許樹澤

不僅僅在中國，房子在全世界各地都是一個主流的投資品種。來到日本探訪，最令人震撼的是日本人看待房子的態(tài)度。一般日本人的觀念認(rèn)為房子跟汽車一樣是會貶值的，因為它是一個商品。既然是商品，就會有損耗，會有新舊之分、貴賤之別。汽車到手第二天就會貶值，那么對于日本人來講房子也是一樣。他們看待房子，會把房子看成一個三明治，下面是土地，上面是建筑物，房子賣出去的第一天開始，三明治上面的面包，也就是建筑物，就開始貶值，一般新房子在15年后，建筑物價值會進(jìn)入一個穩(wěn)定期。

在日本，尤其是東京，大多數(shù)人以租房為主，年輕人是根本不考慮買房的。即使結(jié)婚，很多人也不買，而是租房住。一般來說，結(jié)婚之后有了孩子，確確實實有改善的需要，才會去考慮買房子。

日本年輕人的月薪大概在20萬日元左右，也就是1萬多元人民幣。讓我很好奇的一點(diǎn)，他們沒有像當(dāng)今中國大眾創(chuàng)業(yè)，人人都想著上市把公司賣掉，出任CEO賺大把鈔票，日本年輕人不這么想?？墒潜娝苤跂|京生活壓力大，為什么他們沒有想著掙錢呢？其實是因為日本社會很像北歐的社會，高度平均化，也就是你干好干壞差不多，而且產(chǎn)業(yè)飽和，所以你沒有一夜暴富的機(jī)會。你只要好好上班，哪怕打一份零工，也會有1萬多元人民幣的月薪收入（房租占到將近一半）。對于這樣的上班一族來講，與收入相比，東京的房價確實是非常昂貴的。

日本的房價究竟如何呢？在東京最核心的地段，一套幾百平方米很好的公寓是9 000萬日元，也就是500多萬元人民幣，東京絕大多數(shù)的公寓價格是在200多萬元人民幣。不過對于大多數(shù)日本人來講，他們所謂的買房不是買公寓，公寓是用來給他們租住的，買房特指的是買帶車位的兩三層的這種小獨(dú)棟。在東京買這樣的房子大概在5 000萬日元以內(nèi)，5 000萬日元也就是300萬元人民幣左右。當(dāng)然，這些小獨(dú)棟一般不會在最核心的地段，都是在地鐵沿線，離最核心區(qū)都有些距離。而且非常重要的一點(diǎn)，日本的房子都是捆綁土地產(chǎn)權(quán)一起銷售的，這個價錢包括永久的土地產(chǎn)權(quán)，即使你買的不是獨(dú)棟是公寓，也按著整個大樓的戶數(shù)平分下面的土地產(chǎn)權(quán)。

東京房子的投資回報平均在8%左右，扣掉各種稅費(fèi)、保險之后，基本在6%左右。什么叫回報？對房子來講獲得收益無外乎兩種：一個是資產(chǎn)本身的漲跌，也就是俗稱的炒作，但是只要你不變現(xiàn)不賣出，賬面上的紙面富貴沒有任何意義。其實對于資產(chǎn)來講，大家一般認(rèn)為投資的回報是這個資產(chǎn)直接帶來的現(xiàn)金流的流入，對房子來講就是房租。日本東京的房子租金回報在6%—8%，是非常高的。

那日本人不買房是不是因為房價本身一直不漲呢？其實日本不光是房價不漲，日本的物價包括房租，基本上都是十年零漲幅。我有一個留學(xué)日本的朋友告訴我，十年前日本的一瓶瓶裝水就是100日元，現(xiàn)在還是100日元，十年前他父親在日本生活時，房租是70 000日元，現(xiàn)在他還住在他父親當(dāng)年住的那個房子里，現(xiàn)在租金也還是70 000日元，根本沒有任何變化。所以日本的這個房子問題，絕對不是房子本身的問題，而是跟經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)聯(lián)的。日本這20年陷入了比較嚴(yán)重的通貨緊縮。市場在萎縮，有兩個原因：一個是日本國內(nèi)遭遇了非常嚴(yán)重的老齡化，年輕人少了自然購買力也會不足，那房子、車子就沒人來買了。還有一個原因，國際市場也在萎縮，過去日本不僅可以賣向島內(nèi)，還可以賣向全世界，日本的電子產(chǎn)品包括汽車暢銷海外，但是現(xiàn)在特斯拉汽車橫行全球，包括中國的一些廉價產(chǎn)品也暢銷海內(nèi)外，把日本的份額都搶走了。所以現(xiàn)在對日本來講，賣給海外賣給國內(nèi)都遭遇了問題。嚴(yán)重的通貨緊縮使得他們的價格十年零漲幅。

我有一個日本朋友，正好在20世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)破滅的時候離開日本來到了中國，在北大讀書學(xué)歷史，畢業(yè)之后他又回到了日本。這時剛好趕上日本經(jīng)濟(jì)從過熱突然轉(zhuǎn)冷，出現(xiàn)了斷崖，工作特別不好找。他對中國和日本兩地的環(huán)境和文化都比較熟悉。我問他怎么看待日本人不買房這件事，他說，房子是用來住的，對于日本人來講，擁有兩套房子，不如有一套房子里面有兩個衛(wèi)生間，這樣更方便。

經(jīng)歷了“失落的二十年”，日本人對房子產(chǎn)生了巨大的觀念變化。曾經(jīng)他們也像今天的我們一樣買買買，買房買車，到美國洛克菲勒中心買地標(biāo)，甚至曾經(jīng)東京都的房價可以買下整個美國。日本人當(dāng)年拿著堅挺的日元到全世界旅游，也跟我們今天一樣買名貴的奢侈品，但是經(jīng)歷世事滄桑之后到了今天，這些四五十歲的日本人他們發(fā)現(xiàn)，所謂的“擁有”不過只是一個妄念。endprint