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摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)對于對經(jīng)濟增長和財富效應(yīng)能產(chǎn)生巨大影響，而且又是典型的高杠桿部門，因此房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步健康發(fā)展備受各界關(guān)注。本文對房地產(chǎn)市場的主要問題進行文獻綜述，涉及收入不平等與房價的關(guān)系、房地產(chǎn)市場繁榮與泡沫、房價的影響因素等，以期為后續(xù)研究提供全面、可靠的理論基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：收入不平等；房地產(chǎn)市場繁榮；房價

中圖分類號：F832.2 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2017（8）-0066-05

一、引言

無論對于發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟中都起著至關(guān)重要的作用。從經(jīng)濟增長的帶動看，每次經(jīng)濟繁榮大多與房地產(chǎn)帶動的消費投資有關(guān)，而每次經(jīng)濟衰退則多與房地產(chǎn)去泡沫有關(guān)。從財富效應(yīng)看，房地產(chǎn)市值一般是年度GDP的2-3倍，這是股市、債市、商品市場、收藏品市場等其他資產(chǎn)市場遠遠不能比擬的。由于房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長和財富效應(yīng)有巨大的影響，又是典型的高杠桿部門，因此房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步健康發(fā)展備受各界關(guān)注。本文力圖對房地產(chǎn)市場的主要問題進行文獻綜述，涉及收入不平等與房價的關(guān)系、房地產(chǎn)市場繁榮與泡沫、房價的影響因素等，以期為后續(xù)研究提供全面、可靠的理論基礎(chǔ)。

二、收入不平等與房地產(chǎn)市場價格

（一）收入不平等與房價形成自我強化的反饋機制。近年來，全球很多國家的收入不平等問題愈演愈烈。同時，全球房價也呈現(xiàn)不斷上漲趨勢。這兩者之間的關(guān)系并非偶然。Fudong Zhang（2016）運用不完全市場均衡模型，對收入與房價之間的交互影響進行分析。模型清晰刻畫出房地產(chǎn)市場的主要特征：住房能產(chǎn)生租金收入和資本利得；市場摩擦造成住房資產(chǎn)調(diào)整并不頻繁，住房資產(chǎn)能獲得非流動性溢價。研究發(fā)現(xiàn)，收入不平等和房地產(chǎn)市場之間相互作用，形成自我強化的動態(tài)反饋機制。具體看，由于能獲得潛在資本利得，大多數(shù)富裕家庭會囤積住房，助推房價攀升。同時，由于房地產(chǎn)財富存在偏態(tài)分布，因此房價上漲導(dǎo)致住房的資本收益差距擴大，進而造成收入不平等繼續(xù)加劇。此外，研究還對中國2002年至2012年的房地產(chǎn)市場進行剖析，發(fā)現(xiàn)房價的增長伴隨著私人儲蓄率的增加。究其原因，一是經(jīng)濟收入較少的家庭為了購買住房具有強烈的儲蓄動機。二是富有家庭為了實現(xiàn)投資組合再平衡、保持資金流動性也會不斷增加儲蓄。

（二）收入不平等與住房價格：英國案例。過去20年間英國政府出臺的多種政策措施基本無效，包括對住房開發(fā)商的激勵政策、向購房者疏通抵押貸款渠道以及近年的“購房援助計劃”等。Brian Green， Faiza Shaheen（2014）研究發(fā)現(xiàn)，收入不平等與房價之間存在強烈的相關(guān)性。收入不平等主要通過以下渠道推高房價：一是競買規(guī)則。賣方在市場上尋找出價最高的人群，收入差距加大會讓賣方找到支付能力更強的高收入人群，低收入人群從而被擠出房產(chǎn)市場。二是市場投機。財富聚集在頂層會使富人加大房市投機，助推房價泡沫。三是臨避主義（nimbyism）變成顯著問題。即社會發(fā)展中出現(xiàn)了這樣一種趨勢，隨著人們財富增加，他們準備花高價購買高檔住宅以限制附近出現(xiàn)新建住宅。四是住戶搬家間隔時間增加說明市場交易量萎縮，新房建設(shè)量的減少影響了潛在供給，推高價格。上述機制相互作用與反饋造成房價進一步上漲。

