狄春雷+崔宇+譚永生

摘要：隨著中國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度改革的不斷深化和土地市場(chǎng)的不斷發(fā)展，基準(zhǔn)地價(jià)精細(xì)化管理已是客觀現(xiàn)實(shí)需求。在分析了商服用地用途細(xì)分必要性的基礎(chǔ)上，提出了商服用地及其細(xì)分用途用地區(qū)片價(jià)及級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的總體思路與方法。通過(guò)具體案例，系統(tǒng)地研究了商服用地用途細(xì)分、細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的具體過(guò)程，以期為細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)體系建設(shè)提供思路，滿(mǎn)足當(dāng)前土地市場(chǎng)管理及評(píng)估的需要。

關(guān)鍵詞：商服用地；細(xì)分用途；基準(zhǔn)地價(jià)；評(píng)估

中圖分類(lèi)號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：0439-8114（2017）15-2966-05

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.15.042

Abstract： With the deepening of China's urban land use system reform and the continuous development of the land market， the fine management of the basic land price is an objective reality. On the basis of analyzing the necessity of subdividing commercial and services land，this paper puts forward the general idea and method of the price evaluation of the regional price and the grade basic land price for commercial-services land and its subdivision， And through the specific case， the paper studies the concrete process of subdivision and evaluation basic price of land， so as to provide the train of thought for the construction of the basic land price system to meet the needs of the current land market management and evaluation.

Key words： commercial and services land；subdivision；basic price of land；evaluation

基準(zhǔn)地價(jià)是中國(guó)公示地價(jià)的一種，主要為出讓底價(jià)、稅收標(biāo)準(zhǔn)、宗地地價(jià)的確定提供依據(jù)，為公眾提供信息服務(wù)及引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期[1]。城鎮(zhèn)土地使用制度改革以來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的用地類(lèi)型主要為商服、住宅和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地三大類(lèi)[2]，在評(píng)估實(shí)踐中，一般未對(duì)三大類(lèi)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行細(xì)分。近年來(lái)，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度改革的深化和土地市場(chǎng)的發(fā)展，城市土地用途進(jìn)一步深入細(xì)化，基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢(shì)[3，4]，三大類(lèi)用地內(nèi)部所包含的不同行業(yè)由于經(jīng)營(yíng)收益能力及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益不同，其競(jìng)租能力、土地收益、市場(chǎng)地價(jià)水平存在較大分化，如商服用地中的普通零售商業(yè)用地價(jià)格與同屬于商服用地分類(lèi)的賓館用地、市場(chǎng)用地、寫(xiě)字樓用地價(jià)格相差懸殊。因此，不能簡(jiǎn)單地歸并為某一類(lèi)用地[5]，單一的基準(zhǔn)地價(jià)用地分類(lèi)體系已經(jīng)不能完全適應(yīng)土地價(jià)格體系的新要求[6]，客觀上需要細(xì)化和拓寬基準(zhǔn)地價(jià)的用地分類(lèi)。在評(píng)估技術(shù)途徑上，當(dāng)前主流的評(píng)估方法是利用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。在對(duì)用途進(jìn)行細(xì)分后，部分細(xì)分用途用地的市場(chǎng)樣點(diǎn)地價(jià)資料可能不足以支撐基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估，評(píng)估方法也需要進(jìn)一步的拓展、研究。本研究結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及具體案例，對(duì)商服用地及其細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估進(jìn)行探討，以期為細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)體系建設(shè)提供思路，滿(mǎn)足當(dāng)前土地市場(chǎng)管理及評(píng)估的需要。

1 評(píng)估思路及方法

商服用地用途細(xì)分后，不同部分細(xì)分用途樣本資料在數(shù)量上及空間分布上存在較大差異，若僅以宏觀層面土地級(jí)別為單元測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)，不能較精確地體現(xiàn)土地質(zhì)量與基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系，將進(jìn)一步影響城市邊緣樣本匱乏區(qū)的地價(jià)準(zhǔn)確程度。因此，為了更科學(xué)準(zhǔn)確地反映土地價(jià)值，便于政府更精細(xì)化地掌握、管理地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算單元宜為中觀層面的區(qū)片（或均質(zhì)地域），在區(qū)片價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)上測(cè)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

基于此，商服用地及其細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估總體技術(shù)思路為在測(cè)算細(xì)分用途區(qū)片價(jià)的基礎(chǔ)上，通過(guò)各區(qū)片面積比例加權(quán)，得到商服用地細(xì)分用途的級(jí)別價(jià)。商服用地（大類(lèi)）基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算則是在細(xì)分用途區(qū)片價(jià)的基礎(chǔ)上，通過(guò)區(qū)片內(nèi)部各細(xì)分用途面積比例加權(quán)得到商服用地的區(qū)片價(jià)，并進(jìn)一步得到商服用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。因此，細(xì)分用途區(qū)片價(jià)的測(cè)算是整個(gè)環(huán)節(jié)的核心。

