沈偉民

房地產(chǎn)的功能正在從過去的投資型，向運營管理服務轉(zhuǎn)變。接下來的問題是，所謂的“運營管理服務”又以何種形式呈現(xiàn)？

作為答案之一的長租公寓，則是一個轉(zhuǎn)型方向。昔日的房地產(chǎn)大佬—萬科、綠地、龍湖、旭輝、深業(yè)、金地、招商等都已經(jīng)進入長租公寓市場，盡管這些公司目前還沒有清晰的盈利模式，但是，盤活存量資產(chǎn)顯然成為他們大資金最佳的出口。

按理說，由這些掌握資源，并具有房地產(chǎn)整體經(jīng)營能力的大型品牌房地產(chǎn)公司，來主導長租公寓行業(yè)，理應能給大眾提供更好的服務，然而大象轉(zhuǎn)身維艱，至少在目前看來，他們更多只是將長租公寓業(yè)務，當作一個試驗性的業(yè)務模塊。

既然大型品牌房地產(chǎn)公司猶豫不決，那么長租公寓業(yè)務就被一群嗅覺敏銳的資本方先玩起來。比如，小米科技的雷軍此前就花了1億，投資了一家長租公寓公司，并且迅速得到了市場的強烈關(guān)注。不過，相比大型品牌房地產(chǎn)公司困于轉(zhuǎn)身慢速，一些中小型房地產(chǎn)公司一旦確定轉(zhuǎn)攻長租公寓市場，憑借他們過往的資源和經(jīng)驗，再借助資本方的力量，將完全有能力搶灘長租公寓這個藍海市場。

長租公寓的業(yè)態(tài)本質(zhì)還是地產(chǎn)，這就和傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場一樣，誰能優(yōu)先在一線超級城市做大做強，將有機會成為國內(nèi)長租公寓市場的老大。而要成為國內(nèi)長租公寓市場的老大，又必然優(yōu)先經(jīng)略國內(nèi)人口密度最大的北京和上海兩大超級城市。

那么，一個做長租公寓業(yè)務的公司，成為市場之冠的標準是什么？如果僅從數(shù)量指標而言，就是其擁有的長租公寓社區(qū)及其房間的總量。

目前而言，北京市場處于群雄紛爭，多個長租公寓公司競爭難分伯仲，但在上海市場卻已經(jīng)出現(xiàn)一家雄心勃勃的公司—V領(lǐng)地青年社區(qū)。截至目前，V領(lǐng)地已簽約近 50個物業(yè)，已落地運營24個中大型社區(qū)，總房量也已經(jīng)達到2萬套，按照這一數(shù)據(jù)，V領(lǐng)地已毫無爭辯地成為了上海本地長租公寓行業(yè)的隱形冠軍。

業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型

根據(jù)公開工商信息，V領(lǐng)地前身為上海公房資產(chǎn)經(jīng)營集團公共租賃住房投資運營有限公司，后更名為如今的“微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運營管理股份有限公司”，V領(lǐng)地青年社區(qū)為其推出的長租公寓品牌。按照CEO周君強的話說，公司名變更之后，將專注做長租公寓的業(yè)務。

熟諳房地產(chǎn)、尤其是公寓開發(fā)及運營的V領(lǐng)地可以避免走彎路，直接切入到市場中?！拔覀冏畲蟮膬?yōu)勢是拿項目的能力。”周君強表示，衡量一個長租公寓公司的發(fā)展與否，“拿項目能力”是首要的先決條件。

怎么拿項目？主要是看“圈地能力”。不要誤會，這和傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的“圈地”是兩個概念：第一，必須對長租公寓開發(fā)項目，有成熟的改建經(jīng)驗；第二，熟悉本地市場的租賃市場、目標人群結(jié)構(gòu)、周邊的交通和生活以及商業(yè)設(shè)施等；第三，對建成后的新經(jīng)營社區(qū)的定位、理念，具備成熟的配套能力。

一般而言，相比傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)，多數(shù)長租公寓公司實際是輕資產(chǎn)模式經(jīng)營。因此，從這個意義上說，人才是決定這一模式成敗的關(guān)鍵。

