王遠(yuǎn)新 劉倩

【摘要】隨著我國(guó)科技水平和經(jīng)濟(jì)水平不斷的發(fā)展，與人民生活息息相關(guān)的建筑行業(yè)也開始蒸蒸日上，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要跟上時(shí)代的步伐。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的操作體制下房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的數(shù)量在急劇增加，而且整體分覆蓋范圍更廣，這就使得整個(gè)工作過程中的難度有了明顯的增加。本文將著重于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的主流趨勢(shì)和現(xiàn)代社會(huì)中存在的不同問題，結(jié)合新型的GIS技術(shù)進(jìn)行其必要性的探討，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)在未來的實(shí)踐提出相應(yīng)的改善措施。

【關(guān)鍵詞】GIS技術(shù)；房地產(chǎn)估價(jià)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；建筑行業(yè)；空間性

1、前言

互聯(lián)網(wǎng)在人們的日常生活中扮演著越來越重要的角色，這也逐漸滲透到房地產(chǎn)行業(yè)的估價(jià)中，尤其是GIS技術(shù)的發(fā)展，使得我國(guó)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的過程中的準(zhǔn)確性變得更高。房地產(chǎn)估價(jià)指的就是通過社會(huì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的某些原則，采取科學(xué)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和計(jì)算方式，在專業(yè)人員的共同努力下，對(duì)制定的建筑房產(chǎn)做出較為準(zhǔn)確的價(jià)值估算。GIS技術(shù)的引入使得圖形和數(shù)據(jù)有效的結(jié)合在一起，對(duì)提升房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性具有重要意義。

2、房地產(chǎn)發(fā)展的基本特征

房地產(chǎn)發(fā)展的基本特征主要是依賴于建筑的空間進(jìn)行的，估價(jià)的科學(xué)性不僅僅取決于房地產(chǎn)相關(guān)的物理屬性，還取決于估價(jià)師對(duì)各種要素綜合后準(zhǔn)確的判斷，例如房地產(chǎn)的區(qū)位屬性和環(huán)境屬性等[1]。

2.1房地產(chǎn)的物理屬性

房地產(chǎn)的物理屬性主要是指其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，詳細(xì)的數(shù)據(jù)主要有建筑占地面積、容積率、建筑密度、開間進(jìn)深等基本信息。這類數(shù)據(jù)是保障房地產(chǎn)能夠投入施工的重要保障，也是民眾能夠了解清楚的數(shù)據(jù)信息。

2.2房地產(chǎn)的區(qū)位屬性

房地產(chǎn)的區(qū)位信息在某種程度上是對(duì)其估價(jià)影響最大的決定性因素。從宏觀區(qū)位的角度來說，主要與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)息息相關(guān)；從中觀區(qū)位來說，需要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的控制下，結(jié)合人群的主要需求和交通的便利度來考慮；從微觀區(qū)位來講，周邊的建筑性質(zhì)，教育、醫(yī)療、商業(yè)、居住小區(qū)的性質(zhì)和相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)都具有重要的意義[2]?？偠灾?，房地產(chǎn)的使用者是人群，所有估價(jià)的屬性都應(yīng)該遵循“以人為本”的原則來進(jìn)行控制。

2.3房地產(chǎn)的環(huán)境屬性

環(huán)境屬性對(duì)使用人群的影響主要來源于對(duì)綠地公園、氣候環(huán)境的影響，具有較高價(jià)值的房地產(chǎn)往往擁有好的景觀視野，濱湖、濱江等優(yōu)越地理區(qū)位的影響決定其環(huán)境屬性的有效價(jià)值。

3、GIS技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用的必要方面

GIS技術(shù)指的是地理信息系統(tǒng)，一種計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息結(jié)合后所呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)化和圖示化的產(chǎn)物，房地產(chǎn)的物理位置及環(huán)境屬性均為 GIS技術(shù)重要因素，將GIS技術(shù)融入到房地產(chǎn)估價(jià)中，不僅僅能夠?qū)?shù)據(jù)信息進(jìn)行可視化的處理并呈現(xiàn)出來，也能對(duì)獲取的信息進(jìn)行分析、整理，使得房地產(chǎn)估價(jià)更能真實(shí)的反應(yīng)房地產(chǎn)的價(jià)格水平，確保房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)能動(dòng)態(tài)地處理、分析強(qiáng)大的空間和屬性數(shù)據(jù)[3]。

