閆軍

在“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的政策指導(dǎo)下，銀行迅速進(jìn)入個(gè)人住房租賃領(lǐng)域，與房企、政府展開合作，創(chuàng)新金融服務(wù)產(chǎn)品

“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的。”在多地市加大限購(gòu)、限售力度之后，商業(yè)銀行開始轉(zhuǎn)向住房租賃市場(chǎng)。眼下建設(shè)銀行、中信銀行、中國(guó)銀行已率先進(jìn)入這一領(lǐng)域。

11月1日～3日，建設(shè)銀行連續(xù)三天在武漢、佛山、深圳發(fā)布了立足當(dāng)?shù)氐膫€(gè)人長(zhǎng)租房舉措。其中，建設(shè)銀行深圳分行與11家房地產(chǎn)公司簽訂合作協(xié)議，聯(lián)合房企推出首批長(zhǎng)租房5481套，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的精裝修全新房源，放在建行App“CCB建融家園”上公開出租。同時(shí)，建行還推出了首批個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。

89套房源已上線

建行的這一創(chuàng)新做法發(fā)布后，“租房也可以按揭貸款”的消息就刷屏了相關(guān)地區(qū)的朋友圈，引發(fā)了熱烈討論。有人認(rèn)為，完善租售并舉的住房制度有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，但亦有人感慨“買房還30年貸款就可以擁有自己的房子，而租20年，還完貸款，房子還是開發(fā)商的。”

市場(chǎng)的反應(yīng)到底如何呢？《投資者報(bào)》記者從“CCB建融家園”上了解到，首批推出的房源包括碧桂園榮匯花園、潤(rùn)達(dá)圓庭、天安云谷、吉祥里豪庭、心海城以及星河榮御6個(gè)小區(qū)。其中，潤(rùn)達(dá)圓庭已經(jīng)對(duì)外租賃，其他均顯示“即將開業(yè)”。

潤(rùn)達(dá)圓庭位于深圳市龍華新區(qū)，租金是6029元/月起，與周邊房源的租金相當(dāng)。本次共有89套房源推出，有三種戶型，分別是三房、四房和五房。周邊配套設(shè)備相對(duì)完善，距離華為公司不遠(yuǎn)?！锻顿Y者報(bào)》記者走訪該小區(qū)的租房中心發(fā)現(xiàn)，雖然戶型比較大，但有不少租客都比較有興趣。

“100%免傭金，而且可以長(zhǎng)租，免去了經(jīng)常搬家的煩惱?！币晃豢捶空呦颉锻顿Y者報(bào)》記者表示，其在附近上班，得知這個(gè)消息后就立馬過來了解。對(duì)于是否會(huì)貸款繳租，該看房者表示，可以考慮，貸款利率比較低。

據(jù)了解，除了市場(chǎng)上的個(gè)人租客外，已有包括比亞迪、方大集團(tuán)、研祥智能等70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向，來提高企業(yè)員工住房品質(zhì)，更好的留住人才。

此外，建設(shè)銀行參與投資了兩家住房租賃服務(wù)公司——由建信信托控股的建信住房服務(wù)（深圳）有限公司（下稱“建信住房公司”）及建行與深圳市人才安居集團(tuán)合資的安居建信租賃服務(wù)有限公司（下稱“建信租賃公司”）。

對(duì)于這兩家公司的業(yè)務(wù)，建設(shè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人向《投資者報(bào)》記者表示，建信住房公司并非中介公司，運(yùn)營(yíng)核心是通過金融手段推動(dòng)開發(fā)商將自身持有的房源進(jìn)行長(zhǎng)租。建信租賃公司則主要負(fù)責(zé)增加深圳市人才安居保障房供給，與深圳市人才安居集團(tuán)共享平臺(tái)房源和客源，其中房源更加側(cè)重品質(zhì)房源，配套優(yōu)良、居住舒適的長(zhǎng)期租賃房源。

3家銀行悄然入局

有數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模為1.1萬億元，預(yù)計(jì)2025年為1.9萬億元，2030年會(huì)超過4萬億元。將市場(chǎng)批量待售房源“由售轉(zhuǎn)租”，提供給需要長(zhǎng)期租賃的客戶無疑是一種滿足未來租賃市場(chǎng)需求的舉措。除了建設(shè)銀行，目前還有中信銀行與中國(guó)銀行也敏銳地捕捉到了這一點(diǎn)。

