熊穎

高土儲和高負(fù)債給恒大帶來高增長的同時也帶來了高風(fēng)險，已經(jīng)做過“老大”的恒大決定放慢步伐、穩(wěn)健發(fā)展?！扒笞儭笔呛愦?017年給自己的新標(biāo)簽

2017年9月18日，福布斯數(shù)據(jù)顯示，許家印身價增至391億美元，略高于馬化騰和馬云，再一次成為中國首富。

之所以說“再一次”，是因為2009年11月，許家印也曾登頂首富寶座。

不過此次許家印“首富之位”還沒坐穩(wěn)，隨著尾盤恒大股價沖高回落和騰訊股價的小幅上漲，幾個小時后馬化騰以388億美元的身價再回榜首。

透過許家印兩次登頂又兩次回落的首富過山車，可以看出，恒大的商業(yè)模式并非一成不變，從低谷期的特價銷售，到擴張期的瘋狂圈地，再到成熟期“三低一高”的模式轉(zhuǎn)型以及多元化的輕資產(chǎn)布局，“恒大模式”漸隱漸現(xiàn)。

“特價模式”讓利回血

許家印第一次和“首富”聯(lián)系在一起是2009年冬天。

2009年11月5日，恒大在香港聯(lián)交所正式上市。當(dāng)天收盤，恒大市值達到705億港元，恒大總裁許家印也憑借68%的持股將479.49億港元（約合人民幣422億人民幣）收入囊中，首次成為中國首富。

不過，這個首富之位來得有些遲，2008年許家印本有機會坐在這個位置。2007年，恒大啟動IPO計劃，當(dāng)時業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，如果恒大在香港上市成功，許家印將有可能成為中國的新一任首富。之后反轉(zhuǎn)的劇情是，2008年3月20日，土地儲備量位居全國第一的恒大集團在香港首次公開發(fā)行股票遇冷擱淺，許家印的首富之路也因此中斷。

IPO計劃失敗后，恒大資金鏈幾近崩潰，不少業(yè)內(nèi)人士甚至直接將其與“死亡”掛鉤。不過“被收購”“被倒閉”的恒大隨即拿出業(yè)績打臉“吃瓜群眾”，2008年恒大實現(xiàn)銷售收入118億元。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)秘書長、搜房控股有限公司董事長莫天全曾公開表示，2008年下半年全國主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑。在樓市遇冷的大背景下，恒大這場“業(yè)績爭奪戰(zhàn)”打得并不容易。

為了挽救資金鏈、回籠資本，恒大地產(chǎn)開啟“特價模式”。2008年國慶期間，恒大地產(chǎn)在全國12個核心城市的18個精品樓盤同時開盤，并予以“八五折”特價銷售。而這一“讓利策略”讓恒大在國慶黃金周短短七天時間內(nèi)取得了50億元銷售業(yè)績，占2008年全年業(yè)績的42.37%，成為資金鏈回血的第一大功臣。

2009年3月5日，參加完全國兩會政協(xié)聯(lián)組會議的許家印在媒體圍堵時回應(yīng)恒大資金鏈問題，“去年一季度，恒大計劃上市，但受到金融危機影響延緩了，120億～150億的融資計劃沒有實施，對企業(yè)有很大的影響，恒大因此比別的房地產(chǎn)企業(yè)多了一個寒冬。”隨后許家印話鋒一轉(zhuǎn)，“但對于恒大來說，最冷的寒冬已經(jīng)挺過去了。”

接下來迎接恒大的是“柳暗花明又一村”。沉寂了一年的恒大卷土重來，2009年重啟IPO。此次的上市之路，恒大走得尤為順利，截至公開認(rèn)購時，恒大保證金認(rèn)購額高達38.6億元，較其招股首日超額近五倍。

一年時間，從跌入谷底到重新登頂，無論是上市還是成為首富，對恒大和許家印來說都不是易事。

高負(fù)債下的“圈地運動”

恒大的關(guān)鍵詞有很多，而最讓人印象深刻、出現(xiàn)頻次最高的有兩個：一個是高土儲；另一個是高負(fù)債。

2006年，恒大引入美林、德意志銀行等多家國際知名投資機構(gòu)約10億美金的投資后，開始瘋狂“圈地”。到2008年，恒大從偏安廣州一隅到全國22個城市，土儲面積增至4600萬平方米，翻了8倍。而彼時，各大房企放緩拿地速度，2008年，碧桂園的土儲面積稍遜恒大，為4439萬平方米；富力地產(chǎn)土儲面積2537萬平方米、萬科土儲面積2281萬平方米，均約為恒大土儲面積的一半。

然而，2008年土儲面積的成倍增長，于恒大而言只是開始。

恒大在之后的“圈地運動”中顯得更加果敢。2010年，房企拿地基本處于停滯狀態(tài)，消耗庫存是房企間達成的無聲默契。而這個時候恒大反其道行之，大手筆買買買，成為房企中的“一股清流”。2010年，恒大土儲面積再次翻番達到9600萬平方米，不但成為了全國最大的“地主”，還比土儲面積位居第二的綠地集團高出一倍。

伴隨高土儲一同到來的還有高負(fù)債。2008年恒大負(fù)債合計199.39億元，而這一數(shù)字在2009年為499.14億元，2010年漲至830.86億元。雖然高負(fù)債在房地產(chǎn)行業(yè)已成常態(tài)，但每年負(fù)債額幾乎成倍增長的房企卻僅恒大一家。