（三）收入分配與房價：基于分配模型的視角。Niku等（2013）構(gòu)建出一種分配模型來探討收入分配和房價之間的關(guān)系，模型中購房者的收入各不相同而且房屋質(zhì)量也存在差異。每個家庭都擁有一所住宅，并且渴望得到一所理想住宅，因此每個家庭都是潛在的買方和賣方。研究發(fā)現(xiàn)，住房的價格梯度（price gradient）取決于人們的財富水平。收入水平的增加會提高房價及其分化程度。實證研究結(jié)果顯示，隨著1998年至2007年間美國收入不平等逐年加劇，美國6大都市圈的平均房價因此受到負面影響，但該結(jié)論不適用于奢侈性住宅。奢侈性住宅的價格與收入不平等程度沒有明顯關(guān)系，其價格主要受到市場供需層面的影響。

三、房價波動的溢出效應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響

近年來，隨著中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展以及房價增長的起伏，人們開始思考一些城市的房價變動是否會影響到其他地區(qū)住房價格，不同地區(qū)之間的房價波動是否存在某種機制影響。Qian Zhang，Dexiang Mei（2015）運用DCC-MVGARCH模型，來研究中國不同城市房價波動的動態(tài)相關(guān)性，探討中國城市房價波動溢出的傳導(dǎo)關(guān)系。本研究采用非線性Granger因果關(guān)系檢驗和脈沖響應(yīng)函數(shù)法，分析了2005年7月至2015年1月間北京、上海、廣州、深圳、天津和重慶六個城市月度新商品房價格指數(shù)，調(diào)查城市房價波動的溢出效應(yīng)。結(jié)果表明：一是短期內(nèi)城市房價的波動存在正面溢出效應(yīng)，但長期看，溢出效應(yīng)將逐漸消失。二是房價波動的溢出效應(yīng)和城市空間距離并不一定存在相關(guān)性，也可能受到經(jīng)濟發(fā)展水平等因素的影響。三是上海房價對其他城市房價影響較大，這可能與其強大的經(jīng)濟發(fā)展水平有關(guān)。

在分析研究的基礎(chǔ)上，文章提出以下政策建議。一是應(yīng)盡可能保持房地產(chǎn)監(jiān)管政策的穩(wěn)定性。二是在加強對房地產(chǎn)市場統(tǒng)一調(diào)控的同時，根據(jù)不同區(qū)域發(fā)展實際情況予以差別對待。三是對房地產(chǎn)價格波動幅度較大且具有明顯溢出效應(yīng)的地區(qū)加大調(diào)控力度，以避免其他城市房價出現(xiàn)關(guān)聯(lián)波動，從而確保房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定。

四、中國房地產(chǎn)市場繁榮與泡沫

（一）解讀中國的房地產(chǎn)繁榮。中國作為全球第二大經(jīng)濟體和全球經(jīng)濟增長的主要引擎，其長達十多年的房地產(chǎn)市場繁榮引起了全球經(jīng)濟界與政界的關(guān)注。Hanming Fang等（2017）對2003至2013年間中國120個主要城市構(gòu)建出住房價格指數(shù)，評估這些城市的房價波動。研究主要觀點包括：一是一二三線城市的房地產(chǎn)市場能提供高投資回報，因此住房對投資者的吸引力高于銀行存款和中國股市。二是一二三線城市的房價在當?shù)鼐鶎儆诟咚?。對于低收入家庭，房價收入比已經(jīng)超過八倍。三是在房地產(chǎn)市場繁榮的同時，中國的家庭也通過銀行存款積累了大量現(xiàn)金。需要注意，中國房地產(chǎn)市場的扭曲在很大程度上是金融體系缺陷帶來的后果。在本文研究的時間區(qū)間中，銀行利率始終處于低位，大約100萬億人民幣沉淀在銀行存款賬戶里，而獲得的實際利率幾乎為0，于是家庭對住房的投資需求成為了中國高房價的推動因素。四是當人們把住房視為投資資產(chǎn)時，風(fēng)險因素就是評估房市的一個重要維度。未來中國經(jīng)濟下行壓力加大，由于低收入家庭通常通過大量借款來購買住房，一旦人們對未來的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，高房價收入比使得中國房地產(chǎn)市場面臨潛在風(fēng)險。五是從供給角度看，中國房地產(chǎn)市場供給取決于當?shù)卣恋爻鲎?，土地出讓收入是地方政府財政收入的主要來源。鑒于土地供給具有壟斷性，地方政府的土地出讓策略是決定中國城市房價的關(guān)鍵因素。endprint

