樓市洗牌加劇地產(chǎn)步入寡頭時代

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，黃金周前6天，樓市熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了明顯下調(diào)，熱點(diǎn)30城市、網(wǎng)簽大幅下調(diào)，平均跌幅達(dá)到了8成，成交量創(chuàng)2014年來最低。此外市場分化持續(xù)，三四線城市整體成交依然維持高位。

與此同時，幾乎同期發(fā)布的1月至9月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP100顯示，排名前一百企業(yè)銷售總額已經(jīng)超過5萬億，房地產(chǎn)市場龍頭效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，位列金字塔尖的企業(yè)，在市場白銀時代的嬗變中，其爆發(fā)和膨脹的速度比曾經(jīng)的“黃金十年”更為迅猛。

調(diào)控加碼市場遇冬

在“去庫存”大方針的引導(dǎo)下，造成房地產(chǎn)政策過度寬松，疊加供給側(cè)改革引發(fā)的原材料成本上升，2016年中國房地產(chǎn)市場可謂驚心動魄，年初在上海等一線城市的帶動下出現(xiàn)瘋漲的行情，然后包括合肥、南京、蘇州、廈門等所謂的“四小龍”集體暴動，由此其他熱點(diǎn)城市的輪番上漲，房價實(shí)際漲幅遠(yuǎn)高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

伴隨這一瘋狂行情而來的，可以說是有史以來最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。2016年“十一”長假前后的一輪密集房地產(chǎn)調(diào)控潮(業(yè)內(nèi)稱“930”調(diào)控)，據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年9月以來，超過45個城市發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)政策，成為史上最為密集的調(diào)控政策潮。截至目前，全國限售城市已經(jīng)擴(kuò)大到47個。在政策的牽引下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯降溫。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一線城市成為調(diào)控影響最明顯區(qū)域，9月供應(yīng)量環(huán)比下降31%，北京（樓盤）連續(xù)3月供應(yīng)量不足30萬平方米，深圳（樓盤）新增供應(yīng)僅10萬平方米，環(huán)比跌幅近9成；上海（樓盤）、廣州（樓盤）環(huán)比企穩(wěn)回升，受上月極低基數(shù)影響，上海環(huán)比增長一倍有余，但同比仍下降62%。今年上半年持續(xù)火爆的二三線城市亦頹勢盡顯，環(huán)比下降1%，同比減少44%。多數(shù)城市同比、環(huán)比雙降，長沙、常州（樓盤）等市環(huán)比跌幅超30%，同比跌幅更是超70%。

2016年9月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過1%的達(dá)50個城市以上，超過4%的多達(dá)11個，同比漲幅超過20%的城市也達(dá)到12個。但經(jīng)過一整年的調(diào)控后，8月份70個大中城市住宅銷售價格顯示，環(huán)比漲幅超1%的僅桂林一地，同比漲幅已沒有超過20%的城市。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-8月全國商品房銷售面積及銷售額增速數(shù)據(jù)看，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1-7月份回落1.3個百分點(diǎn)。商品房銷售額78096億元，增長17.2%，增速回落1.7個百分點(diǎn)。從2016年10月開始，上述數(shù)據(jù)的增速一直處在下降通道中，大有創(chuàng)造3年來最低增速的意味。

從“五限令”到“購租并舉”“租售同權(quán)”到金融政策的收縮，包括房貸利率的調(diào)升，房地產(chǎn)市場從供給下滑到價格趨穩(wěn)，再到成交萎縮可謂一脈相承。數(shù)據(jù)顯示，北京新建住宅國慶前6日網(wǎng)簽78套，二手房網(wǎng)簽23套，均是2009年來的歷史最低值，同比跌幅達(dá)到了72%；而上海、廣州等地同比也出現(xiàn)巨幅下滑。根據(jù)1-9月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，平均成交跌幅達(dá)到了40%，其中北京跌幅達(dá)到了45%，深圳達(dá)到47%。二線城市之前的熱點(diǎn)城市，南京下降了57%，福州下降60%。

低增速時代降臨

2016年的樓市高熱帶動的恐慌性購房，可以說已經(jīng)部分透支了未來需求，結(jié)合當(dāng)下嚴(yán)格的政策環(huán)境、開發(fā)投資額增速大幅減緩，未來房地產(chǎn)市場銷售面積和金額仍將保持高位運(yùn)行，但增速下滑將會成為常態(tài)，妄圖突破2016年水平則更是難上加難。根據(jù)克爾瑞研究數(shù)據(jù)，未來限制房地產(chǎn)行業(yè)增速的主要有三大原因。

適齡購房人口與人均住房面積增速放緩，基本需求整體趨于飽和。從2002年2015年，城鎮(zhèn)常住人口絕對數(shù)量增加了2.69億人，城鎮(zhèn)人均住房面積增加約11平方米，同比增幅雙雙逐年回落；另一方面，以此推算，期間新建住房交付使用面積約120億平方米，城鎮(zhèn)存量住房約263億平方米，城鎮(zhèn)居民基本住房需求整體趨于飽和。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)及其預(yù)測，從2000年到2010年，我國20-44歲人口增加6.3%，達(dá)到頂部的5.5億人左右，之后開始下降，預(yù)測到2020年時20-44歲的購房適齡人口將較2010年減少9%。置業(yè)最活躍人群減少，未來剛需市場規(guī)?；蚴芤种?，適齡購房人口占比下降、人口紅利退去，推動房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的根本需求正在逐漸減弱。

