譚夢(mèng)茹+王璐

【摘要】中國全面實(shí)施“營改增”是全球近年來最大規(guī)模的稅制改革之一，不僅將對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，而且也將成為許多國家稅制改革的藍(lán)本。究竟“營改增”之后，將對(duì)我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？是積極的還是消極的？本文將重點(diǎn)以南京地區(qū)為例，深入二手房市場，從購房者和中介兩個(gè)角度進(jìn)行探討和淺要分析。

【關(guān)鍵詞】營改增 二手房 稅制改革

中國自“十二五”時(shí)期以來，“營改增”成為稅制改革的重要舉措，2015年，中央提出要力求全面完成“營改增”，將“營業(yè)稅改征增值稅”的范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。2016年3月末，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，明確自2016年5月1日起全面推開“營改增”試點(diǎn)。即在全國范圍，將房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入到試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅?！盃I改增”具體細(xì)則的出臺(tái)，將促使最后四個(gè)試點(diǎn)行業(yè)施行營業(yè)稅改征增值稅。房地產(chǎn)行業(yè)的“營業(yè)稅改征增值稅”即刻引起了社會(huì)各界的關(guān)注。

房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)的主要血脈，也是近些年來國民經(jīng)濟(jì)的主要增長點(diǎn)。然而，我國房價(jià)這些年以來的巨大幅度的波動(dòng)，已經(jīng)對(duì)社會(huì)民生問題產(chǎn)生了一定的影響。而二手房作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中一個(gè)重要的組成部分，其因營改增帶來的變化值得關(guān)注。

一、“營改增”對(duì)于二手房市場的意義與內(nèi)涵

第一，目前我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)之一，是推進(jìn)從制造型經(jīng)濟(jì)向服務(wù)型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，增值稅改革是我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要組成部分。按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢(shì)下從深化改革的總體部署出發(fā)做出的重要決策，加快財(cái)政改革，減輕企業(yè)賦稅，成為了政府現(xiàn)下工作的重要內(nèi)容。在目前看來，營業(yè)稅改增值稅具有十分積極的作用，之前的全額征收營業(yè)稅往往會(huì)引發(fā)稅制效率低下，重復(fù)征稅的問題。而增值稅的對(duì)象是貨物、勞務(wù)及相關(guān)服務(wù)中的“增值部分”，而巧妙地避開了營業(yè)稅的不合理之處，影響有限，且只針對(duì)消費(fèi)者。可見，相較營業(yè)稅體制，增值稅體制對(duì)我國現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的作用是不言而喻的。

第二，“營改增”稅制改革之后，中國將采用統(tǒng)一的增值稅制度，隱瞞交易這種行為造成的偷漏稅會(huì)相應(yīng)減少。改革后的二手房交易稅務(wù)辦理地點(diǎn)由地方稅務(wù)局改變?yōu)閲叶悇?wù)局，國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高辦事效率，客觀上提高了政府稅收征管能力，并且進(jìn)一步推進(jìn)二手房市場有序化，規(guī)范化。

第三，二手房稅款對(duì)個(gè)人來講將減少，無疑減輕了想要購買二手房的群眾的負(fù)擔(dān)，百姓的利益將受到更多的維護(hù)。

二、2016年南京二手房市場情況

（一）2016年二手房成交同比漲59.58%

從銷售量上看，參照?qǐng)D1，縱向和其他年份相比，2016年南京二手房交易量顯著增加；橫向和商品房相比，不僅縮小了原先的差距，甚至反超了新建商品房的交易量。

從具體月份來看，參照?qǐng)D2，2016年1～7月南京二手房交易量總體上呈下降趨勢(shì)，8～12月基本保持穩(wěn)定。而2015年同期南京二手房成交量總體上一直處于上升趨勢(shì)。但是這并不意味著房地產(chǎn)營改增對(duì)于南京二手房市場的直觀影響是交易量的下滑。2016年1～7月交易量的減少，受多個(gè)因素的影響，包括政策、市場環(huán)境等等，主要可概括為以下四點(diǎn)。首先，4月二手房實(shí)施“網(wǎng)簽”政策，新政策的出臺(tái)往往需要一定的磨合期，實(shí)施初期買賣雙方一開始會(huì)比較謹(jǐn)慎。且“網(wǎng)簽”政策在細(xì)節(jié)上還存在一些不成熟的地方，讓某些交易停滯甚至是流產(chǎn)。其次，在差別化住房信貸政策逐步實(shí)施的背景下，南京越來越多的銀行下調(diào)首套房個(gè)人按揭貸款利率，下調(diào)幅度從5%到10%不等，甚至有銀行推出了8.5折優(yōu)惠，且放款時(shí)間明顯加快，為新建商品房個(gè)人剛需購買者帶來利好，分流了二手房的部分購買者。再其次，據(jù)走訪中介滿堂紅的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，4月份二手房交易中，改善型購房者比例最高，占到整體的60.95%。購房者和業(yè)主的心態(tài)都比較穩(wěn)定，購房者趨于理性，業(yè)主處于觀望態(tài)勢(shì)。這也一定程度上影響了二手房交易量的持續(xù)上升。最后，根據(jù)政策，2016年5月1日在房地產(chǎn)行業(yè)全面實(shí)施營改增，交易雙方對(duì)于營改增的政策尚且有一個(gè)熟悉和適應(yīng)的過程，在對(duì)于營改增政策的全面了解和解讀后，可以看到，從2016年7月開始，南京二手房市場交易量開始小幅回升。

