文/張紅波，長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)降本增效中的應(yīng)用

文/張紅波，長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中加強(qiáng)會(huì)計(jì)管理，有利于降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，提升項(xiàng)目建設(shè)效益。對(duì)此，本文首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)系統(tǒng)進(jìn)行了介紹，然后對(duì)管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)降本增效中的應(yīng)用進(jìn)行了詳細(xì)分析，以期促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)降本增效。

房地產(chǎn)企業(yè)；管理會(huì)計(jì)；成本

1 引言

通過(guò)加強(qiáng)會(huì)計(jì)管理工作，有利于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)督、管理，在會(huì)計(jì)管理工作中，能夠?qū)?xiàng)目開(kāi)發(fā)階段中的各類風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方案的制定提供重要的數(shù)據(jù)支持以及策略引導(dǎo)，從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)成本，提升風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)系統(tǒng)概述

2.1 會(huì)計(jì)分類

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)（financialaccounting）：向外部各方（如投資者、政府機(jī)構(gòu)、銀行和供應(yīng)商）提供報(bào)告，計(jì)量和記錄各項(xiàng)交易，提供基于公認(rèn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（GAAP）的財(cái)務(wù)報(bào)表。管理會(huì)計(jì)（managementaccount?ing）：計(jì)量、分析和報(bào)告財(cái)務(wù)、非財(cái)務(wù)信息，幫助管理人員進(jìn)行決策，實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)。成本會(huì)計(jì)（costaccounting）：為管理會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)提供信息，計(jì)量、分析和報(bào)告組織內(nèi)與獲取或使用資源成本相關(guān)的財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)信息。管理會(huì)計(jì)與成本會(huì)計(jì)之間并不存在很清晰的區(qū)別，現(xiàn)代會(huì)計(jì)認(rèn)為收集成本信息是管理決策過(guò)程的一項(xiàng)功能，本文將成本會(huì)計(jì)作為管理會(huì)計(jì)的一項(xiàng)職能分析。

2.2 會(huì)計(jì)系統(tǒng)

會(huì)計(jì)系統(tǒng)是公司總體管理信息系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)，一個(gè)組織內(nèi)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)可分為管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)主要為外部使用者提供信息，將詳細(xì)說(shuō)明的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)作為輸入的數(shù)據(jù)（客觀并可驗(yàn)證的財(cái)務(wù)信息），按指定的規(guī)則和慣例進(jìn)行處理，時(shí)間上以歷史為導(dǎo)向（記錄和報(bào)告的是已發(fā)生的事項(xiàng)），著眼于公司整體業(yè)績(jī)，提供的信息聚合度很高。管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)為內(nèi)部使用者提供信息，管理會(huì)計(jì)不需要遵守公認(rèn)會(huì)計(jì)原則的有關(guān)規(guī)定，可自由選擇所需要的任何信息（可以是財(cái)務(wù)的也可是非財(cái)務(wù)的，性質(zhì)較主觀），只要它們符合成本效益原則即可，時(shí)間上同樣記錄和報(bào)告已發(fā)生的事項(xiàng)，但非常強(qiáng)調(diào)提供未來(lái)事項(xiàng)的有關(guān)信息，按管理層要求提供十分詳細(xì)的信息。管理會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的報(bào)告經(jīng)常是源于同一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)，而該數(shù)據(jù)庫(kù)最初建立的目的通常是為滿足財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的需求，二者有非常密切的關(guān)系。雖然財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的核算資料能滿足基本管理要求，但不能滿足各種變化多端的特殊成本管理的需要，要滿足這些需要，必須要運(yùn)用管理會(huì)計(jì)。

3 管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)降本增效中的應(yīng)用

3.1 合理設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿和成本核算科目

合理分類各成本項(xiàng)目，確保項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)的客觀準(zhǔn)確，促進(jìn)企業(yè)對(duì)成本的有效控制與分析。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度中可以看到，將會(huì)計(jì)成本核算作為企業(yè)的一級(jí)科目，在該科目下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)切實(shí)根據(jù)內(nèi)部管理需求及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，科學(xué)明確相應(yīng)的成本項(xiàng)目，進(jìn)行系統(tǒng)完善的明細(xì)核算。在羅列成本費(fèi)用過(guò)程中，不可羅列太多，凡是企業(yè)中很少產(chǎn)生的成本費(fèi)用，如單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡可能實(shí)施合并。凡是企業(yè)中持續(xù)不斷產(chǎn)生且金額龐大的成本費(fèi)用，應(yīng)開(kāi)展單獨(dú)科目的核算。

