張詩嘉

【摘 要】在國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長的時代背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已進入到白熱化發(fā)展階段，很多投資者在利益的驅(qū)使下義無反顧的投入房地產(chǎn)項目開發(fā)中，并使整個房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈。但是房地產(chǎn)開發(fā)商想要在積極應(yīng)對這一形勢，就必須要在實行房地產(chǎn)項目工程管理過程中，加強項目成本管理工作。對此，相關(guān)企業(yè)需要正視成本管理對房地產(chǎn)項目工程管理的重要性以及積極作用，并提出有效策略來強化其管理職能，以此來保證企業(yè)的根本利益。

【關(guān)鍵詞】成本管理；房地產(chǎn)項目；工程管理；影響；策略

0 引言

近年來，人們生活水平的提高，使得他們對于房地產(chǎn)的要求也不再局限于居住層面，而是要兼顧居住與投資兩個層面，這就對其性能要求提出了更加嚴(yán)格的要求[1]。所以，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要盡可能的提高項目經(jīng)濟效益，就必須要嚴(yán)格把控開發(fā)項目成本，有效減少項目成本損耗，在強化房地產(chǎn)項目工程管理效率的前提下，提高自身房地產(chǎn)項目開發(fā)建造水準(zhǔn)。

1 成本管理與房地產(chǎn)項目工程管理之間的關(guān)系及影響

結(jié)合以往經(jīng)驗可知，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理會涉及到很多方面的工作，即項目集成管理、項目范圍管理、項目進度管理、項目成本管理、項目質(zhì)量管理、項目人力資源管理、項目溝通管理、項目風(fēng)險管理以及項目采購管理等。在上述管理工作中，最為關(guān)鍵的就屬進度管理、質(zhì)量管理以及成本管理三項。而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一個項目從投資決策到最終的建成使用，也主要圍繞這三項工作進行。項目的成本會直接影響到項目的進度以及質(zhì)量，反過來看，項目的進度以及質(zhì)量也會給項目成本的高低起到?jīng)Q定性作用。這三者之間屬于辯證統(tǒng)一的關(guān)系[2]。目前，房地產(chǎn)項目成本管理工作不僅會涉及到基本的成本有關(guān)數(shù)據(jù)收集、統(tǒng)計與分析工作，同時成本管理還會貫穿于項目實施的全過程，包括項目的策劃、設(shè)計、招標(biāo)、施工等環(huán)節(jié)，它還需要企業(yè)各職能部門的積極參與與配合，比如投資部、工程部等，缺少任意一個環(huán)節(jié)或者任意一個部門的參與，都難以會形成一個統(tǒng)一的、全面的、系統(tǒng)的、有效的成本管理體系，也就談不上實施科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)項目工程管理了。另外，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，成本管理是項目管理的經(jīng)濟生命線，如果整個房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤較高時，成本管理就是企業(yè)的相對競爭力，其直接決定企業(yè)的優(yōu)劣；而如果整個房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤較低時，成本管理則會代表著企業(yè)的核心競爭力，并直接決定企業(yè)的成敗?？梢?，成本管理水平的高低不僅對于房地產(chǎn)項目工程管理，對于企業(yè)本身的可持續(xù)發(fā)展都有著重要影響。

2 新形勢下強化房地產(chǎn)項目工程管理中成本管理的科學(xué)策略

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭越演越烈，且部分房地產(chǎn)企業(yè)還出現(xiàn)了虧損現(xiàn)象。導(dǎo)致其出現(xiàn)虧損的因素主要包含以下幾點，即政府規(guī)劃原因、施工合同管理問題、設(shè)計存在過多重大調(diào)整問題以及材料管理問題等?；诖?，企業(yè)想要進一步強化自身成本管理水平，保證項目利潤，需要采取以下措施予以應(yīng)對：

