石憶邵+?A錢世芳

人才驅(qū)動(dòng)是全球科創(chuàng)中心建設(shè)的核心動(dòng)力，而創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才高地建設(shè)需要安居工程的強(qiáng)力支撐。近年來，大城市房價(jià)和房租高漲導(dǎo)致其人才住房困難愈益突出。文章根據(jù)科創(chuàng)人才的住房需求特征及人才住房政策出臺的基本理論，以上海市為例，在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，廓清了人才住房政策實(shí)施的成效與問題，闡述了人才住房政策在上海市住房供應(yīng)體系中的定位，提出了上海人才住房政策的總體思路及對策建議，為上?？苿?chuàng)中心建設(shè)提供參考依據(jù)。

上海；科創(chuàng)中心；人才；住房政策

F293.3A005907

人才驅(qū)動(dòng)是全球科創(chuàng)中心建設(shè)的核心動(dòng)力，而創(chuàng)新、創(chuàng)造、創(chuàng)業(yè)人才高地建設(shè)需要安居工程的強(qiáng)力保障和支撐。[17]近年來上海房價(jià)和房租高漲導(dǎo)致其人才住房困難問題愈益突出。特別是近十年來，上海房地產(chǎn)市場不斷升溫，住房價(jià)格連續(xù)上漲，給廣大在滬工作與生活的青年人才帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。青年人才是上海科創(chuàng)中心建設(shè)的主力軍，他們普遍具有高學(xué)歷、高技能，但是受房價(jià)飆升和限購政策等諸多因素的影響，該群體普遍面臨著無資格購房、無力購房的困境，這不但降低了他們現(xiàn)階段的生活質(zhì)量，更對其今后在滬工作和發(fā)展構(gòu)成了阻礙。[8]2015年上海的房價(jià)收入比高達(dá)20.8，在全國35個(gè)大中城市中居第二位，僅次于深圳市，成為中國最難買房或租房的城市之一。[9]因此，針對科創(chuàng)人才的住房需求特征，尋求破解人才住房難題之策，可為上?？苿?chuàng)中心建設(shè)提供參考依據(jù)。

一、 科創(chuàng)人才的住房需求特征及人才住房政策出臺的理論依據(jù)

1. 科創(chuàng)人才的住房需求特征

科創(chuàng)人才大體可劃分為精英型人才、研發(fā)型人才和成長型人才三大類型，其住房需求具有下列明顯特征：

（1） 重視住房區(qū)位。精英型人才一般屬于高知階層，他們的收入水平通常較高，且作為各地重點(diǎn)引進(jìn)的對象，引入條件相當(dāng)優(yōu)越，故其買房或租房的壓力不大，他們對于住房區(qū)位、房型、周邊環(huán)境等因素則尤為看重。因此，應(yīng)以發(fā)展型和享受型住房政策為主，盡力滿足其對于區(qū)位、房型、周邊環(huán)境的要求。研發(fā)型人才和成長型人才通常學(xué)歷層次也較高，他們對住房周邊的文化氛圍和休閑娛樂環(huán)境同樣頗為關(guān)注。

（2） 租賃需求量大?？苿?chuàng)人才中數(shù)量最多的是成長型人才或青年人才，他們收入水平并不低，但由于工作時(shí)間不長，資金積累相對較薄，如果沒有家庭甚至家族的幫襯，他們更多地傾向于租房，導(dǎo)致其租房的需求量大。因而針對這個(gè)群體的住房政策應(yīng)以貨幣補(bǔ)貼政策為主。

（3） 階段性需求明顯。人才住房往往具有就業(yè)初期需求量大的特點(diǎn)，故應(yīng)當(dāng)實(shí)施階段性保障措施，重點(diǎn)針對青年人才群體，并堅(jiān)持以貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物支持為輔的原則。

2. 人才住房政策出臺的理論依據(jù)