評(píng)估方法上，對(duì)于樣本充足的細(xì)分用途，則以土地定級(jí)（或根據(jù)影響地價(jià)的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，利用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)[7]。對(duì)于樣本不足的細(xì)分用途，可采用以市場(chǎng)樣本及土地質(zhì)量評(píng)估為主，以不同行業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)比價(jià)系數(shù)修正為輔來(lái)評(píng)估的技術(shù)方法。

2 商服用地細(xì)分用途的劃分

商服用地的細(xì)分，主要是為客觀、真實(shí)地反映不同用途的土地價(jià)值，更好地引導(dǎo)土地利用方式趨于合理，更好地為地價(jià)管理服務(wù)。在具體細(xì)分商服用地時(shí)，應(yīng)注意以下三點(diǎn)：一是要有針對(duì)性，即有針對(duì)性地區(qū)分不同經(jīng)濟(jì)收益能力的土地用途，并使之具有不同的價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；二是要有科學(xué)性，即能夠較好地融合土地、房屋和規(guī)劃等用地用途分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)、能夠客觀地反映當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況[8，9]；三是要有可操作性，細(xì)分用途要有明確的指代，細(xì)分用途之間切忌交叉，便于具體應(yīng)用實(shí)施等。endprint

從各地實(shí)踐來(lái)看，對(duì)商服用地的細(xì)分各有不同，如上海市將商服用地細(xì)分為批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融、其他商服用地四類(lèi)；嘉興市細(xì)分為普通的批發(fā)零售及商業(yè)服務(wù)用地、高檔賓館用地、普通旅館及浴室用地、綜合性市場(chǎng)用地、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地、壟斷行業(yè)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所用地、獨(dú)立式寫(xiě)字樓用地等。紹興市將細(xì)分用途與《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（GB/T 21010-2007）相對(duì)應(yīng)，很有借鑒意義[10]。不同的細(xì)分方式反映出不同城市的土地利用特征以及土地管理的需求，筆者認(rèn)為不同的分類(lèi)方式，宜以《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（GB/T 21010-2007）、《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）等土地用途分類(lèi)體系國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，建立細(xì)分用途與國(guó)家分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，并結(jié)合當(dāng)?shù)卣畬?dǎo)向及實(shí)際情況進(jìn)行綜合確定。

為方便描述，以某城市商服用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估為實(shí)例，進(jìn)行用途的細(xì)分及基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估。實(shí)例中，將商服用地細(xì)分為普通商服用地、商務(wù)金融用地、旅館用地及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地區(qū)4大類(lèi)（表1）。

3 商服用地及其細(xì)分用途區(qū)片價(jià)的評(píng)估

以具體案例測(cè)算為主線(xiàn)，論述商服用地及其細(xì)分用途區(qū)片價(jià)、級(jí)別價(jià)的評(píng)估思路及過(guò)程。

3.1 商服用地細(xì)分用途區(qū)片價(jià)的測(cè)算

3.1.1 普通商服用地區(qū)片地價(jià)的測(cè)算 一般而言，普通商服用地地價(jià)樣本資料較充足，因此區(qū)片價(jià)的測(cè)算主要通過(guò)樣本地價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算確定。案例中，普通商服用地調(diào)查樣點(diǎn)數(shù)為961個(gè)，占總樣點(diǎn)數(shù)的79.62%，樣點(diǎn)數(shù)據(jù)充分，區(qū)片價(jià)測(cè)算具體過(guò)程：①在區(qū)片劃分和區(qū)片綜合分值測(cè)算的基礎(chǔ)上（共劃分為60個(gè)區(qū)片，后同），采用樣點(diǎn)平均值法測(cè)算有樣點(diǎn)區(qū)片的區(qū)片價(jià)；②結(jié)合有樣點(diǎn)區(qū)片的價(jià)格及其分值進(jìn)行建模，建立區(qū)片綜合分值與區(qū)片價(jià)格的數(shù)學(xué)關(guān)系；③利用模型并結(jié)合無(wú)樣點(diǎn)區(qū)片的綜合分值，推算無(wú)樣點(diǎn)區(qū)片的區(qū)片價(jià)（表2為方便描述及篇幅考慮，僅附一、二級(jí)區(qū)域區(qū)片價(jià)，后同）。

