文／上海中估聯(lián)信息技術(shù)有限公司

長租公寓現(xiàn)狀、存在問題與未來發(fā)展

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一、相關(guān)住房租賃政策匯總

（一）中央層面關(guān)于住房租賃的政策

國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2015年1月6日發(fā)布《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，要求各地方政府積極推進(jìn)住房租賃服務(wù)平臺建設(shè)、大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，2017年5月19日發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，對住房租賃市場有了方向性的鼓勵政策：首先，為了建立購租并舉的住房制度，會更加注重維護承租人的權(quán)益，鼓勵出租人和承租人簽訂長期住房租賃合同，進(jìn)而建立相對穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系；其次，為了培育住房經(jīng)營租賃機構(gòu)，提出住房租賃企業(yè)依法享有金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，并且住房租賃機構(gòu)可依法將住房租賃相關(guān)權(quán)益設(shè)立質(zhì)權(quán)。

（二）地方層面關(guān)于住房租賃的政策

中央層面的指導(dǎo)意見提出后，北京、上海、大連、廣州等城市也陸續(xù)出臺了相關(guān)政策。2016年11月25日北京市住建委發(fā)出《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于本市“限房價、競地價”項目自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，以切實做好北京市“限房價、競地價”項目自持商品住房租賃管理工作?；趪易》亢统青l(xiāng)建設(shè)部的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，上海金融與法律研究院于2017年6月12日邀請十余位房地產(chǎn)業(yè)界的從業(yè)者和相關(guān)研究人員召開了針對《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》的專題研討會，并從立法角度提出了政策建議，主要包括：應(yīng)當(dāng)分別針對住宅租賃、住宅銷售和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的監(jiān)督管理立法；本法規(guī)應(yīng)與現(xiàn)有法律法規(guī)如《物權(quán)法》和《合同法》一致；應(yīng)當(dāng)明確“網(wǎng)簽制”的法律地位。2017年7月17日，廣州市政府辦公廳印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，提出了一定條件下的購租同權(quán)，并強調(diào)允許將商業(yè)用房按照規(guī)定改造成租賃住房，公安和消防等職能部門按照改建后的實際使用性質(zhì)進(jìn)行審批驗收。

土地出讓市場方面，2017年7月4日上海規(guī)土局網(wǎng)站公開掛出了浦東新區(qū)和嘉定兩塊“租賃住房”用地的出讓公告，這就合理規(guī)避了開發(fā)商拍得地塊后將自持和保障用地成本轉(zhuǎn)移到可售部分房產(chǎn)，進(jìn)而客觀推高樓面價的弊端。2017年7月6日上海市政府發(fā)布了《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，明確提出上海將新增租賃住房70萬套，各類保障性住房約55萬套，進(jìn)一步確定了租賃住房供給在住房供給中的重要地位。

二、長租公寓的供需現(xiàn)狀

（一）存量房時代的到來給長租公寓帶來巨大市場

據(jù)中估聯(lián)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京、上海、深圳等一線城市的二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)超新房，中國將逐步進(jìn)入存量房時代。近年來，二手房在大中城市房地產(chǎn)交易市場的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，市場規(guī)模逐年擴大。在存量房時代，要求我們發(fā)展住房市場的購租選擇機制，提升住房市場供給側(cè)品質(zhì)，并盤活住房存量資源，進(jìn)而平衡市場供需，穩(wěn)定住房市場。

“長租公寓”是房地產(chǎn)三級市場一個新興的行業(yè)，它將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的上班人士。目前，我國長租公寓行業(yè)的發(fā)展還處于初級階段，但國外長租公寓行業(yè)發(fā)展相對成熟。國外成熟的市場中長租公寓公司的運營模式主要有三種：以美國的EQR、AVB為代表的在RIETs支持下的自持型重資產(chǎn)模式；以日本的大東建托、LEOPALACE21為代表的轉(zhuǎn)租模式；以愛博樂（ABLE）為代表的代管輕資產(chǎn)模式。國外住房租賃市場發(fā)展歷程表明，在增量房向存量房時代轉(zhuǎn)換時期，由于大量的個人持有者持有住房，這些持有者會選擇將住房出租，從而獲得出租收益或者實現(xiàn)合理避稅，同時大量的機構(gòu)持有住房并用于出租，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量的出租房源。因此，在這個階段對長租公寓的現(xiàn)狀和未來進(jìn)行研究，具有重要的現(xiàn)實意義。