以周君強本人為論，履歷顯示，其有10年律師經(jīng)驗及5年基金投資經(jīng)驗，并一度在V領(lǐng)地的前身公司做過5年高階管理。在其基金投資從業(yè)期間，先后擔任過上海景行仁和智本投資管理有限公司執(zhí)行合伙人、仁和智本資產(chǎn)管理集團管理合伙人，其管理和運作的景行仁和戰(zhàn)略投資基金，通過股權(quán)投資、夾層投資、債股結(jié)合等方式，主要投向于房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、不良資產(chǎn)重振及相關(guān)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)并購重組等多個領(lǐng)域。

2015年，當V領(lǐng)地這個公司新品牌創(chuàng)立之后，公司將周君強重新召回，委其CEO一職。周君強主導的團隊中，有原從事房地產(chǎn)業(yè)務的管理者，也大量來自長租公寓行業(yè)的精英。因此，周君強的團隊實際由“專業(yè)交叉型”的管理者群體結(jié)構(gòu)而成。這保障了公司經(jīng)驗的傳承，也融合了當下對長租公寓市場的實踐經(jīng)驗。

從表面上看，雷軍是在2014年投資長租公寓行業(yè)，而V領(lǐng)地真正落地的項目是在2015年，給人感覺，V領(lǐng)地是一個跟風者，但現(xiàn)實并非如此。

V領(lǐng)地早期的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務主業(yè)就是酒店公寓，從2011年開始，公司已經(jīng)決定從酒店公寓開發(fā)向長租公寓轉(zhuǎn)型，其后花費3年時間，用于對長租公寓的調(diào)查、研究以及標準化規(guī)劃和籌備工作?！皹藴驶拈L租公寓，國內(nèi)沒有可借鑒的標桿，我們?yōu)榇嘶ㄙM了大量時間思考和準備，我們希望的是，一旦出手就是市場上最驚艷的項目。”周君強表示。

三方得利

“做便宜的好東西”—這是V領(lǐng)地設(shè)立的公司理念，聽起來是一句簡單不過的家常話，但卻迎合了其目標消費群體的訴求。

V領(lǐng)地的目標消費群體定位于大學畢業(yè)3？5年的單身年輕人。“這些人群一般處在較低薪酬水平的打拼階段，他們要在上海這樣的超級城市生存下來并不容易，他們收入一般收入在4000-10000元之間，而租上海的房子，可能要花去他們整個月的收入?！敝芫龔姳硎?，這部分人群基數(shù)極其龐大，而V領(lǐng)地能夠為他們解決這個痛點，不僅有利于上海的企業(yè)以及地方經(jīng)濟的發(fā)展，也是V領(lǐng)地作為商業(yè)公司所面臨的課題。

單身年輕人并不需要很大的居住房子，同時又如何將他們的租房支出，降低到2000-4000之內(nèi)呢？周君強表示，正是因為這一反向思考，最終導出了V領(lǐng)地的發(fā)展戰(zhàn)略：V領(lǐng)地要發(fā)展，就一定要做長租公寓的最大體量。這如何理解呢？

將長租公寓作為商業(yè)項目來看，上游是物業(yè)產(chǎn)權(quán)及持有方，中間是類似V領(lǐng)地這樣的物業(yè)改建及社區(qū)運營與管理方，下游是目標消費群體，即大學畢業(yè)3？5年的單身年輕人，如此形成一個商業(yè)閉環(huán)。而V領(lǐng)地所有的收入來自下游，成本則來自對上游的物業(yè)整體的租金開支及本身的運營和管理開支。

如果租到超大體量的物業(yè)，并在物業(yè)內(nèi)部將每個房間的改造，控制在滿足單身年輕人需要的20平米左右的空間，一方面也可以使得上游閑置物業(yè)得到最大程度的資源使用和獲得收入，另一方面可以使得V領(lǐng)地用更多的“空間”換“收入”，再一方面讓單身年輕人最大程度降低生活成本。如此，在三方得利的基礎(chǔ)上，可以有效運轉(zhuǎn)這一商業(yè)閉環(huán)。endprint

為了長期有效運轉(zhuǎn)商業(yè)閉環(huán)，以及財務風險測試，V領(lǐng)地選擇其第一個項目“中環(huán)滬太路社區(qū)”先做單向度試驗，這個項目完全由V領(lǐng)地自有資金開發(fā)和自建。