2.二手房掛牌均價(jià)漲幅超4成，四季度漲幅放緩。

由圖3可見，盡管，南京二手房市場交易量起伏很大，均價(jià)卻在全年繼續(xù)保持上升趨勢(shì)。

三、“營改增”對(duì)個(gè)人購置二手房的影響

（一）“營改增”前后政策在二手房市場的對(duì)比

財(cái)稅[2016]23號(hào)文——財(cái)政部調(diào)整房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅政策的通知內(nèi)規(guī)定：個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收5%營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。（不適用于北京市、上海市、廣州市、深圳市，上述四個(gè)城市仍按照財(cái)稅[2015]39號(hào)執(zhí)行。）

“營改增”后，財(cái)稅[2016]36號(hào)附件中有一條規(guī)定：個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。個(gè)人非住房（如商鋪）轉(zhuǎn)讓仍按差額繳納增值稅。

因此，從2016年5月1日起，試點(diǎn)范圍內(nèi)出售不足2年的二手房，按房屋全款的5%繳納增值稅；2年以上（含2年）的二手房依然免稅。過渡期內(nèi)，南京市內(nèi)個(gè)人購置二手房稅負(fù)沒有特別大變化。

（二）利用簡易計(jì)稅法計(jì)算營業(yè)稅改征增值稅的稅負(fù)變化

增值稅=含稅銷售額÷（1+征收率）×征收率。

根據(jù)上述增值稅的算法，我們需要先計(jì)算出銷售額！

銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）

銷售額×征收率=應(yīng)繳納稅

舉例來講，一套鼓樓區(qū)售價(jià)三百萬的（含稅，不足兩年）二手房，其銷售額：

銷售額=300÷（1+5%）=300÷1.05=285.714（萬元）

應(yīng)交增值稅=285.714×0.05=14.287（萬元）

若按照營業(yè)稅下的全價(jià)5%的稅率征收，300×0.05=15（萬元），應(yīng)該征收15萬元的營業(yè)稅。

因此，經(jīng)過計(jì)算得出，營業(yè)稅改征增值稅后，南京市內(nèi)個(gè)人購置二手房所要負(fù)擔(dān)的稅負(fù)還是有輕微的減少。

2016年南京樓市持續(xù)火爆，交易業(yè)務(wù)穩(wěn)定快速增長。根據(jù)南京市地稅部門2016年6月發(fā)布的數(shù)據(jù)，營改增新政實(shí)施一個(gè)月以來，僅南京市區(qū)就辦理房地產(chǎn)交易15362筆，同比增長近一倍，其中二手房占到了七成以上。由此可見，在過渡期內(nèi)，南京的二手房市場群眾帶來了更大的信心。

四、房地產(chǎn)營改增對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)的影響

（一）代表納稅

根據(jù)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規(guī)定，固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。[2]這就意味著一家有分布甚廣、分支甚廣的房地產(chǎn)中介企業(yè)可以由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一申報(bào)納稅，無疑簡化了納稅手續(xù)，節(jié)約了申報(bào)時(shí)間。

（二）納稅人身份的選擇

營改增改革之后，以500萬應(yīng)稅銷售額為準(zhǔn)，高于500萬為一般納稅人，低于500萬為小規(guī)模納稅人。主要需要考慮分析的是500萬左右的納稅人該如何選擇的問題。由于房地產(chǎn)中介行業(yè)屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，按一般納稅人進(jìn)行納稅的話，適用稅率為6%，可準(zhǔn)予進(jìn)項(xiàng)抵扣，且支付傭金后可開具稅率為6%的增值稅專用發(fā)票；若按小規(guī)模納稅人納稅，適用稅率為3%，不準(zhǔn)進(jìn)項(xiàng)抵扣，由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。至于具體納稅身份的選擇還需要考慮企業(yè)自身的情況和代理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，例如企業(yè)的規(guī)模和業(yè)務(wù)情況，因此必須在選擇前將兩類增值稅納稅人的綜合稅負(fù)進(jìn)行對(duì)比。此外，企業(yè)需要測算業(yè)務(wù)流程中的稅負(fù)變化，把握好稅收政策，找到重點(diǎn)抵扣項(xiàng)對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)進(jìn)行成本管理；同時(shí)在簽訂業(yè)務(wù)合同時(shí)可以多考慮稅收因素，例如：服務(wù)的收費(fèi)和價(jià)格以及折扣可能帶來的稅收影響等。

（三）稅負(fù)的變化給經(jīng)紀(jì)人實(shí)際操作帶來的影響

一方面，房地產(chǎn)營改增政策實(shí)施以后，個(gè)人購買者的稅負(fù)有所減輕，二手房交易量有小幅提升，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是利好；另一方面，為了給客戶提供更好的服務(wù)，房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)及時(shí)掌握必要的稅收新政，以更專業(yè)化的水準(zhǔn)為客戶提供服務(wù)。

綜上可見，房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”對(duì)于南京二手房市場總體影響不大，但在一定程度上減輕了個(gè)體購買者的稅負(fù)壓力，降低了他們的購房成本；緩解了重復(fù)征稅的問題，有利于稅收制度的規(guī)范；促進(jìn)了二手房市場的良性發(fā)展。

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基金項(xiàng)目：南京審計(jì)大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃資助。