李德尚玉

自以為利用消費(fèi)貸實現(xiàn)零首付購房的劉先生，最近頗感壓力。

此前，劉先生將銀行10萬元信用貸用于房貸首付，在其看來，過程堪稱“完美”。

由于擔(dān)心房貸放款之后會影響信用貸的審批額度，劉先生先找到A銀行的個貸經(jīng)理，提出信用貸款申請。在銀行初審?fù)ㄟ^之后，獲得10萬元的授信額度，但是他和信貸經(jīng)理約定先不提款，所以在征信上并未留下貸款記錄。

然后劉先生找親戚借了10萬元，通過支付寶轉(zhuǎn)賬，再提現(xiàn)，這樣銀行也無法查詢其資金來源。在利用這10萬元付完首付后，他向B銀行申請按揭貸款100萬元，并聲稱首付資金均為父母及個人自有資金。等到B銀行房貸放款后，劉先生立即去申請信用貸放款，并將其還給親戚和支付少量利息。

本以為巧妙地躲過了首付貸禁令，但是過高的杠桿很快令劉先生感覺幸福指數(shù)下降。以100萬元商業(yè)貸款為例，在基準(zhǔn)利率30年期的條件下，劉先生每月需要償還5307元。按照銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》的要求，月供必須控制在月收入50%以下，月所有債務(wù)支出必須控制在月收入55%以下。劉先生每月1萬元左右的收入恰好勉強(qiáng)符合月供的要求，但是在信用貸發(fā)放之后，杠桿水平驟升。以10萬元還款周期為五年的信用貸為例，若年化利率為6%，每月需還款1933元，這樣每個月所要支出的還款金額則高達(dá)7240元，負(fù)債率高達(dá)72%，嚴(yán)重影響了正常的生活。

在上一波房價暴漲之中，一大批類似劉先生這樣的人利用各種渠道的高杠桿資金沖入樓市，如果樓市依然在高速飛漲，那么購房者、開發(fā)商、銀行等各個環(huán)節(jié)可以皆大歡喜，可是隨著當(dāng)前調(diào)控下房價企穩(wěn)，北京甚至傳出下跌20%的消息，一邊是高企的負(fù)債率，一邊是前途不明的樓市前景，這些人的心里就不那么淡定了。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉根據(jù)人民銀行最新公布的金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年前八個月，估計有接近8000億元資金流入房地產(chǎn)市場。個人消費(fèi)類貸款、包裝后的企業(yè)經(jīng)營貸都部分地進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，整體額度估計有萬億元左右的規(guī)模。

針對于此，北上廣深等一線城市的金融監(jiān)管部門開始再度嚴(yán)查樓市資金加杠桿。目前，北京、深圳、廣東、江蘇、浙江等多個省市發(fā)文要求加強(qiáng)個人消費(fèi)貸款管理，嚴(yán)查“房抵貸”，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

8月底以來，地方銀監(jiān)局頻發(fā)罰單，公開處罰違規(guī)商業(yè)銀行操作個人消費(fèi)貸款被用于購房。

9月8日，北京住房城鄉(xiāng)建設(shè)委印發(fā)通知，要求140家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對近三個月本機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員經(jīng)營活動開展自查。自查重點(diǎn)主要針對為購房人辦理“消費(fèi)貸”“經(jīng)營貸”“個人信用貸”“房抵貸”作為購房首付款等六項經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)行為。對自查發(fā)現(xiàn)的問題，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要及時進(jìn)行整改。自查時間為一個月，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自查于9月30日結(jié)束，需要在10月8日前向北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會提交自查整改報告。

有專家表示， “從各地開始圍堵消費(fèi)貸政策看，體現(xiàn)了樓市調(diào)控是打‘地鼠，只要冒頭就要調(diào)控。”