銷售—投資傳導(dǎo)“失靈”，投資增速大幅放緩預(yù)示行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)期。從行業(yè)數(shù)據(jù)看，歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)上升，增速在2010年達(dá)到巔峰33.2%，隨后逐年下滑，即便是在行業(yè)銷售如火如荼的2013年、2015年和2016年，開發(fā)投資額增速依然難改整體下滑的頹勢。即便是2016年商品房銷售金額和面積雙雙創(chuàng)下歷史新高，開發(fā)企業(yè)的投資意愿和信心并沒隨之爆棚，同比增速也僅為6.9%，仍處于底部狀態(tài)。

銷售規(guī)模恐已觸及天花板，未來規(guī)模逐年下滑、增速面臨負(fù)增長。2016年初政策刺激下，房地產(chǎn)市場熱度一路升溫，一線城市及熱點(diǎn)二線城市量價齊升，“實(shí)業(yè)不如炒房”、“恐慌性購房”情緒一度蔓延，導(dǎo)致成交規(guī)模飆升，三、四季度熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺收緊類政策，成交量在政策的壓制下有所回落，但需求和資金開始往環(huán)一線周邊的三四線城市外溢，使得全年成交規(guī)模創(chuàng)下新高。

隨著房地產(chǎn)業(yè)成交規(guī)模逐年上升，已建成并交付使用的存量商品房規(guī)模也不斷擴(kuò)大，在規(guī)?；鶖?shù)逐漸增大的情況下，維持高速增長便更成為一件難事，2016年全國商品房銷售面積和金額增速分別達(dá)到22.50%和34.80%，為2010年以后增速最高年份，年度商品房銷售面積和銷售金額更是分別達(dá)到15.73億平方米和11.76萬億元，這將在短期內(nèi)成為難以打破的行業(yè)規(guī)?！疤旎ò濉保讶怀蔀槭袌龈鞣降墓沧R。

百花齊放到寡頭稱雄

不過，市場增速的放緩，根本沒有影響到行業(yè)龍頭的業(yè)績。在2016年行業(yè)規(guī)模創(chuàng)新高的情況下，誕生了12家千億企業(yè)。這一數(shù)據(jù)截止到今年9月則更為夸張，銷售業(yè)績超千億的房產(chǎn)公司已經(jīng)達(dá)10家，若按照行業(yè)四季度夸張的沖業(yè)績傳統(tǒng)，和相關(guān)企業(yè)不斷調(diào)整的年度計劃，全年或至少有18家房企銷售額將超千億。

在前8月持續(xù)耕耘和9月份“金九”行情影響下，9月份TOP100前三甲房企業(yè)績用“爆炸”形容毫不夸張。即使是房地產(chǎn)行情火爆的2016年，“碧萬恒”三強(qiáng)的年銷售額也僅為3733.7億、3647.7億以及3088.4億元。截止到9月末，“碧萬恒”都已經(jīng)完成對2016年全年業(yè)績的超越。前三甲房企占房地產(chǎn)市場份額更是首次突破10%，達(dá)驚人的12.6%。較身后眾多銷售金額仍在1000-2000億徘徊的房企，已經(jīng)當(dāng)之無愧的成為行業(yè)龍頭。

最亮眼的依舊是位居榜首的碧桂園，不僅輕松超越2016年全年業(yè)績，更成為中國房地產(chǎn)史上第一個邁入4000億的企業(yè)，這得益于與其在三四線城市巨量的土地儲備和長期辛勤耕耘。同時，碧桂園的神話大概率將繼續(xù)延續(xù)，8月22日，碧桂園中期業(yè)績發(fā)布會上，總裁莫斌宣布，碧桂園上調(diào)銷售目標(biāo)至5000億元，按照目前的趨勢，這一目標(biāo)或?qū)⑤p松完成。

三強(qiáng)之外，房企規(guī)模角逐之戰(zhàn)同樣精彩，保利、融創(chuàng)、綠地三家企業(yè)均在9月份突破2000億大關(guān)，該成績也是上述企業(yè)歷史最佳。其中，今年以來因“樂視事件”和收購萬達(dá)資產(chǎn)等備受關(guān)注的融創(chuàng)，在業(yè)績規(guī)模增長上狂飆突進(jìn)，前8月銷售額僅1647億的融創(chuàng)卯足干勁，9月份合同銷售金額突破430億，僅稍遜碧桂園，位列月度第二。其全國各地項(xiàng)目更是捷報頻頻，成功擠掉綠地集團(tuán)，入圍前五榜單。與龍頭企業(yè)業(yè)績騰飛相伴而來的是，全國TOP100企業(yè)銷售金額突破5萬億元，占房地產(chǎn)市場總份額首次突破50%，達(dá)到53.2%。曾經(jīng)萬科以1%出頭的市場占有率成為行業(yè)老大的時間一去不返。

在調(diào)控加碼，市場門檻不斷提升的情況下，房地產(chǎn)寡頭時代已經(jīng)不言而喻，地產(chǎn)十強(qiáng)獨(dú)霸市場50%的境況或許也不是夢想。若假定未來市場穩(wěn)定不出現(xiàn)增長，聰明的投資者可以想見，僅僅是行業(yè)集中度的提高，地產(chǎn)龍頭未來的業(yè)績增長也將會非常驚人。

表一：2017年前9月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP20

表二：2015-2017年前三季度TOP100房企集中度（面積、金額）