呂 悅，孫曉麗

（1.山東正元數(shù)字城市建設(shè)有限公司，山東 煙臺(tái) 264000）

煙臺(tái)市農(nóng)房房產(chǎn)調(diào)查方法初探

呂 悅1，孫曉麗1

（1.山東正元數(shù)字城市建設(shè)有限公司，山東 煙臺(tái) 264000）

通過(guò)對(duì)煙臺(tái)市招遠(yuǎn)農(nóng)村房屋的調(diào)查特點(diǎn)、調(diào)查作業(yè)流程設(shè)計(jì)、成果資料、實(shí)際調(diào)查和試點(diǎn)驗(yàn)證情況等進(jìn)行闡述，初步探討了農(nóng)房調(diào)查的基本方法和工作流程；并以招遠(yuǎn)市某村為試點(diǎn)對(duì)該方法進(jìn)行了驗(yàn)證。

不動(dòng)產(chǎn)；房產(chǎn)；調(diào)查；測(cè)量

為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等文件要求，煙臺(tái)市國(guó)土資源局開(kāi)展了農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查試點(diǎn)工作。該項(xiàng)工作的主要目標(biāo)是通過(guò)分析典型農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)情況，探索煙臺(tái)市不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查的基本方法和作業(yè)流程，確定需要采取的主要技術(shù)手段和技術(shù)規(guī)范，為煙臺(tái)地區(qū)將來(lái)大面積農(nóng)房調(diào)查的鋪開(kāi)奠定技術(shù)基礎(chǔ)。

1 煙臺(tái)市農(nóng)房調(diào)查特點(diǎn)分析

煙臺(tái)各縣市農(nóng)村宅基地分布較集中，每宗地基本以院落為單元，房屋建筑一般以一層磚混結(jié)構(gòu)為主，多層磚混結(jié)構(gòu)為輔。各行政村房屋規(guī)劃較為整齊，違章建筑較少，街道劃分明顯，為調(diào)查區(qū)的劃分和調(diào)查工作的順利開(kāi)展提供了便利。

2 煙臺(tái)市農(nóng)房調(diào)查作業(yè)流程設(shè)計(jì)

2.1 準(zhǔn)備工作

1）以煙臺(tái)市集體土地確權(quán)登記發(fā)證的地籍圖資料作為本次房屋調(diào)查的工作底圖和房屋測(cè)量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

2）以煙臺(tái)市集體土地確權(quán)登記發(fā)證的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)資料為基礎(chǔ)，調(diào)查補(bǔ)充房屋等構(gòu)（建）筑物信息，建立房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)；能合理有效利用現(xiàn)有地籍調(diào)查資料，節(jié)約外業(yè)測(cè)繪、外業(yè)房屋調(diào)查和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)錄入等工作的人力物力，提高工作效率。

3）宣傳發(fā)動(dòng)，是政策性很強(qiáng)的工作，在實(shí)施作業(yè)前應(yīng)進(jìn)行大規(guī)模的宣傳動(dòng)員，建立組織機(jī)構(gòu)，確定人員設(shè)備投入，對(duì)作業(yè)人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，確定技術(shù)路線和計(jì)劃進(jìn)度，從而保障質(zhì)量，為工作的安全順利生產(chǎn)營(yíng)造良好的氛圍。

2.2 房屋調(diào)查

房屋的權(quán)屬調(diào)查方法按照GB/T 17986.1《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行，按照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行）要求填寫房屋調(diào)查表。按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的要求，采用內(nèi)業(yè)已有數(shù)據(jù)分析和外業(yè)實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法對(duì)農(nóng)房權(quán)屬調(diào)查資料進(jìn)行審核，確保農(nóng)房單元權(quán)屬清晰、界址清楚、空間相對(duì)位置關(guān)系明確，具體步驟為：①資料準(zhǔn)備，制定計(jì)劃；②入戶調(diào)查，收集資料；③ 調(diào)查資料檢查審核；④問(wèn)題整改完善；⑤房屋等建（構(gòu)）筑物編碼，其編碼結(jié)構(gòu)如圖1所示[1]。