（1） 公共經(jīng)濟(jì)理論。保障性住房的基本屬性是公共產(chǎn)品或公共服務(wù)，供給主體是政府。人才保障性住房設(shè)立的目的是為了實(shí)現(xiàn)人才住房權(quán)，充分發(fā)揮人才的正外部效應(yīng)；人才保障性住房屬于典型的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，其供給主體是政府和用人單位。然而，人才的高度流動(dòng)性與住房位置的固定性及住房消費(fèi)的不可或缺性之間的矛盾，迫切要求為流動(dòng)性人才群體提供階段性住房保障。但我國目前的保障性住房制度大多將保障對象限定為中低收入者，忽略了特殊的人才群體。

（2） 住房梯級消費(fèi)理論。住房梯級消費(fèi)是指在住房消費(fèi)中，由于住房消費(fèi)者的購買能力、所屬社會(huì)階層、需求偏好等方面存在差異從而導(dǎo)致的一種住房消費(fèi)分層現(xiàn)象。[5]該理論實(shí)質(zhì)上表明住房消費(fèi)具有多層次性特征，不同的收入階層，其住房消費(fèi)需求也會(huì)迥然異樣。人才自身的多樣性和多層次性特征決定其住房消費(fèi)需求的多樣性和多層次性。

（3） 住房過濾理論。由于住房的使用時(shí)間較長，而且隨著其年限延長能夠提供的服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量是遞減的，此時(shí)處于較高收入的群體，可能會(huì)為了追求更好的居住條件而放棄當(dāng)前的住房，而被放棄的住房則可以提供給低層次收入的群體。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家將此稱為“住房過濾現(xiàn)象”[10]。人才住房市場上也存在“過濾”現(xiàn)象，如果人才保障性住房的供給采用分層供給的方式，則有助于用有限的資金更大程度地滿足不同層次人才對住房的需求。

二、 上海市人才住房政策現(xiàn)狀及其實(shí)施成效分析

上海市與人才住房政策密切相關(guān)的主要是公共租賃住房政策和人才公寓政策兩大類。

1. 公共租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀

上海市的公租房包括市籌公共租賃房、區(qū)籌公共租賃房、單位租賃房。其中單位租賃房包括企事業(yè)單位宿舍、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃房、農(nóng)村集體土地租賃房。單位租賃房（企事業(yè)單位宿舍）主要用來保障人才和務(wù)工人員的住房需求。[11]其中，引進(jìn)人才以整套人才公寓為主，住房條件較好，租金較高；外來務(wù)工人員以單位租賃房（集體宿舍）為主，住宿條件相對來說較為簡陋，租金較低。截至2016年4月，全市單位租賃房總量達(dá)1438萬套，其中已經(jīng)建成并供應(yīng)的約989萬套，當(dāng)前入住796萬套，入住率為805%，當(dāng)前入住戶數(shù)為1878萬戶（表1）。其中引進(jìn)人才和外來務(wù)工人員約各占一半，為上海引進(jìn)人才和外來務(wù)工人員解決住房問題做出了重要貢獻(xiàn)。

2. 人才專項(xiàng)住房——人才公寓建設(shè)現(xiàn)狀

目前主要用于保障青年人才住房需求的是人才公寓。[12]它是指專項(xiàng)用于解決引進(jìn)人才的就業(yè)與居住生活的配套性租賃公寓，旨在為引進(jìn)人才提供在某地創(chuàng)業(yè)的短期租賃和過渡周轉(zhuǎn)用房。人才公寓按照“政府引導(dǎo)、財(cái)政支持、市場化運(yùn)作、社會(huì)化管理”、“市場價(jià)、明補(bǔ)貼、有期限”和“輪候補(bǔ)租、契約管理、只租不售”的原則進(jìn)行租賃和管理，輔之以社會(huì)閑置房作為補(bǔ)充。通常是限定租期，高級人才入住附帶政府補(bǔ)貼。[13]下面我們以張江人才公寓為例進(jìn)行分析。

張江第一代人才公寓從1999年開始建設(shè)，初始目的是為了把更多高校人才、城區(qū)人才吸引過來。當(dāng)時(shí)的張江人才公寓包括8個(gè)樓盤，補(bǔ)貼方式是直接補(bǔ)貼到個(gè)人，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是每人每月200元。

