文/孫凡，中央財經(jīng)大學

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中國房地產市場的未來展望

文/孫凡，中央財經(jīng)大學

房地產市場是一個敏感話題，本文通過對房產價格近期及遠期因素的分析提出了一些解決方案。文中也簡要介紹了政府對其出臺的政策及效果，以求文章的真實性、可行性。

房地產；人口流入流出；短期融資情況；購房觀念

本文通過對中國房地產市場的深刻剖析來闡述作者對當前房地產市場的幾個看法和總結。

1 中國房地產現(xiàn)狀

當前，中國房地產看似撲朔迷離，喊漲喊跌，叫聲不斷。但是通過對兩點的剖析便知道中國房地產產業(yè)近期的情況。

1.1 房價變動主要因素

實際上總結房地產的整體情況主要看兩個因素（這兩個因素都決定了房價）：近期看為“短期融資情況及其資金走向”，長期看則是“人口流入還是流出”。

根據(jù)供需原理，我們會非常簡單的推斷出一個結論：人口流入地區(qū)房價一般會上漲，流入率越高上漲就越快。這個是永恒不變的定律，即便是在國外也是如此。短期看的資金流向則是很好理解的，如果房產投資不會盈利，那這些熱錢則會流向其他領域，或是黃金、或是白銀亦或是其他什么領域。

很多人不解的會說，房地產現(xiàn)狀可不單單是房價變動那么簡單，這里要聲明的是，房地產現(xiàn)狀實際上最明顯的就是顯示在房價上，所以這里作者算是投機取巧了，但是這個問題還是百姓最關注也是最直接的問題，誰也無法回避。

關于人口流動我們不免要談談城市分類。由于目前國家城市體系出現(xiàn)了一線臃腫，二線擁擠，三線沒人，四線以后幾乎無人的情況，導致一線城市房價居高不下，一直往上走。即便是在高壓政策下，一線城市的房價依然緩緩增長，這說明剛需的作用在一線城市做主導作用；而二線城市則更加瘋狂，一方面是從一線高房價分流出來的剛需客，另外一方面則是二線城市近期的快速發(fā)展吸引了大量就業(yè)。筆者預計，在不遠未來，二線城市因為其適中的節(jié)奏和較低的成本生活其房價會迎來漲價最快的時期，很有可能房價收入比和一線城市差不多。這里談的是人口流動。

實際上人口流動還和區(qū)域有關，比如說東北和廣東，就是兩個完全相反的例子。近年的東北地區(qū)出現(xiàn)了非?？膳碌默F(xiàn)象，每年流失人才達200萬人，要知道這200萬人都是高層次人才，他們對房產的需求很大，也很切實。而大部分東北人都移往上海、北京、深圳?？梢哉f，官方統(tǒng)計不到的是，房價推手很大一股力量是這批移居客。受長期人口因素影響，東北人口飛速流失，導致房價看似在漲，實際在跌，因為房價漲幅連CPI的30%都不到，除了沈陽、大連、哈爾濱、長春這種人口流入的省會外，其他地方房價不升反跌，或停滯不漲，或干脆沒人購買。反觀廣東省就完全是另外一種景象，大批的人口進入廣東省謀生，導致房價飛漲，就連往日房價不高的中山、惠州、東莞等地的房價都翻了幾次。

下面我們再聊聊第二個因素：近期的融資因素。所謂融資就是資金的融通，在深圳地區(qū)，融資的味道非常非常濃郁，所以我們以深圳為例子。由于深圳人來自于全國各地，完全沒有本地人，導致深圳來自全國的信息特別多，加上國家的政策傾斜很嚴重，導致深圳融資速度一直是自發(fā)性強、活力強、私人占有性強。這也吸引了國際上的熱錢涌入深圳，變相抬高了一些領域的物價。這個地方是最先搞土地拍賣的地方，所以最值得提起。目前國際大環(huán)境是西方資本收縮，整體經(jīng)濟走向趨緩，經(jīng)濟形勢實際不是很好。尤其是歐美為主的西方國家目前開始了大量的資金收縮與限制，貿易壁壘和貿易保護主義抬頭，很多大國甚至有點閉關鎖國的味道。為尋求新的增長點，國家提出兩個戰(zhàn)略：“供給側改革”、“一帶一路”。實際上“供給側改革”和“一帶一路”是兩只手，一個內一個外，內部調節(jié)供需，外部投入資金。由于西方國家的不作為導致只能由政府自己想辦法，于是這也算是帶個小頭搞經(jīng)濟，至少在很多人看來，國家是在嘗試。這種大環(huán)境下導致資金走向哪都覺得不穩(wěn)妥，于是乎大批的資金流向了房地產，很多人認為這個東西一本萬利，比上班賺錢，比投資其他的賺錢，霎時間，房價飛漲，尤其是2016年初，深圳等地房價幾乎狂漲了一倍有余，為何，就是因為這個，但是也不全是因為這些情況，這里提到的只是主導作用。

1.2 政府政策及其實際效果

在一輪瘋狂的上漲后，政府意識到目前土地政策的弊端和可怕之處。緊跟著，中央出臺了八條例。但是，試行了幾個月后發(fā)現(xiàn)，其效果不是很理想，效果非常有限，開發(fā)商搞出了雙合同、代理戶籍等辦法。最近，深圳市政府震驚之余擲出重錘，決定房產在購買后若干年內無法交易，筆者沒記錯的話，應該是10年，這樣會大大的抑制炒房現(xiàn)象。緊跟其后，不光是各地方，連中央都出了連續(xù)的組合拳，瘋狂的打壓房價市場，導致多地成交量下降明顯。