（二）中國房地產(chǎn)市場泡沫評估。自2003年以來，中國房地產(chǎn)市場價格持續(xù)快速增長。經(jīng)濟學(xué)家推測，高房價是中國房地產(chǎn)市場泡沫的結(jié)果。但是目前，尚沒有足夠的證據(jù)支持關(guān)于中國房地產(chǎn)市場泡沫的猜測，而且學(xué)術(shù)界對泡沫是否存在的論證方法也存在激烈爭論。Liu Chen（2011）運用1999年至2007年間中國最大的35個城市的房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)，通過將房價分解為基本和非基本要素，運用Van Norden，Schaller（1994）的繁榮-泡沫體制轉(zhuǎn)換模型（fad-bubble regime-switching model）檢測中國房價非基本要素的走勢，以此對中國房地產(chǎn)市場泡沫進行評估。研究發(fā)現(xiàn)，在中國一些具有較高GDP和收入水平的城市，確實存在房價投機泡沫。同時研究也表明，使用定量方法對房價的短期預(yù)測是不可靠的，但可以對房價的長期趨勢做出粗略預(yù)測。從需求角度看，人們購買住房主要有三大動機：居住價值、投資和投機，因此剛性購房者數(shù)量將決定房價的長期走勢。鑒于1990年后出生的人數(shù)減少，未來20年房價可能呈現(xiàn)下降趨勢。總而言之，運用定量方法來預(yù)測房價泡沫何時會破裂并不可信。

（三）利用資產(chǎn)定價法評估中國房價。Qu Feng， Guiying Laura Wu（2015）運用均衡資產(chǎn)定價法，以無套利條件下的租金房價比為指標，通過對2013年四季度中國主要城市租金房價比的數(shù)據(jù)分析，以及人口、收入水平、土地供給等基本因素對預(yù)期房價估值的預(yù)測，發(fā)現(xiàn)中國房價上漲主要基于中國經(jīng)濟的強勁增長和大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進程，中國房市整體上不存在資產(chǎn)泡沫。

此外，該研究有兩點需要說明。一是國家層面的整體房市均衡并不能消除地方房價泡沫。如果要評估某個城市是否存在房市泡沫，就需要獲得該城市的具體相關(guān)數(shù)據(jù)，一般來說較難獲得。二是房價預(yù)期增長率也是一個很敏感的因素。由于收入具有很大的彈性，同時收入的預(yù)期增長率本身就很高，這樣即使收入預(yù)期增長發(fā)生很小的變化，由此帶來的房市波動也是較大的。

（四）對中國部分熱點城市房價過熱的探討。2009年中國房價飆升和貸款急劇增長引發(fā)了人們對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。Ashvin等（2010）運用兩種方法測算房地產(chǎn)的基準價格：一是對價格與長期基本面的面板回歸，二是測量房價與租金和持有成本之間的關(guān)系。然后再用第二種方法分析價格方差。研究發(fā)現(xiàn)：一是中國整體房價并沒有顯著超過基準價格，但是房價過高的現(xiàn)象在部分城市的普通住宅市場和高端市場都有顯現(xiàn)。在2010年前半年，中國整體房價并不是特別高。但是東部省市，尤其是上海和深圳和一些內(nèi)陸城市確實出現(xiàn)了房價過高的情況。北京和南京的部分區(qū)域房價也嚴重偏離基本面。二是中國房價的調(diào)整較迅速。過去十多年以來，一旦房價嚴重偏離基本面，很快就會出現(xiàn)調(diào)整。調(diào)整時間大概是1個季度，與香港的2-4個季度和新加坡的5個季度相比調(diào)整相對迅速。這種房價的調(diào)整模式與2008年之前很多發(fā)達經(jīng)濟體（尤其是美國、新西蘭、法國）均不同，這些發(fā)達國家的房價偏離持續(xù)期較長，房價走勢往往以一個突然較大的調(diào)整而告終。三是考慮到中國實際利率長期處于低位，國民缺乏其他投資渠道，住房抵押貸款的增長趨勢以及房地產(chǎn)投資在整體投資中的重要性，中國房價快速上漲依舊有結(jié)構(gòu)性動力。

