王文華+杜冬麗

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大環(huán)境下，智慧評(píng)估成為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展方向，智慧評(píng)估的基礎(chǔ)就是大數(shù)據(jù)技術(shù)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一定程度上已經(jīng)演變?yōu)榇髷?shù)據(jù)技術(shù)之爭(zhēng)。優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)將基于大數(shù)據(jù)的平臺(tái)技術(shù)、優(yōu)質(zhì)的客戶資源和服務(wù)質(zhì)量，大數(shù)據(jù)將成為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)需要以大數(shù)據(jù)技術(shù)為基礎(chǔ)，逐步構(gòu)建智慧評(píng)估系統(tǒng)，提升房地產(chǎn)估價(jià)的效率和公信力。

一、大數(shù)據(jù)技術(shù)是構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)智慧評(píng)估系統(tǒng)的基礎(chǔ)

大數(shù)據(jù)又稱巨量資料，是指所有的數(shù)據(jù)量規(guī)模巨大到無(wú)法通過(guò)目前主流軟件工具，在合理時(shí)間內(nèi)擷取、管理、處理，并整理成為幫助企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策等積極目的的信息。從本質(zhì)上看，大數(shù)據(jù)的精髓在于它拓展了數(shù)據(jù)分析的抽樣方法和范圍，放松了對(duì)數(shù)據(jù)研究的精準(zhǔn)度要求，更注重通過(guò)揭示相關(guān)關(guān)系來(lái)刻劃世界萬(wàn)物之間的復(fù)雜聯(lián)系。因此，大數(shù)據(jù)為人類認(rèn)識(shí)世界提供了新的方法，引發(fā)了思維的革命。

大數(shù)據(jù)時(shí)代的顯著特征，就是可以利用數(shù)據(jù)的相關(guān)性來(lái)解決問(wèn)題，而不只是依賴因果關(guān)系。基于大數(shù)據(jù)技術(shù)的深度學(xué)習(xí)等人工智能的發(fā)展，特別是谷歌Alphago的成功，讓人們更加深刻地認(rèn)識(shí)到大數(shù)據(jù)技術(shù)可以突破人的認(rèn)知能力極限。大數(shù)據(jù)的價(jià)值不僅在于其原始價(jià)值，更在于數(shù)據(jù)的連接、大數(shù)據(jù)擴(kuò)展、再利用和重組。而且，大數(shù)據(jù)的開(kāi)放對(duì)于提升整個(gè)社會(huì)的發(fā)展水平具有重要作用。大數(shù)據(jù)作為一種數(shù)字資產(chǎn)，可以重復(fù)利用，政府、行業(yè)協(xié)會(huì)等社會(huì)組織可以收集數(shù)據(jù)脫敏后對(duì)全社會(huì)開(kāi)放，從而實(shí)現(xiàn)資源共享，創(chuàng)造出更大的社會(huì)價(jià)值。

以大數(shù)據(jù)處理為核心的系統(tǒng)是構(gòu)建智慧評(píng)估的關(guān)鍵。大數(shù)據(jù)的本質(zhì)可以歸結(jié)為四個(gè)方面，即海量的數(shù)據(jù)規(guī)模、快速的數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)和動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)體系、多樣的數(shù)據(jù)類型和巨大的數(shù)據(jù)價(jià)值。在大數(shù)據(jù)系統(tǒng)中，每天處理億級(jí)數(shù)據(jù)，具有海量信息的數(shù)據(jù)規(guī)模；支持快速的數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)監(jiān)控優(yōu)化；大數(shù)據(jù)系統(tǒng)處理各種各樣的信息，包含了結(jié)構(gòu)化和非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)；大數(shù)據(jù)具有極大的價(jià)值，推動(dòng)系統(tǒng)成本和效率優(yōu)化。

大數(shù)據(jù)平臺(tái)技術(shù)棧從技術(shù)上提供了房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)質(zhì)量保障。如果數(shù)據(jù)質(zhì)量得不到保障，那么后面所進(jìn)行的分析就不可靠，那么整個(gè)大數(shù)據(jù)也都是不可靠的。因此，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為重要的專業(yè)服務(wù)力量，要服務(wù)好實(shí)體經(jīng)濟(jì)，就要充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，強(qiáng)化客戶服務(wù)的深度、廣度和效率。

二、把大數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)智慧評(píng)估系統(tǒng)需要具備的基礎(chǔ)

把大數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的智慧評(píng)估系統(tǒng)，需要具備兩個(gè)基礎(chǔ)：

