盧華磊

在長(zhǎng)達(dá)5年的轉(zhuǎn)型過(guò)程中，SOHO中國(guó)和潘石屹都在謹(jǐn)慎地尋找適合自己的道路。

8月22日，SOHO中國(guó)在香港發(fā)布年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，上半年SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額約人民幣10.7億元，同比上升47%；租金收入約人民幣8.18億元，同比上升17%，成熟自持業(yè)務(wù)平均出租率達(dá)到97%。

因?yàn)樵?月份以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售虹口SOHO項(xiàng)目收益人民幣35.73億元，所以他們半年的凈利潤(rùn)達(dá)到了人民幣39.82億元。可以對(duì)比的是在今年3月下旬發(fā)布的2016年財(cái)報(bào)中，其去年的凈利潤(rùn)僅為9.10億元。

在這份財(cái)報(bào)的背后，是SOHO中國(guó)數(shù)年里從銷售型開(kāi)發(fā)商到持有型開(kāi)發(fā)商的進(jìn)退之道。

雖然早在2012年8月份，SOHO中國(guó)就宣布由散售向自持運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，但從2014年開(kāi)始，潘石屹卻又開(kāi)啟了他“賣(mài)樓”的生意。

2014年，SOHO中國(guó)以52.3億元出售了上海SOHO海倫廣場(chǎng)及靜安廣場(chǎng)；2015年9月，SOHO又將證大外灘股權(quán)以51億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給復(fù)星；2016年7月，SOHO中國(guó)以32.97億元將旗下SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目整售給國(guó)華人壽保險(xiǎn)。

在2016年年中業(yè)績(jī)會(huì)上，潘石屹曾經(jīng)表示，其對(duì)旗下資產(chǎn)進(jìn)行了梳理，已將上海的天山廣場(chǎng)、虹口SOHO、凌空SOHO3個(gè)項(xiàng)目劃入非核心物業(yè)范圍，下半年或?qū)⒊鍪圻@3個(gè)物業(yè)。

但在今年3月份，潘石屹又以外匯管制原因，取消了上海虹口SOHO的銷售事宜，并稱自己在國(guó)內(nèi)出售資產(chǎn)后，收到的資金并無(wú)法去國(guó)外投資，只能留在國(guó)內(nèi)，而國(guó)內(nèi)并無(wú)其他更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)可買(mǎi)。

但令人費(fèi)解的是，4個(gè)月后，虹口SOHO依舊以35.73億元的價(jià)格被出售。對(duì)于《財(cái)經(jīng)天下》周刊記者“賣(mài)樓過(guò)程為何出現(xiàn)反復(fù)”這一問(wèn)題，SOHO中國(guó)方面的回答并不明晰。SOHO中國(guó)總裁閻巖回復(fù)稱“實(shí)際上（虹口SOHO）項(xiàng)目的銷售一直在公司的計(jì)劃之中，期間因?yàn)楦鞣N因素的影響，銷售曾經(jīng)推遲了一段時(shí)間，但后來(lái)依舊成功的銷售給一個(gè)房地產(chǎn)基金，而且下一步公司資產(chǎn)處置等等還會(huì)按照計(jì)劃逐漸地進(jìn)行?！?/p>

這樣的反復(fù)過(guò)程只是SOHO中國(guó)“退房產(chǎn)，進(jìn)運(yùn)營(yíng)”大轉(zhuǎn)型中的一個(gè)小插曲。實(shí)際上，在做開(kāi)發(fā)商還是做二房東的選擇中，潘石屹的選擇并不堅(jiān)定。

大部分時(shí)間里，潘石屹都聲稱，現(xiàn)在中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)很瘋狂，地價(jià)太高，SOHO中國(guó)不再買(mǎi)地開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，要自持物業(yè)轉(zhuǎn)型成為物業(yè)運(yùn)營(yíng)商。但在2016年年底接受《財(cái)經(jīng)天下》周刊專訪時(shí)，潘石屹也表示，在市場(chǎng)低谷的時(shí)候如果有好的物業(yè)和地段，也會(huì)考慮再次拿地。

不過(guò)，在這個(gè)反復(fù)之外，潘石屹在聯(lián)合辦公項(xiàng)目SOHO 3Q中，卻表現(xiàn)得十分堅(jiān)定。從2015年在上海SOHO復(fù)興廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)第一家SOHO 3Q之后，潘石屹的面孔就更多和這個(gè)品牌聯(lián)系在一起。

財(cái)報(bào)顯示，今天的SOHO 3Q已成為北京、上海最大的共享辦公空間，目前共開(kāi)設(shè)19個(gè)SOHO 3Q中心，約17000個(gè)工位，平均出租率約85%。

“原則上，我們遵循兩個(gè)原則：第一，物業(yè)規(guī)模不能太小，我們到其他地方開(kāi)拓SOHO 3Q至少要有800個(gè)座位、4000平方米的空間，這是底線；第二，不會(huì)選擇地下室作為改造標(biāo)的，因?yàn)槲覀?9個(gè)SOHO 3Q之中大概1/3的面積是原來(lái)SOHO中國(guó)地下室的物業(yè)改造而成的，效果不好。所以現(xiàn)在我們的產(chǎn)品商業(yè)模式、盈利模式全部想明白了，按照上述標(biāo)準(zhǔn)我們?cè)偃ラ_(kāi)拓市場(chǎng)，每個(gè)3Q都是可以盈利的。”潘石屹說(shuō)。

可以看出，在這場(chǎng)持久的轉(zhuǎn)型過(guò)程中，SOHO中國(guó)和潘石屹都在不停的進(jìn)退中尋找真正適合自己的道路。