隱形房貸

個人消費(fèi)貸涌入房地產(chǎn)并非朝夕促成。2016年起，房地產(chǎn)信貸開始收緊，今年上半年，個人按揭貸首付比例、利率又再度被提高，被稱史上最嚴(yán)房貸。面對房價高企的投機(jī)機(jī)會，炒房者變相利用短期貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場。部分地方銀行對于個人消費(fèi)貸管理疏忽，明知客戶是將資金用于購房的情況下，依然予以批貸，也是信貸資金迅猛增長的原因之一。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2017年1月-8月居民戶短期貸款的數(shù)據(jù)變化非常明顯，達(dá)到5萬億元，刷新了歷史紀(jì)錄，而且這種突然放大并非歷史第一次，在2013年，房地產(chǎn)調(diào)控逐漸收緊的時候，曾經(jīng)也有明顯放大。

據(jù)其分析，2017年前八個月就有接近8000億元資金流入房地產(chǎn)市場的嫌疑。個人消費(fèi)類貸款大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場，包括經(jīng)過包裝的企業(yè)經(jīng)營貸也有部分進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，這部分整體額度在2017年有萬億元左右的規(guī)模。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢雯根據(jù)人民銀行公布的月度住戶短期消費(fèi)貸款余額環(huán)比做差，經(jīng)季節(jié)調(diào)整估算出月度新增個人消費(fèi)貸款。數(shù)據(jù)顯示， 3月以來新增住戶短期貸款累計10032億元，比去年全年累計新增8305億元高出了21%。王夢雯認(rèn)為這一現(xiàn)象，明顯屬于異常，背后應(yīng)存違規(guī)暗箱操作行為。

王夢雯稱，按照社會零售額同比走勢估算，3月以來新增異常短期消費(fèi)貸款金額約3700億元，保守估計其中至少有3000億元流向樓市，約占新增短期消費(fèi)貸款總額30%。

她分析，數(shù)據(jù)顯示，九成新增異常貸款出現(xiàn)在廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北等六個地區(qū)，說明這些區(qū)域有消費(fèi)貸流入樓市現(xiàn)象。

當(dāng)前，不少商業(yè)銀行積極開展個人貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，個人信用貸款被列為重點(diǎn)。某大行信貸管理部副總經(jīng)理對《財經(jīng)》記者透露，“有些銀行受利益驅(qū)動，導(dǎo)致消費(fèi)貸款走形變樣?！?/p>

在個人消費(fèi)貸款中，信用貸成為房貸“主力軍”。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，信用貸用于首付資金的方式多樣，除了前文所述的本人利用信用貸追加貸款額度，還有的人利用親友聚零為整。

多名銀行人士向《財經(jīng)》記者表示，一些人假以他人信用貸款，彌補(bǔ)自身購房首付款，在表面上瞞過了銀行和監(jiān)管，而實際給個人造成極大還款壓力，蘊(yùn)含的違約風(fēng)險不可小覷。對購房人來說，若未能及時還款，可能會被銀行上訴或者影響個人征信。對于銀行來說，房價若出現(xiàn)下跌，就可能面臨購房人斷供。

有金融機(jī)構(gòu)人士向《財經(jīng)》記者透露，銀行為了業(yè)績，面向優(yōu)質(zhì)客戶的信用貸產(chǎn)品最高貸款額度提升至百萬元，甚至推出可享受三年免還本，或前期少還本的增值服務(wù)。

相比利用信用貸購房，滿足自住需求，“房抵貸”是更瘋狂的杠桿游戲。一名地方城商行小微客戶經(jīng)理對《財經(jīng)》記者表示，目前銀行信用貸利率相對較低，基本在6%左右，有購房者甚至利用信用貸高杠桿購買高風(fēng)險理財產(chǎn)品。endprint

比如，購房者利用自有資金+信用貸全款購置房產(chǎn)后，再將房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，可獲得相當(dāng)于該房產(chǎn)70%價值的現(xiàn)金貸款，只要將房產(chǎn)抵押得到的貸款資金購買收益率高于6%的理財產(chǎn)品，不僅等同于無息貸款買房，而且從資產(chǎn)規(guī)模來說，該購房者除了擁有一套房產(chǎn)，還憑空多出了一大筆現(xiàn)金貸款用于投資。這種操作依靠的是高投資和高回報，一旦投資失敗，購房者不僅失去了本金和房產(chǎn)，還將繼續(xù)償付銀行房貸和二次抵押貸款。

