夏欣怡

市面上銷售的房產，大多數(shù)屬于自由產權或共管產權。那么，這兩類產權哪種增值更優(yōu)呢？毋庸置疑，是自由產權。因為，土地所有權說到底是一種權利，產業(yè)的自主支配權越高，就意味著權力越大，那么價值就越高。

在中國，商品房產權通常是70年，但在加拿大，房屋一般有獨立屋、公寓、聯(lián)排房、多單元房4種類型，這些住宅的產權多種多樣。如果對這些房屋產權類型不甚了解，難免會在加拿大房產投資中出現(xiàn)偏差。下面，筆者將結合上述房屋類型介紹加拿大的房屋產權。

自由產權

自由產權（Freehold）指業(yè)主擁有房屋及其土地的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。物業(yè)持有者只需每年向政府交納地稅，便可以無限期擁有并世代相傳。而在筆者所在的BC?。馗缛A所在的省份），如果家中有未成年的孩子，那么自己居住的房子（通常指唯一的一處自住房，不包括投資房），可以在每年支付低額利息的情況下緩交地稅，直到子女成年再交納。

當然，自由產權并不意味著業(yè)主可以在自己的產業(yè)上做任何事情。例如，當業(yè)主對物業(yè)進行改造時，室外部分的搭建，改變房屋用途，則必須申請，得到政府有關部門的批準后方可進行。

除了遵守房屋改擴建方面的法規(guī)之外，自由產權的業(yè)主還需要遵守一些該產業(yè)所在社區(qū)的特殊規(guī)定，不得在前院隨意堆放垃圾、不剪草、不整理園子，這是最基本的要求。

除了剪草，整理園子之外，自由產權的業(yè)主還需要自行負責房子維修、垃圾分類和鏟雪（溫哥華和溫哥華島南部冬天很少下雪，這里鏟雪可免）等工作。

在加拿大的4種房屋類型中，自由產權房主要見于獨立屋和多單元房。所以在加拿大，提到購買自由產權房，通常默認購買的是自由產權的獨立屋。

共管產權

共管產權（Strata）是住宅單位歸私人所有，而室外的公用地產歸所有業(yè)主共同擁有的一種住宅形式。相應地，室內房屋的維修和保養(yǎng)工作由業(yè)主自行承擔，而屋外部分的維修工作則交由管理公司負責，具體包括上下水、垃圾清運和房頂、外墻的修繕和更換。當然，管理公司進行這些維護工作并不是免費的。業(yè)主除了需要交納給政府的房產稅，每個月還需要向管理公司支付管理費，這筆費用會進入小區(qū)基金賬戶，每月交納金額通常都在200加元以上。一些高檔共管社區(qū)還提供游泳池、健身房、會所等服務，當然，也相應地會推高管理費。一些年代久遠、管理不善的共管物業(yè)可高達每月400加元以上，還有些特別高檔的共管產權房的月費甚至要上千加元。共管產權的房產，在交納月費之后并不意味著一勞永逸，當社區(qū)進行一些大面積維修時，如果小區(qū)基金賬戶里的錢不夠，則需要對業(yè)主進行一次額外征收。例如，2017年7月，筆者家附近的一個共管產權小區(qū)為了更新住戶們的房頂，對每個業(yè)主特別征收了5000加元的費用。當然，這樣的征收不會經(jīng)常發(fā)生，通常更換屋頂?shù)臅r間周期在20年左右。

共管產權物業(yè)往往對房屋外觀、是否可以養(yǎng)寵物、是否可以出租、業(yè)主年齡等方面，有一致規(guī)定。很多共管產權物業(yè)連窗簾的顏色都有明確要求。這樣的協(xié)調一致，在一定程度上限制了使用自由，但是保護了社區(qū)的一致性。作為共管社區(qū)業(yè)主，在遇到涉及房屋外觀變更，就需要向管理單位申請備案，這樣可以避免糾紛。對于華人業(yè)主來說，需要特別注意的是廚房的改造問題：西方的菜肴比較簡單，以西方人為主要客戶對象設計的共管房產里的廚房，往往沒有強力的抽油煙機，而對于做飯油煙頗大的中國人來說，往往要在廚房里安裝抽油煙機，涉及穿過外墻打洞的情況，就要向管理公司提交申請。

在共管產權房中，有一種叫作自由共管產權（Freehold Strata）的特殊產權形式，這類產權的屋主擁有地產的產權，整幢房子包括外墻、屋頂、車庫等都由屋主負責，而公共設施，例如車道、健康設施、訪客停車場、庭院綠化、上下水、垃圾清運等屬于共管范圍，由管理公司負責。共管產權 和自由共管產權繳納的費用也有一定區(qū)別。前者通常交費在每月100加元上下，后者往往在每月200加元以上。

很多人認為聯(lián)排和公寓是共管社區(qū)，而獨立屋就意味著自由產權，很多加拿大人也有這個知識盲點。事實上，共管產權房在加拿大的4種房屋類型中都有可能出現(xiàn)，只是更常現(xiàn)于公寓和聯(lián)排房。

分時產權

分時產權（Timeshare）是指一個人在每年的特定時期對某個度假資產所擁有的使用權。這種資產更常見于為度假提供服務的產業(yè)。這種產業(yè)的出現(xiàn)基于兩個矛盾：第一， 大多數(shù)有度假需求的購買者，沒有足夠實力或不愿意在度假地購買一份屬于個人的產業(yè)；第二，度假產業(yè)的擁有者，常常將該資產處于長期閑置的狀態(tài)。

這種產業(yè)的常見類型有每月1周、每年6周、每年一個季節(jié)等幾種形式。分時產權在加拿大雖然不是一種常見形態(tài)，但也深受旅游愛好者的青睞。值得注意的是，由于這種產權的所有者不擁有該產業(yè)的完整產權，所以在產業(yè)的處置權限上比共管產權更小。

租借產權

租借產權（Leasehold）的買家通常只擁有土地上的房屋，并不能永遠擁有土地，通常有年期的限制，比如50年。還有的會以某個條件作為限制，比如夫妻兩人離婚了，房屋產權是丈夫的，但是離婚時兩人協(xié)商，妻子在去世前可以永久免費居住。這樣，該房屋的產權，對于妻子來說，就形成了一個零租金的租借產權，成立條件為妻子在世。

租借產權的土地來源主要有3類：政府租借地、私人租借地和原住民租借地。如果買家想購買租借產權的房子，在申請銀行貸款時，難易程度為政府租借地最容易，私人租借地較難，而原住民租借地則極其困難，且房貸利率很高。

西方社會的產權形式整體來說與加拿大大同小異。在國外進行房產投資時，一定要特別注意房屋產權問題。理解產權與價值之間的關系，以免遭遇損失。分時產權和租借產權，相對來說比較少見。大多數(shù)市面上銷售的房產，屬于自由產權或共管產權。那么，這兩類產權，那種增值更優(yōu)呢？毋庸置疑，是自由產權。因為，土地所有權說到底是一種權利。產業(yè)的自主支配權越高，就意味著權力越大，從而價值就越高。共管類物業(yè)有社區(qū)一致、便利省心、占用資金低等優(yōu)點，但在投資價值方面，遠不如自由產權。