周建軍 孫倩倩

摘 要：住房既是發(fā)展問題也是民生問題，事關(guān)宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行與微觀家庭民生福祉。市場化改革以來，國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策幾經(jīng)調(diào)整，但由于房地產(chǎn)業(yè)牽連行業(yè)和管理部門甚多、體系龐大，而政府調(diào)控手段運用又不夠純熟，導致實際調(diào)控效果不盡如人意。應從深化土地制度改革、穩(wěn)妥推進房產(chǎn)稅立法和實施進程、實行因城施策分類調(diào)控政策、積極推動保障房建設和住房租賃市場建設等方面構(gòu)建房地產(chǎn)市場的長效發(fā)展機制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；政策效應

中圖分類號：F293.35文獻標識碼：A

文章編號：1003-0751（2018）11-0042-10

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展自1978年改革開放開始萌芽，而今在經(jīng)歷了40年的制度變遷之后已然發(fā)生了翻天覆地的變化，一躍成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展為地方經(jīng)濟增長提供了重要動力，對整個宏觀經(jīng)濟水平的提升發(fā)揮著舉足輕重的作用。又由于房地產(chǎn)業(yè)與前后向產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切，導致房地產(chǎn)市場的微小波動在整個經(jīng)濟體系中被放大，并借由金融體系迅速蔓延擴散，影響整體經(jīng)濟的平穩(wěn)健康運行。同時，對微觀家庭而言，住房乃民之所需，作為百姓的安身立命之所，是民生保障的重要組成部分，關(guān)系著社會安定與公平正義的實現(xiàn)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的運行與發(fā)展更成為全社會關(guān)注的焦點。我國房地產(chǎn)業(yè)相較于其他發(fā)達國家而言發(fā)展歷程較短，房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，單純依賴市場自身調(diào)節(jié)的力量難以實現(xiàn)帕累托最優(yōu)狀態(tài)，又因其發(fā)展勢頭十分迅猛，導致發(fā)展過程中難免產(chǎn)生一些矛盾或衍生出一些問題，此時國家宏觀調(diào)控作為強有力的政策調(diào)控手段，其調(diào)控效果對于房地產(chǎn)這個兼具宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行與微觀家庭民生福祉雙重作用的重要領域就顯得尤為重要。中國經(jīng)濟發(fā)展進入“新常態(tài)”階段，中國特色主義也進入了新時代，適應經(jīng)濟發(fā)展階段的新變化和新時代的發(fā)展方向，總結(jié)過去房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)驗教訓與得失，探究近年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中存在的問題，以史為鑒，能為未來宏觀調(diào)控政策更為有效的落地提供經(jīng)驗參考，對于實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)中向好”態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展大有裨益。

一、國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧及評析

1992年對我國房地產(chǎn)行業(yè)來說是頗具里程碑意義的一年。1992年初，鄧小平的南方談話奠定了我國經(jīng)濟市場化發(fā)展的改革方向，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展也以此為契機，逐步建立與發(fā)展。同年6月，黨中央和國務院聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的決定》，將房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的重點行業(yè)。同年11月，國務院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)若干問題的通知》，為我國未來房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。自此，我國房地產(chǎn)業(yè)揭開了新篇章，房地產(chǎn)市場發(fā)展正式進入了宏觀調(diào)控的新階段。因此，以1992年為節(jié)點，分析自市場化改革之后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及其效應更具有現(xiàn)實意義和借鑒價值。

1. 1993—1997年，旨在控制房地產(chǎn)投資過度增長的緊縮性宏觀調(diào)控

鄧小平的南方談話在我國掀起了一股房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱潮。1992年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長117.49%，這一發(fā)展態(tài)勢在1993年繼續(xù)發(fā)酵，達到同比增長164.98%的歷史高度，是1991年房地產(chǎn)開發(fā)投資額的近5.8倍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)也由1991年的5128個一路攀升到1995年的33482個。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用開發(fā)的樓盤甚至是尚未開發(fā)建成的樓盤進行抵押向銀行借款，整個銀行不良貸款率急劇升高，加劇了金融體系的脆弱性，房地產(chǎn)市場泡沫化嚴重。

為了遏制這一態(tài)勢的蔓延，1993年6月，黨中央及國務院聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控的意見》，對房地產(chǎn)市場采取嚴格的緊縮性宏觀調(diào)控，包括清理收回不合理貸款和拆借資金、加大對各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)的監(jiān)察力度并提高準入門檻、將房地產(chǎn)投資納入固定資產(chǎn)投資計劃和重新核定房地產(chǎn)信貸規(guī)模等一系列手段，從金融機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)入手進行整治。同年11月，黨的十四屆三中全會通過《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，指明要加強土地管理，控制住房用地價格，從根本上遏制房地產(chǎn)開發(fā)投機行為。1994年7月通過的《城市房地產(chǎn)管理法》為房地產(chǎn)開發(fā)管理作出了制度性保證。此外，在此次調(diào)控中，央行先后加息4次，1至3年的中長期貸款利率由1993年初的9%增加至13.50%，直至1996年5月才開始進入降息階段。

