高 華

（300000 人人行科技股份有限公司 天津）

論商品房預售制度的完善

高 華

（300000 人人行科技股份有限公司 天津）

隨著房地產(chǎn)市場的不斷開發(fā)，商品房的銷售日益呈現(xiàn)出火爆的現(xiàn)狀。為了能夠加快房地產(chǎn)開發(fā)的速度，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房尚未完工之前就進行房屋出售，這種出售方式一般指的是商品房預售。預購方通過角度定金的方式向房地產(chǎn)開發(fā)生進行房屋所有權(quán)的預定。房地產(chǎn)開發(fā)商在未來規(guī)定的時間內(nèi)將商品房交付給預購方的過程。但目前，由于我國對于商品房預售這一模塊的法律法規(guī)尚未健全，在商品房的預售上出現(xiàn)了各種糾紛。本文通過對目前我國商品房預售制度的研究，結(jié)合我國目前的國情進行立法分析，并總結(jié)出該制度的缺陷，并提出相對應的解決對策。

商品房；預售制度；風險承擔；完善

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)預售現(xiàn)象也不在少見。房地產(chǎn)預售也就是我們常說的“期房買賣”，是房地產(chǎn)開發(fā)生為了回籠資金，降低開發(fā)成本所進行的融資手段。這種預售制度是全國房地產(chǎn)開發(fā)制度中新建的。

一、商品房預售制度存在的問題

我國實行頒布這項制度最早出現(xiàn)1994年的《城市房地產(chǎn)管理辦法》。在這個法律法規(guī)頒布以后，對于商品預售就實現(xiàn)了合法化。這個制度在頒布以后，目前我國超過85%的商品房都進行了預售的方式。雖然在客觀的角度上看，商品房的預售對于預購方而言，能夠在一段時間內(nèi)進行資金籌備，效果相當于分期付款。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，能夠充分利用建設資金，緩解建設資金壓力，也在一定程度上加快房地產(chǎn)工程建設。根據(jù)近年來，關于房地產(chǎn)預售所引發(fā)的糾紛問題不計其數(shù)，商品房預售日漸呈現(xiàn)的弊端也逐漸暴露。例如房產(chǎn)質(zhì)量問題﹑價格差異問題﹑產(chǎn)權(quán)模糊問題﹑超時交房問題等等。由于整個交付時間的較長，在這段時間內(nèi)房地產(chǎn)商處于優(yōu)勢地位，不可避免的是房地產(chǎn)商借助這樣的優(yōu)勢做出違反合約的行為。根據(jù)這樣的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)預售制度延伸出來的風險承擔也逐漸擴大，商品房預售制度的積極影響逐漸減弱。目前，房地產(chǎn)預售制度已經(jīng)成為了我們市場經(jīng)濟與制度中不可避談的熱門話題。如何能夠在商品房預售的制度上進行改進，將利益點平衡起來，從而促進我國商品房預售市場的有序發(fā)展。

二、商品房預售問題的原因

1.商品房、信息的不對稱

由于商品房的建設工程量大，需要耗費的時間較長，設計的專業(yè)領域較廣。對于普通的購房者而言，這些專業(yè)的信息是很少有人知曉的。其中包含設計﹑建材﹑施工﹑消防等等工程問題，一般的消費者很難對商品的質(zhì)量和成本進行評估。通常情況下以地理位置﹑市場均價﹑配套設施等公開的信息作為購房參考。在這期間，商品房商務很多信息都存在這隱蔽性。這對于購房者而言，很難通過現(xiàn)有的信息進行對開發(fā)商的考察與監(jiān)督。特別是在現(xiàn)今房地產(chǎn)營銷開發(fā)的作用下，售樓中心為了加快購房速度，進行虛假宣傳﹑揚長避短的等信息包裝，對于購房者的利益而言是極為不利的。

