方舟

摘要：本文通過(guò)作者的實(shí)地調(diào)研分析，整理出社區(qū)型商業(yè)綜合體在當(dāng)今消費(fèi)環(huán)境下得以成功的新型模式，并提出家庭式購(gòu)物中心的基本概念及相關(guān)特點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：家庭式；購(gòu)物中心；場(chǎng)景空間

中圖分類號(hào)：TU247文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1674-3024（2017）08-0233-02

引言

家庭式購(gòu)物中心正在悄然興起。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的變化，收入水平的提高，人們的休閑時(shí)間也日漸增多，全家人一起外出購(gòu)物休閑的消費(fèi)需求正在與日俱增。為了迎合這一巨大的家庭親子消費(fèi)市場(chǎng)，主打家庭購(gòu)物休閑目的地的家庭式購(gòu)物中心正在成為商業(yè)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)開發(fā)領(lǐng)域的新熱點(diǎn)。事實(shí)上，有不少眼光敏銳的開發(fā)商已經(jīng)捷足先登，積極進(jìn)行了家庭式購(gòu)物中心的開發(fā)嘗試。這其中，上海浦東嘉里城的購(gòu)物中心無(wú)疑已經(jīng)成為一個(gè)優(yōu)質(zhì)范例。購(gòu)物中心于2011年10月開業(yè)至今，已經(jīng)成為浦東地區(qū)人氣最高的購(gòu)物中心之一，更斬獲多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獎(jiǎng)項(xiàng)。

1.商業(yè)綜合體購(gòu)物中心概述

1.1內(nèi)涵

商業(yè)綜合體購(gòu)物中心集辦公、娛樂(lè)、住宿、飲食等眾多功能于一身，且各個(gè)功能之間相互聯(lián)系，形成了一個(gè)功能齊全、效率較高、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的綜合體，可有效滿足城市居民多樣化的生活需求。商業(yè)綜合體的內(nèi)涵近似于城市綜合體，卻區(qū)別于城市綜合體，更加注重集約化、系統(tǒng)性、密集性和統(tǒng)一性。近年來(lái)，城市化建設(shè)腳步日益較快，顯著推動(dòng)了商業(yè)綜合體購(gòu)物中心的發(fā)展進(jìn)程。

1.2發(fā)展優(yōu)勢(shì)

通常，商業(yè)綜合體購(gòu)物中心座落在城市中心，各種功能聚集，并會(huì)吸引較多的居民，人口高度密集。多樣化的消費(fèi)者在選擇購(gòu)物中心的過(guò)程中，不僅要考慮消費(fèi)功能，還比較傾向優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，由此可知，無(wú)論從服務(wù)層面，還是從價(jià)格角度出發(fā)，購(gòu)物中心的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目在自身發(fā)展壯大中發(fā)揮著重要作用。對(duì)于商業(yè)綜合體購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，結(jié)合其自身特點(diǎn)，可知其具有以下優(yōu)勢(shì)：與基本國(guó)情相一致，土地利用率較高，可節(jié)省土地；與社會(huì)發(fā)展需求一致，為社會(huì)提供了大量的就業(yè)崗位；可提高城市形象，提升企業(yè)的社會(huì)地位；有利于地方政府發(fā)展，可為其提供可靠、固定的稅收來(lái)源，可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；豐富了居民生活，為他們提供了多樣化的消費(fèi)體驗(yàn)手段。

2.設(shè)計(jì)關(guān)鍵要素

通常，在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要考慮較多的要素，因篇幅限制，本文將著重探討設(shè)計(jì)關(guān)鍵要素。

