李華容

[摘要]文章主要研究影響房?jī)r(jià)的因素以及我國房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長的相互關(guān)系，從供求方面分析了利率對(duì)房?jī)r(jià)的有限影響作用，同時(shí)基于馬克思地租理論分析后得到地價(jià)主要以地租的形式直接形成對(duì)房?jī)r(jià)的影響這一結(jié)論。此外，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，而經(jīng)濟(jì)的提升也抬高了房產(chǎn)價(jià)格。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價(jià)格；地租經(jīng)濟(jì)增長；地價(jià)利率

[DOI]1013939/jcnkizgsc201734026

1引言

自我國改革開放至今，無論是規(guī)模上還是增長速度上房地產(chǎn)業(yè)都完成了令人矚目的飛躍成長。由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)及其他行業(yè)有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，2003年國家明確了其支柱性的經(jīng)濟(jì)地位。然而隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，諸多問題也開始逐漸顯露出來，如投資增長速度過快，房?jī)r(jià)過高令中低收入家庭無法接受等。文章將對(duì)影響中國房?jī)r(jià)的主要因素以及房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長的相互關(guān)系進(jìn)行研究分析。

2影響房?jī)r(jià)的因素

自從1998年將居民住房推向市場(chǎng)之后，房地產(chǎn)投資力度逐年加大，截至2015年投資金約為9597885億元，較1998年增長了25556倍。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，房?jī)r(jià)也逐年升高，2009年之前房?jī)r(jià)的增長速度始終高于居民收入：1998年全國商品房均價(jià)為2063元/平方米，截至2009年該數(shù)值約提升127倍；而相同年份的居民人均收入增長約為8372倍。

近幾年，房?jī)r(jià)的非理性上漲是我國面臨的最緊迫問題，房屋具有消費(fèi)品與投資品雙重特性，作為消費(fèi)品必然受到市場(chǎng)的供給與需求的約束，作為投資品也不得不考慮投資成本與投資收益的影響，進(jìn)而經(jīng)濟(jì)增長情況與居民收入變化成為影響房?jī)r(jià)的兩大因素，反過來投資者之所以會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，是為了以較低的投資成本獲得較大的投資回報(bào)，所以利率和地價(jià)也是影響投資者進(jìn)行投資的重要因素。

21利率與房?jī)r(jià)

利率作為貨幣當(dāng)局實(shí)施貨幣政策的主要控制變量，從供給和需求兩個(gè)方面影響房?jī)r(jià)。

（1）供給方面。投資者將房地產(chǎn)作為投資品時(shí)，必然會(huì)在成本與收益之間作權(quán)衡。投資消耗的成本主要由利率決定，當(dāng)利率較小時(shí)，投入的資本也相對(duì)較少，所獲收益則更多，此時(shí)投資者必會(huì)追加資本的投入，增進(jìn)房地產(chǎn)供給，反之提高利率則會(huì)減少房地產(chǎn)的供給。但在2010年政府欲通過提高利率來減少房地產(chǎn)的供給時(shí)并未得到想要的效果，由總投資公式I=I0-bi著手分析可知，雖然總投資與利率反相關(guān)，但是其中還有另一個(gè)正相關(guān)變量：投資邊際效率。當(dāng)投資者對(duì)房產(chǎn)的預(yù)期收益處于上升階段時(shí)，就會(huì)認(rèn)為自己有利可圖并加大投資，從而使得邊際效率的增加大于投資成本的增加，所以利率對(duì)房?jī)r(jià)供給的影響是有限的。

（2）需求方面。消費(fèi)方式的升級(jí)，使得現(xiàn)實(shí)中房屋購買者越來越多地使用貸款方式購房，利率是影響信用貸款的主要因素，當(dāng)利率降低時(shí)，較低的利率使得貸款的成本降低，購買者愿意通過貸款來購買住房，使得需求加大，從而使得房?jī)r(jià)升高。

圖1為住房供求模型曲線圖，橫坐標(biāo)為房屋供給數(shù)目，用Q表示；縱坐標(biāo)為房屋價(jià)格，用P表示；曲線D代表住房的需求關(guān)系，曲線S代表住房的供給關(guān)系，假設(shè)初始均衡點(diǎn)位于e1，此時(shí)住房均衡價(jià)格為P1，銷售量為Q1；若利率降低，則需求升高，需求曲線從D1變?yōu)镈2，在供給關(guān)系不變的情況下，此時(shí)的均衡點(diǎn)將位于e2，而價(jià)格也上漲到了P2。

經(jīng)過以上分析，我們可以清楚地看到，房?jī)r(jià)在一定程度上受利率的影響，在房?jī)r(jià)過高的情況下，如果加大利率，可以在一定水平范圍內(nèi)抑制房地產(chǎn)投資，同時(shí)也會(huì)使購房者貸款成本增加，但是投資者對(duì)預(yù)期效益的增加大于投資成本的增加時(shí)，就會(huì)削弱利率提升對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)向沖擊。