2.信息獲取難度大，耗資高

根據(jù)我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)中介代理機構(gòu)的了解，目前這些機構(gòu)的工作業(yè)務僅僅只在于房屋出租﹑出售等業(yè)務。并沒有進行質(zhì)量監(jiān)管﹑監(jiān)督﹑鑒定等工作。大部分中介機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商之間有著利益來往，因此對于消費者的權(quán)益是無法保障的。另外由于相關的法律制度也存在一定的缺陷，沒有一個規(guī)范化的監(jiān)管機構(gòu)進行消費者的保護。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為保障自身利益，不會公開房產(chǎn)相關的缺陷信息出來。另外，在質(zhì)量認定與糾紛處理的過程中，都需要花費高額的成本費，所以信息獲取也產(chǎn)生一定的阻礙。

3.政府監(jiān)管不力，相關立法缺失

政府有義務對市場經(jīng)濟進行監(jiān)管與宏觀調(diào)控。因此，商品房預售制度的問題離不開正度的監(jiān)管措施。我們目前的相關立法的實際應用性不強，立法形同虛設，這樣對于房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)督能力也十分有限。這樣的現(xiàn)狀可以看出目前政府沒有發(fā)揮相關點的職能作用。對于商品房的價格監(jiān)管﹑質(zhì)量監(jiān)管﹑虛假宣傳等問題不能夠及時的發(fā)現(xiàn)。消費者在面對這樣的違約行為投訴無門，若是走法律渠道，也需要花費高額的成本。

三、商品房預售制度的完善對策

1.對于政府而言

相關的政府部門應該發(fā)揮出政府的市場監(jiān)管職能，以公民的合法權(quán)益為先。例如建立企業(yè)信用檔案。通過信用記錄的方式監(jiān)督企業(yè)的經(jīng)營管理。若是具有危害消費者權(quán)益的行為，將會記錄在案，未來這類檔案將會影響企業(yè)未來在貸款﹑信用等各類危機。誠信檔案能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營透明化。其次，在市場監(jiān)管上需要對房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量﹑產(chǎn)權(quán)﹑等信息進行嚴格的核查與監(jiān)督，對于一些不符合標準的房產(chǎn)進行嚴格處理，加強市場監(jiān)控，防止違法經(jīng)營現(xiàn)象的發(fā)生。

2.對于立法機關而言

為了能夠更好的發(fā)貨法律法規(guī)的作用，我國的相關立法機構(gòu)可以借鑒國外成功的商品房預售管理辦法 ，并且結(jié)合我國的實際情況盡快修訂相關《城市房地產(chǎn)管理辦法》。其中管理內(nèi)容最好細化到商品房信息披露，購房違約處理等各種問題。在商品房預售的流程上進行科學化定，在質(zhì)量標準﹑產(chǎn)權(quán)問題等具體事項歸納到具體。為了方式房地產(chǎn)開發(fā)商對于消費者的利益侵害，立法機關需要建立相關的法制監(jiān)督體系，對市場進行執(zhí)法維護。

3.對于中介服務行業(yè)而言

未來房地產(chǎn)市場需要的中介服務行業(yè)不僅僅是在純代理的基礎上。為了能夠提高中介機構(gòu)的整體水平，中介服務行業(yè)需要進行信息對稱的收集。日后，當商品房預售制度進行改革，中介市場的業(yè)務市場也需要重新洗牌。為了避免在這樣的行業(yè)競爭中被淘汰，相關的中介機構(gòu)需要加強自身業(yè)務水平的提高與誠信度的加強。盡可能實現(xiàn)中介透明化，服務正規(guī)化的經(jīng)營。

[1]李建華等.信息不對稱與房地產(chǎn)市場效率[J].經(jīng)濟與管理,2003(02).

[2]劉桂林.房地產(chǎn)法律政策適用指引[M].中國法制出版社,2009.

[3]張薇.完善我國商品房預售制度的法律思考[D].北京交通大學,2008