李峰

摘 要：福利分房是具有中國特色社會主義制度的產(chǎn)物，是單位根據(jù)職工的工作年限、職務(wù)級別、貢獻(xiàn)大小等諸多因素進(jìn)行綜合考慮，最終確定以租賃形式分給職工該住房使用權(quán)的情形。在現(xiàn)實(shí)社會中出現(xiàn)很多當(dāng)事人在婚前取得"福利房"的承租權(quán)，在婚后才取得該房所有權(quán)或者在一婚時取得"福利房"承租權(quán)，在二婚時取得該福利房所有權(quán)的情形，通過仔細(xì)研讀有關(guān)法法律、法規(guī)以及政策，我認(rèn)為通過福利分房取得的承租權(quán)與普通房屋的承租權(quán)有著本質(zhì)不同，"福利房"承租權(quán)本身就具有財產(chǎn)屬性，因此在司法判決中不能簡單機(jī)械的就認(rèn)為只要是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得"福利房"所有權(quán)，就徑行判決為夫妻共同財產(chǎn)，雙方各占一半份額，而應(yīng)綜合考慮。

關(guān)鍵詞：福利房 承租權(quán) 財產(chǎn)性

一、“福利房”概述

“福利房”是指市人民政府、國有企事業(yè)單位、人民團(tuán)體、宗教團(tuán)體等所有，通過福利方式分配給職工，執(zhí)行市人民政府批準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)的住房。公共租賃住房、廉租住房等保障性住房除外。 本條款雖然是對公有住房的規(guī)定，但該住房也是通過福利方式來分配給員工的，在此，本文姑且用“福利房”這一名詞來代替?？梢?，“福利房”的所有權(quán)主體為市人民政府、國有企事業(yè)單位、人民團(tuán)體、宗教團(tuán)體等集體所有，職工只是從所在單位以租賃形式分得住房使用權(quán)。雖然從根本上來說，福利房糾紛是歷史遺留問題，在現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)背景下已經(jīng)很少看到福利房的現(xiàn)象，但從司法實(shí)踐中可以看出來現(xiàn)在這個時間節(jié)點(diǎn)正是福利房糾紛的大爆發(fā)時期，由于福利房的承租使用與普通房屋承租使用有很大不同（下文將詳細(xì)贅述），法官如果不能很好理解福利房本身的特性，容易導(dǎo)致司法實(shí)踐中侵害當(dāng)事人權(quán)益狀況的發(fā)生?！短旖蚴泄凶》孔兏凶馊斯芾磙k法》有效期為5年，直至2019年10月31日失效，因此無論從理論還是時效層面，我認(rèn)為對福利房都有很高的研究價值。

二、“福利房”承租權(quán) 與普通房屋承租權(quán)的區(qū)別

“福利房”的承租使用權(quán)與普通房屋租賃使用權(quán)有本質(zhì)的區(qū)別，最明顯的是福利房的使用權(quán)的長期、永久的，不收和通達(dá)有關(guān)租賃期限不得超過20年的限制，產(chǎn)權(quán)人不能主動收回。以下通過天津市有關(guān)福利房的具體政策，闡釋“福利房”承租使用權(quán)特有的權(quán)利內(nèi)容。

（一）承租人主體資格限制不同

從所處的歷史背景來看，福利分房是計劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，是在社會生產(chǎn)資料公有制背景下所產(chǎn)生的；普通房屋的租賃則是市場經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物，是雙方當(dāng)事人意思自治的結(jié)果。對于普通的房屋租賃權(quán)的產(chǎn)生而言，是在出租人與承租人雙方之間達(dá)成一致合意，訂立租賃合同，承租人依據(jù)該租賃合同享有對出租人租賃房屋使用、收益的權(quán)能，承租人一般需支付一定對價（租金），因此普通房屋租賃權(quán)的產(chǎn)生是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，對承租人的主體資格沒有限制。福利房承租權(quán)的產(chǎn)生并不單單依靠一份租賃合同，《辦法》第二條規(guī)定福利房時單位或團(tuán)體通過福利方式分配給職工的，可見福利房承租權(quán)由于本身作為一種福利方式存在，并不存在嚴(yán)格相應(yīng)的對價，其利益是明顯偏向于承租人的，但是并非所有人都能享受該福利，只有特定的單位職工才可享受該福利待遇，成為福利房的承租人。

（二）租金標(biāo)準(zhǔn)不同。普通房屋租賃中，租金的收取標(biāo)準(zhǔn)一般是由當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，根據(jù)租賃合同約定來履行，通過協(xié)商最終確定的租金價格與市場調(diào)節(jié)下的租金價格相差不大。福利房的租金標(biāo)準(zhǔn)并不實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，《辦法》第二條明確規(guī)定福利房的租金標(biāo)準(zhǔn)按照市人民政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)收取，也即實(shí)行政府指導(dǎo)價。

（三）租賃期限不同。普通房屋租賃期限受我國《合同法》調(diào)整，普通租賃合同受20年最長租賃期限期間的限制，超過20年租賃期限需再次續(xù)訂。 而福利房承租權(quán)則沒有期限限制，只要承租人或者有繼承資格的人存在，產(chǎn)權(quán)人就永遠(yuǎn)不得收回福利房的使用權(quán)。