2.1布局

從走進(jìn)商場(chǎng)至離開商場(chǎng)的過(guò)程中，應(yīng)讓顧客形成清晰的方向感與準(zhǔn)確的認(rèn)知。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，首先，應(yīng)在主力面位置設(shè)置便于顧客進(jìn)入的人口，同時(shí)設(shè)置明顯的引導(dǎo)；其次，嚴(yán)格控制內(nèi)部路線，盡量不要太長(zhǎng)，借助中庭挑空給顧客營(yíng)造一種三維視角，科學(xué)分布扶梯位置。確保動(dòng)線流動(dòng)交圈，規(guī)避盡端店鋪現(xiàn)象的出現(xiàn)，如若一眼望不到頭，十分容易出現(xiàn)疲憊感。另外，還應(yīng)適當(dāng)考慮跨層飛梯，思考跨層店鋪，適當(dāng)增設(shè)流線通路。科學(xué)的布局可拓展視角空間，給顧客營(yíng)造一種視角空間寬敞的感覺，明確自身具體位置，可觀看較多商鋪。如若在購(gòu)物中心中設(shè)置辦公樓，應(yīng)確保交通核貼近外墻，以免對(duì)下方租戶產(chǎn)生影響。若購(gòu)物中心周邊存在辦公大樓，應(yīng)考慮是否存在連接問(wèn)題。

2.2外部交通

地理位置是影響客流量的主要因素，便利、順暢的交通可吸引更多的客戶，增加客流量。在場(chǎng)地內(nèi)不僅要合理設(shè)計(jì)人行出人口，盡可能拓展商鋪展示面，還應(yīng)妥善處理機(jī)動(dòng)車輛卸客、運(yùn)貨車輛出入、非機(jī)動(dòng)車輛以及地下車距，以免出現(xiàn)不同流線的交叉現(xiàn)象。

2.3硬件

硬件是商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)中的主要內(nèi)容，這是設(shè)計(jì)人員的基本職責(zé)，并與設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)緊密相關(guān)，主要包含負(fù)載、樓層高度、中庭地理位置、實(shí)際尺寸等內(nèi)容。因物產(chǎn)形態(tài)、回報(bào)以及運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)的不同，會(huì)存在一定差距。無(wú)論店鋪的地理位置怎樣變化，硬件屬于技術(shù)支撐，應(yīng)有效滿足布局需求。購(gòu)物中心規(guī)模與可承載的用戶呈現(xiàn)正相關(guān)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十分明顯，然而，在實(shí)際設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，也應(yīng)注意大規(guī)模店鋪存在的弊端。首先，嚴(yán)格控制動(dòng)線，盡可能不要太長(zhǎng)，確保商場(chǎng)客流超過(guò)商戶客流持有率。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，從顧客層面來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)空間太大，走的路程較多，比較辛苦，可能不會(huì)走完全場(chǎng)，對(duì)租戶而言，若不能將商場(chǎng)客流有效引入店鋪中，則會(huì)造成客流流失；其次，店鋪空間較大，還會(huì)降低使用率，增加成本投入。

2.4租戶

盈利是構(gòu)建商業(yè)綜合體購(gòu)物中心的根本目標(biāo)，應(yīng)參照運(yùn)營(yíng)類型合理區(qū)分。出售的物業(yè)應(yīng)參照市場(chǎng)客戶實(shí)際能力科學(xué)劃分單價(jià)與面積。對(duì)于自持型物業(yè)，因地理位置以及樓層高度的不同，租金也存在差異，然而在一些關(guān)鍵店鋪中，各樓層租金不會(huì)隨著樓層高度或者地理位置的改變出現(xiàn)變化，設(shè)計(jì)人員應(yīng)針對(duì)該問(wèn)題加強(qiáng)與運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍之間的交流。

對(duì)于常規(guī)性購(gòu)物中心，普通商鋪一般按照1*2軸距進(jìn)行分布，對(duì)于關(guān)鍵店鋪，應(yīng)明確客戶需求，相反，出現(xiàn)設(shè)計(jì)面積與客戶需求存在出入的可能性較大，無(wú)論店鋪的面積究竟為多少，均很難找到理想租戶。在餐飲設(shè)計(jì)中，應(yīng)有效考慮位置，在疏散寬度設(shè)計(jì)以及防火分區(qū)劃分中區(qū)別于其它店鋪。對(duì)于超市、影院等類型租戶，一般具有自己的設(shè)計(jì)要求，主要體現(xiàn)在出入流線、負(fù)載、分布等方面。

