戰(zhàn)雪

眾所周知，人是城市及其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，如果能夠找到人口變化的規(guī)律，那么城市及樓市的發(fā)展也就可以預(yù)見了。

紐約市是位于美國紐約州東南部大西洋沿岸的一座城市，它占據(jù)著很多“第一”和“之最”的頭銜，是美國第一大城市及第一大港、世界第一大經(jīng)濟(jì)中心，也是世界的金融中心。

它擁有世界第一大的交易所——紐約證券交易所，它的地鐵是世界上最為發(fā)達(dá)的快速交通系統(tǒng)之一……

從各區(qū)人口增速圖中可以看到1800年至今的200多年內(nèi)紐約市各區(qū)人口博弈發(fā)展經(jīng)歷了以下四個(gè)階段的變動(dòng)。

第一階段（1800-1910年）：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、時(shí)代背景及產(chǎn)業(yè)革命吸引人口聚集

1.移民潮帶來城市生命力

19世紀(jì)是紐約城市發(fā)展史上的重要時(shí)期，在這一時(shí)期紐約市人口激增，由1800年的7.9萬人增長到了1910年的476.7萬人。

19世紀(jì)上半期工業(yè)革命在美國東部沿海地區(qū)蓬勃開展，并于50年代掀起了工業(yè)化熱潮，有力地推動(dòng)了美國資本主義大發(fā)展，推動(dòng)大批歐洲人移民美國。

作為美國最大城市，紐約在工業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)等各方面都取得了巨大成就，而且又是移民踏入美國的第一站，自然成為外來移民的聚集地，使得這一時(shí)期紐約市迎來接收移民的高峰期。

移民不僅構(gòu)成了紐約市五彩繽紛的世界，也為這一時(shí)期紐約市的經(jīng)濟(jì)增長做出了巨大的貢獻(xiàn)，為紐約市成為世界經(jīng)濟(jì)中心提供了人力資源保障。

2.交通革命拓展紐約商業(yè)貫通力

這一時(shí)期，紐約市所在的紐約州政府修筑了長達(dá)4000余公里的公路，將紐約市與州內(nèi)的不同地區(qū)連接起來。之后又修筑了伊利運(yùn)河和與之互補(bǔ)的伊利鐵路，使紐約市的腹地得以擴(kuò)展到北美著名的五大湖水域及其周圍廣闊富饒的農(nóng)業(yè)區(qū)。

交通運(yùn)輸網(wǎng)的逐步完善，使紐約市成為了連接美國東西部地區(qū)的商業(yè)樞紐，同時(shí)為人口流入紐約市提供了交通保障。

3.產(chǎn)業(yè)革命提高紐約人口吸引力

紐約市完善的交通體系也促使蒸汽機(jī)被引入并得到廣泛的應(yīng)用，為工業(yè)革命的開展奠定了基礎(chǔ)。19世紀(jì)中葉在工業(yè)革命的推動(dòng)下，紐約市制造業(yè)快速發(fā)展起來，在19世紀(jì)末紐約市已成為美國第一大制造業(yè)中心。

由于紐約市自然資源缺乏而勞動(dòng)力、資本充足，紐約市制造業(yè)以勞動(dòng)密集型、資本密集型的輕工業(yè)為主，形成了以制糖業(yè)、出版業(yè)和服裝業(yè)為主要支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)格局。此類制造業(yè)的繁榮又吸引大量人口到紐約市就業(yè)，紐約市人口得以快速增長。

第二階段（1910-1950年）：市內(nèi)區(qū)域發(fā)展失衡，交通完善提高流動(dòng)性，人口向郊區(qū)擴(kuò)散

1.區(qū)域間發(fā)展失衡，曼哈頓人口外溢至其他區(qū)是必然選擇

第一階段已經(jīng)提到，紐約以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主且主要分布在曼哈頓，這吸引新一波移民潮+第一次黑人大遷徙，促使曼哈頓人口暴增。

1880-1919年，約有2300萬歐洲移民來到美國，由于紐約整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁、就業(yè)機(jī)會(huì)充足，紐約成為南部黑人向北部遷移的首選之地。

尤其產(chǎn)業(yè)集聚的曼哈頓島，在短期內(nèi)人口爆炸式增長，成為世界上人口密度最高的地區(qū)，人口激增和住房擁擠導(dǎo)致城市公共服務(wù)設(shè)施面臨前所未有的壓力，居民生活質(zhì)量降低。

中心城區(qū)曼哈頓島人滿為患，而其他區(qū)域卻沒有得到充分開發(fā)，郊區(qū)大量土地閑置，城市內(nèi)各區(qū)發(fā)展不均衡態(tài)勢(shì)加劇，最終促使曼哈頓人口外溢到周邊區(qū)成必然選擇。