一是業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)化，且具有數(shù)據(jù)質(zhì)量保障。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在大數(shù)據(jù)技術(shù)的支持下，能夠?qū)崿F(xiàn)所有業(yè)務(wù)操作的線上化，即數(shù)據(jù)化，且對(duì)每個(gè)業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)都可以進(jìn)行實(shí)時(shí)分析。如果房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的所有業(yè)務(wù)都是在線下操作，或者系統(tǒng)無(wú)法準(zhǔn)確及時(shí)地收集數(shù)據(jù)，即使數(shù)據(jù)量足夠大，由于缺乏關(guān)鍵數(shù)據(jù)或數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，也會(huì)給房地產(chǎn)估價(jià)的大數(shù)據(jù)處理帶來(lái)很大的困難。房地產(chǎn)估價(jià)咨詢數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)來(lái)源，主要包含政府部門(mén)和各類相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)等發(fā)布的各種數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告以及從相關(guān)網(wǎng)站獲取的數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)典型的數(shù)據(jù)密集型行業(yè)。各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)逐步積累了海量的用戶數(shù)據(jù)，這些對(duì)用戶的評(píng)估數(shù)據(jù)構(gòu)成了龐大的結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)資源。從房地產(chǎn)估價(jià)的角度的出發(fā)，理想狀態(tài)的大數(shù)據(jù)是組織的行為全記錄，以及從這些記錄中發(fā)現(xiàn)規(guī)律的過(guò)程。

二是大數(shù)據(jù)處理技術(shù)，包括數(shù)據(jù)收集、傳輸、存儲(chǔ)、計(jì)算、展示等一系列技術(shù)。在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)展的過(guò)程中，應(yīng)用大數(shù)據(jù)至少需要考慮兩個(gè)維度，即實(shí)時(shí)性維度，大數(shù)據(jù)分析是秒級(jí)的還是離線的；一致性維度，即對(duì)一致性到底是什么樣的要求，是否要求100%一致。當(dāng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在做房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)系統(tǒng)或者應(yīng)用大數(shù)據(jù)時(shí)，要考慮到所用的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的場(chǎng)景到底如何，再加上數(shù)據(jù)量的維度。這幾個(gè)維度確定以后，從ETL（數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)技術(shù)）數(shù)據(jù)抽取到數(shù)據(jù)傳輸，再到數(shù)據(jù)存儲(chǔ)，包括數(shù)據(jù)計(jì)算，技術(shù)相對(duì)來(lái)講就比較成熟了，從而可以選擇合適的技術(shù)。

房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，首先要在大數(shù)據(jù)處理技術(shù)上做大量的工作，對(duì)于實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)、離線數(shù)據(jù)等，都要制定出完整、系統(tǒng)的解決方案。這樣，就可以基于大數(shù)據(jù)平臺(tái)，進(jìn)行相應(yīng)的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)處理和離線數(shù)據(jù)分析。大數(shù)據(jù)能夠從根本上解決傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)中面臨的信息不對(duì)稱、客戶不透明的問(wèn)題。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)和方法，能夠更好識(shí)別和認(rèn)知客戶需求，以客戶為中心，創(chuàng)新房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)快速、低成本的客戶營(yíng)銷和有效的風(fēng)險(xiǎn)管控，進(jìn)而從根本上提升房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的專業(yè)服務(wù)能力。通俗地講，大數(shù)據(jù)使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)“更聰明”，這是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)體現(xiàn)其核心競(jìng)爭(zhēng)能力的新型資產(chǎn)。

三、以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的智慧評(píng)估系統(tǒng)

大數(shù)據(jù)技術(shù)已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)找準(zhǔn)市場(chǎng)定位、挖掘新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面，在很大程度上可以決定房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展。

智慧評(píng)估系統(tǒng)是以數(shù)據(jù)作為開(kāi)始，大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用貫穿其中，并且是以數(shù)據(jù)為終點(diǎn)的一個(gè)循環(huán)上升過(guò)程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在可靠的數(shù)據(jù)源和處理技術(shù)的基礎(chǔ)上，可以以大數(shù)據(jù)技術(shù)為基礎(chǔ)，逐步構(gòu)建智慧評(píng)估系統(tǒng)。在智慧評(píng)估系統(tǒng)構(gòu)建的過(guò)程，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)大致上可以分為以下幾步：

第一步，通過(guò)大數(shù)據(jù)技術(shù)，準(zhǔn)確及時(shí)地還原業(yè)務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的目的，及時(shí)準(zhǔn)確地采集房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)所需的數(shù)據(jù)，并分不同層次需求展示出來(lái)。原始憑證、工作底稿等離線數(shù)據(jù)，都是房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)展的基礎(chǔ)，如果不能做到及時(shí)準(zhǔn)確地收集這些數(shù)據(jù)，數(shù)字化評(píng)估就無(wú)法進(jìn)行，更談不上智慧評(píng)估了。

第二步，運(yùn)用大數(shù)據(jù)進(jìn)行業(yè)務(wù)評(píng)估。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，可以依據(jù)社會(huì)化的數(shù)據(jù)，進(jìn)行業(yè)務(wù)評(píng)估，并且可以利用互聯(lián)網(wǎng)灰度測(cè)試的方法，進(jìn)行流程優(yōu)化的評(píng)估。利用這些方法，可以讓房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)有了更深刻的理解。