張江第二代人才公寓（20112015年）其房源是納入“兩限兩定”（即：限制入住人資格，限制居住樓盤，定面積，定租金）的樓盤，包括“創(chuàng)業(yè)公寓”、“湯臣公寓”、“張江高科苑公寓”等5個(gè)樓盤。共有住房5076套，單套公寓面積25㎡左右，約可入住6000人，常年出租率在95%以上。補(bǔ)貼方式是補(bǔ)貼到開發(fā)商和業(yè)主手上，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是1㎡補(bǔ)貼0.6元，開發(fā)商和業(yè)主以評估市場價(jià)的70%到80%租出，此時(shí)人才公寓的租賃價(jià)格與周邊同等水平的商品房租賃價(jià)格的差價(jià)約在600元左右，居住成本基本控制在每人每月1000元。

從2016年開始，張江集團(tuán)啟動(dòng)第三代人才公寓，這一階段的主要任務(wù)是增加房源，擴(kuò)大保障范圍?；咀龇ㄊ怯烧M(jìn)行引導(dǎo)、示范，并將社會(huì)上的部分剩余房源逐步納入人才公寓之中。補(bǔ)貼方式是直接補(bǔ)貼到個(gè)人，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是政府補(bǔ)貼每人每月600元，公司補(bǔ)貼每人每月200元，并且租金為評估市場價(jià)格的90%。人才公寓的租賃價(jià)格與周邊同等水平的商品房租賃價(jià)格的差價(jià)約在1000元左右，很大程度上降低了青年人才的居住成本，減輕了青年人才的生活負(fù)擔(dān)。

3. 人才住房新政實(shí)施成效及存在的問題

2015年5月以來，上海先后出臺“科創(chuàng)中心22條” [14]和“人才20條”[15]，這些新政實(shí)施一年間，又推出30多項(xiàng)配套細(xì)則。2016年9月25日，上海市委、市政府又發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化人才發(fā)展體制機(jī)制改革，加快推進(jìn)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心建設(shè)的實(shí)施意見》，將上海人才政策由過去的20條升級為30條，旨在著力推動(dòng)建立更加開放的人才集聚機(jī)制，為上海全球科創(chuàng)中心建設(shè)提供堅(jiān)強(qiáng)的人才保障和智力支撐。[16]人才住房新政實(shí)施的主要成效有：

（1） 政府主導(dǎo)的公共租賃住房建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)。在過去一年里，上海繼續(xù)鼓勵(lì)人才集聚的大型企事業(yè)單位和產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用自用存量用地建設(shè)單位租賃房。

（2） 規(guī)范和優(yōu)化了外環(huán)內(nèi)新建商品住房項(xiàng)目中配建不低于5%的保障房，主要作為面向社會(huì)的公共租賃住房使用，并允許大戶型住宅分割出租。

（3） 鼓勵(lì)各區(qū)和各產(chǎn)業(yè)園區(qū)積極為科研人員創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)提供人才公寓和住房補(bǔ)貼?！笆濉逼陂g，張江管委會(huì)所投入的住房補(bǔ)貼就高達(dá)1.25億元。僅2016年上半年，上海市共發(fā)放創(chuàng)業(yè)房租補(bǔ)貼金額達(dá)4071萬元，覆蓋1.3萬多人次。

（4） 對達(dá)到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值的非滬籍人員，定向微調(diào)了住房限購政策。人才住房新政實(shí)施以來，截至2016年8月底，國內(nèi)人才居住證積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值并審核通過的有4180人；居轉(zhuǎn)戶年限由7年縮短為5年，審核通過的有343人；直接落戶審核通過的有115人，其中企業(yè)高級管理和科技技能人才102人、企業(yè)家13人。

（5） 海外高層次人才的居住和就業(yè)條件進(jìn)一步寬松。放寬了外籍高層次人才的就業(yè)年齡限制及外籍留學(xué)生就業(yè)條件，延長了海外人才居住證期限。人才住房新政實(shí)施以來，截至2016年8月底，已為125名外籍高層次人才辦理了外國專家證，其中30人年齡超過60周歲；已有64名外籍留學(xué)生畢業(yè)后直接在上海就業(yè)，1821人辦理了海外人才居住證。