3.2 目標(biāo)成本管理

（1）分析影響利潤(rùn)、成本的變動(dòng)原因，在目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程中及時(shí)分析評(píng)估出關(guān)鍵點(diǎn)對(duì)利潤(rùn)的影響并進(jìn)行預(yù)警.（2）定期驗(yàn)證各分子公司、項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)際執(zhí)行情況，匯總集團(tuán)整體目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)程度。

3.3 內(nèi)部控制與激勵(lì)

（1）督導(dǎo)和檢查公司各部門(mén)的基礎(chǔ)管理工作，促進(jìn)提升企業(yè)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。（2）審核內(nèi)控內(nèi)審部門(mén)的工作計(jì)劃，推動(dòng)相關(guān)部門(mén)對(duì)集團(tuán)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)全方位實(shí)現(xiàn)有效管控，防止差錯(cuò)和違紀(jì)現(xiàn)象發(fā)生。（3）通過(guò)項(xiàng)目跟投、眾籌、獎(jiǎng)金池等方式完善獎(jiǎng)懲手段，以建立健全績(jī)效激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)集團(tuán)整體績(jī)效目標(biāo)的達(dá)成。

3.4 企業(yè)全面預(yù)算管理

（1）預(yù)算目標(biāo)：建立以資金預(yù)算為核心，以銷(xiāo)售預(yù)算與成本預(yù)算為支撐的全面預(yù)算目標(biāo)體系。（2）預(yù)算組織：建立預(yù)算責(zé)任中心，以投資中心、利潤(rùn)中心、成本中心為基礎(chǔ)構(gòu)建三級(jí)預(yù)算責(zé)任主體。（3）預(yù)算控制：在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，建立業(yè)務(wù)層面和財(cái)務(wù)層面的預(yù)算控制，組織預(yù)算分析會(huì)議，反饋執(zhí)行偏差，根據(jù)實(shí)際提報(bào)管理層進(jìn)行預(yù)算調(diào)整和預(yù)算考核審批。

3.5 組織開(kāi)展企業(yè)投融資決策與集團(tuán)資金管理

（1）項(xiàng)目啟動(dòng)管理：項(xiàng)目啟動(dòng)前期確定項(xiàng)目分期方案、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，組織各職能部門(mén)按分工權(quán)限測(cè)算項(xiàng)目各期收入、成本費(fèi)用支出、項(xiàng)目投資收益、項(xiàng)目投資峰值、現(xiàn)金流回正點(diǎn)等，匯總出具項(xiàng)目啟動(dòng)策劃書(shū)。（2）年度資金預(yù)算：組織制定年度資金計(jì)劃，預(yù)算收支平衡，定期對(duì)資金預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)行跟蹤收集、統(tǒng)計(jì)整理、考核。（3）資金管理：根據(jù)年度預(yù)算資金需求，審核資金部門(mén)制定的融資計(jì)劃，對(duì)重點(diǎn)融資項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤，根據(jù)新增融資時(shí)間節(jié)點(diǎn)及存量貸款到期轉(zhuǎn)貸納入每月工作計(jì)劃并考核完成情況，對(duì)融資渠道拓展進(jìn)行跟蹤及預(yù)警。（4）資金成本控制管理：對(duì)融資利率進(jìn)行跟蹤，對(duì)綜合利率超出目標(biāo)年化平均利率進(jìn)行分析預(yù)警。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作系統(tǒng)性較強(qiáng)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束，白銀時(shí)代開(kāi)啟，需要財(cái)務(wù)管理者運(yùn)用管理會(huì)計(jì)思維引領(lǐng)企業(yè)管理，提升管理水平。通過(guò)有效的、精細(xì)化、系統(tǒng)化的財(cái)務(wù)管理，促使企業(yè)降本增效、科學(xué)決策、合理分配各項(xiàng)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持住優(yōu)勢(shì)地位。

[1]宋濤.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題探討[J].價(jià)值工程，2010，29（29）：55-56.

[2]蔡運(yùn)媚.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題及其對(duì)策[J].企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)月刊，2014，33（1）：122-123.

[3]張?chǎng)?房地產(chǎn)企業(yè)成本管控探究[J].會(huì)計(jì)師，2014，No.206（23）：37-38

2017-6-15

張紅波（1979-），男，會(huì)計(jì)師，本科，主要從事房地產(chǎn)管理工作。