第三步，在對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和準(zhǔn)確評(píng)估后，利用大數(shù)據(jù)對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)始終是大數(shù)據(jù)應(yīng)用的核心，也是最有價(jià)值的地方。預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確度，也就是傳統(tǒng)統(tǒng)計(jì)學(xué)中的置信度，是預(yù)測(cè)的一個(gè)重要衡量。大數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)，很多是利用到相關(guān)性，因此，完全準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)是非常困難的。如果大數(shù)據(jù)應(yīng)用對(duì)于準(zhǔn)確度的容忍度越高，就越容易進(jìn)行預(yù)測(cè)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言，如果能夠提前進(jìn)行預(yù)測(cè)，那么對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的開(kāi)展是很有幫助的。endprint

第四步，依托大數(shù)據(jù)開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。這在很大程度上依賴于預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性和房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)對(duì)準(zhǔn)確性的包容性。這樣可以得出四個(gè)象限，對(duì)于預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性高、并且包容性強(qiáng)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，越容易實(shí)現(xiàn)智能評(píng)估。目前最好的方式依然是人機(jī)結(jié)合，能夠利用大數(shù)據(jù)和人工智能的技術(shù)，為人工提供輔助決策，讓人工決策更加合理。當(dāng)前，基于大數(shù)據(jù)的深度學(xué)習(xí)技術(shù)，在人工智能領(lǐng)域取得重大突破，例如谷歌Alphago的案例，從而為智能評(píng)估提供了巨大的想象空間。

在構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的智慧評(píng)估系統(tǒng)中，有兩個(gè)維度非常重要：一個(gè)維度是構(gòu)建智慧評(píng)估系統(tǒng)的難度，另一個(gè)維度則是構(gòu)建智慧評(píng)估系統(tǒng)的價(jià)值。首先要選擇大數(shù)據(jù)應(yīng)用的場(chǎng)景。選擇合適的大數(shù)據(jù)技術(shù)架構(gòu)，把數(shù)據(jù)質(zhì)量做好。然后，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析，第一步主要是進(jìn)行業(yè)務(wù)還原，包括業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)，把相關(guān)的數(shù)據(jù)用圖形化展示出來(lái)，之后進(jìn)行評(píng)估。如何能運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，就可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)中的關(guān)鍵問(wèn)題，從而進(jìn)行改進(jìn)和優(yōu)化，優(yōu)化后再將系統(tǒng)指標(biāo)運(yùn)行一下，檢驗(yàn)是否真的改進(jìn)了；利用灰度的方法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的改進(jìn)進(jìn)行效果評(píng)估。

在大數(shù)據(jù)技術(shù)的保障下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以開(kāi)展多種應(yīng)用。從點(diǎn)到面，逐步提升智能化水平，智慧評(píng)估在效率、成本等方面不可比擬的優(yōu)勢(shì)。為推進(jìn)大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的應(yīng)用，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要引進(jìn)高端計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)等專業(yè)人才，迅速搭建起所需的部門(mén)。同時(shí)，需要搭建房地產(chǎn)估價(jià)的信息化管理平臺(tái)，完善數(shù)據(jù)信息庫(kù)和信息管理制度，如項(xiàng)目信息歸檔、客戶信息管理、信息收集渠道等，為大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用提供及時(shí)、完整的信息支持。同時(shí)，推進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域大數(shù)據(jù)的開(kāi)放共享進(jìn)程，打通房地產(chǎn)估價(jià)信息橫向共享渠道，推進(jìn)信息資源的共享和業(yè)務(wù)協(xié)同，在此基礎(chǔ)上形成房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)。目前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的信息網(wǎng)絡(luò)自成體系、相互割裂，相互之間的數(shù)據(jù)難以實(shí)現(xiàn)互通共享，信息系統(tǒng)出現(xiàn)“系統(tǒng)林立”和分裂狀態(tài)。為此，需要借助大數(shù)據(jù)平臺(tái)，整合強(qiáng)化信息網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)時(shí)獲取、交換和使用數(shù)字化信息。

智慧評(píng)估就是以大數(shù)據(jù)處理技術(shù)為基礎(chǔ)，利用軟件系統(tǒng)把人和設(shè)備更好地結(jié)合起來(lái)，系統(tǒng)不斷提升智能化水平，讓人與設(shè)備能夠發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，達(dá)到系統(tǒng)最佳的狀態(tài)。未來(lái)，國(guó)家將建設(shè)全國(guó)一體化的大數(shù)據(jù)中心，推進(jìn)技術(shù)融合、業(yè)務(wù)融合、數(shù)據(jù)融合，實(shí)現(xiàn)跨層級(jí)、跨地域、跨系統(tǒng)、跨部門(mén)、跨業(yè)務(wù)的協(xié)同管理和服務(wù)的國(guó)家大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)響應(yīng)國(guó)家的號(hào)召，積極拓展思路，適應(yīng)新業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，逐步推進(jìn)改革轉(zhuǎn)型，開(kāi)創(chuàng)評(píng)估大數(shù)據(jù)更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新局面。endprint