22地價(jià)與房?jī)r(jià)

如前所述，房地產(chǎn)作為投資品，地價(jià)是影響投資成本的重要因素，那地價(jià)具體是如何影響房?jī)r(jià)的呢？筆者將利用馬克思地租理論來解釋兩者的相互關(guān)系。

房?jī)r(jià)=土地取得費(fèi)+建筑安裝費(fèi)+開發(fā)商經(jīng)營費(fèi)+開發(fā)商經(jīng)營收益，其中土地取得費(fèi)即為地價(jià)。設(shè)定調(diào)節(jié)市場(chǎng)的生產(chǎn)價(jià)格為P，優(yōu)等地或中等地的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格為P'，則級(jí)差地租DR可以定義為：DR=P-P'。另設(shè)某一時(shí)間的房地產(chǎn)價(jià)值為V，將馬克思地租模型應(yīng)用到房地產(chǎn)中，則V=P+AR +e=P'+DR+AR+e，其中，AR表示絕對(duì)地租；e表示房?jī)r(jià)受消費(fèi)者的需求和支付能力、土地所有者之間的競(jìng)爭(zhēng)以及對(duì)土地的追加投資等諸多因素的影響。

（1）絕對(duì)地租與房?jī)r(jià)。絕對(duì)地租主要以土地出讓金作為表現(xiàn)形式，其定義為使用者為獲得土地使用權(quán)支付給土地所有者的價(jià)格。

圖2、圖3分別為土地出讓金與商品及住宅價(jià)格隨年份的變化曲線，可見2000年至2014年，土地出讓金約增加7205倍；從圖2可以看出，除了2008年和2012年土地出讓金稍微較低以外，其余年份都呈上升狀態(tài)，且2008年至今增長速度加快。由于地價(jià)=地租/利息率，所以在絕對(duì)地租（AR）增加的條件下，地價(jià)會(huì)上升，地價(jià)上升會(huì)引起房?jī)r(jià)（V）的上升，正如圖3所示，自1998年之后，我國的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)逐漸攀升的趨勢(shì)。

（2）級(jí)差地租與房?jī)r(jià)。城市土地位置的地理優(yōu)劣以及商業(yè)的繁華度，將導(dǎo)致不同區(qū)域具有不同的級(jí)差生產(chǎn)力。耕種優(yōu)質(zhì)土地的租地農(nóng)場(chǎng)應(yīng)主要向土地所有者支付級(jí)差地租，同樣，城市土地中，占據(jù)著地理優(yōu)勢(shì)的地段必然也需將城市級(jí)差地租支付給土地所有者即國家，這部分地租由地理位置差異產(chǎn)生，因而是級(jí)差地租Ⅰ。城市級(jí)差地租Ⅰ增加，房地產(chǎn)商的生產(chǎn)成本隨之增加，最終都會(huì)附加在購房者的支付價(jià)格上。

為了說明級(jí)差地租Ⅰ對(duì)房?jī)r(jià)的影響，文章選取2005—2014年以北京為中心，太原和天津三個(gè)城市的房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系來說明。

圖4、圖5分別為2005—2014年所選地區(qū)的地價(jià)和住房平均售價(jià)隨年份的變化曲線。對(duì)比后發(fā)現(xiàn)北京、天津及太原的地價(jià)水平和住宅平均銷售價(jià)格可以發(fā)現(xiàn)，北京的地價(jià)均高于其他兩地地價(jià)。北京是全國政治、文化和教育中心，占據(jù)地理位置優(yōu)勢(shì)，因而在售價(jià)上北京房?jī)r(jià)也是較高的；天津和太原相比來說，天津作為經(jīng)濟(jì)港，有著較太原優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與地理位置，而太原主要依靠煤礦業(yè)的發(fā)展來發(fā)展經(jīng)濟(jì)。endprint

城市與農(nóng)村相比較來說，城市土地更加稀少，這也就迫使人們需要對(duì)相同的城市土地不遺余力地追加投資，通過不斷地提升土地使用效率以獲取高額利潤，其轉(zhuǎn)化形式即為城市級(jí)差地租Ⅱ。由此可見，城市級(jí)差地租Ⅱ?qū)Ψ績(jī)r(jià)與地價(jià)的影響更大，文章以北京為例進(jìn)一步說明其對(duì)房?jī)r(jià)的具體影響。