3.1 GIS技術(shù)對(duì)數(shù)據(jù)的處理功能

GIS技術(shù)對(duì)于數(shù)據(jù)的處理主要借助于矢量化的形式，將信息錄入后進(jìn)行綜合分析。在分析過程中，GIS技術(shù)的優(yōu)勢(shì)在于其能夠?qū)?shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單的分類處理，結(jié)合樹形結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。在樹形結(jié)構(gòu)的每一個(gè)層級(jí)中，數(shù)據(jù)的分析都是根據(jù)時(shí)間、空間、自身屬性三個(gè)方面的性質(zhì)進(jìn)行合理化的處理，將其組合在一個(gè)時(shí)空整體中，實(shí)現(xiàn)單一片層的數(shù)據(jù)化。不僅僅維持了每個(gè)數(shù)據(jù)自身的獨(dú)立性，更是找出共同點(diǎn)使得其在房地產(chǎn)估價(jià)中具有整體性[4]。

3.2 GIS技術(shù)對(duì)三維空間的處理功能

GIS技術(shù)的對(duì)空間所進(jìn)行的三維模擬，能夠在最大程度上呈現(xiàn)房地產(chǎn)建筑的各類信息[5]。不僅僅能夠?yàn)榭蛻籼峁┢矫婧土Ⅲw全方位的視覺感受，更能夠方便房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的從業(yè)人員根據(jù)其不同的用途和不同的使用人群進(jìn)行價(jià)值估算。與此同時(shí)，這種三維空間模擬的處理能夠便于使用者根據(jù)周邊地理信息所反映的周邊情況來確定房源的選擇，大大提升了估價(jià)行業(yè)人員的工作效率。

3.3 GIS技術(shù)對(duì)選擇房地產(chǎn)估價(jià)的優(yōu)化功能

結(jié)合GIS技術(shù)，房地產(chǎn)行業(yè)的主要經(jīng)銷商可以根據(jù)客戶的不同需要，將所獲取的數(shù)據(jù)信息和圖示化信息展示給客戶。從而便于不同的使用人群在結(jié)合自身的需求后做出決定。這一技術(shù)的應(yīng)用是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了可靠的數(shù)據(jù)保障和發(fā)展的機(jī)遇。

3.4 GIS技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)信息的簡(jiǎn)單化功能

由于GIS技術(shù)本身的操作簡(jiǎn)單，所使用的軟件界面簡(jiǎn)潔美觀，操作過程的靈活性和通用性較強(qiáng)，即使不了解GIS軟件的人也能夠進(jìn)行智能化的信息查詢。而且GIS技術(shù)將房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息所進(jìn)行二維或者三維的圖示化處理，便于更多的行業(yè)外人士進(jìn)行相關(guān)信息的把控[6]。

3.5 GIS技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)信息高效的查詢分析功能

GIS技術(shù)的查詢技術(shù)不僅僅可以依靠數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢，也能夠借助圖形、房地產(chǎn)的屬性等進(jìn)行綜合查詢。而且查詢結(jié)果不僅僅局限于當(dāng)下的房地產(chǎn)信息，也會(huì)對(duì)其過去的歷史信息進(jìn)行追溯，以文字信息、圖片、錄像等形成呈現(xiàn)出來。

4、GIS技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的發(fā)展趨勢(shì)

我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)和科技高速發(fā)展的現(xiàn)代化時(shí)期，各類信息對(duì)于人民的影響有效推動(dòng)了時(shí)代的發(fā)展。高速化、準(zhǔn)確化、全覆蓋化的房地產(chǎn)信息使得房地產(chǎn)行業(yè)估價(jià)的發(fā)展越來越完善。GIS技術(shù)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等領(lǐng)域的發(fā)展趨勢(shì)整體上呈現(xiàn)一種網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展形勢(shì)。在地理信息的基礎(chǔ)上結(jié)合房地產(chǎn)所處環(huán)境中的經(jīng)濟(jì)、人口信息，借助大數(shù)據(jù)的平臺(tái)，將多樣化的信息結(jié)合起來，以樹形結(jié)構(gòu)作為發(fā)展的依據(jù)，并且引入反饋機(jī)制，保證人們和企業(yè)、房地產(chǎn)商之間進(jìn)行有效的藥酒，實(shí)現(xiàn)較高效率的工作狀態(tài)，追求多樣復(fù)合化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)出一篇欣欣向榮的景象。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的過程中，不僅僅要有效注重周邊環(huán)境等因素帶來的外部影響，也應(yīng)該著重于對(duì)數(shù)據(jù)的研究，只有借助科學(xué)的計(jì)算方法，和GIS獨(dú)特的數(shù)據(jù)可視化技術(shù)，為業(yè)主呈現(xiàn)一個(gè)清晰易懂的房地產(chǎn)價(jià)值圖。也讓業(yè)內(nèi)人士清楚的認(rèn)識(shí)到GIS技術(shù)強(qiáng)大的信息查詢、分析和計(jì)算功能，并結(jié)合著建立模型的功能，在模糊數(shù)學(xué)理論等的指導(dǎo)下構(gòu)建出實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)趨勢(shì)模型，有效提升其發(fā)展過程中信息化的水平。

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