隨著土地供應(yīng)持續(xù)收緊，盤(pán)活存量成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大趨勢(shì)，吸引了不少企業(yè)投身其中。然而，選擇哪些城市進(jìn)入，往往成為企業(yè)面臨的首要困局，行業(yè)亟待建立一個(gè)專(zhuān)業(yè)性衡量指標(biāo)，用以指引企業(yè)選擇更適合的城市進(jìn)入。為此，盈石集團(tuán)研究中心推出“存量改造城市機(jī)會(huì)指數(shù)”，對(duì)人口、消費(fèi)、存量三大影響城市進(jìn)入抉擇的關(guān)鍵要素，進(jìn)行多維度指標(biāo)量化分析，構(gòu)建人口機(jī)會(huì)指數(shù)、消費(fèi)機(jī)會(huì)指數(shù)、存量機(jī)會(huì)指數(shù)三大分級(jí)指數(shù)，綜合得出“存量改造城市機(jī)會(huì)指數(shù)”模型，旨在建立城市機(jī)會(huì)指數(shù)衡量指標(biāo)，并通過(guò)模型對(duì)各城市進(jìn)行比較，為企業(yè)進(jìn)入城市提供指導(dǎo)。

人口機(jī)會(huì)指數(shù)

盈石集團(tuán)研究中心通過(guò)對(duì)人口現(xiàn)狀、城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、城市可持續(xù)發(fā)展三大影響人口未來(lái)發(fā)展的重要因素進(jìn)行解構(gòu)，建立人口機(jī)會(huì)指數(shù)模型。其中，人口系數(shù)反映當(dāng)下人口質(zhì)量及發(fā)展水平；城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力系數(shù)反映城市對(duì)人口的吸引程度；可持續(xù)發(fā)展系數(shù)反映城市未來(lái)發(fā)展能力。

值得關(guān)注的是，城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力系數(shù)和人口系數(shù)在各城市間存在較大差異，而可持續(xù)發(fā)展系數(shù)則差異較小，反映出城市未來(lái)將進(jìn)入相對(duì)均衡化發(fā)展的階段，城市間差距將逐漸縮小。

消費(fèi)機(jī)會(huì)指數(shù)

盈石集團(tuán)研究中心通過(guò)對(duì)城市消費(fèi)基礎(chǔ)、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力、消費(fèi)升級(jí)接受度這三大影響城市消費(fèi)發(fā)展的重要因素進(jìn)行解構(gòu)，建立了消費(fèi)機(jī)會(huì)指數(shù)模型。其中，城市消費(fèi)系數(shù)反映城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)社會(huì)消費(fèi)的支撐力度；城鎮(zhèn)居民消費(fèi)系數(shù)反映消費(fèi)個(gè)體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)意愿；消費(fèi)升級(jí)系數(shù)反映消費(fèi)個(gè)體對(duì)更高層次需求的消費(fèi)意愿增長(zhǎng)趨勢(shì)。

可以看出，排名前列的多為大城市，由于其對(duì)社會(huì)消費(fèi)的支持力度更大，因而城市消費(fèi)機(jī)會(huì)更大，同時(shí)其城市休閑屬性也更為突出，人們更加關(guān)注消費(fèi)品質(zhì)，對(duì)消費(fèi)升級(jí)的意愿更強(qiáng)。值得注意的是，一線(xiàn)城市在消費(fèi)升級(jí)排名中均跌出前列，表明在高企的生活成本壓力下，一線(xiàn)城市消費(fèi)升級(jí)機(jī)會(huì)并不比二線(xiàn)城市更多。

存量機(jī)會(huì)指數(shù)

盈石集團(tuán)研究中心通過(guò)對(duì)城市商業(yè)開(kāi)發(fā)狀況、商業(yè)老化狀況、同質(zhì)化狀況三大影響城市存量發(fā)展的重要因素進(jìn)行解構(gòu)，建立了存量機(jī)會(huì)指數(shù)模型。其中，商業(yè)開(kāi)發(fā)系數(shù)反映城市商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)力度及使用狀況；商業(yè)老化系數(shù)反映城市的早期開(kāi)發(fā)引致物業(yè)老化或業(yè)態(tài)老化的程度；同質(zhì)化系數(shù)則反映城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。

商業(yè)開(kāi)發(fā)系數(shù)受城市土地供應(yīng)及開(kāi)發(fā)力度影響最大，空置面積大的城市表明高速開(kāi)發(fā)已給去化帶來(lái)一定難度。整體來(lái)看，華東地區(qū)城市商業(yè)老化系數(shù)相對(duì)偏低，因業(yè)態(tài)老化而獲得的存量改造機(jī)會(huì)相對(duì)較少。核心商圈機(jī)會(huì)指標(biāo)中，有12個(gè)城市超級(jí)商圈全部坐落在核心商圈，這在二線(xiàn)城市中幾乎成為普遍現(xiàn)象，城市發(fā)展不均衡為存量市場(chǎng)帶來(lái)了機(jī)會(huì)，同時(shí)也是這些城市所面對(duì)的極大的挑戰(zhàn)。endprint