（6） 人才住房模式更趨多樣化。除了配建配售模式、新建公寓模式、改建公寓模式、貨幣化補(bǔ)貼模式、資源整合模式外，還探索了代理經(jīng)租新模式。[17、18]

總體而言，在建設(shè)科創(chuàng)中心的相關(guān)配套政策中，引進(jìn)人才制度不斷被強(qiáng)調(diào)和完善，人才住房保障問題也逐漸受到重視，不同行業(yè)和不同部門也都提出了保障人才住房的舉措。然而，人才住房政策仍然有待進(jìn)一步完善：

（1） 人才公寓供不應(yīng)求，缺口較大。由于納入“兩限兩定”體系內(nèi)的人才公寓數(shù)量較少，導(dǎo)致房源稀缺，人才輪候時(shí)間較長。例如，目前張江園區(qū)已申請排隊(duì)等房的人才就有5800人，其中申請創(chuàng)業(yè)公寓的約有1000人。

（2） 缺少學(xué)生公寓的供給。隨著張江綜合性國家科學(xué)中心建設(shè)的推進(jìn)，越來越多的高校和科研機(jī)構(gòu)將聚焦張江，對學(xué)生公寓的需求也會(huì)越來越強(qiáng)烈。

（3） 只有申請到人才公寓的人才可以享受補(bǔ)貼，覆蓋面太小。在人才公寓供不應(yīng)求的情況下，只有一部分人能夠申請到人才公寓，且只有這一部分人可以享受到政府補(bǔ)貼，其他申請不到的人無法享受這種優(yōu)惠政策。

（4） 新引進(jìn)員工的住房問題較為突出。園區(qū)企業(yè)普遍反映，在引進(jìn)新員工時(shí)，短時(shí)間解決其住房問題的需求很迫切。但大部分新員工工資水平不高，且按照目前人才公寓的申請流程，他們享受不到政府對于人才公寓的補(bǔ)貼。

（5） 人才公寓的物業(yè)管理不到位。最突出的問題是：由于人才公寓的用地屬于工業(yè)用地，因此其水電費(fèi)仍然按照工業(yè)用水用電價(jià)格進(jìn)行收取，導(dǎo)致水電費(fèi)用偏高，增加了住戶的成本。另外，人才公寓類房屋無法享受公積金提取支付房租的政策。

（6） 由于各個(gè)區(qū)自行管理，引進(jìn)人才只能租住企事業(yè)單位所在區(qū)的人才公寓，抑制了個(gè)性化的選擇需求。

三、 科創(chuàng)人才住房政策的定位分析

首先，從住房公共政策與人才住房的關(guān)系來看。建立一個(gè)多層次的住房公共政策體系，是我國政府深化住房體制改革的重要任務(wù)之一。多層次的公共住房供應(yīng)體系的重要特征是多層次性、公平性和綜合性。多層次性有助于滿足不同層次和不同收入居民差異化的住房需求；公平性有助于保障那些被市場“排斥的”社會(huì)弱勢群體的基本住房需求；綜合性有助于彰顯政府干預(yù)和市場調(diào)節(jié)二者之長而彌補(bǔ)二者之短，保證公共住房供應(yīng)體系的經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)效益的平衡。當(dāng)前的人才住房隸屬保障房體系之內(nèi)，初期的確有利于二者之間資源共享、快速發(fā)展。但是，時(shí)間一長，也出現(xiàn)諸多弊端：保障房屬于“救濟(jì)性政策”，其權(quán)利基礎(chǔ)在于居民的居住權(quán)；而人才住房屬于“激勵(lì)性政策”，兩者交集運(yùn)作，如果按保障面積標(biāo)準(zhǔn)，難以滿足人才住房需求；反之，若根據(jù)人才住房的實(shí)際需求來提高保障房標(biāo)準(zhǔn)，則又違反了保障房“?；尽钡恼叱踔裕泊嬖诒Ｕ戏俊案＠钡膯栴}。[1920]因此，將人才住房政策從公租房政策中單列出來，作為一種特殊的保障性住房供應(yīng)模式，有助于較好地平衡“救濟(jì)性”與“激勵(lì)性”之間的關(guān)系。