風(fēng)控漏洞

今年4月10日，銀監(jiān)會發(fā)布《中國銀監(jiān)會關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險防控工作的指導(dǎo)意見》，要求嚴(yán)厲打擊“首付貸”等行為，要求嚴(yán)查首付資金來源，收緊房貸發(fā)放，對收入證明開具更加嚴(yán)格，注重真實的消費(fèi)用途。

但是多名接受采訪的銀行人士對《財經(jīng)》記者表示，目前監(jiān)管對于信用貸產(chǎn)品具體的管理辦法尚未明晰，部分信用貸產(chǎn)品在創(chuàng)新的外衣之下易被某些貸款人作為各種非真實用途融資的工具，而銀行作為把關(guān)人很難把握貸款真實投向。在利用信用貸加杠桿的同時，加大了居民貸款風(fēng)險。

盡管政策從嚴(yán)在前，但在接下來的三個月中，信用貸依然高歌猛進(jìn)地成為了房貸的變種。這與信用貸無抵押、無擔(dān)保并且額度較大的產(chǎn)品特性有關(guān)。

在申請門檻上，很多銀行將信用貸的申請人群設(shè)定為優(yōu)質(zhì)職業(yè)。寧波銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銀行的設(shè)計思路是如果客戶工作比較好，逾期違約放棄工作的成本就會比較高。所以寧波銀行某款信用貸產(chǎn)品的目標(biāo)人群必須是公務(wù)員、事業(yè)單位、電力、電信、石油、煙草、金融等壟斷性行業(yè)，在行業(yè)上有較高要求。也有的銀行面對更廣泛的行業(yè)，但是普遍來說，私營企業(yè)或者小公司的從業(yè)者較難申請信用貸。

從貸款額度上看，信用貸一般不超過30萬元（銀監(jiān)會規(guī)定超過30萬元需要采取受托支付，即銀行直接付款給收款方）。然而對于優(yōu)質(zhì)人群，信用貸額度可放寬到50萬元，有的銀行甚至有100萬-500萬元的信用貸款額度。

從貸款利率來看，銀行的信用貸產(chǎn)品同質(zhì)化較高，普遍位于4%-10%的區(qū)間，互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)的信用貸款產(chǎn)品，普遍要高于10%以上。

在還款周期上，純信用貸產(chǎn)品最長不超過5年，一般都是1年-3年。

相比對公貸款，銀行信用貸款的管理成本很高，一個客戶經(jīng)理調(diào)查一個企業(yè)就可以發(fā)放幾百萬元以及更高的資金，而信用貸客戶房貸額度只有幾萬到幾十萬元，調(diào)查成本相對太高。

所以信用貸風(fēng)控更需要大數(shù)據(jù)進(jìn)行反欺詐篩選、額度審批等。某相關(guān)咨詢顧問表示，相比互金企業(yè)的風(fēng)控手段，國內(nèi)銀行在大數(shù)據(jù)風(fēng)控、自動化審批的決策引擎上還是落后很多。很多銀行號稱自己秒批額度，但是實際還是需要幾天的時間。

對于如何識別首付資金來源，銀行一直缺乏足夠有效的手段，在上海“3·25”樓市調(diào)控新政發(fā)布時，上海銀監(jiān)局副局長蔡瑩就曾坦言銀行缺乏有效的手段嚴(yán)查首付資金。因為這涉及到個人的隱私，銀行主要查看客戶提供的付款憑證和個人收入的證明。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，由于個人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)在我國開辦時間不長，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗。信貸人員僅僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進(jìn)行判斷和決策，對個人的信用調(diào)查基本上依賴于人民銀行征信記錄和借款人的自報及其就職單位的說明，對借款人的資產(chǎn)負(fù)債狀況、社會活動等缺乏正常程序和渠道進(jìn)行了解征詢，導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)和客戶之間的信息不對稱。同時在貸款發(fā)放上，重放輕管的問題相當(dāng)突出。由于在放貸時對客戶的實際情況就只停留在資料上，因而貸款發(fā)放后并沒有相應(yīng)的管理措施進(jìn)行投向追蹤。