3.準(zhǔn)確的基地調(diào)研和項(xiàng)目定位

上海浦東嘉里城購(gòu)物中心屬于上海浦東嘉里城商業(yè)綜合體項(xiàng)目的一部分。該項(xiàng)目位于上海新國(guó)際博覽中心地區(qū)A-04地塊，花木路和芳甸路交叉口東南角。該項(xiàng)目建設(shè)工程總用地面積58948.6平方米，總建筑面積33萬(wàn)平方米（其中地上約23萬(wàn)平方米）。主要建筑由三個(gè)塔樓和裙樓組成，服務(wù)總建筑高度為99.8米，酒店總建筑高度為134.3米，辦公樓總建筑高度為179米，裙樓可用層高度為23.8米。建筑主要用途為酒店、商業(yè)及辦公。

4.合理的業(yè)態(tài)布局

在傳統(tǒng)的購(gòu)物中心里，購(gòu)物面積所占比重較大，而餐飲休閑面積所占比重較小。例如，上海恒隆廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)面積構(gòu)成為商業(yè)零售面積占71%，餐飲面積占17%，娛樂(lè)面積占12%。上海港匯廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)面積構(gòu)成為商業(yè)零售面積占72%，餐飲面積占20%，娛樂(lè)面積占8%。

而在新興的家庭式購(gòu)物中心中，不同功能營(yíng)業(yè)空間的面積配比和規(guī)律與傳統(tǒng)購(gòu)物中心商業(yè)空間的配比大相徑庭。家庭式購(gòu)物注重休閑目的地，餐飲、休閑、娛樂(lè)設(shè)施所占比重要求大幅增加，并且家庭式購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)必須滿足老人、小孩、中青年各個(gè)年齡段、以及各種目的的消費(fèi)需求。家庭式購(gòu)物中心充分體現(xiàn)了以?shī)蕵?lè)休閑帶動(dòng)消費(fèi)的特征。

上海浦東嘉里城的購(gòu)物中心餐飲休閑類業(yè)態(tài)面積占50%，生活類業(yè)態(tài)面積占10%，兒童玩具類業(yè)態(tài)面積占10%，剩余30%的面積才是傳統(tǒng)的購(gòu)物業(yè)態(tài)。（圖1所示）

除了業(yè)態(tài)布局，浦東嘉里城購(gòu)物中心的商業(yè)定位也明確界定為中高端層次的消費(fèi)需求，例如Gap等快時(shí)尚服裝品牌，0le精品超市，新旺、星巴克、赤坂亭等連鎖餐飲品牌，滿足周邊社區(qū)家庭的消費(fèi)需求。

5.情景式的空間設(shè)計(jì)

家庭式購(gòu)物中心的目標(biāo)客群為中高端消費(fèi)群體，如高檔社區(qū)居民、高級(jí)白領(lǐng)、年輕家庭、外籍消費(fèi)群體等。針對(duì)服務(wù)對(duì)象的這一特點(diǎn)，其空間營(yíng)造、招商業(yè)態(tài)、室內(nèi)布置均體現(xiàn)出小資家庭的生活情調(diào)，是為人所崇尚的一種生活方式。

為打造這種能體現(xiàn)西式的生活情趣的購(gòu)物中心，開發(fā)商從很多方面都精心策劃整合相關(guān)優(yōu)勢(shì)資源，不遺余力地構(gòu)筑與家庭休閑相匹配的場(chǎng)所空間。

浦東嘉里城購(gòu)物中心的空間特征為圍繞中央戶外庭院的環(huán)形室內(nèi)商業(yè)情景街巷空間。有別于其他購(gòu)物中心的超尺度的共享空間的手法，該項(xiàng)目營(yíng)造的是一種清新簡(jiǎn)潔但又洋溢生活情趣的近人的尺度的和諧環(huán)境，所以這種空間體驗(yàn)觀感并不是靠強(qiáng)烈感官刺激來(lái)作用，而是通過(guò)潛移默化的情景再現(xiàn)來(lái)滲透人心。

為實(shí)現(xiàn)這種“不動(dòng)聲色”的情景式空間的塑造，設(shè)計(jì)者將商業(yè)裙房和地下室作為一個(gè)整體進(jìn)行通盤考慮后，運(yùn)用嫻熟的商業(yè)空間設(shè)計(jì)手法，給出一個(gè)近乎完美的環(huán)形商業(yè)內(nèi)街的空間布局。結(jié)合縝密的交通流線的設(shè)計(jì)，該商業(yè)空間呈現(xiàn)出地下、地上空間完美融合的高效的空間體系。