五、房價的影響因素

（一）房價的驅(qū)動因素分析。James A. Kahn（2008）構(gòu)建了包括土地、住房和其他商品在內(nèi)的一般均衡增長模型，以解釋過去40年里房價變化的原因。他提出，生產(chǎn)率增長趨勢是房價中長期變化的一個重要驅(qū)動因素，其他因素例如人們偏好的非均勻性以及房屋所在土地價格的上升也是影響房價變化的重要因素。另外，研究還揭示出，次貸危機中由于生產(chǎn)力增長放緩而引起的房地產(chǎn)市場低迷從經(jīng)濟角度剖析具有合理性。當時，抵押貸款借款人普遍認為生產(chǎn)率下降、房價向下逆轉(zhuǎn)的可能性極小，因此當時次級抵押貸款的產(chǎn)生符合當時的經(jīng)濟狀況，被借貸雙方認可。

（二）住房市場供需均衡對中國房價變化的影響。2009年以來，中國房價出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)性上漲，這引發(fā)了人們對房地產(chǎn)市場泡沫的擔(dān)憂。此輪房價上漲主要是由于土地價格大幅上漲所致。Gregory C Chow，Linlin Niu（2014）運用供給-需求方程式，對中國城市住宅市場商業(yè)化以來居民住房需求和供給情況進行研究分析。研究發(fā)現(xiàn)，城市住房價格的快速增長可以通過由收入決定的需求和建設(shè)成本影響的供給之間的均衡得以解釋。同時研究顯示，當前住房價格的快速增長主要是由于可支配收入的增長推動需求曲線快速向上移動，而城市住房總量的供應(yīng)不能保持同步增長所導(dǎo)致。

此外，本研究運用該框架對中國1987年至2012年的城市住房市場進行定量研究，發(fā)現(xiàn)城市住房需求的收入彈性約為1，價格彈性約為-1.1，住房總供給的價格彈性約為0.5。住房需求的收入彈性約為0.7，因為收入的提高造成需求曲線的移動明顯快于供給曲線的移動。同時，該研究對收入彈性的估計與在其他國家和20世紀30年代初中國發(fā)現(xiàn)的結(jié)果相似。

（三）中國貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響。2008年金融危機之后，中國實施了寬松的貨幣政策和財政刺激計劃，在保證經(jīng)濟高速增長的同時也帶來了銀行貸款的增加，而銀行貸款很大一部分流向了房地產(chǎn)市場。房價上漲從側(cè)面反映了信貸泡沫、產(chǎn)能過剩和資源錯配問題。Ziao Zhang（2017）研究了中國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響及兩者之間的因果關(guān)系。因為相對于二三線城市，北京的住房需求非常高，房價對政策敏感度也非常高，因此文章側(cè)重研究了M2貨幣供應(yīng)量變動對北京房價影響?；?006-2016年的北京房價和貨幣供應(yīng)量及其他宏觀經(jīng)濟變量的月度指標，構(gòu)建出一個VAR模型。此外，為了檢驗貨幣供給對其他城市是否存在強烈影響，文章還構(gòu)建出新的VAR模型以觀察深圳的房市，并用CPI指數(shù)替代了M2進行穩(wěn)健性檢驗。研究發(fā)現(xiàn)，M2貨幣供給沖擊對北京房價有顯著正向影響，作用時間長達5-9個月，但是房價沖擊對M2貨幣供應(yīng)沒有影響。相較而言，運用深圳數(shù)據(jù)建立的VAR模型則顯示M2貨幣供給沖擊對深圳房價只有較小影響，且影響時間只有1個月，而采用CPI數(shù)據(jù)替換后的模型顯示結(jié)果與原模型一致，這說明貨幣沖擊對房價有正面影響，但是影響程度會因為制度差異而不同。而且，研究還發(fā)現(xiàn)，財政支出對北京房價也有正向影響，但是對深圳房價沒有顯著影響，匯率對房價沒有明顯影響。endprint