潛在風(fēng)險

2015年股市的狂熱，2016年樓市的兇猛，隱約間都閃現(xiàn)了信用貸的影子。部分商業(yè)銀行目前信用貸款的流向，非但沒有給實體經(jīng)濟(jì)更好的金融服務(wù)，反而流向國家限制的房地產(chǎn)行業(yè)和高杠桿投資。

一方面，信用貸作為較為便捷的融資工具，被越來越多的人嫻熟運(yùn)用，在面臨大額資金缺口時總是想到它；另一方面，銀行面臨零售轉(zhuǎn)型，信用貸促進(jìn)消費(fèi)，既是國家鼓勵的方向也是銀行新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，銀行有動力驅(qū)動其發(fā)展。

在信用貸這種產(chǎn)品的身上，可以看到這個時代中產(chǎn)階級生存的困境。中產(chǎn)階級和房奴人群高度吻合。上海金融與法律研究所研究員高利明曾提出“高負(fù)債中產(chǎn)”的概念，“高負(fù)債中產(chǎn)”擁有如房產(chǎn)等相當(dāng)昂貴的資產(chǎn)，但由于按揭等的壓力，形成了“有資產(chǎn)但不寬裕”的特點(diǎn)。一方面他們面臨著高房價，需要借助這種工具撬動更高的杠桿；一方面因為信用貸和按揭貸款的疊加，中產(chǎn)階級的生存空間被不斷擠壓。

根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，2016年居民按揭貸款全年新增5.68萬億元，占全年人民幣新增貸款（12.65萬億元）的44.9%。月供就意味著強(qiáng)制儲蓄，全體居民在增加了45%的按揭貸款之后，必然就意味著每個月可供支出的可支配收入降低，消費(fèi)能力面臨縮水。

中銀金融研究所銀行分析師熊啟越對《財經(jīng)》記者分析了信用貸的風(fēng)險，他認(rèn)為信用貸主要是增加了貸款人的杠桿，在現(xiàn)行的房貸制度下，首套房的首付比例是三成，如果首付用信用貸支付，那么實際的貸款比例就在七成之上了。首付比率往往是測度借款人對房價下跌程度抵御能力的重要指標(biāo)，首付比例越高，其越能忍受房價下跌。信用貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場實際提高了貸款人的杠桿，增加了房地產(chǎn)市場對房價下跌的脆弱性。

目前，監(jiān)管層仍在加碼嚴(yán)查違規(guī)信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場。9月5日，北京銀監(jiān)局、中國人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)《北京銀監(jiān)局人行營業(yè)管理部關(guān)于開展銀行個人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場情況檢查的通知》，要求北京市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對個人經(jīng)營性貸款和個人消費(fèi)貸款開展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。隨后，包括深圳、廣東、江蘇、浙江等省市均發(fā)文嚴(yán)查消費(fèi)貸。

8月30日，郵儲銀行杭州市分行因違規(guī)操作個人消費(fèi)貸款被用于購房，浙江銀監(jiān)局開出了65萬元的罰單。當(dāng)月16日，銀監(jiān)會泰州分局對浙江泰隆商業(yè)銀行進(jìn)行了處罰，原因同樣有貸款資金被挪用于購房，罰款人民幣70萬元。在今年6月，大連銀監(jiān)局連發(fā)10張關(guān)于消費(fèi)貸的監(jiān)管罰單。

“信貸是決定短期房價的最關(guān)鍵因素，目前信貸收緊趨勢下短期房價調(diào)控壓力大。決定2017年三季度以后房地產(chǎn)市場走勢的核心因素是，個人端看消費(fèi)抑制程度，企業(yè)端看信托抑制程度。但如果消費(fèi)貸不收緊，房地產(chǎn)調(diào)控效果難以落實。張大偉表示，“從各地開始圍堵消費(fèi)貸政策看，體現(xiàn)了樓市調(diào)控是打地鼠，只要冒頭就要調(diào)控。房地產(chǎn)亂象主要來源銀行等金融機(jī)構(gòu)，管住了銀行金融，也就管住了房地產(chǎn)?！眅ndprint