政府多手段疊加使用、大力度的調(diào)整使得此次調(diào)控在1994年就卓有成效，1994年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率迅速下降至31.82%，并在之后的年份中進一步降低，1997年房地產(chǎn)開發(fā)投資甚至呈現(xiàn)-1.18%的負增長，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅剩21286家，減少了36.43%。這些政策的實施，雖然在短期內(nèi)使得房地產(chǎn)開發(fā)投資增長得到極大的遏制，但就長期而言，不僅阻礙整體經(jīng)濟市場化進程的發(fā)展，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到一定限制，并且在一定程度上抑制居民的購房需求，對整個宏觀經(jīng)濟水平的提升和微觀家庭住房條件的改善都會產(chǎn)生一定的負面影響，不利于發(fā)揮中國房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟社會發(fā)展的帶動作用。

2. 1998—2003年上半年，旨在擴大內(nèi)需、培育新經(jīng)濟增長點的擴張性宏觀調(diào)控

前一階段的多手段齊發(fā)在抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資上取得了較大的成效，但調(diào)整過度，房地產(chǎn)業(yè)一時陷入低迷狀態(tài)，1996年的房地產(chǎn)銷售面積首次出現(xiàn)了較小程度的負增長。1997年自泰國爆發(fā)并迅速席卷亞洲地區(qū)的金融危機對我國經(jīng)濟的發(fā)展造成了巨大的沖擊，延續(xù)了上一調(diào)控階段經(jīng)濟放緩的趨勢，GDP增速進一步由1992年的14.2%下降至1998年的7.8%，同時也給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了沉重的打擊，開發(fā)投資步入負增長狀態(tài)的低谷。這與1996年6月提出的將住房建設作為新國民經(jīng)濟增長點和新消費熱點的發(fā)展目標大相徑庭。

為扭轉(zhuǎn)整體經(jīng)濟發(fā)展低迷的局面，中國人民銀行在1998年3月首次降低人民幣存款準備金率以活躍經(jīng)濟發(fā)展，為危機后經(jīng)濟的恢復提供支持。同年5月，央行再度出臺《個人住房貸款管理辦法》，從需求端入手，以信貸政策支持城鎮(zhèn)居民購房需求，促進經(jīng)濟復蘇。同年7月，國務院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革 加快住房建設的通知》，這是我國房地產(chǎn)發(fā)展史上一次具有里程碑意義的文件，它標志著中國福利分房時代的結(jié)束，住房貨幣化分配取代實物分配，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟正式登上歷史舞臺，同時它也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展和經(jīng)濟的恢復發(fā)揮了重要作用。之后國務院、住建部和國家計委等部門又出臺一系列決定或意見以加強房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化管理、抑制城鎮(zhèn)過高房價和推進經(jīng)濟適用房建設，打出一套組合拳，全方位擴大居民內(nèi)需，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在一系列政策調(diào)整下，1999年房地產(chǎn)銷售面積實現(xiàn)35.24%的高水平增長，房價卻較1998年呈-0.48%的收縮趨勢。房地產(chǎn)調(diào)控在1999年和2000年進一步深化，通過實行積極的財政政策，降低相關(guān)稅收費用并加大補貼力度，同時積極推動經(jīng)濟適用房和租賃市場的建設與發(fā)展，鼓勵換購房屋，擴大居民的住房消費。央行在1999年11月再次下調(diào)人民幣存款準備金率，加大活躍市場的力度。在一系列利好財稅政策的推動下，商品房銷售始終保持較快的增長速度，房價增速和GDP增速也一改之前的頹勢逐步提高。此外，2001年末，我國正式加入WTO，給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了新機遇，也對本輪的擴張性宏觀調(diào)控起到了助推作用。

在此階段的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，政府將著力點放在需求側(cè)，通過財稅等手段鼓勵住房消費，擴大內(nèi)需，推動整體經(jīng)濟的復蘇。降息在此次調(diào)控中發(fā)揮的作用也不容忽視，自1998年起，央行5次下調(diào)人民幣貸款利率，由9.36%下降到2003年的5.49%，對于刺激需求和房地產(chǎn)開發(fā)投資具有正向作用。短期來看，此番宏觀調(diào)控能有效地使經(jīng)濟擺脫亞洲金融風暴后的頹勢實現(xiàn)迅速復蘇，同時還能通過拉動住房消費推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將房地產(chǎn)業(yè)培育成新的國民經(jīng)濟增長點。但長期來看，低利率的經(jīng)濟環(huán)境容易滋生房地產(chǎn)泡沫，尤其在政府的大力支持下，會激發(fā)出大量的房地產(chǎn)投資投機需求，加劇房地產(chǎn)金融風險。

3. 2003年下半年—2008年8月，旨在供需雙調(diào)、抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱的緊縮性宏觀調(diào)控