（四）權(quán)利繼承主體范圍不同。對于普通房屋承租權(quán)繼承主體規(guī)定在我國《合同法》、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》中，可見下列三類人有權(quán)法定承受該房屋租賃合同：1、與承租人生前共同居住的人（不要求是近親屬或繼承人）；2、承租人的共同經(jīng)營人（限于承租人為個體工商戶的情形）；3、承租人的其他合伙人（限于承租人參與個人合伙的情形）。對于福利房承租權(quán)的繼承主體，規(guī)定在《天津市公有住房變更承租人管理辦法》中，明確規(guī)定福利房承租權(quán)可以被繼承，并且配偶、父母、子女為第一順位繼承人，可以代位繼承，福利房承租人生前可以指定繼承人等等?？梢?，福利房承租權(quán)的繼承主體與普通房屋租賃中法定承受主體有明顯不同。

（五）權(quán)利處分方式不同。對于普通房屋承租人來說，其對房屋有占有、使用、收益的權(quán)能，當(dāng)然在一定條件下承租人也享有優(yōu)先購買權(quán)。 對福利房的承租人而言，其對房屋不僅有占有、使用、收益的權(quán)能，還有部分處分權(quán)能。

（六）是否具有財產(chǎn)價值。對于普通房屋的承租權(quán)來說，很難說承租權(quán)具有財產(chǎn)價值，因?yàn)樽饨鹗桥c房屋的使用權(quán)相對應(yīng)的。而對福利房的承租權(quán)來說，由于福利房的承租人對房屋享有回購、轉(zhuǎn)讓等部分處分權(quán)能，區(qū)別于普通房屋承租權(quán)。綜上可知，天津市現(xiàn)行房地產(chǎn)政策規(guī)定的“福利房的使用權(quán)”可以通過回購方式變成現(xiàn)金，無可爭議地證明“福利房的使用權(quán)”屬于財產(chǎn)性權(quán)益；既然福利房承租人有權(quán)在生前指定繼續(xù)承租公有住房人（未指定時，其全部法定繼承人有權(quán)推選一人繼續(xù)承租），這顯然是一種私人權(quán)利。即福利房的使用權(quán)中含有私人財產(chǎn)權(quán)的屬性。

三、福利房承租權(quán)的財產(chǎn)價值

（一）福利房承租權(quán)財產(chǎn)價值的計算

福利房承租權(quán)不僅具有現(xiàn)金價值，根據(jù)天津市現(xiàn)行房地產(chǎn)政策，福利房的承租權(quán)還具有明確的計算方式。 可見，當(dāng)承租人申請回購自己對福利房的承租權(quán)時，回購價款就是福利房承租權(quán)的現(xiàn)金價值，1997年的《天津市關(guān)于加強(qiáng)公產(chǎn)房租賃過戶、調(diào)換、置換管理的若干意見》明確規(guī)定回收現(xiàn)住房。置換機(jī)構(gòu)的置換成本包括：回收住房資金占用費(fèi)（不得高于貸款利息）、評估費(fèi)、空房閑置租金、管理費(fèi)及稅金等。置換機(jī)構(gòu)的收益不得高于置換成本的10%。endprint

（二）福利房承租權(quán)財產(chǎn)價值的實(shí)踐意義

司法實(shí)踐中法官對于福利房承租權(quán)理解不夠深入，將其與普通房屋的承租權(quán)同等看待，導(dǎo)致判決顯失公平，嚴(yán)重?fù)p害一方當(dāng)事人利益，因此研究福利房承租權(quán)的現(xiàn)金價值對分割夫妻共同財產(chǎn)以及夫妻共同財產(chǎn)的認(rèn)定有重大的實(shí)踐價值。下面通過一個發(fā)生在天津市的真實(shí)案例來詮釋福利房承租權(quán)的現(xiàn)金價值，希望對以后實(shí)踐有一定借鑒意義?！景咐?/p>

【案情簡介】孫某、安某某系水利部海河水利委員會干部，水利部海河水利委員會根據(jù)職工行政級別和技術(shù)等級等情況于1982年分配給孫某、安某某兩套公產(chǎn)房屋居住使用，房屋面積分別為三居室房屋85.93平方米、一居室房屋38.44平方米。1986年，孫某妻子安某某去世。1987年6月，孫某與李某某登記結(jié)婚。1997年，水利部海河水利委員會在職工住房制度改革公房出售時，兩套訟爭房屋分別以10236元、4668元出售給私人所有，兩套房屋均登記在被告孫某名下。 之后，孫某與李某某關(guān)于兩套房屋的所有權(quán)歸屬產(chǎn)生爭議，李某某將孫某訴至法院。李某某認(rèn)為兩套訴爭房屋的所有權(quán)是在其與孫某婚姻存續(xù)期間取得，應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)，兩人各有一半的份額；孫某認(rèn)為兩套訴爭房屋是水利部海河水利委員會根據(jù)職工行政級別和技術(shù)等級、家庭子女等情況于1982年分配給自己與前妻安某某的福利房，且兩人均系水利部海河水利委員會干部，因此訴爭房屋應(yīng)屬于自己與前妻所有，前妻去世后也應(yīng)由自己和前妻所生子女所有，與李某某沒有任何關(guān)系。并且訟爭房屋是由被告自己購買的產(chǎn)權(quán)，且原告同被告1987年結(jié)婚，雙方有婚前約定，原告承諾訟爭房屋系被告單方財產(chǎn)，原告不對訟爭房屋主張任何物權(quán)。因此孫某認(rèn)為兩套訴爭房屋并無李某某份額。

