石福杰

摘 要 隨著我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)居住條件的要求也日益提高，物業(yè)管理工作越來越重要，物業(yè)管理采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位的社會(huì)化、專業(yè)化和企業(yè)化管理。通過管理服務(wù)活動(dòng)，完善物業(yè)的使用功能和提高物業(yè)的使用效率及經(jīng)濟(jì)效益，促使物業(yè)的保值和增值，為人們營造一個(gè)合意舒適、清潔美好、文明安全的生活、工作環(huán)境?；诖耍疚闹饕U述了物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的原因、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的策略，希望能為今后我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展帶來幫助。

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 策略

在現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展中，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在我國得到了廣泛的應(yīng)用?，F(xiàn)代物業(yè)管理所提供的服務(wù)應(yīng)是高質(zhì)、高效的，而當(dāng)前眾多企業(yè)“小而全，多而雜”的管理往往使物業(yè)管理事倍功半，導(dǎo)致服務(wù)的低效、低質(zhì)和高成本，無法形成適度規(guī)模，這會(huì)在一定程度上對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來困難。

一、物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的原因

（一）初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)

物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展吸引了眾多新企業(yè)的加入，但是新興物業(yè)管理企業(yè)介入市場的初始階段存在諸多困難。第一，為了爭奪物業(yè)管理市場份額，擴(kuò)大在行業(yè)內(nèi)的影響力，新企業(yè)不惜以低價(jià)競爭，但在接手項(xiàng)目后又要控制成本，量入而出，導(dǎo)致物業(yè)管理水平大幅下滑，極大地?fù)p害了企業(yè)的形象。第二，開發(fā)商信譽(yù)低、建筑質(zhì)量不高、物業(yè)管理包袱重等等，導(dǎo)致管理成本增加。第三，行業(yè)管理法規(guī)不完善，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)淺顯，因此管理中矛盾多、風(fēng)險(xiǎn)大，嚴(yán)重威脅企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)形象，一系列問題困擾著新生物業(yè)管理企業(yè)。因此，在進(jìn)軍物業(yè)管理市場的初始階段，企業(yè)資源利用率低，投入多而產(chǎn)出少，短期內(nèi)很難因規(guī)模的擴(kuò)大而取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。

（二）管理效率不經(jīng)濟(jì)

就物業(yè)管理企業(yè)而言，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)很大程度上表現(xiàn)為企業(yè)的管理服務(wù)規(guī)模擴(kuò)大（管理面積不斷增加）時(shí)，企業(yè)內(nèi)部的效率并未提高，或成本并未降低，造成這種現(xiàn)象的原因主要在于物業(yè)管理的經(jīng)營機(jī)制、管理水平以及服務(wù)模式的不經(jīng)濟(jì)等。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來說，沒有強(qiáng)大的戰(zhàn)略管理團(tuán)隊(duì)，就不能為企業(yè)選擇適宜的發(fā)展方向，這就造成了企業(yè)擴(kuò)張的盲目性；沒有完整的戰(zhàn)略規(guī)劃團(tuán)隊(duì)，就不能制定科學(xué)合理的工作流程、工作內(nèi)容，從而造成企業(yè)運(yùn)作的無序性；沒有扎實(shí)的基層團(tuán)隊(duì)，就不能高效、快速地完成崗位工作，造成企業(yè)運(yùn)行的低效性?？梢姡魏我粋€(gè)管理層面出現(xiàn)問題，都會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)管理效率不經(jīng)濟(jì)，最終也會(huì)影響企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

（三）收費(fèi)率低，嚴(yán)重影響企業(yè)運(yùn)營

物業(yè)管理企業(yè)的營運(yùn)資金主要來源于物業(yè)管理費(fèi)。自物業(yè)管理行業(yè)誕生的第一天起，拖欠、拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象在全國各地都不同程度地存在，成了困擾物業(yè)管理行業(yè)的一大頑疾。在物業(yè)管理中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下問題：第一，業(yè)主對(duì)物管服務(wù)和房屋質(zhì)量不滿；第二，有些居民的思想還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，沒有認(rèn)同“花錢買享受”的消費(fèi)觀念；第三，由于收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)節(jié)不明，造成物業(yè)公司與業(yè)主理解不同，從而引起爭議和糾紛；第四，宣傳工作開展得不好。

二、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的策略

從物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀可以看出，物業(yè)管理企業(yè)是一味地追求物業(yè)管理項(xiàng)目的數(shù)量增加、管理面積擴(kuò)大，規(guī)模帶動(dòng)利潤增長的粗放型發(fā)展模式，并不適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要。初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)、管理效率不經(jīng)濟(jì)應(yīng)該是物業(yè)管理企業(yè)在探索規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路過程中重點(diǎn)關(guān)注的問題。