高負(fù)債一方面有利于房企抓住機會快速擴張；另一方面也容易給企業(yè)帶來“資金鏈緊張”的沉重打擊。然而讓公眾不解的是，2008年IPO失敗后，恒大資金鏈幾近斷裂，已經(jīng)在高土儲上“栽了跟頭”的恒大為何還打算在同一個地方摔兩次。

恒大對“圈地”的熱情在房企中顯得有點特立獨行甚至一意孤行。不過時間證明恒大的眼光確實獨到，隨后各大房企加入圈地?zé)岢?、“地王”頻現(xiàn)，而恒大卻早已憑借先發(fā)優(yōu)勢低成本購入大量土儲。

易觀智庫房企中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴《中國新聞周刊》，“土地儲備是衡量上市房企的一個重要指標(biāo)。所謂“巧婦難為無米之炊”，土地是最基本的投資生產(chǎn)要素”，而這一道理，恒大2006年就已經(jīng)參透，是最早一批具有土儲意識的房企 。

俗話說，“舍不得孩子，套不到狼?！?017年6月30日，恒大土儲面積達到2.76億平方米，且今年上半年新增土儲就超過6000萬平方米，遙遙領(lǐng)先其他房企；此外，恒大負(fù)債合計13248億元，幾乎相當(dāng)于同行萬科和碧桂園上半年的負(fù)債總和。

在高土儲和高負(fù)債的策略下，地產(chǎn)行業(yè)起步較晚的恒大一路狂奔。2016年，恒大土地儲備、銷售金額、資產(chǎn)規(guī)模、營收規(guī)模均超萬科，最終成為龍頭老大。今年以來，恒大股價更是持續(xù)走高，7月27日許家印資產(chǎn)凈值超過萬達集團董事長王健林，成為國內(nèi)地產(chǎn)首富；9月18日，恒大股票漲至27.75港元，再創(chuàng)歷史新高，許家印也因此成為中國首富。

向低負(fù)債輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

高土儲和高負(fù)債給恒大帶來高增長的同時也帶來了高風(fēng)險，已經(jīng)做過“老大”的恒大決定放慢步伐、穩(wěn)健發(fā)展?！扒笞儭笔呛愦?017年給自己的新標(biāo)簽。

2017年8月28日，恒大在中報里提到三個轉(zhuǎn)變：一是從“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效應(yīng)型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變；二要從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變；三是完成“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”轉(zhuǎn)變。

三大轉(zhuǎn)變，并不是恒大的隨心起意，一直都在“等風(fēng)來”的恒大終于迎來了自己轉(zhuǎn)型的時機。

2017年上半年，恒大合約銷售達人民幣2240.9億元，合約銷售建筑面積為2475.1萬平方米；同時，恒大實現(xiàn)收入1879.8億元，較去年同期上升114.8%，實現(xiàn)凈利潤231.3億元，較去年同期上漲224.4%，股東應(yīng)占利潤188.3億元，較去年同期上漲832.2%。亮眼的業(yè)績?yōu)楹愦蟮膽?zhàn)略轉(zhuǎn)型做足了準(zhǔn)備工作。

從“三高一低”向“三低一高”的轉(zhuǎn)變是恒大最為重視，也最下功夫的一個。2017年上半年，恒大提前完成了共計1129.4億元的永續(xù)債贖回工作，既是恒大降低負(fù)債的決心，也是其轉(zhuǎn)變邁出的第一步。

接下來恒大要走的“第二步”“第三步”還有很多，就像負(fù)債不是一天堆積而成的，恒大的“減負(fù)”工作也只能循序漸進。為此，恒大準(zhǔn)備在2017年7月至2020年6月，將土儲總量控制在每年負(fù)增長5%～10%；力爭在2020年6月30日將負(fù)債率將至70%左右。

如果說“三低一高”模式對負(fù)債率提出的要求僅僅停留在一個模棱兩可的數(shù)字上，那從“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效應(yīng)型”發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，就為降低負(fù)債指明了具體的操作方向：一方面，適度降低土儲規(guī)模以減少土地款支出，以審慎、務(wù)實的策略在必要地區(qū)補充優(yōu)質(zhì)土地儲備；另一方面，通過收購兼并、合作開發(fā)等項目獲取方式為下階段拓展項目。

不過恒大要想在2020年實現(xiàn)這一目標(biāo)并不是其在中報里規(guī)劃的那么簡單。伴隨房企股價高漲的，還有對房地產(chǎn)前景的不看好，恒大未來將要面對的絕不僅僅只有“高負(fù)債”和“高土儲”這兩大包袱。

恒大的轉(zhuǎn)型不僅僅停留于房地產(chǎn)，還意味著更多元化的發(fā)展，而多元化的目的是為了幫助恒大實現(xiàn)輕資產(chǎn)。不光是恒大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)走上了多元化的發(fā)展道路，比如萬達的“去地產(chǎn)”模式、地產(chǎn)+金融、地產(chǎn)+旅游的多重組合方式。

恒大的“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”，加的也是多元化。恒大在其2017年中報提到，2016年集團完成了以地產(chǎn)為基礎(chǔ)、金融、健康為兩翼、文化旅游為龍頭的多元化產(chǎn)業(yè)布局，完成了由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉(zhuǎn)型。

不過恒大的多元化究竟能給恒大帶來多少收益仍是一個未知數(shù)。至少以目前的現(xiàn)狀來看，恒大冰泉18億元出售、恒大文化從新三板摘牌，恒大淘寶掛牌新三板以來4年半虧損超30億元，恒大想要通過多元化來實現(xiàn)輕資產(chǎn)可能并不樂觀。