羅伯特·希勒

一個住房價格-收入比率很高城市并非什么“偉大城市”，而是一座缺乏同理心和人道主義使命感，并日益缺乏多樣性的供給受限的城市。而這會為危險的憎恨創(chuàng)造溫床

通常，衡量不平等性的方法是比較一國國內(nèi)家庭之間的收入。但還有另一種不平等性，存在于城市住房的平價程度之間。這種類型的不平等性的影響同樣令人擔(dān)憂。

在全球許多中心城市，住房對收入一般的群體而言愈加不堪重負(fù)。隨著一座城市房地產(chǎn)價格的上漲，一些居民將被迫離開。當(dāng)然，如果這位居民在此地已經(jīng)擁有了一套可售住房，那么他可能認(rèn)為價格上漲等于天降橫財，可以賣了房子帶著這筆橫財離開。但若非如此，他可能被迫兩手空空地離去。

其影響不僅在于經(jīng)濟(jì)上。人們可能被迫離開生活了一輩子的城市，這堪稱一場災(zāi)難。如果太多在城市里生活了一輩子的居民因?yàn)榉績r上漲而被迫離開，這座城市自身也將蒙受身份乃至文化損失。

隨著這些人群的離開，一座房價高昂的城市將逐漸變成專屬于高收入家庭的飛地，具有了高收入家庭的價值觀。隨著不同收入水平的人群日益被地理隔離，收入不平等可能出現(xiàn)惡化，社會也有可能兩極分化，甚至可能出現(xiàn)嚴(yán)重沖突。

今年的人口統(tǒng)計公司國際住房價格可承受性調(diào)查表明，全球主要城市已經(jīng)出現(xiàn)巨大差異。今年的調(diào)查覆蓋了九個國家和地區(qū)的92座城市。截至2016年底，香港是住房價格可承受性最低的城市，其房價與收入比達(dá)到18.1。香港的按揭利率很低，但也沒有低到零利率的程度，這意味著，中位收入家庭如果無法獲得父母的資助，或者移民購房者如果無法獲得海外資金的資助，幾乎不可能買得起房。

位居香港之后的城市是悉尼（12.2）、溫哥華（11.8）、奧克蘭（10）、圣何塞/硅谷（9.6）、墨爾本（9.5）和洛杉磯（9.3）。再接下來分別是倫敦（8.5）和多倫多（7.7）——這兩個城市房價非常高，但收入也高。

與此同時，一些很有吸引力的世界城市住房相對收入而言可謂平價。紐約市的中位住房價格為中位家庭收入的5.7倍。在蒙特利爾和新加坡，這一比率為4.8；東京和橫濱為4.7；而芝加哥為3.8。

些許關(guān)于這些異常城市的數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確。但誤差不可能大到能夠推翻基本結(jié)論的程度，即全球住房價格可承受性存在極大差異。接下來的問題是，為何某些城市的居民會面臨畸高的價格。在許多情況中，答案與住房建設(shè)的壁壘有關(guān)，比如無法大量建房導(dǎo)致高房價。

但壁壘也有可能是政治性的。大規(guī)模建設(shè)中低收入住房能極大地影響住房平價性。但現(xiàn)有高價房的房主根本沒有動力支持這樣的建設(shè)計劃，這會降低他們自身投資的價值。因此，市政府可能不愿意頒發(fā)擴(kuò)大供給的許可。

建設(shè)選項(xiàng)不足可能是推高房價-收入比的因素，住房價格長期總會上漲，即便城市未能吸引到新的產(chǎn)業(yè)、聲望或人才。一旦城市可供建房用地告罄，其后續(xù)增長就必須通過較低收入人群的離開來協(xié)調(diào)。

房價相對收入的上漲不可能是突然發(fā)生的，因?yàn)轭A(yù)料到價格變化的投機(jī)客會搶先抬價。他們可能會漫天要價，導(dǎo)致房價-收入比率暫時升高到比必要程度還要高，形成房價泡沫，在居民中造成不必要的焦慮。

但如果公民社會認(rèn)識到保護(hù)低收入住房的重要性，這種趨勢就會得到遏制。居民必須明白，許多抵制加大建設(shè)的呼聲，來自特殊利益集團(tuán)；事實(shí)上，這是一種房主尋求提高自己房子轉(zhuǎn)手價值的尋租活動。

有時，城市可能正在邁向“偉大城市”的途中，應(yīng)該允許市場力量驅(qū)逐不能充分參與這一偉大進(jìn)程的低收入人群，為有能力的人讓路。更常見的情況是，一個住房價格-收入比率很高城市并非什么“偉大城市”，而是一座缺乏同理心和人道主義使命感，并日益缺乏多樣性的供給受限的城市。而這會為危險的憎恨創(chuàng)造溫床。

（Copyright： Project Syndicate， 2017，編輯：許瑤，審譯：熊靜）