趙爽

【摘 要】我國的房地產行業(yè)的發(fā)展雖然從黃金時代進入了白銀時代，房地產的價格還是逐步攀升，即便國家多次出臺調控政策，買不起房的現(xiàn)象仍然是非常普遍。萬科經過三十余的發(fā)展，已成為國內領先的房地產公司。本文通過對萬科進行財務報表的指標分析，反應了萬科目前的經營狀況，從財務的角度來研究和探討案例公司的發(fā)展方向，提出相應的可行性對策，以提高公司的經營質量。

【關鍵詞】財務分析；萬科；房地產

萬科企業(yè)股份有限公司是國內領先的房地產公司具有很強的代表性。本文通過萬科企業(yè)股份有限公司2014年至2016年年報中的財務信息，進行財務報表的指標分析，為其他房地產公司的發(fā)展提供借鑒。

一、萬科企業(yè)股份有限公司簡介

萬科是全國首個年銷售額超千億的房地產公司、中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。公司定位城市配套服務商，堅持為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子，堅持與城市同步發(fā)展、與客戶同步發(fā)展的兩條發(fā)展主線。公司核心業(yè)務包括房地產開發(fā)和物業(yè)服務。近年來，在鞏固核心業(yè)務優(yōu)勢的基礎上，圍繞城市配套服務商的定位，積極拓展業(yè)務版圖，進入商業(yè)地產、物流地產、長租公寓、冰雪運動、養(yǎng)老、教育等行業(yè)。

二、萬科集團財務分析

（一）償債能力分析

償債能力是衡量一個企業(yè)是否健康發(fā)展的關鍵，是反應企業(yè)經營狀況和財務狀況的標志[1]。最終目的是確保資金的安全性。

表1的數(shù)據(jù)表明，企業(yè)的流動速率近四年基本維持在1.30左右，但有逐步下滑的趨勢。速動比率近三年基本維持在0.43，速動比率變動不大，但是呈上升趨勢。這說明企業(yè)流動資產中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負債的能力還是有所提高的，也表明了流動速率下降的原因是由于存貨比重的增加。資產負債率從2013年2015年保持在了77.64%左右，而在2016年達到了80.54%，2016年公司負債水平有所提高。產權比率從2013年到2015年基本保持在347.41%左右，而在2016年達到了413.90%，高產權比率說明萬科是高風險、高報酬的財務結構。由于產權比率與權益乘數(shù)有數(shù)學關系，故權益乘數(shù)與產權比率的變化趨勢相同，權益乘數(shù)越大表明所有者投入企業(yè)的資產占全部資產的比重越小，企業(yè)負債的程度越高?，F(xiàn)金比率在最近四年除了在2014年達到了17.84%，其余三年基本在13%左右。說明萬科的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物償還流動負債的能力并不是很高，但是也同時說明了企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物到了充分的利用。

償債能力指標中的資產負債率對于普通的行業(yè)來說，百分之八十的負債率屬于高負債，但對于房地產開發(fā)企業(yè)來說是很正常的。根據(jù)國家統(tǒng)計局2013-2015年的數(shù)據(jù)來看，房地產開發(fā)企業(yè)負債率在77%左右，萬科的負債率水平在平均水平上。而且根據(jù)萬科企業(yè)2017年半年度報告企業(yè)的凈負債率為19.61%，保持在了行業(yè)較低水平之上，說明萬科的償債能力在房地產行業(yè)中還是比較高的。同樣萬科權益乘數(shù)也在平均水平之上。

（二）營運能力分析

營運能力是指企業(yè)運用各項資產以賺取利潤的能力。企業(yè)營運能力的財務分析比率有：應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率等[2]。

從表2的數(shù)據(jù)中可以看出，應收賬款周轉率是逐步提高的，尤其是2015年增加明顯，可見公司收賬速度增加，收賬期變短，減少了發(fā)生壞賬的風險。存貨周轉率的變動幅度并不大，近兩年維持在0.41，這與萬科所處行業(yè)有關。不過與2014年相比還是有所提升的，可見企業(yè)的變現(xiàn)能力有所提高。流動資產周轉率最近兩年保持在0.36的水平上，相比2014年有所提高，說明企業(yè)更有效的利用了流動資產，流動資產也相對比較節(jié)約，在一定程度上增強了企業(yè)的盈利能力[3]。總資產周轉率在2016年有所下降，但下降幅度不大?？傎Y產周轉率綜合反映了企業(yè)整體資產的營運能力，因為流動資產近幾年有所提高，可見2016年總資產周轉率下降的原因是由于非流動資產的增加。

