(wù)支持力度，增強(qiáng)社會組織平等參與承接政府購買公共服務(wù)的能力，有序引導(dǎo)社會力量參與服務(wù)供給，形成改善公共服務(wù)的合力?！边@為充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會優(yōu)勢，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠信建設(shè)和預(yù)警機(jī)制，給予了政策指引。

（二）技術(shù)可行性分析

例如公安局等相關(guān)技術(shù)部門與協(xié)會技術(shù)部直接對接，建立數(shù)據(jù)接口，依據(jù)雙方協(xié)定，對數(shù)據(jù)進(jìn)行加密傳輸。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會已經(jīng)成功和市規(guī)劃國土委建立了數(shù)據(jù)交換機(jī)制?？梢詮?fù)制市規(guī)劃國土委的建設(shè)方式：配備專用的接口服務(wù)器和防火墻，使用成熟的IPSec協(xié)議，基于應(yīng)用廣泛的Web Service標(biāo)準(zhǔn)，通過政務(wù)外網(wǎng)連接市公安局服務(wù)器；如有必要，可和公安部門約定算法，對傳輸?shù)膬?nèi)容進(jìn)行加解密；不保存接口傳送的內(nèi)容，通過接口獲得的數(shù)據(jù)即用即棄；對接口調(diào)用情況記錄日志。

（三）數(shù)據(jù)安全性分析

從數(shù)據(jù)傳輸上來說，傳輸?shù)臄?shù)據(jù)僅需提供當(dāng)事人的部分信息及預(yù)警程度即可，此部分信息通過數(shù)據(jù)加密的形式傳輸?shù)?，安全可以保證。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會已建立數(shù)據(jù)管理的責(zé)任機(jī)制，可確保數(shù)據(jù)的安全性。同時建議雙方在合作協(xié)議中明確相關(guān)責(zé)任。

方案實(shí)施的難點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：

（一）對個人身份信息調(diào)用必須保護(hù)公民合法權(quán)益

對身份信息的調(diào)用必須平衡國家安全、社會公共利益、個人合法利益之間的關(guān)系。例如新加坡在2012年通過《個人信息保護(hù)法案》，美國也有《聯(lián)邦信息安全管理法案》等，對保護(hù)個人信息的合法權(quán)益均有明確說明。隨著公民維權(quán)意識的增強(qiáng)，中國行業(yè)管理對管理部門的監(jiān)管手段提出了新要求。

（二）需要政府部門“放下身段”

身份驗(yàn)證需要調(diào)用系統(tǒng)數(shù)據(jù)。如何利用行業(yè)組織已有的行業(yè)管理平臺與政府公共部門建立信息交互機(jī)制對入行及從業(yè)人員身份核驗(yàn)，建立及時、準(zhǔn)確的從業(yè)人員風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，不僅有技術(shù)實(shí)施上需要統(tǒng)一的協(xié)議，也需要政府公共部門放下身段，積極和各類組織溝通和協(xié)調(diào)。

四、行業(yè)內(nèi)身份驗(yàn)證機(jī)制的實(shí)施路徑

如前文所述，身份驗(yàn)證的內(nèi)容首先應(yīng)涉及犯罪記錄，這是預(yù)防行業(yè)犯罪的重要環(huán)節(jié)。因此與公安機(jī)關(guān)建立行業(yè)從業(yè)人員身份驗(yàn)證機(jī)制是首要步驟。

從表2的比較結(jié)果來看，建議行業(yè)協(xié)會與公安部門的數(shù)據(jù)互通為首選舉措。具體到身份驗(yàn)證的兩種傳送方式，如表3所示。

五、結(jié)論

目前，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會已經(jīng)和市公安局建立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員身份證數(shù)據(jù)驗(yàn)證及預(yù)警機(jī)制，對保障消費(fèi)者財產(chǎn)及人身安全，加強(qiáng)對深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場及社會秩序，維護(hù)社會秩序和諧穩(wěn)定起到了積極作用。