其次，從人才收入與住房支出的關(guān)系來看。2016年上海應(yīng)屆本科畢業(yè)生的薪酬在4000～6000元/月，而1室戶、2室戶的平均租金分別為2000～3000元/月、3000～4000元/月，也就是說，每月一半的收入將用于支付房租。即使合租，月租金為1500～2000元，每月1/3以上的收入將用于支付房租。鑒于人才層次和收入水平的巨大差異特性，應(yīng)當(dāng)針對各類人才的實(shí)際情況，建立分層次的差異化人才住房供應(yīng)體系，以便提高住房供應(yīng)政策的績效。

由以上分析可知，基本住房保障屬于“?；尽狈懂牐瞬抛》縿t是貫徹人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略的一項(xiàng)激勵(lì)政策，目的在于通過吸引和留住人才，提升城市綜合競爭力和長期發(fā)展驅(qū)動(dòng)力，屬于“促發(fā)展”范疇。若將人才住房政策從原有的公共租賃住房保障政策中分離出來，既有助于解決當(dāng)前住房制度所面臨的階段性困境，多層次地滿足各類人才群體短期內(nèi)的安居需求，又有利于盡快緩解保障性住房供應(yīng)不足的突出問題，扭轉(zhuǎn)住房租賃市場發(fā)展滯后的格局。

因此，我們認(rèn)為：目前上海市政府應(yīng)當(dāng)將人才住房政策從原有的公共租賃住房保障政策中剝離出來，作為一種特殊的階段性住房保障政策。這樣，既有利于形成獨(dú)立的人才住房籌集建設(shè)、分配和管理政策體系，又完善了本市“五位一體”的住房保障政策體系。原有的公共租賃住房保障政策主要針對本市中低收入的住房困難家庭以及外來務(wù)工人員。

在人才住房政策體系內(nèi)部，還可以進(jìn)一步劃分為成長型人才住房、研發(fā)型人才住房、精英型人才住房3個(gè)細(xì)類。其中：可為成長型人才提供生存型住房類型（如青年公寓或?qū)W生公寓），為研發(fā)型人才提供發(fā)展型住房類型（如創(chuàng)業(yè)公寓），為精英型人才提供享受型住房類型（如專家公寓）。

至此，上海市可形成如下新型保障房政策體系框架（表2）：

四、 進(jìn)一步完善上海市人才住房政策的總體思路及對策建議

1. 總體思路與目標(biāo)模式

首先，應(yīng)將人才住房政策從目前的公共租賃住房保障政策中分離出來而成為一種特殊的保障性住房供應(yīng)政策，并側(cè)重于對處于成長期的青年人才的住房保障。

其次，因地制宜、分類實(shí)施人才住房保障政策是進(jìn)一步完善上海市人才住房政策的基本方向。（1）精英型人才。上海全球科創(chuàng)中心的建設(shè)深深地依賴于精英型人才的高效率、高價(jià)值的創(chuàng)新產(chǎn)出，因此精英型人才是必須引進(jìn)并留住的中堅(jiān)力量。可在其供職單位較近的區(qū)域?yàn)槠涮峁?0年免租金且內(nèi)環(huán)內(nèi)不小于90平方米，內(nèi)環(huán)外不小于120平方米的精裝修住房，或者按照市場價(jià)折現(xiàn)。5年后，若其有購房需求，可允許其以略低于市場價(jià)的價(jià)格購置其租住的住房。（2）研發(fā)型人才。可以直接給予研發(fā)型人才及其子女“上海戶籍”。同時(shí)，還應(yīng)為其在供職單位附近提供5年租金為市場價(jià)一定折扣的面積90平方米左右的住房。5年后，可以減少租金補(bǔ)貼比例。（3）成長型人才?？刹扇∫匀瞬殴橹?、代理經(jīng)租為輔的方式來共同保障其住房需求。