（四）北京地方限購政策對房市的影響。中國主要城市的房價飆升，引發(fā)了人們對資產(chǎn)價格泡沫和房價承受力的擔(dān)憂。購房限制政策是中國最嚴厲的房地產(chǎn)市場干預(yù)措施之一，以抑制投機性需求，控制房價飆升。北京是第一個實施限購政策的城市。Weizeng SUN等（2014）采用斷點回歸方法（regression discontinuity design）研究發(fā)現(xiàn)，北京房市在限購政策下，二手房價格下降17 - 32%，租金價格下降約1/4，待售房屋庫存下降1/2到3/4，租賃房屋庫存沒有顯著變化。在住房供應(yīng)缺乏彈性的市場中，限購政策對價格的影響較大，對數(shù)量影響較小。限購政策能夠在不損害租賃者利益的前提下降低住房價格。當然，為了提高住房負擔(dān)能力一味地抑制價格，而不控制空置率，限購政策也無法長期有效。另一方面，限購政策對高端樓盤的價格影響更大，相關(guān)買主從限購政策中獲益更多。

需注意的是，限購政策并不能阻止部分人的投機行為，本文可能低估了這方面的投機需求。長遠來看，避免或減少過度投機購買房屋的最有效方法也許是為人們提供更多的替代品，從而有效實現(xiàn)閑置資金投資，并提供良好收益以及通貨膨脹保護機制。

（五）宏觀經(jīng)濟變量對中國房價的影響。大量的實證研究和理論發(fā)現(xiàn)，房價能夠反映長期的經(jīng)濟基本面。然而，相關(guān)實證分析也表明，中國房價的上漲已偏離了經(jīng)濟基本面。人們認為，中國的房地產(chǎn)政策，尤其是土地政策使經(jīng)濟基本面與房價之間的作用機理產(chǎn)生了扭曲。Zheyu Li（2015）采用統(tǒng)計模型對不同數(shù)據(jù)模型下的房價進行了估算。研究表明，土地供應(yīng)與其他變量對房價產(chǎn)生了負面影響，而房地產(chǎn)金融抵押貸款對房價具有正向作用。同時，空置房面積與住房銷售面積反映了住房市場的供給與需求，對房價表現(xiàn)出負面影響。研究還發(fā)現(xiàn)，中國各城市的房價影響因素存在差異。

（六）中國房地產(chǎn)價格的基本面與波動性。Yongheng Deng、Eric Girardin， Roselyne Joyeux（2015）運用北京和上海高頻住宅價格序列，對房價增長驅(qū)動因素的備擇假設(shè)進行檢驗。該研究有三個主要貢獻。首先，收集了中國北京和上海房地產(chǎn)市場2005年1月至2010年的高頻日交易數(shù)據(jù)，以減少官方公布的住房價格數(shù)據(jù)偏差。其次，提出了順序性探究策略（sequential research strategy），對基礎(chǔ)性因素對房價波動的影響加以觀測。第三，評估了近期中國房價和房價波動上漲的決定因素，研究表示人們對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂可能是毫無根據(jù)的，而基本面的變化可以很好解釋房價的此輪上漲。

此外，研究結(jié)論還表明，在影響房地產(chǎn)的具體變量中，租金增長和土地供應(yīng)對房價波動性具有正向影響。貨幣政策似乎無法影響長期波動，這與宏觀審慎政策（貸款價值比，限購政策）的有效性形成了對比。

（七）中國房價波動與資本賬戶。Yuan Tian， Kevin P.Gallagher（2015）研究發(fā)現(xiàn)，海外短期資本流動對我國房價上漲存在中等程度的影響，對房地產(chǎn)市場波動性的影響更為明顯。此外，分位數(shù)回歸分析顯示，熱錢在房價上漲的過程中放大了資本流動對房價的影響。在市場波動性方面，回歸模型表明，房地產(chǎn)市場波動性越強，短期資本流動對這種波動的影響越大。研究還發(fā)現(xiàn)，2006年出臺的中國資本賬戶監(jiān)管措施（CARs）似乎對整體住房價格的下降影響不大，但是對減少中國房地產(chǎn)市場價格波動性有巨大影響。