2.地鐵擴(kuò)建及小汽車的普及打破了城郊發(fā)展界限

地鐵網(wǎng)和通勤鐵路網(wǎng)雙線系統(tǒng)擴(kuò)建起到關(guān)鍵作用。1913年地鐵網(wǎng)和通勤鐵路網(wǎng)雙線系統(tǒng)擴(kuò)建使紐約市快速交通的總里程增長兩倍有余，由296英里增加到618英里，覆蓋了除斯塔騰島之外的全市各區(qū)，同時(shí)承載容量擴(kuò)充3倍，布朗克斯、布魯克林、皇后區(qū)等外圍各區(qū)擁有了與曼哈頓島直接相連的地鐵線路。

小汽車普及，為城郊發(fā)展開拓了新局面。在軌道交通建設(shè)初期，紐約城市空間是沿著軌道交通沿線軸向擴(kuò)展，私人經(jīng)營的軌道交通與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，中心區(qū)人口得以疏解。

經(jīng)過這一時(shí)期前20年的人口外溢后，中心區(qū)曼哈頓人口密度明顯下降，其他區(qū)人口密度上升，尤其臨近曼哈頓的布魯克林和布朗克斯區(qū)上升明顯。

人口外溢到一定程度后，各區(qū)開始均衡發(fā)展，1930-1950年各區(qū)人口均有一定幅度的增長，城市整體人口也在增長。

第三階段（1950-1980年）：紐約大城市病加劇，制造業(yè)外遷，人口向周邊城市轉(zhuǎn)移

1.郊區(qū)化進(jìn)一步蔓延

郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。在大蕭條時(shí)期和二戰(zhàn)期間積累起來的住宅需求于戰(zhàn)后迸發(fā)出來，年輕人要組建家庭，現(xiàn)有的家庭要搬進(jìn)新居，住宅需求急劇膨脹，紐約市郊區(qū)出現(xiàn)了有史以來最為繁榮的建筑熱潮，郊區(qū)呈爆炸式蔓延開來。

2.制造業(yè)大規(guī)模外遷，人口結(jié)構(gòu)重塑

中心城區(qū)不經(jīng)濟(jì)因素制約制造企業(yè)發(fā)展，企業(yè)開始大規(guī)模外遷。紐約市中心出現(xiàn)了許多不經(jīng)濟(jì)的因素，地價(jià)上漲、稅收加重、設(shè)施老化、環(huán)境污染、交通擁堵等大城市病加劇，工業(yè)企業(yè)在內(nèi)城的聚集和發(fā)展受到了限制，而汽車運(yùn)輸、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則為工業(yè)向郊區(qū)的擴(kuò)散創(chuàng)造了條件。

在此背景下，美國制造業(yè)以更快的速度由中心城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。由于工業(yè)向郊區(qū)遷移，郊區(qū)的制造業(yè)就業(yè)人數(shù)增長迅速，而中心城區(qū)的制造業(yè)日趨衰落，郊區(qū)逐漸成為制造業(yè)的主體。

3.居民和產(chǎn)業(yè)外遷促進(jìn)郊區(qū)發(fā)展，又進(jìn)一步吸引了人口外遷

外遷的人口和產(chǎn)業(yè)在郊區(qū)形成了巨大的工業(yè)園區(qū)、商業(yè)中心和辦公區(qū)，推動(dòng)了周邊能級(jí)較低城鎮(zhèn)和周邊鄉(xiāng)村的發(fā)展，而這又進(jìn)一步吸引了人口外遷。

第四階段（1980年以后）：城市規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)升級(jí)雙重利好下，人口回流

1.“舊城復(fù)興”計(jì)劃促使紐約市人口回流到內(nèi)城

政府制定一系列法規(guī)，“舊城復(fù)興”計(jì)劃上升到戰(zhàn)略高度。為了保持城市穩(wěn)定的用地價(jià)值、改善內(nèi)城環(huán)境和實(shí)現(xiàn)城市中心的再增值，在20世紀(jì)70年代中后期，紐約市政府與規(guī)劃、立法部門制定了一系列的法規(guī)，開始實(shí)施“舊城復(fù)興”計(jì)劃，將建設(shè)中等收入住宅以吸引中產(chǎn)階級(jí)到城市中心居住作為城市中心復(fù)蘇的重要戰(zhàn)略。endprint

中等收入人群遷入，低收入人群遷出，人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。在這一階段，紐約市的紳士化范圍擴(kuò)大，最初少數(shù)白人中產(chǎn)家庭選擇遷入內(nèi)城貧困的黑人社區(qū)（例如哈萊姆區(qū)），而隨著越來越多的中等收入人群遷入，低收入的少數(shù)族開始被迫遷往皇后區(qū)、布朗克斯等地，城市的房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)，曼哈頓區(qū)和整個(gè)城市人口都在增長，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變。

