■ 鐘庭軍

論住房限售政策本質(zhì)及效力

■ 鐘庭軍

限售政策作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的一種手段，應(yīng)與限購政策相配合，更好地抑制投機(jī)性炒作，真正體現(xiàn)“房子是用來住的，而不是用來炒的”。

截至目前，全國限售城市增至50個(gè)。2017年9月底的10天之內(nèi)，12個(gè)城市相繼發(fā)布了樓市調(diào)控升級的消息，其中8個(gè)城市采取了限售措施。限售政策無疑是一種試錯(cuò)性的政策措施，該政策措施會(huì)有什么樣的政策效果，本文將做一簡要分析。

一、限售政策的作用和意義

（一）限售政策有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展

一個(gè)正常的住宅產(chǎn)品經(jīng)過生產(chǎn)、流通、分配，最終進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)。如果所有者需要改善的話，賣舊買新，該住宅產(chǎn)品的物質(zhì)形態(tài)又從消費(fèi)環(huán)節(jié)重新回到流通環(huán)節(jié)、經(jīng)過分配環(huán)節(jié)再到消費(fèi)環(huán)節(jié)。經(jīng)過轉(zhuǎn)賣后，所有權(quán)轉(zhuǎn)移。如此經(jīng)過幾輪買賣，最終滅失（即被拆遷）。但是有的住宅產(chǎn)品雖然名義經(jīng)過了分配環(huán)節(jié)，但實(shí)質(zhì)上還是在流通環(huán)節(jié)，因?yàn)樗姓叩囊鈭D僅僅是為了增值，并非是為了自己的使用或者用于出租，因此該住宅產(chǎn)品很可能在流通環(huán)節(jié)快速周轉(zhuǎn)，有一部分炒房者甚至在草簽、網(wǎng)簽、過戶等環(huán)節(jié)上轉(zhuǎn)讓此類房屋，屬于典型炒短線的做法。顯然，住宅產(chǎn)品并沒有發(fā)揮其使用價(jià)值，即沒有進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)。因此，限售政策規(guī)定出售后的住宅商品一定年限不能出售，這意味著抬高了流通環(huán)節(jié)的成本，迫使該住宅產(chǎn)品依次進(jìn)入分配環(huán)節(jié)最終到消費(fèi)環(huán)節(jié)。從這個(gè)意義看，限售政策有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

（二）限售政策有利于拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)是拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的重要工具，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位不容忽視。限售政策不斷促使住宅產(chǎn)品進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)，意味著住宅產(chǎn)品需要經(jīng)過裝修、購買家電才能進(jìn)入適合消費(fèi)的階段，無疑對建材、家電等起到了一定的拉動(dòng)作用。消費(fèi)者每隔相當(dāng)長的時(shí)間賣舊買新，進(jìn)行梯度改善，對二手房進(jìn)行裝修、更新家電等等，無疑在客觀上持續(xù)起到了拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的作用。

（三）限售政策有利于緩解房價(jià)壓力

房價(jià)上升的前導(dǎo)是交易量的上升，一般在交易量上升后，房價(jià)緊隨其后。限售政策是對當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售的房源禁止在一定年限內(nèi)上市，無疑是減少了房源，從而降低了交易量，有利于短期緩解房價(jià)的壓力。再者，限售政策打擊的主要對象是短期炒作者，這種暴利性資本的基本特征是往往看準(zhǔn)價(jià)格的洼地，快進(jìn)快出，牟取暴利。暴利性資本的目標(biāo)在于在較短時(shí)間實(shí)現(xiàn)資本增值，即單位時(shí)間的資本增值率，在一定時(shí)間實(shí)現(xiàn)多次的資本流轉(zhuǎn)，可以實(shí)現(xiàn)更多的資本價(jià)值。限售政策規(guī)定在一定時(shí)間不允許出售，就相當(dāng)于降低了暴利性資本的資本周轉(zhuǎn)率，降低了其利潤率，有利于遏制短期炒作現(xiàn)象，驅(qū)逐短線炒作者，進(jìn)而起到遏制房價(jià)的作用。