（二）長租公寓市場需求潛力較大

第一，龐大的流動人口催生租賃需求。根據(jù)中國統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)計算，中國近幾年的流動人口規(guī)模超過2億，青年人占比超過30%，且他們的需求以租賃為主。長期來看，城市土地資源有限，一二線城市及其周邊由于產(chǎn)業(yè)集聚匯聚了相當(dāng)一部分缺乏城市購房能力人口，因此在城市有強烈租房需求的人口基數(shù)較大，未來長租可能成為一部分人的首選，甚至是長期選擇。第二，年輕人的租賃需求不斷升級，傳統(tǒng)租賃市場無法有效適應(yīng)和滿足他們的新型需求。居于主導(dǎo)地位的85后租房一族更加強調(diào)生活品質(zhì)，注重營造住房的個性化和文化氛圍。第三，目前公寓租賃市場的主力軍是職業(yè)二房東和個人房東，真正意義上的品牌公寓較分散、規(guī)模較小，未來行業(yè)整合的空間比較大。第四，隨著去年國家要求開發(fā)商增加自持運營比例條款的落地，高自持比例的運營模式也從客觀上要求開發(fā)商提高自持物業(yè)保值升值的能力，而長租公寓品牌的培養(yǎng)，可以成為這部分自持物業(yè)很好的經(jīng)營方向。

（三）長租公寓企業(yè)供給情況分析

國家提出的積極培育住房租賃機構(gòu)政策和長租公寓巨大的市場需求加速了一二線重點城市的長租公寓企業(yè)迅猛發(fā)展。但由于長租公寓本地化的服務(wù)特性，其管理半徑有限，市場較為分散。目前我國長租公寓企業(yè)主要集中在北京、上海、廣州、深圳等一線城市和南京、武漢、杭州等發(fā)達(dá)的二線城市，這些城市流動人口多，租房需求旺盛，房屋供給充裕，成為培育青年公寓很好的土壤。本文選取幾個優(yōu)質(zhì)長租公寓企業(yè)，如“青客”、“YOU+”、“魔方公寓”、“灣流國際青年公寓”，作一個簡要說明，具體情況見表1。

表1 主要幾個長租公寓企業(yè)基本情況

三、長租公寓企業(yè)發(fā)展存在的問題

（一）重資產(chǎn)經(jīng)營導(dǎo)致長租公寓企業(yè)盈利周期較長

目前，國內(nèi)長租公寓企業(yè)在高負(fù)債、資金壓力大的狀態(tài)下運營，其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個方面。一般情況下，長租公寓企業(yè)的裝修、家電與租金成本在總成本中的占比約為七成。

（二）融資和稅收成本相對較高

融資成本高主要體現(xiàn)在目前租金分期業(yè)務(wù)的融資成本都在10%以上。而且稅收負(fù)擔(dān)較重，“營改增”后部分住房租賃機構(gòu)稅負(fù)不降反增，累計超過租金收入的20%。譬如，“營改增”前，“上海青客”按照5%的稅率上繳營業(yè)稅?！盃I改增”后，由于未能列入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，根據(jù)財稅〔2016〕36號文，必須按照11%上繳增值稅。根據(jù)規(guī)定，機構(gòu)出租收入還必須按照12%的稅率上繳房產(chǎn)稅，“上海青客”由于具備公租房運營資質(zhì)，因而無需上繳房產(chǎn)稅。

（三）非規(guī)?；头菍I(yè)化不能存活

長租公寓企業(yè)持有的房源和租客數(shù)量必須達(dá)到一定的均衡點，才能實現(xiàn)盈利，因此，只有具備一定規(guī)模和專業(yè)化服務(wù)水平的機構(gòu)才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發(fā)展機會。然而，目前國內(nèi)市場上長租公寓企業(yè)相對分散，難以形成規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。