【法院判決】該案件經(jīng)過了一審、發(fā)回重審、二審終審以及再審程序。一審（（2014）東民初字第1083號）法院認(rèn)為根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用婚姻法第十七條、第十八條的規(guī)定。訟爭房屋原系水利部海河水利委員會分配給被告孫某及前妻安某某承租使用的公產(chǎn)房屋，安某某去世后，訟爭房屋由孫某承租居住。原告李某某同被告孫某結(jié)婚登記前，訟爭房屋屬于水利部海河水利委員會所有，并非原被告的私有財產(chǎn)，故原被告在取得訟爭房屋所有權(quán)之前對于訟爭房屋歸屬個人所有的約定并不具有法律約束力。最終，法院判決兩套訴爭房屋為原告李某某與被告孫某共同所有，被告孫某須協(xié)助原告李某某辦理上述房屋的共有人登記手續(xù)。

發(fā)回重審后，關(guān)于訴爭房屋到底分配給誰的問題，法院向水利部海河委員會取證，其在法院提供的情況說明中明確指出，“孫英及其配偶和子女分得住房兩套”。根據(jù)案中調(diào)取的原始住房分配表中記載了“妻、大女”的人口情況，再結(jié)合安某某（前妻）是水利部海河委員會干部的事實(shí)，可以肯定福利分房中至少是分配給孫英和安仲春的，對此予以確認(rèn)?？紤]原、被告的共同出資，原告份額可按照出資的數(shù)額占房屋在1997年公有住房出售中的房屋基礎(chǔ)價格比例予以計算。最終法院判決兩套訴爭房屋由原告李某某和被告孫某按份共有，三居室房屋原告所占份額5.96%，一居室房屋原告所占份額6.07%。

二審與再審最終的判決結(jié)果也與發(fā)回重審判決一致。

【法理分析】首先對于雙方婚前協(xié)議的效力，雙方婚前約定原告李某某承諾訟爭房屋系被告孫某單方財產(chǎn)，原告不對訟爭房屋主張任何物權(quán)。但由于原被告于1987年再婚，此時兩套房屋所有權(quán)還屬于水利部海河水利委員會所有，并非原被告的私有財產(chǎn)，故該協(xié)議時無效的，并且在取得房屋所有權(quán)之后也沒另行約定將訟爭房屋約定歸被告孫某所有，因此婚前協(xié)議不發(fā)生效力。其次，由于房屋所有權(quán)是在原被告婚后且婚姻存續(xù)期間取得，且原被告之間并無有效的關(guān)于夫妻財產(chǎn)的約定，是否可以以我國《婚姻法》第十七條的規(guī)定，直接認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，雙方各占一半份額，我認(rèn)為不是的。通過上文中對福利房承租權(quán)與普通房屋承租權(quán)的對比，可知兩者有本質(zhì)區(qū)別，且根據(jù)天津市《辦法》的規(guī)定，可以明確得出福利房承租權(quán)現(xiàn)金價值的計算方法和公式，并且單位分房時是根據(jù)被告孫某與其前妻安某某的工齡、職務(wù)級別以及歷史情況等各種因素將福利房分給孫某和安某某的，因此如果不縱觀全案，僅考慮1997年公有住房出售時被告承租房屋，被告用夫妻共同財產(chǎn)出資購房的事實(shí)，而適用《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第十九條 規(guī)定，則過于簡單機(jī)械，沒有考慮1982年房屋分配時的具體情況和當(dāng)時歷史條件下的客觀事實(shí)。因此從公平角度出發(fā)，不應(yīng)適用上述該司法解釋，因?yàn)楦＠砍凶鈾?quán)具有財產(chǎn)屬性，與普通房屋承租權(quán)有本質(zhì)區(qū)別。最終筆者也認(rèn)定法院的終審判決，原告份額可按照出資的數(shù)額占房屋在1997年公有住房出售中的房屋基礎(chǔ)價格比例予以計算。

四、結(jié)語

福利房問題雖屬于歷史遺留問題，但現(xiàn)階段正處于問題的大爆發(fā)時期，由于福利房承租權(quán)本身具有財產(chǎn)屬性，與普通房屋的承租權(quán)有本質(zhì)區(qū)別，因此在處理實(shí)踐問題時不能簡單機(jī)械的根據(jù)婚姻法司法解釋二第19條的規(guī)定直接認(rèn)定為雙方共同財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)從公平、公正的角度，結(jié)合《辦法》及相關(guān)規(guī)定綜合考慮，從而避免損害當(dāng)事人合法權(quán)益，造成不公平的裁決。endprint