經(jīng)過1998年住房制度改革，房地產(chǎn)市場化發(fā)展拉開序幕，在前一輪一系列擴大住房消費的宏觀調(diào)控措施后，房地產(chǎn)發(fā)展再度出現(xiàn)過熱情況，但與以往不同的是，此次的過熱是局部效應。這種局部房地產(chǎn)過熱在2002年就有所體現(xiàn)，但因未及時采取有效措施，這種趨勢并沒有被遏制住，甚至在2003年繼續(xù)發(fā)酵。以東中西部三大板塊劃分來看，無論是土地購置面積、商品房銷售價格亦或是商品房開發(fā)投資額，東部地區(qū)均遠超過中西部地區(qū)，其中上海和北京等地的情況尤為顯著。2003年上海房價增長率為238%，遠超同期全國商品房平均銷售價格484%的增長率。北京1997年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率僅為064%，經(jīng)過上一輪調(diào)控后迅速擴張至2001年的5014%（同期全國房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速為2729%），雖在而后兩年的土地供給管理后有所下降，但仍保持在20%以上的高位水平。

為遏制房地產(chǎn)投資過熱的趨勢，自2003年下半年起，政府迅速采取措施，從供求雙方入手對房地產(chǎn)市場進行整治。2003年6月中國人民銀行下發(fā)通知，從供求兩端入手，取消對高端住房和二套住房的利率優(yōu)惠，提高房地產(chǎn)商的準入門檻，標志著在政府大力鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展五年多后第一次對其進行降溫處理。同年11月，國務院下發(fā)緊急通知，整頓土地市場秩序，從供給端遏制房地產(chǎn)過熱態(tài)勢蔓延。2004年政府的重心依舊放在土地市場的調(diào)控上，加大力度規(guī)范土地市場管理。2005年，由于區(qū)域房價持續(xù)走高，政府將注意力集中在穩(wěn)定住房價格和抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資兩項工作上，先后出臺兩個“國八條”和兩項加強房地產(chǎn)稅收管理的通知，從落實地方政府責任制、調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)和加大相關(guān)稅收等多方面入手加強房地產(chǎn)市場管理，并首次將房地產(chǎn)調(diào)控上升到政治高度，表明了政府抑制房價上漲的決心。經(jīng)過兩年半的調(diào)整，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和房價增速雖有所放緩，但仍處于高位，上海等熱點地區(qū)，增速甚至繼續(xù)走高，整體來說收效甚微。2006年，中央再次加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度，以“國六條”開啟新一輪調(diào)控的序幕，隨后又出臺包括限制套型的90/70政策的細化規(guī)則，將重點放在住房結(jié)構(gòu)優(yōu)化上，并繼續(xù)加強房地產(chǎn)相關(guān)稅收和土地規(guī)范力度，同時限制利用外資炒房等行為。在一年較強力度的調(diào)整下，房價增速由2005年的14.03%下降到2006年的6.29%，漲幅更加平穩(wěn)。2007年中央政府逐漸將重心轉(zhuǎn)移至保障房建設上，加大對城市低收入家庭住房的保障力度。同年3月，《中華人民共和國物權(quán)法》表決通過，其中關(guān)于“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”的規(guī)定，極大地提升了居民購買不動產(chǎn)的需求，對本已呈平穩(wěn)增長態(tài)勢的房價造成上漲壓力，即使此后央行在本調(diào)控階段先后加息5次，提高人民幣存款準備金率14次，也沒能遏制住炒房行為，房價增速進一步升高。

此番調(diào)控從供求兩端入手，充分利用稅收政策、信貸政策和土地管理等多種方式進行調(diào)控，調(diào)控手段進一步豐富。雖就短期而言無論是房價增速還是房地產(chǎn)開發(fā)投資均未得到有效的遏制，成效不甚顯著，但對于房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展具有深遠影響，別墅、高檔住宅等供給有所降低，住房結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。尤其是自2007年開始將調(diào)控重心放在中低收入群體住房保障的思路轉(zhuǎn)變，表明中央已深刻意識到住房的保障屬性和住房公平性問題，對于增進民生福祉具有重要意義。

4. 2008年9月—2009年，旨在刺激經(jīng)濟恢復的擴張性宏觀調(diào)控

受美國次貸危機引發(fā)的全球經(jīng)濟蕭條的沖擊，我國經(jīng)濟發(fā)展受到較為嚴重的負面影響，國內(nèi)生產(chǎn)總值當季同比增長由2007年第二季度的15%下降到2008年第二季度的10.9%。房地產(chǎn)市場也陷入低迷狀態(tài)，2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資由于具有很強的經(jīng)濟慣性仍處于23.39%的高水平增長，但房價和房地產(chǎn)銷售面積卻呈現(xiàn)-1.65%和-14.72%的負增長，價量齊跌將房地產(chǎn)市場發(fā)展拖入寒冬。

