楊生

此輪樓市調(diào)控收緊兩月有余，熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格漲幅全部回落，市場(chǎng)成交量也明顯萎縮。調(diào)控的威力已經(jīng)顯現(xiàn)，但我們對(duì)調(diào)控的認(rèn)識(shí)不宜停留在此，至少還有兩大信號(hào)值得我們重視。

第一大信號(hào)是調(diào)控手段中的殺手锏——“限售”正潛流暗行。此輪調(diào)控緊縮的看點(diǎn)主要是限購(gòu)升級(jí)、限貸加碼、限價(jià)“窗口指導(dǎo)”，并配合“限離”等各類(lèi)“打補(bǔ)丁”手段，全面封堵投資炒房的政策空子。整體上，這些手段的核心是著眼于需求調(diào)控——限購(gòu)。而在調(diào)控的另一端，悄然興起的又被忽視的是殺手锏是——“限售”。

最先引發(fā)對(duì)限售的關(guān)注是保定推出了“雙限雙競(jìng)”、10年內(nèi)不能買(mǎi)賣(mài)房屋的土地出讓條件?！跋薹?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)，限低價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”，競(jìng)得土地的競(jìng)買(mǎi)人需告知購(gòu)房人，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài)。這種限價(jià)房并不是完整意義上的商品房，而是政府為調(diào)控房?jī)r(jià)，解決收入困難人群住房問(wèn)題推出的臨時(shí)性措施；也不是此輪調(diào)控的首創(chuàng)，早在2007年就已誕生，且附加了滿五年或七年方能出售的附加條件，部分城市還規(guī)定出售時(shí)需繳納一定比例的差價(jià)作為土地收益給政府。此次保定大幅提高了限售的時(shí)間跨度，再加上此前已有不少城市采取限售政策，故引發(fā)輿論關(guān)注。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，已有超過(guò)30個(gè)城市實(shí)施“限售”，但一線和熱點(diǎn)二線城市不多。比如，北京的商品房限售主要針對(duì)企業(yè)，即企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住房需滿3年才能上市交易；廣州除了對(duì)企業(yè)限售，也對(duì)居民家庭購(gòu)房限售，即需取得產(chǎn)權(quán)證后滿兩年才能交易。成都、廈門(mén)、南京、長(zhǎng)沙等二線城市也有“需取得產(chǎn)權(quán)證后滿兩年方可上市交易”等類(lèi)似限售要求。一般而言，購(gòu)房人獲得新房的產(chǎn)權(quán)證大概是買(mǎi)房后的兩年之后，所以新房上市再交易的時(shí)間至少需要四年。

交易時(shí)間的拉長(zhǎng)增加了炒房人的資金成本和收益獲取的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，有助于遏制樓市的投機(jī)炒作。“限售”的城市范圍可能繼續(xù)擴(kuò)圍，與“限購(gòu)”一起構(gòu)成樓市調(diào)控的兩把利刃，抑制市場(chǎng)泡沫。但在推進(jìn)建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的當(dāng)下，筆者認(rèn)為，限購(gòu)、限售等措施宜進(jìn)一步規(guī)范化、法制化，建立穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期。

第二個(gè)信號(hào)則是利率上升。利率是對(duì)資產(chǎn)價(jià)格影響最直接和最敏感的因子，利率上行將加劇資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。就房地產(chǎn)市場(chǎng)本身而言，居民住房按揭貸款的利率上行已頗為明顯，北京二套房利率升至基準(zhǔn)利率的1.2倍，且還有繼續(xù)上調(diào)的可能。更重要的是，就整個(gè)貨幣金融環(huán)境而言，利率上行的信號(hào)也頗為明顯。

金融領(lǐng)域去杠桿的號(hào)角已經(jīng)吹響，金融部委的各類(lèi)防風(fēng)險(xiǎn)措施已密集出臺(tái)，信用環(huán)境趨緊的態(tài)勢(shì)也已顯現(xiàn)，這是利率上行的主要原因。從信用債利率來(lái)看，個(gè)別AA級(jí)信用債發(fā)行利率突破7%；從十年期國(guó)債收益率一度突破3.7%，市場(chǎng)對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率上行的預(yù)期較為強(qiáng)烈。同時(shí)，金融監(jiān)管趨嚴(yán)，打擊各類(lèi)違規(guī)套利行為，引導(dǎo)資金脫虛向?qū)?，也將推?dòng)銀行惜貸，資金價(jià)格上浮。

從外部影響因素來(lái)看，美國(guó)今年可能再次加息1-2次，最近一次加息可能在6月，這將對(duì)國(guó)內(nèi)貨幣政策造成直接影響。實(shí)際上，年初央行已經(jīng)兩次上調(diào)貨幣市場(chǎng)操作利率，這既有抑制國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的意圖，更有對(duì)沖美聯(lián)儲(chǔ)加息造成匯率和資本外流壓力的考慮。下半年穩(wěn)健中性的貨幣政策在實(shí)際操作中料維持偏緊態(tài)勢(shì)，依然是通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作及MLF、SLF等形式來(lái)提供合理的流動(dòng)性，或呈現(xiàn)出緊貨幣、緊信用的狀態(tài)。

在資金價(jià)格整體上行的態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的則是各類(lèi)融資渠道的收緊——自籌資金大幅下降，發(fā)債融資通道變窄，各類(lèi)資管計(jì)劃入房被限……

Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，按照信用債申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)劃分，今年1月1日至5月21日，企業(yè)債發(fā)行只數(shù)為10只，發(fā)行額為98.7億元；公司債發(fā)行34只，發(fā)行額為296.8億元。而去年同期，企業(yè)債共發(fā)行52只，發(fā)行額643.8億元；公司債共發(fā)行294只，發(fā)行額3901.53億元。

海外發(fā)債方面，今年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模116.95億美元，發(fā)行債券數(shù)量31只，均創(chuàng)同期歷史新高。其中，一季度房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模99.5億美元，是去年同期的近四倍；但二季度以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元，為2013年以來(lái)同期次低。

銀行信貸方面，截至一季度末，金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額為28.4萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)26.1%。而房地產(chǎn)貸款中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額同比下滑21.5%，自2016年四季度后連續(xù)兩個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。

另外，如果地產(chǎn)銷(xiāo)量持續(xù)低迷，隨著債務(wù)到期量增加，未來(lái)企業(yè)流動(dòng)性將面臨較大挑戰(zhàn)。地產(chǎn)行業(yè)存量債務(wù)到期壓力或集中在2018-2021年，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)存續(xù)債券中約有75%是在2019-2021年間到期。貸款的期限以3年為主，過(guò)去兩年產(chǎn)生的大量貸款也將在2018-2019年到期，故年內(nèi)債務(wù)到期壓力不大，但未來(lái)2-5年地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)到期壓力集中。

這將極大地考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金管理和融資能力。缺乏融資渠道的中小開(kāi)發(fā)商宜加快周轉(zhuǎn)，現(xiàn)金為王；融資通暢的開(kāi)發(fā)商也不要盲目自信，激進(jìn)擴(kuò)張。

以往調(diào)控歷史似乎告訴開(kāi)發(fā)商們一個(gè)事實(shí)，每一次調(diào)控都是一次做大的機(jī)會(huì)，只看你是否會(huì)把握。