（四）限售政策比較適合我國國情

國外一般對短期炒作者采取稅收措施，譬如美國規(guī)定在購房后一年內(nèi)賣掉的，所得利潤需要繳納短期資本所得稅，稅率與賣房者個(gè)人所得稅相當(dāng)，收入越高，稅率越高，短期資本所得稅也越高。2017年稅率為10%到39.6%，共7個(gè)檔次。在購房后一年以上兩年以內(nèi)賣掉的，所得利潤按照長期資本所得稅繳納，稅率一般是15%，高收入階層是20%。但是由于我國的稅收征管系統(tǒng)不如西方發(fā)達(dá)國家有效率，在一定的條件下，行政手段更適合我國當(dāng)前房地產(chǎn)制度不完善的國情。此外，我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)開始就已經(jīng)積累了相當(dāng)豐富的行政手段運(yùn)用的經(jīng)驗(yàn)，因此在一定程度上，采取行政手段在市場經(jīng)濟(jì)尚不成熟的階段（包括限購政策以及限售政策）可能更適合中國國情，不過還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步得到檢驗(yàn)。

二、限售政策的區(qū)域差別以及時(shí)間期限的探討

（一）限售政策的區(qū)域差別

比較不同城市的限售政策，至少有以下三點(diǎn)區(qū)別：第一，對限售的時(shí)間點(diǎn)規(guī)定不一樣。部分城市規(guī)定，限售政策出臺(tái)后所交易的房屋，在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書以后，就會(huì)被納入到限售的范圍，如廈門、福州、廣州等城市。有的城市是在網(wǎng)簽后即納入限售的范圍。譬如重慶要求新購買新建商品住房的認(rèn)定時(shí)間以商品房買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。第二，對限售的時(shí)間期限規(guī)定不一樣。大多數(shù)城市都規(guī)定了兩年的限售期，這可以理解為主流版本。部分省會(huì)城市規(guī)定了三年的限售期。而保定和珠海在近期的政策中明確了十年的限售期，體現(xiàn)了政策管控的嚴(yán)厲性。第三，對限售的房地產(chǎn)類型不一樣。有的城市對企業(yè)限售，譬如3月17日北京提出“企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上”；有的城市是對個(gè)人限售；有的城市是對商住樓限售。

（二）限售時(shí)間應(yīng)根據(jù)家庭購房周期確定

大多數(shù)城市政府規(guī)定是2、3年，譬如廈門、福州、青島等地規(guī)定新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易，廣州、珠海、惠州等地規(guī)定3年后可上市交易。筆者認(rèn)為2～3年的時(shí)間期限是地方政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控周期的預(yù)期?；仡櫷甑姆康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控，一般我國房地產(chǎn)調(diào)控周期為2～3年左右，因此地方政府將預(yù)售的時(shí)限定為2～3年，這背后有深厚的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因所在，即土地財(cái)政使然。但是從實(shí)際層面看，筆者認(rèn)為限售期限為2～3年值得商榷。其實(shí)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)家庭在兩年的時(shí)間難以積累起購買差額面積的資金，譬如一個(gè)家庭購買60平方米，這是首次購房需求，2年后賣舊買新，如果購買90平方米，在2年內(nèi)積累30平方米的資金，的確不易，按照北京平均房價(jià)5萬元/平方米，僅僅增加改善性面積就需要資金150萬元，按照兩年計(jì)算，則家庭年收入要達(dá)到75萬左右。況且兩年的時(shí)間更換住房也不符合一個(gè)正常家庭的購房行為。實(shí)際觀察到，一戶家庭在購房時(shí)候，必須綜合考慮孩子教育、更換工作崗位等諸多因素，一般而言，少有家庭在2年內(nèi)進(jìn)行換房。在制定政策時(shí)候，必須假設(shè)存在標(biāo)準(zhǔn)家庭，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)家庭的購房周期。譬如北京一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)家庭購房，一般在多少歲結(jié)婚（婚房需求），多少歲生孩子（第一次改善性需求），多少歲生二孩（第二次改善性需求），一般更換多少次工作崗位等等；根據(jù)這些數(shù)據(jù)，計(jì)算出北京一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)家庭購房規(guī)律，進(jìn)而制定行之有效的限售期限。當(dāng)然，不同地區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)家庭的購房周期是不一樣的。筆者認(rèn)為限售時(shí)間最好能再長一些，譬如以北京西城區(qū)為例，根據(jù)2016年《西城區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》西城區(qū)居民人均可支配收入71863元，按照三口之家計(jì)算，年收入22萬元左右，購買增量面積30平方米，按照西城區(qū)平均8萬元/平方米，增量面積就需要240萬元資金，即使按照增量面積首付30%計(jì)算，則需要72萬的首付，該家庭不吃不喝至少3年多，加上一定的必要生活開支，至少在5年以上。簡而言之，時(shí)間期限的長短取決于標(biāo)準(zhǔn)家庭購房全生命周期，具體時(shí)間具體定，但是時(shí)間期限至少在4、5年可能更為合適。

