姚冬琴

責(zé)編：周琦

7月18日，綠地控股（600606.SH）發(fā)布2017年半年度業(yè)績快報，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1248.2億元，利潤總額82.7億元，同比分別增長15%和30%，半年末總資產(chǎn)7453億元。

綠地控股認(rèn)為，大基建等多元產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持了良好發(fā)展態(tài)勢、產(chǎn)業(yè)之間互為支撐的協(xié)同效應(yīng)進一步增強，是公司上半年保持平穩(wěn)較快增長的主要原因之一。

綠地希望特色小鎮(zhèn)成為其未來在京津冀地區(qū)新的增長點，圖為天津綠地盤龍谷項目實景照。

在房地產(chǎn)經(jīng)歷深刻調(diào)整與變革的當(dāng)下，轉(zhuǎn)型和多元化是房企在競爭中突圍的主要路徑。對于以超高層和商辦樓宇見長的綠地而言，在豪宅競爭激烈、商辦項目受到嚴(yán)格調(diào)控的北京，一場攻堅戰(zhàn)擺在眼前。

轉(zhuǎn)型、多元化、商辦新模式……破解這一系列問題的密碼是什么？以綠地集團京津冀區(qū)域管理總部為例，探索綠地集團的發(fā)展之道。

成立京津冀區(qū)域管理總部

力推多產(chǎn)業(yè)協(xié)同

京津冀是綠地集團戰(zhàn)略布局的重要板塊，綠地深耕這一區(qū)域已長達10年。截至2017年5月，綠地集團京津冀事業(yè)部開發(fā)項目超過30個，已進入北京的9個區(qū)，以及天津靜海、薊州和河北石家莊、保定， 以及廊坊管轄的香河、大廠等區(qū)域，初步完成環(huán)北京區(qū)域布局。

6月6日，綠地集團京津冀區(qū)域管理總部正式揭牌。按照規(guī)劃，區(qū)域管理總部將整合綠地集團旗下房地產(chǎn)事業(yè)部、綜合產(chǎn)業(yè)集團、社會戰(zhàn)略合作商等資源，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)多產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌管理、協(xié)同發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)鏈價值聯(lián)動，以增強綠地在京津冀區(qū)域的整體競爭力。

綠地集團京津冀區(qū)域管理總部、京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理歐陽兵表示，從2017年開始，綠地在京津冀區(qū)域?qū)崿F(xiàn)“一主三大”產(chǎn)業(yè)協(xié)同局勢，即以房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)為主業(yè)，發(fā)揮“大基建、大金融、大消費”多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展優(yōu)勢。

“過去在總部層面才能調(diào)配的金融、基建、消費等資源，現(xiàn)在以區(qū)域總部就能夠全面協(xié)同，對市場競爭力有特別明顯的提升?！本G地集團京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部品牌總監(jiān)康尼舉了個例子。投資拓展工作是開發(fā)工作的第一環(huán)，也是最重要的一環(huán)，土地儲備量直接影響公司后續(xù)的發(fā)展。以前綠地在跟地方政府和一些資源方洽談投資合作的過程中，土地規(guī)劃、利潤、配套等都有可能成為阻礙合作成功的因素，部門之間也只是以分享投資信息為主。成立區(qū)域管理總部后，房地產(chǎn)、基建、金融、商業(yè)等部門可“協(xié)同作戰(zhàn)”，核心競爭力變強，獲取資源的能力倍增。加之企業(yè)文化的一致性，互相之間的信任度高、目標(biāo)高度一致等因素，項目的執(zhí)行效率、效益將會大幅提升。

在實際運作中，這種模式已初見成效。如綠地在河北保定的特色小鎮(zhèn)項目，房地產(chǎn)和大基建板塊就進行了充分協(xié)作，首先由大基建板塊將項目原址的露天污水處理廠進行升級改造變成地下的污水處理廠，地上打造成一片生態(tài)濕地公園，同時全面地根據(jù)規(guī)劃進行小鎮(zhèn)的建筑建設(shè)?！敖y(tǒng)籌管理、協(xié)同發(fā)展，比單兵作戰(zhàn)成功幾率更大。政府也歡迎這種模式，對接成本也會降低?！笨的嵴f。