圖1 房屋等建筑物、構(gòu)筑物的編碼結(jié)構(gòu)圖

第1層為縣級(jí)行政區(qū)劃，代碼為6位，采用GB/ T 2260規(guī)定的行政區(qū)劃代碼；第2層為地籍區(qū)，代碼為3 位，碼值為000～999；第3層為地籍子區(qū)，代碼為3位，碼值為000～999；第4層為宗地特征碼，代碼為2位，其中第1位用J表示集體土地所有權(quán)，第2位用C表示宅基地使用權(quán)宗地；第5層為宗地順序號(hào)，代碼為5位，碼值為00001～99999，在相應(yīng)的宗地特征碼后順序編號(hào)；第6層為定著物特征碼，代碼為1位，用F表示房屋等建（構(gòu)）筑物；第7層為定著物單元編號(hào)，代碼為8位。定著物為房屋的，定著物單元在使用權(quán)宗地內(nèi)應(yīng)具有唯一編號(hào)，前4位表示房屋的幢號(hào)，在使用權(quán)宗地（或地籍子區(qū)）內(nèi)統(tǒng)一編號(hào)，碼值為0001～9999；后4位表示房屋的戶號(hào)，在每幢房屋內(nèi)統(tǒng)一編號(hào)，碼值為0001～9999。

2.3 房產(chǎn)測(cè)量

1）房屋量距及宗地界址邊長(zhǎng)檢查。房產(chǎn)測(cè)量是我國(guó)的一項(xiàng)法定專業(yè)測(cè)繪工作[2]。實(shí)地量距法和坐標(biāo)解析法是目前房產(chǎn)測(cè)量中普遍采用的面積測(cè)算方法，也是面積測(cè)算中精度較好的方法。當(dāng)面積≤1 000 m2時(shí)，實(shí)地量距法比坐標(biāo)解析法的精度高；當(dāng)面積＞1 000 m2時(shí)，實(shí)地量距法比坐標(biāo)解析法的精度低[3]。通常農(nóng)房面積≤1 000 m2，因此為確保房產(chǎn)成果質(zhì)量的精度符合GB/T 17986.1《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》要求，院內(nèi)建（構(gòu)）筑物采用實(shí)地量距法，現(xiàn)場(chǎng)核查宗地界址邊長(zhǎng)。使用測(cè)距儀和鋼尺（經(jīng)檢定合格）對(duì)房屋的每條邊進(jìn)行3 次測(cè)量，測(cè)量誤差在5 cm以內(nèi)，取3次測(cè)量的平均值作為房屋邊長(zhǎng)測(cè)量值，此次房屋界址點(diǎn)為二級(jí)（表1）。

表1 房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度要求[4]

式中，mj為相應(yīng)等級(jí)界址點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差，單位為m；D為相鄰界址點(diǎn)間的距離，單位為m；?D為界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算的邊長(zhǎng)與實(shí)量邊長(zhǎng)較差的限差，單位為m。

2）圖形編輯。以實(shí)際測(cè)量邊長(zhǎng)計(jì)算房屋的建筑面積，面積計(jì)算的具體方法為：采用廣州開(kāi)思SCS H2002房產(chǎn)軟件自動(dòng)計(jì)算兩次面積，再將兩次面積進(jìn)行比較，按表2對(duì)應(yīng)等級(jí)精度檢查是否滿足限差要求，滿足限差要求則將兩次面積取均值作為最終房屋面積成果。房產(chǎn)面積的精度分為3級(jí)，各級(jí)面積的限差和中誤差不得超過(guò)表2計(jì)算結(jié)果。農(nóng)房房產(chǎn)面積的精度為二級(jí)。

表2 房產(chǎn)面積的精度要求[4]