為緩解全球經(jīng)濟危機帶來的凈出口下降等負面沖擊效應，中國人民銀行、財政部和國家稅務總局等部門立即做出反應，通過降低貸款基準利率、住房貸款利率和存款準備金率，加大房產(chǎn)交易相關(guān)稅收優(yōu)惠和補貼力度，以及下調(diào)最低首付款比例等措施給房地產(chǎn)業(yè)松綁，以提振內(nèi)需，刺激經(jīng)濟增長，實現(xiàn)“救市”的目的。同年11月，國務院確定擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十項措施（即“四萬億計劃”），借由加大投資力度和擴大信貸規(guī)模等手段，刺激經(jīng)濟恢復。2009年5月，國務院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，將保障性住房和普通商品住房的最低資本金比例下調(diào)為20%，對房地產(chǎn)信貸政策進一步松綁。強有力的刺激政策使經(jīng)濟形勢迅速改善，GDP增速由2009年第一季度6.4%的低谷恢復至第四季度的11.9%，房價增長率和房地產(chǎn)銷售面積增長率也迅速反彈至23.18%和4363%，極大地促進了經(jīng)濟狀況的好轉(zhuǎn)。同年12月，中共中央和國務院下發(fā)《關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎的若干意見》，要將推進城鎮(zhèn)化作為保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的持久動力之一，這一意見的提出間接擴大了房地產(chǎn)市場需求，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

整體而言，此輪調(diào)控周期較短但效果顯著，完全歸功于中央政府對經(jīng)濟形勢研判準確且采取措施迅速，充分利用拉動經(jīng)濟的“三駕馬車”，以擴大內(nèi)需與增加投資相結(jié)合，對于經(jīng)濟的恢復起到了極大的促進作用，經(jīng)濟增長實現(xiàn)了“V型”反彈，同時對于促進就業(yè)、熨平金融危機對我國經(jīng)濟產(chǎn)生的意外沖擊并穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)揮著重要作用。但“四萬億計劃”的政府投資也帶來了一些負面影響：一方面擠出了民間投資，降低企業(yè)的投資效率，進一步惡化市場投資環(huán)境，不利于經(jīng)濟的長期發(fā)展；另一方面，加劇了地方的財政壓力，同時房地產(chǎn)市場的迅速恢復和低利率的市場環(huán)境給了投機者可乘之機，加劇了整體的金融風險。

5. 2010—2013年，旨在抑制房地產(chǎn)投資投機需求、推進保障房建設的緊縮性宏觀調(diào)控

2008年金融危機后強有力的救市政策不僅對經(jīng)濟復蘇起到重要的推動作用，調(diào)控中對房地產(chǎn)一系列的松綁行為，對促進房地產(chǎn)市場發(fā)展同樣意義重大。但高漲的房價與旺盛的房地產(chǎn)投資投機需求加劇了房地產(chǎn)泡沫的風險，加上房地產(chǎn)業(yè)前后向關(guān)聯(lián)密切的特點，極易誘發(fā)整體性的金融危機。

為防范房地產(chǎn)金融風險，2010年1月，中國人民銀行提升金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，降低流動性，為房地產(chǎn)市場降溫。同期，國務院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將二套房首付比例提高至40%，并要求增加保障性住房和普通商品住房供給，解決中低收入群體住房問題，從供給層面抑制投資投機性需求。同年4月，國務院發(fā)布被喻為“史上最嚴厲的調(diào)控政策”的《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，通過實施差別化房貸政策、增加中小套型住房和保障房建設比例、責令地方出臺限購政策和多種方式出讓土地等手段，全方位、多層次抑制房價的非理性上漲。同年10月，央行再次上調(diào)存款準備金率，并同時提高住房公積金貸款利率，通過加大投資成本進一步遏制投資投機需求。2011年，中央繼續(xù)保持嚴控房價和房地產(chǎn)投資投機需求的總基調(diào)，在滬、渝兩地開展房產(chǎn)稅改革試點，并3次提高人民幣貸款基準利率、5次提高金融機構(gòu)存款準備金率，進一步降低流動性，促進房地產(chǎn)市場回歸理性。2012年，中央將工作重心轉(zhuǎn)向土地管理和保障性安居工程建設上，通過積極調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、嚴控土地用途、加大保障房供應比例和完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，提升整體保障水平。在連續(xù)3年如此強有力的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和房地產(chǎn)銷售面積增速顯著放緩，房價水平保持較為平緩的增長但仍居高位。2013年，國務院通過新“國五條”，延續(xù)以往調(diào)控基調(diào)，仍將重心放在抑制投機需求和加快保障安居工程規(guī)劃建設上，同時提出要加強市場監(jiān)管。但由于2012年起存款準備金率和貸款利率多次下調(diào)，調(diào)控的松動影響了市場參與主體的預期，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)需求均明顯增加。

此輪調(diào)控較以往更為嚴格，金融工具、財稅政策和行政干預多管齊下，調(diào)控力度空前，因此商品房銷售增速明顯放緩，投資投機需求在一定程度上得以遏制，但對房價的作用不甚明顯，仍呈現(xiàn)7%以上較快速度的增長。2012年存款準備金率和貸款利率多番下調(diào)但仍堅持遏制投資投機需求的大前提表明了政府既想利用房地產(chǎn)市場帶動經(jīng)濟增長，但又擔心非理性需求過于旺盛加劇房地產(chǎn)金融風險的矛盾心理。限購政策在本次調(diào)控中發(fā)揮著重要作用，能迅速有效地遏制投機需求，達到預期目標，但長久的行政干預不僅會干擾資源的配置和價格所蘊含的信息功能，擾亂市場秩序，還會影響外來人口正常住房需求及本地居民改善性住房需求的滿足，而且不能從根本上改變市場的供求關(guān)系，因此并不適宜作為一種長期調(diào)控的手段。