3.1.2 商務(wù)金融、旅館、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地區(qū)片地價(jià)的測(cè)算 當(dāng)前，中國(guó)商服用地的市場(chǎng)化程度總體較高，商服用地細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估可直接從不同細(xì)分用途樣本地價(jià)資料入手，按照常規(guī)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路進(jìn)行。但由于各細(xì)分類(lèi)型的土地市場(chǎng)交易數(shù)量及市場(chǎng)化程度仍存在較大差異，部分細(xì)分用途價(jià)格形成機(jī)制尚不健全，樣本收集難度及分布狀況不一，致使部分細(xì)分用途樣本地價(jià)資料偏少或缺乏代表性。若僅采用常規(guī)的評(píng)估方法，評(píng)估結(jié)果將有失客觀、準(zhǔn)確。案例城市中，樣本地價(jià)資料主要為批發(fā)、零售等普通商服用地；旅館用地、商務(wù)金融業(yè)雖然也存在一定規(guī)模，但樣本地價(jià)資料也由于采集難度等原因而數(shù)量不多；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地，由于用地?cái)?shù)量較少，實(shí)際土地市場(chǎng)交易不活躍。因此，基于該現(xiàn)狀，對(duì)于商務(wù)金融用地、旅館用地及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估，可采用以市場(chǎng)樣本及區(qū)片綜合質(zhì)量資料評(píng)估為主，以不同行業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)比價(jià)系數(shù)修正為輔，綜合相關(guān)政策調(diào)整確定的技術(shù)思路。

1）基于市場(chǎng)樣本及區(qū)片綜合質(zhì)量資料評(píng)估商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地區(qū)片價(jià)。與普通商服用地相比，商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性相對(duì)較低，對(duì)土地區(qū)位的敏感性也普遍低于普通商服用地，雖然地價(jià)樣點(diǎn)資料要少于普通商服用地，但也基本能反映出樣點(diǎn)所在區(qū)片的價(jià)格水平。案例中，商務(wù)金融用地有效樣點(diǎn)共76個(gè)，有樣點(diǎn)區(qū)片為21個(gè)；旅館用地有效樣點(diǎn)共80個(gè)，有樣點(diǎn)區(qū)片為23個(gè)；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地有效樣點(diǎn)共71個(gè)，有樣點(diǎn)區(qū)片為16個(gè)?；谑袌?chǎng)樣本資料評(píng)估商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)片價(jià)的思路與普通商服用地區(qū)片價(jià)評(píng)估方法及過(guò)程一致。

2）基于不同行業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)比價(jià)系數(shù)評(píng)估商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地區(qū)片價(jià)。由于普通商服用地市場(chǎng)交易資料豐富，市場(chǎng)發(fā)育成熟，也是商服用地的主導(dǎo)用地類(lèi)型，因此可以通過(guò)建立普通商服用地與商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地的比價(jià)關(guān)系，來(lái)推算商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地的地價(jià)，具體模型如下：

P細(xì)分i=P0×？酌i×？茁i

式中，P細(xì)分i為i細(xì)分用途的區(qū)片價(jià)，P0為i細(xì)分用途所對(duì)應(yīng)的普通商服用地區(qū)片價(jià)，？酌i為i細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)比價(jià)系數(shù)，？茁i為i細(xì)分用途容積率修正系數(shù)。

采用該評(píng)估思路的技術(shù)關(guān)鍵是估算商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地與普通商服用地的比價(jià)系數(shù)。具體確定比價(jià)系數(shù)方法：①研究分析市場(chǎng)交易樣本資料，通過(guò)比較有樣點(diǎn)區(qū)片的商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地樣本地價(jià)與普通商服用地市場(chǎng)地價(jià)的比價(jià)關(guān)系，初步確定有樣點(diǎn)區(qū)片的比較系數(shù)；②分析商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地樣本地價(jià)水平及分布規(guī)律，研究有樣本區(qū)域的商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地與普通商服用地地價(jià)在地域上的變化情況，在初步確定比價(jià)系數(shù)的基礎(chǔ)上，綜合調(diào)整確定有樣點(diǎn)區(qū)片的比價(jià)系數(shù)。一般來(lái)說(shuō)，商服用地受區(qū)位因素影響較大，級(jí)別越高，地價(jià)區(qū)域內(nèi)部變動(dòng)越劇烈；從商服用地細(xì)分用途來(lái)看，商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地對(duì)區(qū)位的敏感性要低于普通商服用地，但隨著級(jí)別的遞減，商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地與普通商服用地的變動(dòng)情況也將變小，地價(jià)差異也將越來(lái)越小；③分析商務(wù)金融、旅館、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地及普通商服用地樣本地價(jià)在空間上的變化規(guī)律，研究不同區(qū)片、不同級(jí)別比價(jià)系數(shù)的變化情況，綜合專(zhuān)家咨詢(xún)意見(jiàn)，確定無(wú)樣點(diǎn)區(qū)片的比價(jià)系數(shù)；④從土地利用收益水平入手，分析研究商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地土地利用收益水平，調(diào)整比價(jià)系數(shù)，一般總體收益率高，比價(jià)系數(shù)也高；⑤從土地供求狀況入手，分析研究商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地的土地供需狀況，需求量大，供需矛盾突出，對(duì)應(yīng)用途的比價(jià)系數(shù)要高，否則就低（表3）。