（一）前期財(cái)務(wù)核算，減小規(guī)模經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

一般來說，在物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，即使管理水平保持同等速度提升，也會(huì)由于規(guī)模擴(kuò)大而使管理成本大幅增加，因此管理成本的增加，最終導(dǎo)致總收益的減少?；诖?，物業(yè)管理企業(yè)在面臨著一個(gè)項(xiàng)目投標(biāo)或擴(kuò)大規(guī)模的時(shí)候，首先要綜合有效地運(yùn)用管理資源，制定管理方案進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，當(dāng)管理成本小于收益時(shí)，配備管理人員及設(shè)備設(shè)施參與投標(biāo)和管理。相反，當(dāng)預(yù)期管理成本大于收益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)絕不能擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，承受巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（二）合理配置人員，降低管理成本

規(guī)模效益絕非人員、團(tuán)隊(duì)、機(jī)構(gòu)等的簡單復(fù)制，而是資源的優(yōu)化配置和充分共享。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該為每個(gè)管理項(xiàng)目合理的定員，倡導(dǎo)人員內(nèi)部流動(dòng)，通過人力資源的有機(jī)配置實(shí)現(xiàn)單位面積管理成本下降。具體來說，一方面，應(yīng)該注重中層管理人員的培養(yǎng)和提拔，這樣既能節(jié)省外聘高管的高額成本，又能激勵(lì)員工的士氣；另一方面，應(yīng)該根據(jù)各項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r調(diào)配基層員工，既可以在動(dòng)態(tài)環(huán)境中提高員工的適應(yīng)能力，也能夠根據(jù)崗位需要定編定員，節(jié)省人力成本。

（三）進(jìn)行市場細(xì)分，確定核心運(yùn)營領(lǐng)域

物業(yè)管理企業(yè)通過市場細(xì)分確定管理的核心運(yùn)營領(lǐng)域，是實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的重要戰(zhàn)略選擇。以山東貴和物業(yè)為例，它確立了寫字樓、商業(yè)物業(yè)、高校物業(yè)和廠區(qū)管理四大主營市場，而將容易擴(kuò)大管理規(guī)模的居住型物業(yè)排除在外。盡管企業(yè)的這一戰(zhàn)略部署使其難以在管理面積上迅速擴(kuò)張，但是其服務(wù)品質(zhì)和管理水平依然能夠?qū)崿F(xiàn)在合理規(guī)模下的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）進(jìn)行集約管理，整合企業(yè)資源

在物業(yè)管理市場競爭愈來愈激烈的情況下，實(shí)現(xiàn)集約化管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的有效途徑。首先，有利于節(jié)約成本，除各項(xiàng)目部門必不可少的人員配置外，其他的事務(wù)均由公司統(tǒng)一調(diào)配實(shí)施，有助于人力成本的降低；其次，有利于實(shí)施品牌管理，將所管轄的所有物業(yè)統(tǒng)一在一個(gè)品牌旗幟之下，易于理念的傳承和文化的培植；最后，有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，通過對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的管理取得合理的利潤，平衡盈利與虧損，使企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目協(xié)同發(fā)展，并塑造良好的對(duì)外形象。

（五）開展專業(yè)化服務(wù)，整合業(yè)務(wù)流程

物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化服務(wù)可以整合原來被分割的業(yè)務(wù)流程，精簡煩瑣的業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)的扁平化，提高組織的運(yùn)作效率。其中，橫向?qū)I(yè)化，即根據(jù)服務(wù)的客體不同，將企業(yè)劃分為服務(wù)于不同領(lǐng)域的企業(yè)或組織，這有利于不同的物業(yè)管理企業(yè)專注地服務(wù)不同的服務(wù)對(duì)象，在其熟悉的領(lǐng)域內(nèi)將業(yè)務(wù)做精、做細(xì)、做出特色；縱向?qū)I(yè)化，即各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)由各專業(yè)服務(wù)組織來承擔(dān)（如成立專業(yè)化設(shè)備維護(hù)公司）。這有利于降低交易費(fèi)用和固定資產(chǎn)費(fèi)用，提高企業(yè)的靈活性和市場反應(yīng)能力。

三、結(jié)語

提高企業(yè)的綜合競爭實(shí)力是規(guī)模經(jīng)濟(jì)探索的前提與基礎(chǔ)。我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)要想進(jìn)一步發(fā)展，就必須突破盈利能力差、經(jīng)濟(jì)效益低這一問題，只有這樣才能吸引和留住優(yōu)秀的人才，才能向客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才能使物業(yè)行業(yè)得到長遠(yuǎn)的發(fā)展。

（作者單位為山東招金集團(tuán)有限公司）

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