6. 2014—2016年9月，旨在供需雙調(diào)、消解房地產(chǎn)庫存的擴張性宏觀調(diào)控

經(jīng)過2010年至2013年嚴格的房地產(chǎn)市場緊縮調(diào)控，房價雖增長速度較快但態(tài)勢平穩(wěn)，房地產(chǎn)需求很大程度上被抑制，商品房大量積壓，2013年全國商品房空置面積增速甚至達到35.20%的超高水平，是2009年增速的近5倍，三四線城市庫存情況更為嚴重。房地產(chǎn)空置率的升高會通過直接和間接兩個渠道影響銀行信貸，進而加劇房地產(chǎn)金融風險。此外，房地產(chǎn)市場是地方財政收入的重要來源，在前一階段高強壓的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，地方債務水平升高而財政收入增速放緩，地方政府財政壓力加大。再加上我國經(jīng)濟發(fā)展進入“新常態(tài)”階段，“三期疊加”下經(jīng)濟增速明顯放緩，亟須經(jīng)濟動能調(diào)整轉(zhuǎn)換，帶動經(jīng)濟增長。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展對于緩解地方財政壓力、提振經(jīng)濟增長具有重要作用。

2014年3月，國務院《政府工作報告》中指出，要“推進以人為本的城鎮(zhèn)化”，針對不同城市實施分類調(diào)控，增加中小套型和共有產(chǎn)權(quán)住房供應。人口城鎮(zhèn)化是消解房地產(chǎn)庫存的有力手段。政府從供求兩端入手，因城施策，為化解過剩房地產(chǎn)庫存提供了有效途徑。同年4月，國務院轉(zhuǎn)批國家發(fā)展和改革委員會《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟體制改革重點任務的意見》，提出要深化戶籍和土地等相關(guān)制度改革，為推進人口城鎮(zhèn)化，清理房地產(chǎn)庫存提供了重要保障。在地方財政高壓與經(jīng)濟增速放緩的雙重壓力下，呼和浩特于6月率先放開限購，此后陸續(xù)有城市對限購松綁，樓市整體調(diào)控松動。同年9月，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步做好金融服務工作的通知》，通過下調(diào)貸款利率下限和“認貸不認房”等措施，加大金融支持居民住房需求和房企合理融資需求的力度。而后又通過放寬公積金貸款條件、取消四項費用和降息等手段進一步供求雙調(diào)，推進化解房地產(chǎn)庫存進程。2015年3月，財政部下發(fā)文件，將個人轉(zhuǎn)讓住房免征營業(yè)稅年限縮短至2年，這是自2009年12月起將年限延長至5年后的首度調(diào)整，刺激居民的改善性住房需求。同期，中國人民銀行、住建部和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，將二套房首付比例降至40%，刺激居民的購房和換房需求。其后，中國人民銀行再度降息，并兩次下調(diào)人民幣存款準備金率，增加流動性，支持購房需求和房地產(chǎn)開發(fā)商融資需求。2016年政府再度發(fā)力，繼續(xù)加大購房和換房的支持力度。2月，央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布通知，將不實施限購城市的首套房首付比例降至20%，二套房首付比例最低可付30%；央行聯(lián)合住建部和國家稅務總局發(fā)布通知，對于個人購買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠。

經(jīng)過一系列信貸、財稅等利好政策的調(diào)控，仍未能扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟增速放緩的趨勢，GDP季度同比增速由2013年4季度的7.7%一路下降至2016年三季度的6.7%，地方財政收入增速進一步降低。但房地產(chǎn)清庫存任務進行得十分順利，待售面積增長率持續(xù)下降，待售面積也逐漸呈降低趨勢。但在強有力的住房需求刺激下，投資投機需求死灰復燃，房價持續(xù)攀升，2016年房價增速再度升至10%以上，加大了房地產(chǎn)泡沫的風險。

7. 2016年10月至今，旨在促進房價理性回歸、實現(xiàn)住有所居的緊縮性宏觀調(diào)控

經(jīng)過上一輪大幅度清庫存策略的實施，房地產(chǎn)待售面積和待售面積增長率均呈現(xiàn)出下降的趨勢，但三四線城市去庫存任務仍然艱巨。與此同時，熱點城市優(yōu)惠的信貸政策和財稅政策滋長了投資投機者的氣焰，隨之而來的高房價阻礙了城鎮(zhèn)化推進的步伐，居民的基本住房需求受到抑制。