3）商務(wù)金融、旅館及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地區(qū)片價(jià)的確定?；谑袌?chǎng)樣本及定級(jí)資料評(píng)估的商務(wù)金融、旅館及市場(chǎng)用地區(qū)片價(jià)更能直接反映市場(chǎng)地價(jià)，其缺陷在于樣點(diǎn)地價(jià)偏少，測(cè)算結(jié)果的客觀性、準(zhǔn)確性缺乏保障；與普通商服用地比價(jià)系數(shù)評(píng)估的商務(wù)金融、旅館及市場(chǎng)用地區(qū)片價(jià)更偏向于表達(dá)不同行業(yè)之間價(jià)格內(nèi)部差異性、規(guī)律性，缺陷在于比價(jià)系數(shù)的確定難度大。因此，可采用二者加權(quán)平均值確定區(qū)片價(jià)結(jié)果。案例中基于市場(chǎng)樣本及定級(jí)資料評(píng)估的區(qū)片價(jià)結(jié)果與基于普通商服用地比價(jià)系數(shù)評(píng)估的區(qū)片價(jià)結(jié)果權(quán)重比值為2∶1（表4）。endprint

3.2 商服用地（大類(lèi)）區(qū)片價(jià)的確定

由于商服用地（大類(lèi)）主要由細(xì)分類(lèi)型用地構(gòu)成，考慮到商服用地內(nèi)部行業(yè)繁多且不同行業(yè)地價(jià)分異明顯，為客觀反映商服用地基準(zhǔn)地價(jià)整體水平，商服用地區(qū)片價(jià)主要以細(xì)分用途區(qū)片價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合各細(xì)分用途用地結(jié)構(gòu)比例關(guān)系（未建成區(qū)參照各區(qū)片規(guī)劃用地比例關(guān)系），以各細(xì)分用途的面積占比為權(quán)重，通過(guò)加權(quán)平均值法進(jìn)行計(jì)算。

式中，Qi為i區(qū)片的商服用地（大類(lèi)）的區(qū)片價(jià)，Qij為i區(qū)片中第j類(lèi)細(xì)分用途商服用地區(qū)片價(jià)，？琢ij為i區(qū)片中第j類(lèi)細(xì)分用途商服用地面積比例系數(shù)，？茁ij為i區(qū)片中第j類(lèi)細(xì)分用途商服用地容積率修正系數(shù)。案例城市商服用地一、二級(jí)區(qū)片價(jià)見(jiàn)表5。

3.3 商服用地及其細(xì)分用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算

商服用地及其細(xì)分用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算采用級(jí)別內(nèi)區(qū)片地價(jià)面積加權(quán)平均值法為依據(jù)測(cè)算。模型如下：

式中，V級(jí)為級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)（細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)），Vi為區(qū)片平均地價(jià)，Si為區(qū)片面積。根據(jù)模型測(cè)算結(jié)果，并充分考慮地價(jià)管理政策導(dǎo)向，經(jīng)區(qū)域平衡及專(zhuān)家咨詢(xún)后確定商服用地及其細(xì)分用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)（表6）。

4 小結(jié)

商服用地細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是土地市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是產(chǎn)業(yè)體系不斷多樣化的現(xiàn)實(shí)要求，是地價(jià)精細(xì)化管理的基礎(chǔ)性工作。本研究結(jié)合工作實(shí)踐，研究了商服用地如何細(xì)分用途、細(xì)分用途特別是土地市場(chǎng)交易不活躍、樣本數(shù)據(jù)不充足的細(xì)分用途的基準(zhǔn)地價(jià)如何進(jìn)行評(píng)估的思路及方法，以期為今后細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)體系建設(shè)提供有益借鑒，滿(mǎn)足當(dāng)前土地市場(chǎng)管理及評(píng)估的需要。

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