圖6、圖7分別為北京市內(nèi)的投資情況與住宅平均售價(jià)隨年份的變化曲線，可以看出，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，政府對(duì)北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資整體呈上升趨勢(shì)，也就相當(dāng)于在北京市進(jìn)行連續(xù)投資，在公共服務(wù)業(yè)投資中市政工程管理投資額占據(jù)了絕大部分，而投資越多則相應(yīng)的級(jí)差地租Ⅱ也越多，級(jí)差地租（DR）越大，房?jī)r(jià)則越高。另外，由于我國現(xiàn)行的土地經(jīng)營制度是家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，為了提高生產(chǎn)率，農(nóng)民會(huì)在承包土地上連續(xù)投入更多的勞動(dòng)資金等，采用集約化經(jīng)營從而可帶來級(jí)差地租Ⅱ。因此在北京市不斷擴(kuò)展的情況下，政府向北京市郊區(qū)農(nóng)民支付征地補(bǔ)償時(shí)要考慮到農(nóng)戶對(duì)承包土地的連續(xù)投資，就要提高對(duì)被征地農(nóng)戶的補(bǔ)償費(fèi)用，從而政府征地成本上升，那么政府的土地售價(jià)也會(huì)相應(yīng)變高，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)成本的上升，并引起房?jī)r(jià)的提升。[1]

23房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長

我國2006—2015年的房地產(chǎn)價(jià)格與國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率統(tǒng)計(jì)情況如圖8所示。

圖8房?jī)r(jià)與GDP的關(guān)系

過去十年間，我國GDP增長速度基本維持在10%左右，上下偏差不超過5%；但是房地產(chǎn)價(jià)格起伏不定，這與我國的一些宏觀政策所帶動(dòng)的效應(yīng)密切相關(guān)。[2]2008年以前，房?jī)r(jià)與GDP同方向增減，但是房?jī)r(jià)的增減速度較GDP的變動(dòng)速度大；2008～2010年，房?jī)r(jià)與GDP反方向變化，且2009年的增長率約為25%，達(dá)到過去十年的頂峰，這與當(dāng)時(shí)的貨幣政策息息相關(guān)，2008年貨幣當(dāng)局所主張的緊縮性貨幣政策，使得利率升高，總需求減少，所以使得房?jī)r(jià)呈現(xiàn)降低趨勢(shì)，但是2009年所主張的相對(duì)放松的貨幣政策，使得居民可以以較低的貸款利率貸款購買住房，刺激房?jī)r(jià)高速增長。當(dāng)然，這與中國的土地政策以及政府的寡頭壟斷也有一定的關(guān)系；[3]2010年以后，住房?jī)r(jià)格增長速度基本低于GDP的增長率。

自從將住房推向市場(chǎng)之后，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，現(xiàn)今已成為投資的主要對(duì)象，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與穩(wěn)定對(duì)我國總體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展有著非常顯著的作用，與此同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)的增長也有效加快了我國房地產(chǎn)業(yè)的生長。

3結(jié)論

文章主要分析了利率、地價(jià)、經(jīng)濟(jì)增長與房?jī)r(jià)的相互關(guān)系，所得結(jié)論如下。

（1）房?jī)r(jià)在一定程度上受利率的影響，但是利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響是雙向的。當(dāng)房?jī)r(jià)過高時(shí)，如果只靠提高利率來抑制房地產(chǎn)的投資與提高購房成本，這樣只會(huì)削弱利率對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)向沖擊。

（2）由絕對(duì)地租的定義可以認(rèn)為絕對(duì)地租是土地的最低價(jià)值，無論產(chǎn)品價(jià)值超出其生產(chǎn)價(jià)格多少，絕對(duì)地租都是微小的。對(duì)土地來說，地理位置是至關(guān)重要的，也就是說，級(jí)差地租是影響地價(jià)的關(guān)鍵因素，進(jìn)而也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素。在城市的發(fā)展進(jìn)程中，級(jí)差地租是不斷升高的，因?yàn)槌鞘械牟粩喟l(fā)展需要以更多的資本產(chǎn)量和人口數(shù)量為基礎(chǔ)，對(duì)土地的面積與使用效率兩方面的需求也增加，進(jìn)而導(dǎo)致地租上漲，地價(jià)亦隨之上漲，進(jìn)而引起房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升。

（3）房地產(chǎn)價(jià)格建立我國宏觀經(jīng)濟(jì)的平臺(tái)之上，房?jī)r(jià)并不是越高越好，也不是越低越好，都會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定的負(fù)面效應(yīng)。因此，一國的房地產(chǎn)價(jià)格必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而調(diào)整。

為了抑制房地產(chǎn)的非理性繁榮，必須采取相應(yīng)的措施：比如在城市土地收益的分配當(dāng)中，國家應(yīng)該制定相關(guān)規(guī)定，絕對(duì)地租應(yīng)該完全歸國家所有，級(jí)差地租Ⅰ應(yīng)該在地方政府和中央按照比例分配，級(jí)差地租Ⅱ應(yīng)該歸于地方政府用于追加投資，此外可以根據(jù)壟斷地租原理征收房產(chǎn)稅[4]；最后，利率是影響房?jī)r(jià)的首要因素，因此在調(diào)控房?jī)r(jià)的政策上，貨幣政策占據(jù)舉足輕重的位置。

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