2016年9月末，北京、天津等地發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，拉開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕，20余城緊隨其后出臺了類似的調(diào)控通知，此番調(diào)控主要通過限購、限貸、加大土地供應和加強市場監(jiān)管等一系列措施遏制熱點城市房地產(chǎn)市場過熱的狀況。這是自2014年限購松綁后又一次采用強有力的行政干預調(diào)控房地產(chǎn)市場。10月商品房銷售面積驟減1454%，房價整體而言仍處于10%以上的高水平增長，劃分市場來看，限購的一線、二線城市房價增速放緩但仍高達30.9%和18.4%，三線城市略有增加。同年12月，中央經(jīng)濟工作會議上指出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，構(gòu)建起房地產(chǎn)市場的基礎性制度和長效發(fā)展機制，同時繼續(xù)推進去庫存任務。這是中央首次明確要堅持“房住不炒”的居住屬性，為未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向奠定了總基調(diào)。2017年3月，北京、廣州等熱點城市通過深化差別化信貸政策、提高信貸門檻等措施為限購加碼，同時部分城市也加入限購大軍，掀起了又一輪限購高潮。同年7月，住建部等9部門聯(lián)合發(fā)布通知，在人口凈流入的大中城市加快推進住房租賃市場建設，同時在廣州、廈門、南京等12個城市開展住房租賃試點，為增加住房供給、抑制房價上漲提供了有效路徑。同年10月，黨的十九大報告中重申要堅持“房住不炒”的屬性定位，同時提出要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。2018年3月，全國兩會上政府工作報告在重申“房住不炒”的基礎上，又提出“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”，“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”，同時實行差別化調(diào)控，推動房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。兩次重要會議講話牢牢將住房的民生屬性置于核心位置，明確了我國未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的大方向。在多番調(diào)控下，房價增速明顯放緩，一線城市房價基本持平。人口紅利的消失推動各地發(fā)布人才吸引政策，自3月起北京、上海、香港等地也加入“搶人大戰(zhàn)”，限購政策變相松動，房價有上漲勢頭。4月，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布通知，推進住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展，標志著租賃將逐漸成為我國住房體系的重要組成部分，是對租購并舉制度的深刻落實。7月，中共中央政治局會議再次明確，要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，因城施策，堅決遏制房價上漲。這充分體現(xiàn)了中央政府對于化解房地產(chǎn)市場矛盾、實現(xiàn)民生保障的決心，對于穩(wěn)定市場主體預期具有重要作用。

此輪調(diào)控取得了一定的成效，房價增長受到了有效的遏制，原因主要在于調(diào)控手段的運用更為純熟，調(diào)控方法也更為豐富，并充分利用預期在宏觀調(diào)控中的重要作用，同時從供給、保障以及租賃市場建設等多個方面入手，促進房地產(chǎn)市場的長效發(fā)展。但此輪調(diào)控也引發(fā)了其他問題，一是此輪調(diào)控依舊是通過行政干預實現(xiàn)的，居民的改善性住房需求受到抑制，并且難免會再次產(chǎn)生三四線城市庫存積壓的問題。上輪調(diào)控中城鎮(zhèn)化的快速推進產(chǎn)生了諸多“城市病”現(xiàn)象，導致此輪調(diào)控難以再利用人口城鎮(zhèn)化方式進行解決，政策的可持續(xù)性受到質(zhì)疑。二是購房渠道減少，導致房價增長雖然得到了抑制但仍處于高位狀態(tài)，購房或改善性換房仍是難題。三是在大力推進房地產(chǎn)租賃市場建設的情況下，住房租金飆升，2018年7月除上海外的一線城市租金同比增長率均在20%以上，上海租金增長率也達到了16.46%，二線城市整體上也保持兩位數(shù)的增長，成都租金同比增長率最高，達到30.98%，“住不起”難題又逐漸演化為“租不起”難題。

二、近年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的特點及存在的問題

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程較短，單純依靠市場力量難以達到資源的最優(yōu)配置，需要利用宏觀調(diào)控手段加以配合。但由于房地產(chǎn)業(yè)牽連行業(yè)和管理部門甚多、體系龐大，而政府調(diào)控手段運用又不夠純熟，導致實際調(diào)控效果不盡如人意。我們要正視過去調(diào)控中的不足，以史為鑒，為新時代下房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的制定與實施提供參考。