10月30日，中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署300億元長(zhǎng)租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，中信銀行將在未來三年為碧桂園集團(tuán)在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億元的保障性基金，同時(shí)整合中信集團(tuán)各類金融資源為碧桂園集團(tuán)在長(zhǎng)租住宅方面提供“一攬子”“一站式”的綜合化金融服務(wù)，滿足其在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域多層次、多元化的金融需求。

《投資者報(bào)》記者了解到，和建設(shè)銀行類似，中信銀行即將推出長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品以及“并購(gòu)貸+開發(fā)貸+經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸”為一體的“長(zhǎng)租貸”產(chǎn)品。

此外，該行還表示，將通過金融服務(wù)創(chuàng)新引入社會(huì)資本，通過設(shè)立長(zhǎng)租住宅保障性基金的模式，對(duì)外募集資金，支持碧桂園集團(tuán)長(zhǎng)租住宅項(xiàng)目并購(gòu)及開發(fā)建設(shè)的資金需要。在長(zhǎng)租項(xiàng)目成熟運(yùn)營(yíng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定后，通過標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（CMBS＼REITs等）進(jìn)行對(duì)接退出，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的流轉(zhuǎn)。

和建設(shè)銀行、中信銀行選擇主要與企業(yè)合作不同，中國(guó)銀行則選擇與政府合作。11月2日，中國(guó)銀行對(duì)外宣布，中行廈門市分行與廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局合作，將在人房核驗(yàn)、交易撮合、信用評(píng)價(jià)、資金監(jiān)管、租賃按揭、租賃融資、租賃保險(xiǎn)等方面，綜合運(yùn)用人工智能、區(qū)塊鏈、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等科技手段，探索住房租賃金融創(chuàng)新。

搶灘租房貸拓展盈利點(diǎn)

除了長(zhǎng)租房外，建行此番推出的“按居貸”也備受市場(chǎng)關(guān)注。按照建設(shè)銀行的說法，“按居貸”利率將給予客戶一定的優(yōu)惠條件，會(huì)執(zhí)行比同期個(gè)人住房按揭貸款更優(yōu)惠的利率。

“目前深圳房貸利率普遍為基準(zhǔn)利率的1.1倍（即5.39%）。而‘按居貸產(chǎn)品的貸款利率為基準(zhǔn)利率，即一年期貸款利率4.35%，一年至五年期貸款利率為4.75%。”建設(shè)銀行向《投資者報(bào)》記者表示，雖然信貸額度相對(duì)緊張，但該行預(yù)留了一部分信貸額度向“按居貸”傾斜，將優(yōu)先發(fā)放此類貸款。

同時(shí)，建設(shè)銀行方面還表示，“按居貸”將采取大數(shù)據(jù)等多項(xiàng)方式防止客戶挪用到其他用途。

銀行為何熱衷參與住房租賃市場(chǎng)？中信銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人向《投資者報(bào)》記者表示，各家銀行都在研究租賃住房市場(chǎng)的相關(guān)政策，未來將會(huì)有更多銀行加入長(zhǎng)租市場(chǎng)領(lǐng)域，雖然短期內(nèi)銀行難以從租賃住房市場(chǎng)獲得較高的收益，但是能在租賃住房領(lǐng)域首先進(jìn)行金融創(chuàng)新，才能取得租賃住房領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

事實(shí)上，有分析人士認(rèn)為，銀行入局住房租賃既是踐行國(guó)家政策要求的惠民，同時(shí)也是拓展盈利途徑的“自救”。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月末，國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)貸款余額31.1萬億元，同比增長(zhǎng)22.8%，增速比去年同期低2.4個(gè)百分點(diǎn)。今年第三季度，人民幣房地產(chǎn)貸款余額增加1.39萬億元，同比少增300億元。

上述分析人士表示，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房貸規(guī)模在縮減，培育租房貸款市場(chǎng)或?qū)⒊蔀槲磥硇碌挠c(diǎn)。