當(dāng)然，從限售政策本身看，通過設(shè)定限售期，延長二手房交易周期。從實(shí)際情況看，房屋銷售、產(chǎn)權(quán)登記、房產(chǎn)證或者不動(dòng)產(chǎn)發(fā)放等環(huán)節(jié)都存在時(shí)滯，所以實(shí)際上此類交易周期會(huì)比預(yù)期更長。

（三）合適的限售政策不會(huì)影響居民生活

對投資者來說，尤其對短期炒作者來說，限售政策對投資決策影響很大。但是對剛性需求來說，一般情況下不影響其生活。政策實(shí)施往往是一刀切，但是要把負(fù)向影響降低到最低。對于剛性需求到改善性需求，根據(jù)以上的簡單計(jì)算結(jié)果，2、3年甚至4、5年的限售政策不會(huì)影響生活，但是對投資者（短期炒作）影響是大概率事件。當(dāng)然，不可否認(rèn)，如生病、出國求學(xué)等偶發(fā)或突發(fā)事件需要在短期內(nèi)出售房產(chǎn)，限售政策影響其正常生活，但是畢竟屬于小概率事件。

三、限售對房價(jià)的影響

（一）各地限售政策對房價(jià)的影響效果不同

第一，根據(jù)住房的交易頻率計(jì)算。根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)系統(tǒng)，可以統(tǒng)計(jì)出房屋的流轉(zhuǎn)頻率，假設(shè)某城市一年二手房交易數(shù)量大概20萬套左右，假如該城市限售時(shí)間為2年，統(tǒng)計(jì)出某年在2年內(nèi)流轉(zhuǎn)次數(shù)超過一次的住房套數(shù)，就可以準(zhǔn)確計(jì)算出限售政策對房價(jià)的影響程度。第二，根據(jù)年交易數(shù)量計(jì)算。根據(jù)年交易數(shù)量可以大致了解限售政策對房價(jià)的影響。不同的城市當(dāng)期的交易量不同，未來出售的交易量也不同，對整體的房地產(chǎn)市場影響因不同城市而造成不同的影響。不一定2年后有集中性房源上市。根據(jù)不同城市當(dāng)年銷售的套數(shù)（乘上投機(jī)性資本住房占比），可以計(jì)算出對房價(jià)的影響。假如某城市每年新房和二手房交易量為20萬套，短期炒作資本購房占10%，那么就有2萬套住房，假設(shè)該城市限售期限為2年，那么兩年后該城市的二手房供給將頂多增加4萬套左右。

（二）整體具有抑制房價(jià)的趨向

限售政策整體上具有抑制房價(jià)的趨向。從利率角度看，由于限售帶來的房屋轉(zhuǎn)讓困難，使得房屋持有成本逐漸升高。其一是利率上升的成本，按照當(dāng)前利率周期的走向，預(yù)計(jì)2017年下半年開始利率水平會(huì)進(jìn)一步提高，到了2018年趨勢更為明顯，按揭貸款成本加大，而房屋轉(zhuǎn)讓空間已經(jīng)不大；其二，房屋自身成本，包括物業(yè)費(fèi)、房屋維護(hù)成本等等，如果部分投資者考慮暫時(shí)性地出租，那么裝修成本將是一筆較大的開銷。