近期，中央還出臺了一些比較新穎的政策：租售同權、共有產權等，這些政策亦說明國家對房產市場的擔憂。具體談到實際效果則在這里好好說下：

政策帶來的實際效果實際上有些差強人意，不是說效果不好，而是該降的沒有降低，不該降低的卻降低了。最應該降低的一線城市房價居高不下，調控雖然說起到了個別房源降價的作用，但是總體上說，沒有什么變化。而這次調控誤傷的范圍要比調控的范圍廣泛很多，比如說一些三線、四線城市，本身就人口稀少加流失，再來些政策打壓，房價也跟著停滯了。畢竟租售同權、聯(lián)合產權這種東西是全國性的，不可能說個別地區(qū)弄。這么一來實際上不但沒有分流一線壓力，反而使得四線及以下的城市財政收入降低的非常厲害，三線城市在這股潮流中反而收益了一些利潤，房價上升了不少，但是只限于東部地區(qū)。

總之，房價調控的政策效果有好有壞，富裕人口依然想方設法買得到，而非富裕人口就買房更加艱難，這是政府應該考慮的問題了。中國當前房地產市場的現(xiàn)狀依然不容樂觀，一方面政府財政大部分都是靠它支持，另一方面它的價格普遍過高導致百姓生活成本增加，這是一對矛盾，很難解決。

2 解決方案和具體建議

2.1 政府尋找其他增長點

這個是最解決根本問題的法子，不過很多同僚提出的建議非常不合實際，實際上這個也是最難解決的問題。實際政府可以通過多方渠道解決這個問題，比如說房產稅、租房稅等。政府應該對地方官員的GDP考核停止，改為其他方面的考核以防止出現(xiàn)“拆蓋同地”的現(xiàn)象，因為這個不是增長，而是破壞，所以說找增長也應該在這些地方下功夫。還有個地方就是把土地租用年限可以適當調整，土地租用政策也可以做出調整，比如說非常昂貴的地段可以采取純租用的方式，強行按月繳納，雖然提高企業(yè)成本，但是不免是提高收入的方法。還有就是政府應該合理規(guī)劃土地，學習日本從天上和地下找空間(只限于貴地段)。由于擁有昂貴地段的地方往往房價很高，政府這種做法會略微緩解壓力。實際上，房產稅可以根據(jù)個人收入不同，或者是納稅額、學歷、地區(qū)差異分別收取。這些瑣碎方法本人不再贅述，總之方法非常多。

2.2 改變房地產游戲規(guī)則

這個算是一種釜底抽薪的方法，租售同權、共有產權就是這類的代表。不過，個人認為這種方案的實行起來還是比較空洞的，因為它沒有考慮到實際因素。比如說，這個保障范圍是哪些人群，如何判定？其次，共有產權對個人出資的比例沒有規(guī)定，如果個人出的很少國家出的多，那豈不是會有大批國家資源被個人廉價占有，這樣會影響國家其他的保障房的投入。最重要的是，這種共有產權房子權責不清晰，國家、開發(fā)商、個人共有的話，個人的合法權益實則難以保障，因為個人肯定是最弱勢的一方。

還有一個重要的游戲規(guī)則就是適當放寬土地閑置政策，國家實際上出于環(huán)境、儲備等考慮，是有自己的土地使用比例規(guī)定的。實際上，在一些經(jīng)濟特別發(fā)達的地區(qū)，國家完全可以拋棄農地改為商用土地，而且應該根據(jù)實際的人口意愿和即時的土地開發(fā)情況改變土地供應比例。土地比例優(yōu)化是最治療根本的方法，但是同樣，這種做法是非常麻煩的，因為它很有可能會帶來巨大的政策成本和工作量。不過隨著土地問題突出，類似這種改變游戲規(guī)則的成本所帶來的收益會越來越高。

2.3 適時改變人們購房觀念及國際持有房產情況調查

實際上，中國人持房率是非常高的，中華寫字網(wǎng)統(tǒng)計，中國人持房率高達93.5%，這么高的持房率為何買房子人還這么多，而且還這么火爆？這個和中國人購房觀念和其他觀念有關。

在國內不是自己的房子或者沒有自己的房子總是覺得非常的不自在，這也導致中國人去哪都想買房，大有不買房等于沒有定居的意思。而在西方國家，房子持有率30%都不到，美國持房率實際上嚴格意義講，不到20%。最麻煩的是，國家經(jīng)濟資源都是高度集中在幾個大城市的，這樣讓圖利的國人都擁擠進了這些地方，其變相抬高了價格。而西方國家資源非常平均，加上觀念問題，房價很難抬高。所以國家應該在這方面加強教育，尤其是一線城市，國家應當適當?shù)慕逃龂褚M量改變購房觀念。

實際上解決方案還有很多，比如說加強路網(wǎng)建設，提高縣級城市的競爭力，財政傾斜特殊人群等?？傊?，我國的房地產市場泡沫在一點點的被擠壓，到底能挺住多久還是個未知數(shù)，不過，國家應當盡早處理這個問題，千萬不能讓房地產經(jīng)濟硬著陸，那樣的話后患非常大，社會影響也非常惡劣。

[1]我國省域房地產業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟增長間關系的比較研究[J]. 郭淑芬,趙曉麗.高等財經(jīng)教育研究.2015(02)

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[3]信貸約束、房價與經(jīng)濟增長[J].呂江林,陳惠,邱小安.金融論壇.2015(01)