地上商業(yè)僅布局在裙房的一、二層平面空間，更強(qiáng)調(diào)是平層流動(dòng)空間的體驗(yàn)性（圖2所示）。一層商業(yè)主要通過(guò)室內(nèi)外空間的切換，在較小尺度內(nèi)創(chuàng)造出盡可能多的視角、景觀與空間體驗(yàn)。因?yàn)橐粚泳奂司频?、辦公、公寓、商業(yè)等多股功能塊，所以商業(yè)空間更多考慮與內(nèi)向庭院之間的對(duì)話互換來(lái)表現(xiàn)商業(yè)動(dòng)線的趣味性。商業(yè)空間中難得的室外庭院空間在這里擔(dān)當(dāng)了極其重要的角色。此處的庭院不僅僅作為一種形式空間而存在，而是作為一處能改變?nèi)藗兩罘绞降某晒Φ纳虡I(yè)空間而存在。內(nèi)庭院的東、北、南分別選用了不同進(jìn)深的半室外空間作為餐飲休閑用途，讓人能感受到不同狀態(tài)的室外餐飲體驗(yàn)：有一跨進(jìn)深的半室外，內(nèi)側(cè)其實(shí)已經(jīng)接近室內(nèi)了；有一米五左右的半室外通過(guò)太陽(yáng)傘來(lái)拓展空間；還有四米的半室外不失室外情趣。在這種灰空間中，人們更愿意享用非正式的用餐或小聚，能體驗(yàn)到那種類似在客廳聊天的隨性愜意，所以通過(guò)合適的空間尺度和家具布景的設(shè)置，是可以營(yíng)造出一種真實(shí)場(chǎng)景——一種能提升生活品位的場(chǎng)景空間。

通過(guò)這些空間特色處理，已具備優(yōu)秀體驗(yàn)性空間的基本要素，再加上室內(nèi)商業(yè)的各種應(yīng)景式布置手法，室內(nèi)街巷文化便能完美呈現(xiàn)。2樓餐飲“街”以全開放方式，通過(guò)統(tǒng)一風(fēng)格的欄桿將商業(yè)區(qū)與消防通道隱形隔離，同時(shí)保證餐飲的正常運(yùn)營(yíng)；大部分餐飲采取“去除店門”的做法，將餐桌直接展示于外，營(yíng)造和諧氛圍；在某些交通交匯處，通過(guò)布置類似路牌的標(biāo)示來(lái)加強(qiáng)人們對(duì)于街道的認(rèn)知。在這里，場(chǎng)景是模擬的，但場(chǎng)景的感受卻格外的真實(shí)（圖3所示）。

6.結(jié)語(yǔ)

浦東嘉里城購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)是基于消費(fèi)對(duì)象內(nèi)心崇尚的情景空間的模擬，通過(guò)現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的建筑手法，營(yíng)造出平實(shí)、愜意的街巷空間。同時(shí)整合商業(yè)定位、業(yè)態(tài)布局等各類輔助手段，放大了這種空間效果所能帶來(lái)的體驗(yàn)感受。這種在不損失空間效率為前提的體驗(yàn)式空間手法的運(yùn)用折射出設(shè)計(jì)者對(duì)商業(yè)空間本質(zhì)的深入理解，以小見大的空間處理方式讓人折服。也許消費(fèi)者更愿意這類能貼近生活的體驗(yàn)感受，這也是解釋其一直處于高客流量的內(nèi)在原因。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的今天，設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體購(gòu)物中心時(shí)，既要美觀、空間分布合理，還應(yīng)具備較強(qiáng)的性能與較多的功能，只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的長(zhǎng)期發(fā)展，全方位服務(wù)于城市發(fā)展與居民生活。因此，在實(shí)際設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，我們應(yīng)科學(xué)設(shè)計(jì)、合理規(guī)劃，切實(shí)改善城市形象，全面提高購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)水平。沒(méi)有太多“高大上”的噱頭，有的只是平易近人的愉悅感，讓消費(fèi)者體驗(yàn)到家庭式休閑式的輕松氛圍，促使人習(xí)慣性的樂(lè)于多次來(lái)訪。也許這正是浦東嘉里城購(gòu)物中心成功的所在。