徐豪

從鼓勵“大學(xué)生零首付購房”到“限售”

去年還在鼓勵“大學(xué)生零首付購房”的沈陽，如今開始限售了。

8月7日，沈陽發(fā)布限售新政，對市場交易、土地供應(yīng)、房屋備案、公積金、住房租賃市場等各個方面提出要求，以“穩(wěn)定住房價格預(yù)期”。部分區(qū)域居民購二套及以上商品房5年內(nèi)禁售，同時實行一房一價制度，6個月內(nèi)不得調(diào)整申報價格。

而2016年3月1日，沈陽曾下發(fā)22項房產(chǎn)新政激勵去庫存，包括新畢業(yè)生可零首付購房、對個人購買住房給予房價補貼和契稅補貼、降低二手住房交易稅費等。雖然當晚沈陽又發(fā)布消息稱“零首付”暫不具備出臺條件，但這足以掀起輿論熱潮。

從大力去庫存到限制投資及投機交易加碼調(diào)控，僅一年半的時間，沈陽樓市政策為何發(fā)生了這樣的大反轉(zhuǎn)？

從“去庫存”到“環(huán)比上漲13 %”

國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，沈陽6月新建住宅價格環(huán)比上漲1.6%，同比上漲10.6%。而15個一線和熱點二線城市的新建商品住宅價格同比漲幅卻全部回落。事實上，今年以來，沈陽住房銷量和價格一直上升。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年上半年沈陽商品住宅市場成交均價7575元/平方米，7月份成交均價達8555元/平方米，環(huán)比上漲13.16%。

而在2016年初，沈陽樓市卻是另一番景象，商品住宅可售面積消化周期一度達到24個月，居全國各大城市前列。

那么，一年多的時間，沈陽的房地產(chǎn)庫存去掉了多少呢？據(jù)沈陽中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至今年年中，沈陽的房地產(chǎn)去化周期較年初已下降5個月，為17.2個月；上半年總成交面積達797萬平方米，同比增長31%。

根據(jù)住建部今年4月發(fā)布的《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；18～36個月的，要減少供地；6～12個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

由此來看，沈陽的去庫存任務(wù)已經(jīng)沒有那么緊迫了。

“實際上，沈陽房價一直相對比較平穩(wěn)，沒怎么過快增長，漲價的可能性一直沒有怎么釋放。”遼寧省社會科學(xué)院副院長梁啟東對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示。

2015年5月，梁啟東曾表示，通過數(shù)據(jù)觀察，除沈陽、大連之外，遼寧的其余城市都是人口凈流出。所以沈陽和大連兩個城市具有剛需購房的條件，沈陽、大連的房價或最先回暖。

“要看到沈陽房價上漲背后的因素，沈陽是區(qū)域性中心城市，外地流入人口較大，周邊城市來購房的需求也來了；另外，沈陽新房舊房房價一起上漲，這是一個特點。沈陽這幾年城區(qū)拓展，比如渾南這幾年漲得比較明顯。以前配套不完善，現(xiàn)在配套設(shè)施和服務(wù)上來了，所以家庭改善性住房需求也比較大，這帶動了周邊，生地炒成熟地了。” 梁啟東說。

有沈陽當?shù)厝烁嬖V《中國經(jīng)濟周刊》記者，去年年底到今年年初，有北京、河北一帶的炒房團到沈陽進行炒房，“尤其是在渾南區(qū)”，這對沈陽房價也造成了一些影響。2016年10月，國務(wù)院批復(fù)的沈陽市政府由沈河區(qū)遷至渾南區(qū)的消息被證實，渾南區(qū)成了“熱地”。

是整體大幅上漲，還是局部過熱？

“8月份沈陽的新房均價差不多都超過了 8000 元/平方米，有的樓盤甚至都到了24000元/平方米?！币晃唤跍蕚湓谏蜿栙I房的人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。

今年上半年沈陽經(jīng)濟增速為-0.4%，遠遠低于東北的大連、長春、哈爾濱等城市?！吧蜿柦?jīng)濟應(yīng)該說還在正常調(diào)整當中，近期看，投資不行，沒上來。中遠期看，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問題?，F(xiàn)在工業(yè)難受，農(nóng)業(yè)不難受；重工業(yè)難受，輕工業(yè)不難受；傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)難受，新興產(chǎn)業(yè)不難受?！绷簡|說。

盡管6月份沈陽已經(jīng)出臺了“十三條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，但房價上漲勢頭并沒有得到有效遏制。本次新出臺的政策主要針對投機性購房，目的在于抑制房價上漲。

房地產(chǎn)市場一直平緩的沈陽的目前情況也與這幾個月三四線城市房地產(chǎn)市場景氣相呼應(yīng)。6月份，70個大中城市中，新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市，二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市，基本為三四線城市。

沈陽的樓市的確表現(xiàn)出火熱的趨勢。在8月新政出臺前的一個月內(nèi)，就有近10個全新項目開盤。從今年3月份開始，沈陽樓市成交量出現(xiàn)大幅增長。今年1、2月份，沈陽商品住宅成交量分別是59萬平方米和80萬平方米，3月則一舉躍升至144萬平方米，同比增長26%，4月成交量達到185萬平方米，創(chuàng)下2010年11月以來單月最高紀錄。此后各月均保持在150萬平方米以上的高位。

但梁啟東認為，一年左右的時間后，沈陽的房價就會趨于平穩(wěn)?！吧蜿柗績r小幅上漲是很正常的，沒必要進行過度解讀，也不要指望沈陽房價能大幅增長。沈陽的市場特點就是購買力不太強?！绷簡|對 《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，沈陽目前房價直觀感受上上漲很大，主要是局部地區(qū)和樓盤，整體還算合理。

沈陽市房地產(chǎn)研究所副所長黃闖說，相比國內(nèi)其他熱點城市近期出臺的調(diào)控措施，沈陽市政府的這次調(diào)控比較溫和。限售是打擊炒房的利器，沈陽沒有在限購等傳統(tǒng)調(diào)控措施方面發(fā)力，而把調(diào)控的重點放在限售上，對市場導(dǎo)向?qū)⑵鸬秸_的引領(lǐng)作用。

對于去年擬鼓勵“大學(xué)生零首付購房”，現(xiàn)在開始限售，梁啟東說，“這是響應(yīng)國家政策”?！爸醒胫赋龇孔邮怯脕碜〉模皇怯脕沓吹?。國家整體政策對房價也是在約束，不允許大幅漲價。所以沈陽房價也不能有太大波動，政策上也要體現(xiàn)。”