2.產(chǎn)業(yè)升級(jí)重塑紐約市經(jīng)濟(jì)，城市中心和城市整體人口進(jìn)一步增長

紐約在這段時(shí)期內(nèi)積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，并復(fù)興其傳統(tǒng)的制造業(yè)，以計(jì)算機(jī)、金融業(yè)、出版、印刷等產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的服務(wù)業(yè)構(gòu)成了紐約市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口和增加值大幅增長。

至此紐約順利完成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，新舊產(chǎn)業(yè)的交替重塑了紐約市經(jīng)濟(jì)，使紐約市由產(chǎn)品生產(chǎn)的工業(yè)化城市轉(zhuǎn)變成為一座以生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主的后工業(yè)化城市，適應(yīng)了后工業(yè)社會(huì)的發(fā)展以及國際大環(huán)境的需要，城市經(jīng)濟(jì)繁榮、就業(yè)率高、房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺、犯罪率下降，紐約全球城市的功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市中心和城市整體人口進(jìn)一步增長。

綜上可見，一個(gè)城市的發(fā)展過程中，推動(dòng)人口流動(dòng)的力量來自多方面，其中城市能級(jí)是核心動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)是主要吸引，宜居性是人們的向往，人永遠(yuǎn)都是趨利避害的，哪個(gè)城市強(qiáng)大、哪里有工作、哪里生活更舒適人們就會(huì)去哪，而交通的不斷完善是人口流動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。

按照這個(gè)人口流動(dòng)規(guī)律，我們來類比看下北京現(xiàn)在城市發(fā)展所處階段：

城市所處背景不同，推動(dòng)城市發(fā)展的力量會(huì)有所不同，但城市發(fā)展路徑是可參考的，尤其北京城市發(fā)展目標(biāo)定位為世界級(jí)城市，那么紐約作為世界級(jí)城市典范，他們的發(fā)展路徑必定有相似之處。

北京共有16個(gè)行政區(qū)，按照城市功能定位分為以下4類（見表1）。

從四類分區(qū)所處位置及功能定位來看，首都功能核心區(qū)相當(dāng)于北京中心區(qū)，城市功能擴(kuò)展區(qū)相當(dāng)于中間區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)相當(dāng)于近郊，生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)相當(dāng)于遠(yuǎn)郊。

紐約和北京人口流動(dòng)路徑存在相似之處。對(duì)比紐約和北京各區(qū)人口流動(dòng)圖來看，北京自2004年確立“發(fā)展成為世界級(jí)城市”的目標(biāo)以來，城市人口流動(dòng)路徑與紐約有相似之處。

2009年之前北京市及各區(qū)人口均有一定幅度的增長，對(duì)應(yīng)紐約人口聚集階段；2010-2013年人口先由核心區(qū)向其他區(qū)轉(zhuǎn)移，再到各區(qū)人口均衡平緩增長，此階段表現(xiàn)為人口在城內(nèi)的擴(kuò)散，對(duì)應(yīng)紐約的第二階段。

目前北京大概處于紐約第三階段（人口向周邊城市轉(zhuǎn)移）的初期。北京各區(qū)人口增速持續(xù)放緩，核心區(qū)人口已開始減少，城市人口已開始向周邊城市溢出，但城市整體人口仍處于增長階段。

未來隨著京津冀一體化繼續(xù)推進(jìn)，各種疏解非首都功能計(jì)劃進(jìn)一步落實(shí)，將帶動(dòng)更多人口遷出，屆時(shí)北京也有可能步入類似紐約第三階段末期的人口調(diào)整階段。

與紐約在第三階段因人口外遷帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)外遷進(jìn)一步導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)衰退不同，北京在京津冀一體化大格局及北京市自身均衡發(fā)展過程中，城市發(fā)展的自然規(guī)律及政府規(guī)劃引導(dǎo)同時(shí)發(fā)揮作用，人口外遷與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移在同時(shí)進(jìn)行。

一方面，人口外遷旨在緩解北京核心城區(qū)及北京市的人口壓力；另一方面，產(chǎn)業(yè)內(nèi)生及政策推動(dòng)作用下，低端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)出的同時(shí)，注重北京城市內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，“全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心”的定位決定了北京未來高端服務(wù)、科技創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)將得到重點(diǎn)發(fā)展，在此背景下北京對(duì)高端人才的吸引力增強(qiáng)，人口將出現(xiàn)均衡性凝聚。

可以看出，北京會(huì)同時(shí)經(jīng)歷紐約的第三、第四階段。值得注意的是，加速發(fā)展過程中，政府、企業(yè)及其他各參與主體均會(huì)面臨更繁重的發(fā)展任務(wù)及可能出現(xiàn)的多種問題，如人口疏導(dǎo)的有序性、產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡性等。

以史為鑒，可以知興替，我們相信紐約人口發(fā)展史可以為北京發(fā)展提供些許啟示。endprint