2.1 加強合同管理，減少工程索賠

任何合同在簽訂時，甲乙雙方都需要對合同中的協(xié)議條款進行協(xié)商與確定，特別是合同中包含的費用、價款結(jié)算方式以及違約爭議處理意見等要做出明確約定。與此同時，合同簽訂過程中，如果對招標(biāo)文件以及設(shè)計中的某些不明確、不確定以及不具體的內(nèi)容存在疑義，也需要通過談判來爭取有利于合理低價的合同條款[3]。除此之外，甲乙雙方需要對后續(xù)施工中可能發(fā)生的索賠事件進行預(yù)測，對索賠要有前瞻性，盡可能的避免或減少索賠事件的發(fā)生。另外，為減少由工程風(fēng)險帶來的損失，可以爭取工程保險或者工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險可以得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散以及合理規(guī)避，這也是減少工程風(fēng)險損失、避免賠償糾紛以及提高成本管理與控制效果的有效措施之一。

2.2 積極實行限額設(shè)計，有效控制項目成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計階段雖然投入的成本很少，但是這一階段形成的設(shè)計方案卻對整個工程項目的成本有著重大影響?？梢哉f，項目設(shè)計的好壞會直接影響項目今后的使用價值以及經(jīng)濟效益。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展任意項目時，都需要做到心中有數(shù)。具體來說，在設(shè)計過程中，有關(guān)設(shè)計單位或者設(shè)計師需要針對那些可以定量分析的設(shè)計內(nèi)容進行必要的科學(xué)計算，用數(shù)據(jù)說話，對其施工的可行性以及經(jīng)濟性進行綜合考慮。在設(shè)計技術(shù)與經(jīng)濟分析上要改變以往“先設(shè)計后算賬”、“功能決定造價”的一貫做法，對設(shè)計方案提出限額設(shè)計要求，在此基礎(chǔ)上進行科學(xué)合理的設(shè)計，并為其創(chuàng)造外部條件，使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施成本可以控制在合理區(qū)間內(nèi)。

2.3 強化各參與成員的成本管理意識

房地產(chǎn)項目的建設(shè)施工，離不開企業(yè)各部門及職工的努力工作，并且與企業(yè)每一位職工的切身利益息息相關(guān)。所以，需要充分調(diào)動起企業(yè)各職工的成本控制意識以及積極性，在企業(yè)內(nèi)部真正樹立起全員控制的觀念[4]。對此，相關(guān)企業(yè)可以積極構(gòu)建和實行科學(xué)的成本管理責(zé)任制，對整個工程成本控制目標(biāo)進行分解，讓各部門及各職工都能明確自己的工作目標(biāo)，以此來保證成本控制目標(biāo)的最終實現(xiàn)。與此同時，企業(yè)還要根據(jù)項目成本的實際完成狀況及效績進行綜合評估與審核，形成項目成本管理對責(zé)任人的獎懲標(biāo)準(zhǔn)，將其與每一職工的福利待遇掛鉤，以激發(fā)其成本控制責(zé)任感，強化各部門成本管理意識，從而進一步降低房地產(chǎn)項目的投入成本。

3 結(jié)語

綜上所述，成本管理作為房地產(chǎn)項目工程管理體系中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其管理效率將對整個項目的施工進度、施工質(zhì)量等起到?jīng)Q定性作用。所以，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要正視成本管理對房地產(chǎn)項目工程管理的影響，加強合同管理，減少工程索賠，積極實行限額設(shè)計，有效控制項目成本，強化各參與成員的成本管理意識，在不斷提升企業(yè)自身核心競爭力的同時，帶動整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

【參考文獻】

[1]郜俊霞.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理研究[J].水能經(jīng)濟，2015（6）：7-8.

[2]李旺祿.解析工程項目管理與成本管理的關(guān)系[J].建材發(fā)展導(dǎo)向：上，2016，14（11）：268-269.

[3]王建忠，曹立，雷江艷.淺談房地產(chǎn)項目工程成本管理[J].商品與質(zhì)量，2010（4）：109-111.

[4]施志華.房地產(chǎn)工程項目成本管理措施研究[J].建筑知識：學(xué)術(shù)刊，2014：259-259.

[責(zé)任編輯：張濤]endprint