再次，上海市目前最需要的不只是擴(kuò)大保障房的覆蓋面，與此同時(shí)還要嚴(yán)格控制房價(jià)、房租等居住成本的過快上漲，并切實(shí)將普通住宅的市場價(jià)格降低至合理水平。只有直接增加一般消費(fèi)者在普通住宅市場的支付能力，才是提高上海市住房保障水平的基本舉措。

由上可見，上海市人才住房政策的目標(biāo)模式可概括為“分類別、多層次、保重點(diǎn)、控價(jià)格”的人才住房保障性政策模式。

2. 主要對策建議

（1） 積極引導(dǎo)青年人才樹立正確的置業(yè)觀念。[21]一是不要急于圓“購房夢”，二是要樹立住房梯度消費(fèi)的觀念。

（2） 充分發(fā)揮政府、用人單位和社會(huì)機(jī)構(gòu)共同參與人才公寓建設(shè)的積極性。一是以區(qū)縣政府為投資經(jīng)營的主體，其土地由政府劃撥，資金由政府籌措，投資和建設(shè)費(fèi)用由政府財(cái)政投入；人才公寓建成后，政府持有產(chǎn)權(quán)，運(yùn)營管理由政府指定或委托的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。針對不同層次的青年人才，給予不同程度的租金優(yōu)惠或補(bǔ)貼。二是以用人單位或產(chǎn)業(yè)園區(qū)為投建和經(jīng)營的主體，可采取自建、改建、擴(kuò)建等方式建設(shè)人才公寓；單位租賃房的土地主要為單位自有，政策允許其調(diào)整用地性質(zhì)和改建閑置的非居住建筑，特殊情況下可由政府安排少量新增用地。三是以社會(huì)機(jī)構(gòu)為投資和經(jīng)營主體，其土地由政府以一定的優(yōu)惠條件出讓，資金向社會(huì)籌措；人才公寓建成之后，其租賃可以采取市場化操作，但是租金應(yīng)以微利為原則。

（3） 推行以貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔的方式。由于土地資源有限，興建人才公寓的投資太大，會(huì)加重政府和單位的負(fù)擔(dān)。因此，應(yīng)該倡導(dǎo)以貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔的方式來解決人才住房問題。對于一些達(dá)到申請標(biāo)準(zhǔn)卻沒有申請到人才公寓的青年人才，政府應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制實(shí)施住房租賃補(bǔ)貼政策。這樣，既可以擴(kuò)大人才住房保障的范圍，又能夠使接受補(bǔ)貼的青年人才自由選擇商品房進(jìn)行租住，還簡化了政府的工作程序并減輕了壓力，更有利于人才住房保障政策的落實(shí)。

（4） 引導(dǎo)人才公寓建設(shè)轉(zhuǎn)向人才社區(qū)建設(shè)。進(jìn)一步完善人才公寓區(qū)域內(nèi)的教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、文化、休閑娛樂等相關(guān)配套設(shè)施，加強(qiáng)人才保障住房小區(qū)的綠化建設(shè)和道路建設(shè)，加強(qiáng)對人才公寓環(huán)境的管理，推動(dòng)人才公寓由單一提供居住功能逐步向功能完善的宜居型社區(qū)轉(zhuǎn)變，打造集商業(yè)購物、娛樂休閑為一體的、具有綜合服務(wù)性質(zhì)的服務(wù)社區(qū)與人才集聚、交流互動(dòng)、培訓(xùn)孵化的人才平臺互動(dòng)融合發(fā)展的創(chuàng)業(yè)型宜居社區(qū)。

（5） 適當(dāng)增配學(xué)生公寓。新建學(xué)生公寓的用地可通過劃撥方式獲得；學(xué)生公寓的房源或用地還可以考慮從現(xiàn)有的存量房或舊房中改造而來。房型以學(xué)生宿舍為主，包括四人間（可供本科生居住，生均建筑面積8平方米）、雙人間（可供碩士研究生居住，生均建筑面積12平方米）、單人間（可供博士研究生居住，生均建筑面積24平方米）和獨(dú)立小套型（可供博士后研究人員居住）。