2.4 圖件制作

房產(chǎn)測(cè)繪信息化的核心是建立基于GIS的房產(chǎn)測(cè)繪及成果管理系統(tǒng)，它也是房屋信息管理系統(tǒng)的一個(gè)重要組成部分[5]。該項(xiàng)工作主要是編寫一個(gè)能實(shí)現(xiàn)對(duì)原有數(shù)據(jù)進(jìn)行提取、加工、填充表格、出圖等的房產(chǎn)登記系統(tǒng)。房產(chǎn)登記系統(tǒng)能實(shí)現(xiàn)對(duì)原有數(shù)據(jù)的挖掘，充分利用原有有效數(shù)據(jù)，減少工作量；同時(shí)具有數(shù)據(jù)加工處理功能，能應(yīng)對(duì)數(shù)據(jù)信息不全或缺失情況。數(shù)據(jù)處理完成后，需導(dǎo)出相應(yīng)的房屋分戶圖，打印輸出。房產(chǎn)登記系統(tǒng)界面見(jiàn)圖2。

軟件使用C/S技術(shù)，在人機(jī)交互界面下，實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)的讀取、表格內(nèi)容的填充、數(shù)據(jù)修改等工作。如果遇到信息/權(quán)利人信息不全或缺失的情況，可利用信息補(bǔ)錄功能進(jìn)行信息補(bǔ)錄。

ArcGIS Engine是ERSI公司推出的，繼承了ArcObjects全部功能的一個(gè)模塊，為開(kāi)發(fā)應(yīng)用提供了完整的嵌入式GIS組件庫(kù)。ArcGIS Engine具有標(biāo)準(zhǔn)的GIS框架，有效的License配置方案，跨平臺(tái)（Windows、Unix等）、跨語(yǔ)言（Com.NET、C++、Java等）的特征[6]。根據(jù)房產(chǎn)分戶圖的出圖規(guī)范，使用ArcGIS Engine進(jìn)行地圖開(kāi)發(fā)，在地圖中提取相應(yīng)的地塊和房屋的圖形信息，繪制房產(chǎn)分戶圖。

圖2 房產(chǎn)登記系統(tǒng)界面

2.5 房屋面積測(cè)算

測(cè)繪單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)規(guī)范、法規(guī)的理解，提高質(zhì)量和測(cè)繪技能，盡可能地減少計(jì)算差錯(cuò)引起的預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的不一致[7]。

1）房屋面積測(cè)算。按照GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的第8條“房屋面積測(cè)算”規(guī)定執(zhí)行，面積單位為m2，取至0.01。

2）對(duì)于宅基地符合房屋調(diào)查條件的地上永久性建筑予以計(jì)算面積。

3）有立柱、耳房等圍護(hù)結(jié)構(gòu)的檐廊，按照外圍水平投影面積計(jì)算；無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的檐廊，按照外圍水平投影面積的1/2計(jì)入房屋面積；飄空封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)入所在樓層面積，底層水平投影面積不予計(jì)算；飄空不封閉陽(yáng)臺(tái)按照水平投影面積的1/2計(jì)入所在樓層面積；落地陽(yáng)臺(tái)面積按照樓房整體予以計(jì)算。

3 成果資料

對(duì)房產(chǎn)平面圖、房屋面積、四至和權(quán)利人姓名進(jìn)行公示，公示期為15個(gè)工作日。公示期滿對(duì)符合房產(chǎn)發(fā)證的宗地進(jìn)行公告，公告期為7個(gè)工作日。利用不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證數(shù)據(jù)處理軟件，生成地籍調(diào)查表、房屋基本信息調(diào)查表等表格。以村為單位生成房產(chǎn)公示平面圖、房產(chǎn)分戶平面圖、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)審批表、房屋基本信息調(diào)查表、房屋信息，建立權(quán)利人信息，生成登記業(yè)務(wù)、房產(chǎn)登記簿、房產(chǎn)證并打印。公告期滿符合房產(chǎn)發(fā)證要求的，進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)發(fā)證系統(tǒng)進(jìn)行審批發(fā)證，最后資料掃描歸檔整理。