四、限售政策的局限

（一）限售政策應(yīng)該與限購政策相配合

筆者曾經(jīng)在民間資本豐裕的地區(qū)，如榆林、鄂爾多斯、溫州、太原等地區(qū)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)用于購房的資本至少分為三種不同的類型：一是暴利性資本。以溫州資本為代表，快進(jìn)快出，牟取短期利潤，因?yàn)闇刂葙Y本代表中小制造業(yè)，個(gè)人積累相對較少但是更加團(tuán)結(jié)，往往以搖會(huì)、呈會(huì)形式存在；二是儲(chǔ)蓄性資本。以山西資本為代表，山西產(chǎn)煤，但是民營企業(yè)主天生具有憂患意識(shí)，不愿意因偶然事件如安全事故、國有資本收購等等導(dǎo)致顆粒無收，紛紛將這類不安全的資本轉(zhuǎn)化為安全資本，安全資本的典型存在形式就是房地產(chǎn)，因此這類資本愿意購房，而且是全款購房，并非愿意出售；三是套利性資本。以鄂爾多斯資本為典型。鄂爾多斯的煤礦以及住房開發(fā)投資利潤率很高，存在很多錢莊和小額貸款公司，資本回報(bào)率很高，投資者購買住房，并非僅僅為了消費(fèi)，而是交夠最低首付后，獲得房屋產(chǎn)權(quán)以及廉價(jià)的住房按揭貸款；再通過抵押等形式，把住房作為融資渠道，從其他渠道獲得資金。從這個(gè)角度看，在鄂爾多斯，住房并非僅僅提供居住的場所，而是演化金融產(chǎn)品的形式。

顯然，限售政策針對暴利性資本非常有效，有效遏制短期炒作的現(xiàn)象，但是卻對儲(chǔ)蓄性資本、套利性資本無能為力。限購政策是針對所有資本，但是限購政策僅僅是區(qū)域性政策，而且限購政策導(dǎo)致突破政策的現(xiàn)象屢屢存在。譬如前幾年輿論沸騰的龔愛愛事件，就暴露出我國戶籍管理制度存在一些缺口。限貸政策針對中小資本有效，而對大資本無效。從理論上看，限購政策和限售政策應(yīng)該構(gòu)成一對政策組合。因?yàn)橄拶徴哚槍λ匈Y本（暴利性資本、儲(chǔ)蓄性資本以及套利性資本），也不僅僅是大資本，而且包括中小資本，而限售政策針對短期炒作的中小資本尤為有效，兩者的配合可以起到互補(bǔ)漏缺的作用。

（二）彌補(bǔ)限售政策的漏洞

從政策內(nèi)容看，限售政策本身尚存在一些漏洞，比如當(dāng)前部分城市存在房屋未過戶的情況下直接更名的做法，從法理上說購房者似乎有權(quán)利處置房產(chǎn)背后的各類權(quán)利關(guān)系，實(shí)現(xiàn)更名的效果。但是從實(shí)際情況看，這往往會(huì)給一些購房者炒房的機(jī)會(huì)，后期必然要進(jìn)行管制。比如禁止中介代理期房更名的業(yè)務(wù)、對于更名的做法需要提交正當(dāng)理由等等。

總之，限售政策如同限購政策，是我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的獨(dú)創(chuàng)，屬于一種試錯(cuò)性的政策措施。該政策措施在實(shí)踐中起到怎么樣的效果，還需要進(jìn)一步檢驗(yàn)。筆者認(rèn)為，限售政策有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展、有利于發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的作用、有利于緩解房價(jià)上漲的壓力、比較適合我國現(xiàn)階段的國情。筆者認(rèn)為限售政策應(yīng)該根據(jù)不同城市標(biāo)準(zhǔn)家庭住房購房周期確定，應(yīng)該進(jìn)一步和限購政策相配合，并不斷彌補(bǔ)自身漏洞，方能起到更好地抑制投機(jī)性炒作，真正實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的，而不是用來炒的”。

（作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心博士、研究員）