（6） 允許提取公積金來支付人才公寓的租金。建議政府盡快調(diào)整人才公寓房屋無法享受公積金提取支付的政策。

（7） 積極扶持代理經(jīng)租企業(yè)的發(fā)展。代理經(jīng)租是指公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)、社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等機(jī)構(gòu)，采用長期租賃社會(huì)閑置存量住房的方式籌措房源，按照規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)租，或上述機(jī)構(gòu)接受房屋所有權(quán)人或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人的委托，以機(jī)構(gòu)的名義按照委托合同的約定出租住房。與人才公寓建設(shè)相比，代理經(jīng)租模式具有投資少、見效快的特點(diǎn)，適合在土地資源稀缺、存量閑置房源較多、產(chǎn)業(yè)職工租賃需求突出的區(qū)域推廣。首先，要將代理經(jīng)租的房屋納入人才住房政策范疇中來；其次，政府要為代理經(jīng)租企業(yè)提供政策支持；第三，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)管理模式[22]，降低代理經(jīng)租房屋的物業(yè)管理難度；第四，加強(qiáng)宣傳，提高民眾對于代理經(jīng)租模式的認(rèn)知度；第五，合理確定租金水平。

（8） 進(jìn)一步完善人才住房的退出機(jī)制。目前比較成熟的人才公寓中所執(zhí)行的是“2+1模式”（即前2年為補(bǔ)貼租賃期，第3年為過渡期或市場租賃期），但考慮到成長型人才的行業(yè)差異及其成長周期，可以適當(dāng)予以延期，如執(zhí)行“3+1模式”（即延長到4年）。部分周期長、見效慢的研發(fā)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域亦可執(zhí)行“4+1模式”（即最長延長至5年），對于5年內(nèi)沒有成長為研究型人才的或沒有取得相應(yīng)成果而在人才評價(jià)中被清退的不合格者，則應(yīng)當(dāng)及時(shí)退出人才住房保障體系。

（9） 細(xì)化人才、住房和戶籍的分類與組合管理政策。譬如：針對有居住證且住房困難者，以提供租房補(bǔ)貼或購房補(bǔ)貼等方式為主；針對無居住證且住房困難者，以提供單位租賃房等方式為主；針對有戶籍且住房困難者，以提供租房補(bǔ)貼或回歸父母家中居住等方式為主；針對無戶籍且住房困難者，以提供單位租賃房或?qū)嵤皫椭夥坑?jì)劃”等方式為主。

（10） 切實(shí)加強(qiáng)對房價(jià)和房租的管控。一方面，政府要采取切實(shí)有效的措施來控制房價(jià)和房租的過快上漲，以便維護(hù)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品的競爭力，降低居民的居住和生活成本，使更多的優(yōu)秀人才愿意留下來且能夠留下來。另一方面，上?，F(xiàn)階段住房限購政策應(yīng)該圍繞納稅和社保的繳納來制定和執(zhí)行，盡早取消非滬籍單身人士住房限購政策，為上海留住和吸引更多的外來優(yōu)秀年輕人才。

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Talents are the core driving power for building global innovation centers for science and technology， and innovative and entrepreneurial talent highland construction needs the powerful guarantee and support of housing projects. However， in recent years， the rising housing prices and rents in metropolises have led to increasing housing difficulties for talents. Exemplified by Shanghai， on the basis of indepth investigation， according to the characteristics of talents housing demands and the theoretical basis of formulating talents housing policies， this paper expounds the localization of talent housing policies in Shanghais housing supply system， clears up the implementation results and problems of talent housing policies， puts forward the overall plan and countermeasures of Shanghai talent housing policies so as to provide reference basis for Shanghai science and technology innovation center construction.

Shang hai；innovation center for science and technology；talents；housing policies

王晨麗