（三）盈利能力分析

盈利能力表示的就是公司賺取利潤的能力。盈利能力是企業(yè)經理人用來評判企業(yè)規(guī)模和管理水平的重要指標。

從表3的數(shù)據(jù)中可以看出，近四年營業(yè)凈利潤率基本維持在13.7%左右，2016年營業(yè)凈利潤率下降1.7%，下降較為明顯。2016年營業(yè)毛利率與2015年相比反而提高了0.68%，可見營業(yè)凈利潤下降的原因可能是費用的增加，也可能是所得稅的增加。資產凈利率在2015年達到了4.63%，在2014年和2016年在3.92%左右，說明萬科在2015年的時候投入產出比相對較高，資產運營比較有效，成本控制水平比較好。同樣的權益凈利率在最近三年中，2015年最高達到20.58%，2016年比2015年下降1.55%，說明所有者權益所獲得的報酬水平的下降，也表明了資產凈利率2016年的下降中存在所有者權益獲得報酬水平下降的影響。

（四）發(fā)展能力分析

企業(yè)發(fā)展能力是隨著市場環(huán)境的變化，使企業(yè)發(fā)展壯大的潛在的因素，反映了企業(yè)未來的發(fā)展前景。

從表4的數(shù)據(jù)中可以看出，總資產增長率有了明顯的增長，2014年增長6.08%，2015年增長20.22%，2016年增長了35.87%，可見公司的總資產增長迅速。凈資產增長率雖然沒有總資產增長率增長的快，但也是較為明顯的增長，而且近兩年增長速度相對穩(wěn)定，說明近兩年企業(yè)資本規(guī)模的擴張速度相對比較穩(wěn)定。企業(yè)收入增長率不太穩(wěn)定，2014年為8.27%，2015年是近三年增長率最高的一年為33.57%，2016年與2015年相比增長率有所下降為24.20%。同樣凈利潤增長率增長幅度也不太穩(wěn)定，2015年達到近三年的最高值34.54%，表明2015年企業(yè)經濟效益最好。2016年的收入增長率和凈利潤增長率均不高，但要考慮到2015年的基數(shù)較低，企業(yè)發(fā)展前景還是比較好的。

三、總體評價及展望

本文主要從四個方面對萬科的發(fā)展狀況進行了分析。只有財務指標要和企業(yè)所在行業(yè)發(fā)展狀況相結合，才能更好的了解企業(yè)的發(fā)展情況。在資金面趨緊的背景下，萬科應該將風險防范和經營安全放在首要位置，積極促進銷售回款，推進庫存去化，保障現(xiàn)金流安全。鑒于土地市場競爭依然激烈，萬科應堅持審慎投資策略，推進投融資一體化，同時牢牢把握城市發(fā)展趨勢，拓寬合作渠道，深化和優(yōu)質資源所有者的合作。

萬科公司作為房地產行業(yè)的領軍企業(yè)，其的發(fā)展具有一定的借鑒意義。通過這次的財務分析，我們可以發(fā)現(xiàn)：債務資本可以使企業(yè)快速發(fā)展，萬科企業(yè)資產負債率在70%以上，但其2017年上半年的企業(yè)凈負債率為19.61%，說明企業(yè)也保持了較好的償債水平；盡管企業(yè)的資產負債率較高，但其財務風險并不高，其原因在于公司有可觀的盈利規(guī)模，出現(xiàn)這樣的情況，可以說明盡管債務規(guī)模大但是只要控制好現(xiàn)金流，整體風險還是可以控制的。

【參考文獻】

[1]李鞍鋼，薛耀文. 地方政府融資大平臺信用指標體系的構建[J]. 金融理論與實踐，2012，（02）：34-37.

[2]李冬生. 我國上市公司并購重組績效研究[D].東北財經大學，2012.

[3]謝韻瑤. 業(yè)務多元化與地域多元化對中國企業(yè)績效的影響[D].暨南大學，2008.endprint