4 實(shí)際調(diào)查及試點(diǎn)驗(yàn)證情況

運(yùn)用上述調(diào)查和測(cè)量方法對(duì)煙臺(tái)市招遠(yuǎn)蠶莊鎮(zhèn)某村155戶農(nóng)房（兩層樓房111戶，平房44戶）進(jìn)行調(diào)查測(cè)量。外業(yè)測(cè)量分為兩組進(jìn)行：一組進(jìn)行調(diào)查和宗地房屋丈量，另一組檢核每塊宗地的界址邊長(zhǎng)，2 d完成154戶的調(diào)查、測(cè)量及檢核工作，其中有1戶無(wú)法調(diào)查測(cè)量。兩個(gè)作業(yè)組每天將外業(yè)采集的矢量和屬性數(shù)據(jù)輸入到相應(yīng)的數(shù)據(jù)處理軟件進(jìn)行編輯處理，并與已有數(shù)據(jù)進(jìn)行檢核，建立房屋信息數(shù)據(jù)庫(kù)。檢查驗(yàn)證情況如表3所示。

表3 檢查驗(yàn)證表

在檢核宗地界址邊長(zhǎng)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有6條邊長(zhǎng)與原距相差超過(guò)5 cm，因此對(duì)宗地內(nèi)數(shù)據(jù)全部進(jìn)行了量距糾正，對(duì)房屋調(diào)查資料進(jìn)行了補(bǔ)充。對(duì)未超出界址邊長(zhǎng)5 cm中誤差范圍的宗地界址邊長(zhǎng)保持原宗地面積，對(duì)超出中誤差范圍的宗地界址線進(jìn)行糾正，最后達(dá)到房產(chǎn)界址點(diǎn)和房產(chǎn)面積的精度要求。根據(jù)房屋所有人的需要，利用不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證軟件可隨時(shí)輸出房產(chǎn)成果和房產(chǎn)證，而外業(yè)檢核不合格的宗地，在糾正處理后納入不動(dòng)產(chǎn)登記程序。

5 結(jié) 語(yǔ)

根據(jù)對(duì)本文所述作業(yè)方法的實(shí)踐可知，該方法在大面積農(nóng)村房產(chǎn)調(diào)查和測(cè)量中的應(yīng)用操作簡(jiǎn)單易行，作業(yè)人員能很快接受和運(yùn)用。利用相關(guān)數(shù)據(jù)處理軟件將原有數(shù)據(jù)成果完整轉(zhuǎn)換到現(xiàn)在的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)里，軟件界面可根據(jù)各方需要方便地輸入輸出屬性數(shù)據(jù)，并指導(dǎo)外業(yè)人員合理采集需要的房產(chǎn)數(shù)據(jù)，建立完善的數(shù)據(jù)庫(kù)，因此，該方法對(duì)提高農(nóng)房房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)登記具有較大的推進(jìn)作用。

[1]國(guó)土資發(fā)[2015]41號(hào).國(guó)土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知附件:不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試行)[S].北京:國(guó)土資源部,2015:13-31

[2]赫建忠,馬保衛(wèi),馬建良,等.房地產(chǎn)測(cè)繪管理體系的創(chuàng)新及應(yīng)用[J].測(cè)繪通報(bào),2009(5):52-54

[3]朱俊仁.試論地籍測(cè)繪在房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用[J].科學(xué)之友,2010(20):19-20

[4]國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局. GB/T 17986-2000.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范[S].北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社,2000:1-4

[5]江文祥,徐磊.信息系統(tǒng)在房產(chǎn)測(cè)量工作中的應(yīng)用研究[J].測(cè)繪通報(bào),2014(8):109-112

[6]苗作華,劉耀林,王先華.基于GIS的工業(yè)園區(qū)安全監(jiān)管與應(yīng)急救援信息系統(tǒng)[J].測(cè)繪通報(bào),2007(8):55-58

[7]肖淑紅.關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛的分析[J].測(cè)繪與空間地理信息,2012(2):199-201

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1672-4623（2017）07-0112-03

10.3969/j.issn.1672-4623.2017.07.034

呂悅，碩士，工程師，注冊(cè)測(cè)繪師，主要從事工程測(cè)量方面的應(yīng)用及研究工作。

2016-08-24。