在綠地集團京津冀區(qū)域管理總部揭牌的同時，原綠地京津房地產(chǎn)事業(yè)部也更名為“京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部”。綠地表示，通過一字之變，希望向外界傳遞一種信息：在保持對北京和天津開發(fā)力度的同時，會加速、加大在河北區(qū)域的戰(zhàn)略布局，與兄弟單位一起積極整合更多戰(zhàn)略資源，實現(xiàn)綠地集團在京津冀區(qū)域的戰(zhàn)略規(guī)劃。

隨著管理架構(gòu)的變革，企業(yè)文化和組織體系層面也開始有深度轉(zhuǎn)型。綠地內(nèi)部人士介紹說，歐陽兵來京津冀事業(yè)部任職的兩年多時間里，在內(nèi)部創(chuàng)建了管理變革小組，聚焦“產(chǎn)業(yè)協(xié)同”。這些管理變革給綠地帶來了非常顯性的價值，包括對京津冀區(qū)域發(fā)展布局進行調(diào)整，加大了天津和河北的投資力度。同時，優(yōu)化了綠地的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在近兩年新投資項目當(dāng)中，住宅和產(chǎn)業(yè)的比例顯著提升。

業(yè)績新增長點：特色小鎮(zhèn)加速轉(zhuǎn)型

發(fā)揮多產(chǎn)業(yè)協(xié)同的效應(yīng)，“特色小鎮(zhèn)”無疑是個重大機遇?！拔覀兡瓿蹰_始就強調(diào)產(chǎn)業(yè)協(xié)同、產(chǎn)業(yè)運營，實際上是在為特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)和后期運營做組織結(jié)構(gòu)和集團內(nèi)部協(xié)同上的準(zhǔn)備?！睔W陽兵表示，“綠地京津冀地區(qū)未來業(yè)績新的增長點，呼之欲出的就是特色小鎮(zhèn)?！?/p>

按照綠地京津冀區(qū)域特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略，2017年綠地將在北京等一二線重點城市遠郊及周邊儲備多個特色小鎮(zhèn)大盤項目;以石家莊、保定、廊坊、張家口等京津冀一體化受益區(qū)域為突破口，積極跟進獲取相關(guān)土地項目資源。

6月6日，綠地公布，目前已簽約的河北保定、河北大廠特色小鎮(zhèn)項目相關(guān)規(guī)劃已經(jīng)完成。

自2016年7月份相關(guān)部門聯(lián)合下發(fā)通知，提出到2020年，我國將培育1000個左右特色小鎮(zhèn)以來，特色小鎮(zhèn)迎來了一波建設(shè)高潮。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目不同，特色小鎮(zhèn)開發(fā)周期較長、前期資金投入巨大，對建設(shè)者的綜合運營能力是個考驗，盈利模式也有待發(fā)掘。

綠地在京津冀運營的特色小鎮(zhèn)將如何盈利？歐陽兵告訴記者，“簡單概括起來就是，我們以自有資金投入，但要在規(guī)定的開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)，將自有資金的投入賺出來;后期，特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)需要通過扎扎實實的招商、運營來拿到利潤。”

歐陽兵直言，“如果只有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能力，沒有產(chǎn)業(yè)的策劃、招商、運營能力，是賺不到錢的。只有兩者具備，我們才有可能把特色小鎮(zhèn)項目打造成功?！?/p>

據(jù)介紹，河北保定直隸文化藝術(shù)小鎮(zhèn)項目，以直隸工匠文化所代表的服、飾、藝、居、禮等五大板塊作為小鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)，籌備與百家企業(yè)形成聯(lián)盟;位于河北大廠的中國出版?zhèn)髅饺诤习l(fā)展特色小鎮(zhèn)，則致力于建設(shè)成為國內(nèi)一流的數(shù)字文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園。

綠地表示，集團正從房地產(chǎn)開發(fā)商向開發(fā)商、服務(wù)商、運營商三位一體的城市運營商加速轉(zhuǎn)型。對于特色小鎮(zhèn)，將采用滾動開發(fā)模式，其間綠地“大金融、大基建、大消費”板塊均將介入，為小鎮(zhèn)建設(shè)提供資金、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套支持。