V領(lǐng)地“中環(huán)滬太路社區(qū)”規(guī)劃有1740個房間，系上海迄今最大的長租公寓社區(qū)。交通上，該社區(qū)的地鐵距離步行5分鐘即達，距離上海市中心CBD半小時內(nèi)可達；周邊生活圈上，包括宜家、寶山日月光、星美影迷俱樂部等；社區(qū)內(nèi)，設(shè)有自助洗衣房、開放式廚房、超大停車場、公共活動室等設(shè)施。

當然，更重要的是租金價格。我們通過鏈家網(wǎng)站查到，在V領(lǐng)地“中環(huán)滬太路社區(qū)”周邊的一室一廳租金大約為3000元以上，而V領(lǐng)地網(wǎng)上顯示其最低租金則為1700元起。因此，在租金價格上，V領(lǐng)地“中環(huán)滬太路社區(qū)”極具競爭力。

當然，V領(lǐng)地“中環(huán)滬太路社區(qū)”網(wǎng)上顯示的最低租金1700元，只是一個最低的房間租賃價格，和房地產(chǎn)公司賣房一樣，由于樓層不同、朝向不同，面積不同，V領(lǐng)地所有的房間價格都是“一房一價”，消費者可以挑選自己有能力承受的房間及其價格。“總體上，我們根據(jù)物業(yè)成本、周邊房價做出一個相對比周邊低10%的合理定價。如果是租約2年，則價格被鎖定?！敝芫龔姳硎?。

那么，優(yōu)惠了消費者的V領(lǐng)地，自己是否盈利呢？同時，怎么保證可持續(xù)發(fā)展呢？

擴張加速

周君強認為有兩點支持V領(lǐng)地的業(yè)績和規(guī)?；l(fā)展：第一、龐大的消費者的數(shù)量群體及需求；第二、通過開設(shè)更多超大體量的社區(qū)以及拓展外部加盟和托管業(yè)務。

關(guān)于消費者的數(shù)量，主要的一個指標就是大學生畢業(yè)生數(shù)量。即便不算大學畢業(yè)1？5年的大學生，僅2017年全國普通高校畢業(yè)生就預計795萬人，其中上海高校畢業(yè)生就達到18.8萬人，而且由于上海對于人才的吸引力，不僅上海高校畢業(yè)生絕大多數(shù)會留在上海，其他省份普通高校的畢業(yè)生也會選擇“漂”到上海。

除此，根據(jù)某招聘網(wǎng)站發(fā)布的《2017應屆畢業(yè)生的求職情況報告》顯示，受市場影響，2017年應屆畢業(yè)生平均實際簽約月薪為4014元，相比去年4765元來說，下降了751元！

一頭是在上海尋求機遇的普通高校的畢業(yè)生，因為龐大數(shù)量而徒增競爭壓力，一頭是薪酬水平降低，這使得絕大多數(shù)原籍為外地的大學畢業(yè)生在上海的生存遭遇到三明治式的壓力，而最大的生活成本就是來自房租壓力。無疑，提供租金在2000-4000元價格的住房，就滿足了這部分人群的訴求。當然，這也正是長租公寓概念出現(xiàn)并落地后，能夠在上海這樣的超級城市得到迅速發(fā)展的原因。

伴隨著V領(lǐng)地等長租公寓的崛起后，各路資本也已經(jīng)開始推波助燃。此前3年，品牌型長租公寓對外股權(quán)融資總計66多億人民幣，而在2017年上半年，股權(quán)融資就已經(jīng)超過百億，這還沒計入債權(quán)或者表外融資。因此，長租公寓在迅速發(fā)展3年后的今天，下一步的發(fā)展將更快地在社區(qū)數(shù)量、社區(qū)規(guī)模和融資能力上進入一場新的力拼時期。因此，暫時成為上海長租公寓市場隱形冠軍的V領(lǐng)地，需要時刻提速自己的擴張節(jié)奏。

未雨綢繆。去年8月，V領(lǐng)地在行業(yè)中宣布了一項合伙人計劃，目的是希望通過線下的加盟、托管、合作合資形式，加大V領(lǐng)地在上海本地的滲透。計劃實施一年后的今天，結(jié)果如何呢？