1.政策注重短期調(diào)整，缺乏中長期考量，難以合理穩(wěn)定和調(diào)整預期

預期管理對于促進宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和穩(wěn)定房價具有積極作用。中央政府疏于對市場各方預期的管理，是導致房地產(chǎn)市場調(diào)控收效甚微的重要原因之一。我國自1992年才徹底擺脫計劃經(jīng)濟，開啟市場化進程，到今天為止也不過20多年的歷史。因此無論是市場調(diào)控的手段，還是相應的配套措施都沒能形成系統(tǒng)的制度體系，整體發(fā)展還有待進一步深化和提高。房地產(chǎn)市場的調(diào)控更是如此。在房地產(chǎn)業(yè)的快速擴張下，產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展質(zhì)量不高且區(qū)域間發(fā)展水平參差不齊，市場秩序混亂。由于政府缺乏房地產(chǎn)市場管理和調(diào)控經(jīng)驗，對未來市場走勢和調(diào)控力度不能科學準確地加以判斷，往往當危機真正逼近時才開始采取措施，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱就采取一系列調(diào)控措施對其實施降溫處理，但又往往冷卻過度，再實施大量的擴張性政策進行救市，刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，由于不能準確把握調(diào)控力度，可能又再次導致房地產(chǎn)市場過熱，再冷卻。過去20多年中房地產(chǎn)市場幾乎一直在過熱與過冷中反復，造成房價的大起大落，形成惡性循環(huán)，更加劇了房地產(chǎn)金融風險。這種注重短期調(diào)控表現(xiàn)出的政策不確定性使市場參與主體難以形成穩(wěn)定、合理的預期，在一個政策出臺時往往持有觀望態(tài)度或各行其是，整體調(diào)控效果大打折扣，更為嚴重的，可能造成房價出現(xiàn)“報復性反彈”。在經(jīng)歷數(shù)次房價的大漲大落后，直到2016年年末，政府才真正認識到預期在宏觀調(diào)控中的重要作用，將構(gòu)建房地產(chǎn)市場的長效機制提上宏觀調(diào)控的日程。

2.房地產(chǎn)定位不夠明確

明確房地產(chǎn)定位是設定相應宏觀調(diào)控政策目標和制定調(diào)控計劃的根本準則。在我國房地產(chǎn)實際運行中，宏觀定位不夠明確主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面，住房的消費屬性與投資屬性不夠明確。1992年鄧小平南方談話開啟了我國市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，房地產(chǎn)行業(yè)開始迅速興起，其投資屬性被體現(xiàn)得淋漓盡致，在我國南方掀起了一股投資熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)投資成了“全民運動”。在1998年住房制度改革后，住房徹底摒棄福利屬性向商品化發(fā)展，從此具有了消費與投資雙重經(jīng)濟屬性。但由于我國投資渠道狹窄，住房的投資屬性被放大，并在此后的房地產(chǎn)市場發(fā)展中進一步強化，甚至有凌駕于消費屬性之上的趨勢。部分企業(yè)也不甘落后，紛紛將企業(yè)發(fā)展資金投向房市，加劇實體產(chǎn)業(yè)空心化，推動整體經(jīng)濟脫實向虛。投資需求過于旺盛是造成房地產(chǎn)市場過熱的根本原因。在近年來的宏觀調(diào)控中，住房的消費屬性也僅在需要刺激經(jīng)濟增長和急需消化房地產(chǎn)庫存時才有所重視。直到2016年12月的中央工作經(jīng)濟會議上，才正式確立了“房子是用來住的，不是用來炒的”的居住屬性定位。另一方面，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用不夠明確。2003年，房地產(chǎn)業(yè)正式被確立為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮新經(jīng)濟增長點的作用，用以帶動經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展。我國始終以經(jīng)濟建設為中心，但實施中對于這一中心的理解卻失之偏頗，“唯GDP論”日益盛行，導致在過去的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的支撐作用是通過作為一種“救市工具”或者說“拉動GDP增速數(shù)字的工具”來實現(xiàn)的，尤其在1997年和2008年的金融危機以及我國進入“新常態(tài)”增速放緩情況下表現(xiàn)得更為明顯。2012年央行多番下調(diào)兩率但中央政府卻仍堅持限購、限貸政策也表明了政府既擔心投資投機需求過于旺盛加劇房地產(chǎn)金融風險，但又想利用房地產(chǎn)市場帶動經(jīng)濟增長的矛盾心理。

3.“一刀切”的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控加劇區(qū)域發(fā)展差距

新時代下我國社會主要矛盾已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，“不平衡不充分的發(fā)展”成為我國當前面臨的更為嚴峻的挑戰(zhàn)。東部地區(qū)存在著天然的地理位置優(yōu)勢，再加之過去東部地區(qū)優(yōu)先發(fā)展、先富帶動后富的政策傾斜，使得東部地區(qū)與中西部地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展差距逐漸拉大。在前20多年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，由于忽視區(qū)域間在發(fā)展狀況和資源稟賦上的差別，除采取的兩輪房地產(chǎn)限購、限貸政策外，大多采取“一刀切”的調(diào)控手段。但這種統(tǒng)一的調(diào)控政策不具有針對性，而且不同區(qū)域間對市場的敏感程度也不同，進一步加劇區(qū)域間的不平衡發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國的興起，東部地區(qū)城市房地產(chǎn)市場由于占據(jù)各種優(yōu)勢，得以迅速形成并快速發(fā)展，并且在擴張性的宏觀調(diào)控中能有效利用房地產(chǎn)投資等方式實現(xiàn)拉動經(jīng)濟增長的目的，而中西部地區(qū)城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展則相對滯緩，房地產(chǎn)投資所能帶動經(jīng)濟增長的程度也遠小于東部地區(qū)，造成區(qū)域間發(fā)展差距進一步拉大，兩者之間市場發(fā)展程度存在10年左右的差異。緊縮性的宏觀調(diào)控政策下，雖然熱點地區(qū)由于受到調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱情況得以遏制，但非熱點地區(qū)卻因為受到相同調(diào)整市場發(fā)展狀況進一步惡化，使得整體上調(diào)控難以取得預期的效果。同時由于經(jīng)濟發(fā)展具有馬太效應，這種已經(jīng)形成的發(fā)展差距在持續(xù)的宏觀調(diào)控中進一步拉大。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，這種區(qū)域發(fā)展差距不斷深化，不僅存在于東中西部地區(qū)的板塊之間，還廣泛存在于各省份內(nèi)部之間。

