劉暢

廣東、貴州、江西等地先后發(fā)布文件，允許商業(yè)用房改為租賃住房，土地用途可調(diào)整為居住用地，水電氣價(jià)格也隨之按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2016]39號(hào)），構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房制度，廣東、貴州、江西等地先后發(fā)布文件，允許商業(yè)用房改為租賃住房，土地用途可調(diào)整為居住用地，水電氣價(jià)格也隨之按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

從廣東省人民政府官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，廣東政府1月25日印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（《意見(jiàn)》）。

《意見(jiàn)》在第五點(diǎn)、第十三條明確，允許改建房屋用于租賃——允許將在建、建成、庫(kù)存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

《意見(jiàn)》表明，此舉意在培育廣東租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。具體來(lái)看，廣東鼓勵(lì)房企開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房企拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)房企出租庫(kù)存商品住房；引導(dǎo)房企與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

土地由于使用性質(zhì)不同，在招拍掛過(guò)程中的價(jià)值體現(xiàn)也有所不同。一般來(lái)說(shuō)，居住用地價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)用地和工業(yè)用地。由于該政策不僅涉及已建成、成為庫(kù)存的商業(yè)用房，還包括在建項(xiàng)目，有分析認(rèn)為，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響可能較大。

有開(kāi)發(fā)商表示，“其實(shí)之前商改住這方面開(kāi)發(fā)商自己也有在進(jìn)行，只是沒(méi)有明文規(guī)定。”他稱(chēng)，未來(lái)，開(kāi)發(fā)商可能從工程上面就會(huì)開(kāi)始調(diào)整，《意見(jiàn)》對(duì)于手中商業(yè)地塊較多的開(kāi)發(fā)商是個(gè)利好。

《意見(jiàn)》同時(shí)明確，對(duì)房企利用新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)結(jié)束后出售住房的，按照新建商品房辦理銷(xiāo)售、不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，按有關(guān)稅法規(guī)定繳納相關(guān)交易稅費(fèi)。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析認(rèn)為，改變用地性質(zhì)對(duì)之前高價(jià)拿住宅地的開(kāi)發(fā)商不公平，政策還要兼顧公平原則?！斑€是要看后續(xù)的具體細(xì)則，廣州、深圳等大城市應(yīng)該不會(huì)發(fā)生商用土地性質(zhì)改變?！?/p>

此外，廣東還支持和規(guī)范個(gè)人出租住房，并出臺(tái)優(yōu)惠政策：

1.對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；

2.對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；

3.對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅；

4.對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題。

云南政府網(wǎng)也掛出了于1月26日印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》。江西省則是在2016年11月底就已印發(fā)，多地意見(jiàn)內(nèi)容大同小異，但基本都與國(guó)務(wù)院在2016年6月30日發(fā)布的國(guó)辦39號(hào)文內(nèi)容保持一致。39號(hào)文明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施，多措并舉，力度很大，這被認(rèn)為是文件的突出亮點(diǎn)。

“許多外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生收入不高，購(gòu)房支付能力不足，主要靠租房解決住房問(wèn)題。如果他們的住房問(wèn)題得不到有效解決，無(wú)疑會(huì)影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉接受新華社記者的采訪(fǎng)時(shí)指出，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進(jìn)行租買(mǎi)選擇，可以更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。