“關(guān)于加盟模式，由于我們只是輸出品牌，以及派遣店長，沒有輸出整套管理模式，因此有加盟商提出轉(zhuǎn)向托管模式，而托管模式，由于我們不僅采取了全管理輸入，同時還對合作伙伴進行銷售收入保底，這使得合作伙伴的經(jīng)營風險大大降低，因此我們現(xiàn)在不再將加盟、托管進行各自單列，而是叫做‘加盟+托管的合并模式?，F(xiàn)在這一合并模式，已經(jīng)有10多個落地項目在運營了。至于合作合資，還在推進中，有些項目已準備落地實施?！敝芫龔姳硎?，總體上，現(xiàn)有的合伙人項目的單個體量都不是很大，基本上都只有100？300個房間，這對V領(lǐng)地的管理成本控制提出挑戰(zhàn)，但對V領(lǐng)地在上海區(qū)域的市場布局、品牌效應和影響力還是有很大裨益。

從目前而言，V領(lǐng)地在上海本地的發(fā)展主力還在自己的簽約物業(yè)。V領(lǐng)地的策略是，每個單體物業(yè)能有超過1000間房間的規(guī)劃潛力，且在總量上，每年要做到2萬間房間的遞增。周君強表示，一個長租公寓公司的核心競爭力以及可持續(xù)發(fā)展的本質(zhì)是成本的競爭，而除了內(nèi)控管理成本之外，重要的是要依靠規(guī)模體量降低成本。

大體量規(guī)模的社區(qū)，在運營效率及成本費用的控制上，要明顯優(yōu)于小體量項目。以V領(lǐng)地在運營的社區(qū)為例，800-1500間的大社區(qū)，運營總成本（含運營費用、人力成本、銷售費用）大約是300間以內(nèi)體量小社區(qū)的一半左右。在其他單房條件相同下（每平米租金成本、單房裝修成本、出租價格等），運營成本的降低，促使大體量社區(qū)的利潤率要顯著高于小體量社區(qū)；并且極大地提升社區(qū)管理運營效率，優(yōu)化人房比，利于實現(xiàn)業(yè)績的優(yōu)良持續(xù)增長。

終極使命

在V領(lǐng)地可持續(xù)發(fā)展的策略中，還有兩項重要的服務管理：一是社區(qū)空間服務，二是V領(lǐng)地商城服務。

社區(qū)空間服務中，除了向居住的年輕人提供家政購買服務內(nèi)容之外，V領(lǐng)地還對每個社區(qū)設(shè)計了不同的主題場景。比如公共客廳、公共健身房、公共廚房、公共洗衣房、公共郵件包裹收發(fā)點、公共停車點等，這些共享點，在每個社區(qū)都有不同的主題設(shè)計。

以V領(lǐng)地上海靜安區(qū)共和新路社區(qū)的公共廚房為例，該廚房整體環(huán)境西式設(shè)計風格，可容納多個年輕人在這里炫廚藝，同時還是一個交友的自助開放式茶餐廳。據(jù)說，曾有一對男女年輕人在V領(lǐng)地社區(qū)內(nèi)就通過這樣類似的共享空間內(nèi)，從相識、相戀，甚至最終成就了婚姻。用周君強的話說，樂見年輕人在V領(lǐng)地成就人生重要的姻緣。

商城服務是V領(lǐng)地在行業(yè)中第一個開設(shè)的服務創(chuàng)新。周君強表示，隨著V領(lǐng)地在上海本地的布局做大，以及大型社區(qū)的發(fā)展，在V領(lǐng)地已經(jīng)形成2萬多年輕的租客，而隨著每年再投入2萬多房間的速度，5年之內(nèi)可能會突破10萬人，為了讓居住人群有更簡便的生活體驗，V領(lǐng)地推出了解決“2公里生活圈”的線上服務，即“V領(lǐng)地商城”平臺，按照周君強的話說，在V領(lǐng)地商城平臺上，有購物、有服務、有點評等等，目前正在逐步向第三方商家開放端口。

“V領(lǐng)地商城”的客群屬于精準客群，不僅流量活躍度高，且變現(xiàn)能力極強，因此，假以時日，“V領(lǐng)地商城”將形成V領(lǐng)地的一塊優(yōu)質(zhì)的線上平臺資產(chǎn)，在軟實力的培育上，V領(lǐng)地已經(jīng)比對手又先行了一步。

但是周君強也強調(diào)，行業(yè)正在快速的發(fā)展階段，規(guī)模也在幾何級增長，未來一定會從分散走向高度整合，期間的優(yōu)勝劣汰和并購案不會少，而V領(lǐng)地終極使命是，建立長租公寓的行業(yè)標準，讓年輕人生活得更好。endprint