（四）租期的維穩(wěn)考驗長租公寓企業(yè)運營能力

中國目前住房租賃市場上的租期太短，具體表現(xiàn)為：一般分散式長租公寓租期為3-6年，集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低，房源和租客的不穩(wěn)定，造成了長租公寓企業(yè)運營成本過高。而日本和美國房屋租期都在20年以上，這樣長租公寓企業(yè)就有足夠的時間去分?jǐn)傃b修和運營成本。長租公寓企業(yè)運營方面，其盈利周期較長和維持穩(wěn)定的住房空置率存在困難也是不容忽視的制約因素。

（五）長租公寓面臨的政策約束是瓶頸問題

首先，長租公寓的經(jīng)營資質(zhì)尚不明確。部分城市將長租公寓列入酒店業(yè)進(jìn)行管理，而一些城市則將其列為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。實際上，長租公寓所做的業(yè)務(wù)都是轉(zhuǎn)租以及租賃后的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。其次，長租公寓的備案制度不明確。部分城市由于租賃交易頻次較高和各區(qū)登記備案手續(xù)繁瑣導(dǎo)致房屋租賃合同備案操作困難，出租人和承租人的身份識別系統(tǒng)需整合。

四、長租公寓未來發(fā)展建議

（一）長租公寓運營模式的輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)變是未來市場競爭決勝的關(guān)鍵

公寓“輕”不僅來于運營的“輕”，更主要來自資本的“輕”，國家應(yīng)加快推進(jìn)各地區(qū)房地產(chǎn)信托基金（REITs）試點，以幫助長租公寓企業(yè)盡快完成資產(chǎn)對接。長租公寓企業(yè)可以針對裝修和租金采用預(yù)付制，而且其租金成本壓力也可以通過租金質(zhì)權(quán)向銀行抵押貸款的方式緩解。當(dāng)然，長租公寓企業(yè)未來也可以由單一的房屋租賃服務(wù)逐漸發(fā)展為比較全面的業(yè)主房屋資產(chǎn)管理服務(wù)，進(jìn)而獲得長期穩(wěn)定且相對較高的收益，以逐步過渡到輕運營模式。而政府層面也可以在一定程度上給予長租公寓企業(yè)融資和稅負(fù)方面的支持政策。

（二）長租公寓企業(yè)應(yīng)逐漸向集中化、專業(yè)化、品牌化經(jīng)營方向發(fā)展

化零為整，應(yīng)當(dāng)增強長租公寓企業(yè)專業(yè)化和集中化以期形成規(guī)模效應(yīng)。培育專業(yè)化和規(guī)模化的長租公寓經(jīng)營企業(yè)有利于穩(wěn)定出租人和承租人的租賃關(guān)系。而且，長租公寓形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)之后，可以在運營和籌資上投入更多資本，進(jìn)而謀求創(chuàng)新式發(fā)展。建議政府可以與這些信用級別較高的大型長租公寓企業(yè)進(jìn)行合作，結(jié)合保障性住房供給和分配，完善市場和政府兩條線針對租賃市場的供給體系。

（三）市場為主、政府為輔地推進(jìn)租賃住房租期和穩(wěn)定出租率

首先，市場機制調(diào)控起主導(dǎo)型作用，譬如，長租公寓企業(yè)在競爭中形成平臺思維模式，通過平臺整合各優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源，合理快捷地對接承租人與出租人信息，減少由信息不對稱所導(dǎo)致的市場配置低效率。另外，作為輔助，在長租公寓的運營前期，政府也可以通過一定的鼓勵政策穩(wěn)定租賃關(guān)系，譬如，對租賃合同超過3年的合約人雙方給予獎勵措施。

（四）各地方關(guān)于規(guī)范發(fā)展長租公寓企業(yè)的相關(guān)條例應(yīng)當(dāng)明確統(tǒng)一

各地方政府應(yīng)當(dāng)針對住房銷售和住房租賃分別設(shè)立法律條例，逐條細(xì)化條例內(nèi)容。譬如，應(yīng)明確長租公寓的經(jīng)營資質(zhì)和業(yè)務(wù)范圍。長租公寓的業(yè)務(wù)內(nèi)容包括轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租之后的資產(chǎn)維護兩個部分，這兩部分業(yè)務(wù)都應(yīng)列入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的范疇，并與傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行區(qū)分。應(yīng)盡量簡化住房租賃合約備案流程，完善住房租賃備案制。

（整理:李曉靜）