本文假設(shè)政策的時間效應(yīng)在研究中保持不變。實際上，一項政策可能只在某一特定時期內(nèi)有效。雖然中國的房地產(chǎn)泡沫似乎在某種程度上已經(jīng)下降，但隨著中國資本賬戶的開放，該研究提出必須制定有效機制來評估資本流動對資產(chǎn)價格的影響，在必要時要對資本流入采取臨時性的監(jiān)管舉措。

（八）中國土地與房價測算。美國次貸危機以來，住房市場的穩(wěn)定性受到各國決策者和學(xué)者的廣泛關(guān)注。隨著近年來中國房地產(chǎn)價格快速上揚，中國對全球增長的貢獻不斷擴大，許多人對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性提出質(zhì)疑。Deng， Gyourko，Wu（2012）根據(jù)2003-2011年中國35個主要城市的土地拍賣情況，構(gòu)建出恒質(zhì)土地價格指數(shù)（constant quality land price indexes）。盡管不同市場的土地價格增長存在異質(zhì)性，但平均來看，過去九年間，除過東南沿海地區(qū)外，許多城市的恒質(zhì)土地價格指數(shù)均經(jīng)歷了年均兩位數(shù)的增長，土地供應(yīng)數(shù)量自2008年也翻了一番。實證結(jié)果顯示，土地價格上漲有三個主要特征：一是每年土地價格均明顯向均值回歸，二是各城市土地價格變化明顯受到國家層面（并非各地政府）共同因素的影響，三是土地價格波動性很大，房價波動主要受土地市場波動的影響，而非受建筑成本或建設(shè)行業(yè)工資的影響。

此外，該研究還對中國兩個著名房價指數(shù)“新建住宅價格指數(shù)”和“70個大中城市住宅價格指數(shù)”進行剖析，認為中國官方公布的這兩個指數(shù)具有明顯的向下偏差。相較之下，房地產(chǎn)特征價格指數(shù)（hedonic indexes）更能準確地反映中國主要城市房價的變化。

（九）澳大利亞房價上漲因素分析與住房承受能力。Mike Berry（2006）研究了澳大利亞房價上漲的因素：一是資本市場的金融自由化，具體表現(xiàn)為寬松的信貸政策，監(jiān)管機構(gòu)鼓勵金融創(chuàng)新并降低住房貸款準入門檻。二是寬松的信貸環(huán)境使得租賃投資市場迅速增長。三是越來越多女性進入勞動力市場，推動家庭收入不斷增長。四是2000年股市回調(diào)的影響將居民儲蓄的主要方式從股票轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。五是投資者一直以來對實物資產(chǎn)的偏好，例如黃金和房地產(chǎn)，尤其是面對日益復(fù)雜的國際局勢。此外，研究還提出有三個強化因素將房價變動和消費聯(lián)系起來：一是房產(chǎn)抵押效應(yīng)。次貸危機就是很好的一個例子。二是住宅建設(shè)。隨著房價的上漲，住宅建設(shè)也愈發(fā)活躍，帶動GDP增長迅速。當房價下跌時，房地產(chǎn)開發(fā)商利潤下降，隨之而來的住宅建設(shè)下降，總需求放緩GDP的增長。三是對耐用消費品需求的增長。建筑業(yè)和房屋裝修激活了對諸多消費品的需求，促進了消費和經(jīng)濟的增長。endprint

住房承受能力對整體經(jīng)濟健康有著重要影響。在房屋壓力加劇的情況下，住房價格上漲的風(fēng)險會增加經(jīng)濟的整體波動，甚至在一定程度上加強了商業(yè)周期的振幅，使得宏觀政策制定者更難以有效應(yīng)對，住房承受能力的水平和穩(wěn)定性可能會被視為宏觀經(jīng)濟政策成效的有用指標。

縱觀上述文獻，聚焦房地產(chǎn)市場的研究眾多，學(xué)者們從不同層面開展的探討已經(jīng)形成了分析房地產(chǎn)市場繁榮機制、房價影響因素的基本框架，這些文獻為我們后續(xù)深入研究奠定了基礎(chǔ)。目前，部分現(xiàn)有文獻結(jié)論相互支撐驗證，譬如土地供給與土地價格對于房價及其波動有明顯影響的觀點被普遍認可。但是需要注意，由于研究對象、樣本或者方法的差異，部分研究結(jié)論存在爭議，如收入不平等與房價之間的關(guān)系等，這有待未來進一步完善。

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