張燕萍 煙臺市不動產(chǎn)登記中心

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及對策分析

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房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要影響，同時也受社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響較大。本文將對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動因素進(jìn)行分析，包括產(chǎn)業(yè)內(nèi)影響因素和產(chǎn)業(yè)外影響因素，并針對各方面影響因素，提出幾點(diǎn)防控對策，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

房地產(chǎn)市場 經(jīng)濟(jì)波動因素 投資政策 金融制度

前言

隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展態(tài)勢，為我國社會經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但在其發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也表現(xiàn)出周期性波動的特點(diǎn)，這種不穩(wěn)定性不利于社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，近年來對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素的研究逐漸受到了關(guān)注，但以往的研究普遍存在一定的片面性，沒有針對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)外影響因素進(jìn)行全面分析。只有在全方位分析的基礎(chǔ)上，才能找到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動防控的有效對策。

一、房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)波動影響因素

（一）產(chǎn)業(yè)內(nèi)的影響因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)影響因素主要包括以下幾點(diǎn)：（1）市場供求因素，在房地產(chǎn)市場中，供求關(guān)系不斷變化，其市場投入如果與消費(fèi)者的需求不符，就會導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的回報率大幅度降低。企業(yè)的勞動資源投入、技術(shù)資源投入也會對市場供給量產(chǎn)生一定影響，難以對供求平衡進(jìn)行有效控制，因此會出現(xiàn)短期的失衡現(xiàn)象；（2）收益率影響因素，房地產(chǎn)的收益率是凈收益與投資額的占比，在其預(yù)期值處于上升時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資會明顯增加，而進(jìn)入下降階段后，企業(yè)則會縮小投資規(guī)模，進(jìn)而導(dǎo)致出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動；（3）投資影響因素，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，投資的持續(xù)增長是其產(chǎn)業(yè)繁榮的主要因素，一旦投資減少，就會使其進(jìn)入經(jīng)濟(jì)蕭條期，因此其投資變化與經(jīng)濟(jì)波動周期存在較為明顯的同向共振性[1]。

（二）產(chǎn)業(yè)外的影響因素

產(chǎn)業(yè)外影響因素主要是指宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會發(fā)展和城市發(fā)展?fàn)顩r以及政策變化因素。具體影響作用表現(xiàn)為：（1）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有直接影響，主要體現(xiàn)在相關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)變化引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動，比如物價水平、國民收入水平和消費(fèi)水平等；（2）社會及城市發(fā)展?fàn)顩r，社會發(fā)展?fàn)顩r主要表現(xiàn)為人們的精神文明程度和物質(zhì)生活水平，此方面的提高會帶動人們住房消費(fèi)觀念的提升，城市化建設(shè)則是當(dāng)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動力，可以為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造更廣闊的空間，但是社會和城市發(fā)展的波動性也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生明顯影響；（3）國家相關(guān)政策的變化會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成較大影響，比如從2016年到2017年初的幾次契稅政策調(diào)整，就使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了不同程度的波動[2]。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的防控對策

（一）加強(qiáng)土地市場管理

加強(qiáng)土地市場管理和政府批租管理，可以對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動進(jìn)行有效控制。主要應(yīng)從以下幾方面著手：（1）控制好市場撥用地的總量，對土地管理權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一分配，嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地?fù)軇??？刂坪猛恋爻鲎尩膶?shí)施總量，制定合理的供應(yīng)計劃，在進(jìn)行土地?fù)苡脮r，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)審批程序。對土地的實(shí)際用途進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，確保土地規(guī)劃的有效落實(shí)；（2）規(guī)范操作流程，采取市場化運(yùn)行方式，杜絕招投標(biāo)過程中的暗箱操作行為，并逐漸減少行政性的土地出讓；（3）由政府壟斷土地出讓市場，提升土地供給能力，并開放二級土地轉(zhuǎn)讓市場，方便企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在市場調(diào)控機(jī)制下，對土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置；（4）完成土地市場的運(yùn)行機(jī)制，建立兩級市場結(jié)構(gòu)，發(fā)揮政府在一級市場的壟斷作用，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)波動進(jìn)行有效控制。

（二）房地產(chǎn)投資政策的調(diào)整措施

對房地產(chǎn)投資政策進(jìn)行調(diào)整是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵。從以往的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象可以看出，房地產(chǎn)的周期性經(jīng)濟(jì)波動變化主要受投資主體結(jié)構(gòu)變化的影響。企業(yè)產(chǎn)權(quán)不明確，缺乏風(fēng)險回避措施，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)波動。房地產(chǎn)的投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)性，也會對其經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生較大影響。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動防控需要以宏觀經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，保證投資占比的比重合理。加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)投資和理性投資，在投資前做好市場調(diào)研等準(zhǔn)備工作，使房地產(chǎn)開發(fā)能夠與市場需求相符。此外還要規(guī)范政府投資行為，尊重行業(yè)發(fā)展規(guī)律，合理進(jìn)行安居工程等開發(fā)活動，對產(chǎn)業(yè)的投資行為進(jìn)行間接調(diào)控。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融體系建設(shè)

金融體系的建設(shè)水平對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有直接影響，應(yīng)注重房地產(chǎn)金融體系建設(shè)，對金融制度進(jìn)行不斷完善，加強(qiáng)創(chuàng)新，為房地產(chǎn)發(fā)展提供支持。主要從以下幾方面著手：（1）開發(fā)多元化的房地產(chǎn)融資體系，發(fā)展省二院銀行貸款、房地產(chǎn)信托等，降低企業(yè)融資難度；（2）完善住房消費(fèi)融資體系，對商業(yè)貸款和公積金等相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整，加強(qiáng)政府政策的優(yōu)惠力度；（3）促進(jìn)住房抵押貸款的證券化發(fā)展，借鑒發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，解決金融流動性差等問題；（4）建立完善的金融管理制度，為房地產(chǎn)融資營造良好環(huán)境。

（四）健全風(fēng)險防范機(jī)制

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)建立健全風(fēng)險防范機(jī)制，提高風(fēng)險防范能力，在保證自身健康發(fā)展的基礎(chǔ)上，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。加強(qiáng)市場調(diào)查力度，找準(zhǔn)企業(yè)在市場中的定位，通過開展科學(xué)的市場調(diào)研工作，實(shí)現(xiàn)理性投資。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場投資主體，必須明確自身發(fā)展對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響，對房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)行密切關(guān)注，根據(jù)市場需求制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，積極配合國家的公關(guān)調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的規(guī)范運(yùn)營和企業(yè)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、結(jié)束語

綜上所述，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)波動因素的全方位分析為防控對策的制定提供了方向。在此基礎(chǔ)上，通過加強(qiáng)土地市場管理和金融體系建設(shè)，對房地產(chǎn)的投資政策進(jìn)行調(diào)整，并建立風(fēng)險防范機(jī)制，可以有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定性，最大限度的降低各種負(fù)面因素的影響。與此同時，房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

[1]段軍山.房地產(chǎn)價格波動影響因素及我國的經(jīng)驗(yàn)分析[J].湖南工程學(xué)院學(xué)報(社會科學(xué)版),2006,04:1-5.

[2]周佳.我國房地產(chǎn)價格波動形成機(jī)制及與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)研究[D].哈爾濱工業(yè)大學(xué),2015.