“轉(zhuǎn)型升級無疑是痛苦的，不是一蹴而就的?！睔W陽兵對記者說，“但我們認(rèn)為它是很有意義的。我們今年落實幾個特色小鎮(zhèn)項目，從明年開始可以預(yù)見的未來，它會為事業(yè)部每年貢獻幾十億，甚至上百億規(guī)模的成長動力?！?/p>

綠地還寄望特色小鎮(zhèn)項目能承載一些先進的建筑理念。近年來，綠地集團在綠色建筑方面投入了非常多的精力，2016年度綠色建筑總量在行業(yè)中也名列前茅。目前，綠地集團綠色產(chǎn)業(yè)化中心已經(jīng)著手關(guān)于特色小鎮(zhèn)生態(tài)方面的研究，并提出循環(huán)小鎮(zhèn)、節(jié)能小鎮(zhèn)、海綿小鎮(zhèn)三個概念，把海綿城市、節(jié)能城市里一些節(jié)能技術(shù)跟特色小鎮(zhèn)規(guī)劃充分結(jié)合。

綠地還希望將無障礙設(shè)計嵌入特色小鎮(zhèn)中，打造以無障礙為主題的特色小鎮(zhèn)做示范基地。2016 年10 月17日，綠地與清華大學(xué)無障礙發(fā)展研究院簽約合作，并啟動“清華無障礙校園環(huán)境建設(shè)研究”和“綠地?zé)o障礙通用設(shè)計指南”兩個項目?！熬G地集團有責(zé)任和義務(wù)為行業(yè)的發(fā)展進行深度思考和規(guī)劃，不僅是企業(yè)社會責(zé)任的體現(xiàn)，也是為了綠地未來產(chǎn)品品質(zhì)的提升?！本G地方面表示，未來會堅持不懈從全齡化角度予以研究，大力推動無障礙環(huán)境建設(shè)的進步及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的建立健全。

政企聯(lián)手創(chuàng)獨特商辦模式

自今年3月北京市住建委等多部門聯(lián)合發(fā)布公告，對商辦類項目進行限購以來，北京的商辦市場陷入低迷。而被譽為“商辦之王”的綠地將如何應(yīng)對這一局面，成為業(yè)界關(guān)注的焦點。

綠地集團京津冀事業(yè)部一位內(nèi)部人士坦言，商辦項目限購后，綠地也感覺到了壓力。

“其實我們前兩年已經(jīng)在著手提速產(chǎn)業(yè)運營，取得了一些效果。無非之前我們是按部就班做的，現(xiàn)在政策逼著我們提速?！睔W陽兵告訴記者，過去，產(chǎn)業(yè)發(fā)展部負責(zé)整個京津冀事業(yè)部所有的招商、規(guī)劃、運營，今年新成立了產(chǎn)業(yè)發(fā)展二部，重點聚焦河北區(qū)域以特色小鎮(zhèn)為代表的新產(chǎn)業(yè)落地。

事實上，過去10年，綠地京津冀事業(yè)部儲備了大量的商辦項目，歐陽兵到任后的兩年多，已經(jīng)開始著手增強商辦物業(yè)的運營能力，綠地房山文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項目就是一個案例，在綠地集團內(nèi)部被稱為“房山模式”。

“房山模式”的核心，是利用綠地在二級市場獲得的商業(yè)金融用地，結(jié)合項目所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位，通過政企聯(lián)手、招商引資，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集。據(jù)悉，房山綠地文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園目前入駐企業(yè)已達300余家，其中包括光合文創(chuàng)、青創(chuàng)動力、北大青訓(xùn)營等企業(yè)，以及國家千人計劃項目、歐美同學(xué)會海外留學(xué)人員歸國創(chuàng)業(yè)項目等項目，預(yù)估2017年創(chuàng)造稅收將超億元。

通過多元產(chǎn)業(yè)的全方位介入，綠地實現(xiàn)了與地方經(jīng)濟轉(zhuǎn)型方向和整體戰(zhàn)略的高度契合，成為第一家落子房山的大型房企，被授予房山區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長單位。

“長期來看，商辦限購新政的發(fā)布更有利于未來商辦市場的健康發(fā)展，綠地的核心競爭力將更加凸顯。”綠地集團京津冀事業(yè)部一位內(nèi)部人士對記者表示。