4.過度依賴行政干預，市場自身調(diào)節(jié)不夠

我國房地產(chǎn)行業(yè)興起與發(fā)展的時間較短，整體發(fā)展不甚成熟，缺乏完善的制度體系和法律體系作為支撐，單純依賴市場的力量難以實現(xiàn)帕累托最優(yōu)狀態(tài)，因此需要借助宏觀調(diào)控手段加以輔助，建立起“政府+市場”的運行模式，以推動房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)運行。房地產(chǎn)業(yè)是個前后向關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)，因此其市場的運行需要多個部門協(xié)調(diào)配合，運行體系龐大且復雜。在房地產(chǎn)運行不暢時，利用單一的財政政策或信貸政策往往難以達到預期效果，需要多部門配合才能發(fā)揮作用。但實際中由于各部門各自為政，難以有效協(xié)調(diào)，往往錯失最佳調(diào)控時機。此時，行政干預作為直接有效的調(diào)控措施，更容易為政府所采納，并在房地產(chǎn)市場調(diào)控中發(fā)揮一定作用。限購、限貸、限售、限價和限商等都是典型的行政政策。這些政策針對性強、收效快，能迅速遏制住房地產(chǎn)市場過熱等情況，達成預期目標。但這些行政政策也潛藏著一些弊端。以限購政策為例，如果僅在短期內(nèi)實行這種政策，那么對房價的影響不會很顯著。但限購政策的實施又會帶來社會福利損失，容易誤傷居民的基本住房需求或改善性需求，還會破壞其他消費市場的均衡，甚至導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的資金風險壓力，不利于資源的優(yōu)化配置和結(jié)構(gòu)調(diào)整。這樣來看，作為非市場調(diào)控手段，限購政策僅能作為權(quán)宜之計，且應考慮到城市的異質(zhì)性特征。同時，一二線城市限購政策的實施還會加大其他城市房價上漲的壓力，甚至推動住房租賃市場租金的飆升。總而言之，此類行政政策的實施會影響資源配置和價格的信息傳遞功能，干擾市場的正常秩序，不僅不能從根本上解決供求問題，還會造成各方的福利損失。

5.中央政府與地方政府間存在利益博弈，宏觀調(diào)控收效甚微

房地產(chǎn)調(diào)控手段層出不窮，但房價卻越調(diào)越漲、居高不下，中低收入階層買不起房、住不起房的現(xiàn)狀尚無明顯改善，因而房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性一直備受質(zhì)疑。眾多研究表明，各方參與主體出于自身收益最大化出發(fā)導致的利益博弈是影響政府調(diào)控效果和效率的重要因素。房地產(chǎn)行業(yè)一經(jīng)發(fā)展便迅速成為各地方政府財政收入的重要來源，房地產(chǎn)市場波動會通過土地財政、房地產(chǎn)稅收以及對其他產(chǎn)業(yè)的帶動效應影響地方財政收入水平。2008年金融危機給我國經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展均造成了沉重的打擊，“四萬億計劃”的實施雖緩解了這一負面沖擊，但地方政府因過度融資而承擔了巨大的財政風險。此后，2010年和2016年10月兩輪高強度的房地產(chǎn)緊縮性調(diào)控進一步加大了地方政府的財政壓力。中央政府的政策目標是維持宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定健康運行，而地方政府的目標卻是實現(xiàn)自身利益最大化，在房地產(chǎn)市場過熱時，二者的利益具有明顯背離的趨勢，進一步激化了中央政府與地方政府間委托代理關(guān)系潛在的道德風險。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效發(fā)展機制的政策建議

實現(xiàn)住有所居是百姓的期盼，更是實現(xiàn)“兩個一百年”奮斗目標的重要環(huán)節(jié)。中國特色社會主義進入了新時代，新時代下堅持“房住不炒”定位，深化住房制度改革，構(gòu)建起房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機制，不僅有助于消除經(jīng)濟的脫實向虛，引導房地產(chǎn)市場回歸理性，還能為社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和動力轉(zhuǎn)換提供支撐條件，實現(xiàn)經(jīng)濟“穩(wěn)中向好”的發(fā)展態(tài)勢，是新時代下房地產(chǎn)發(fā)展的重要目標和前進方向。

1.深化土地制度改革，調(diào)整土地供應

解決中低收入群體住房可支付性問題最有效的方式就是增加住房供給，而增加住房供給的關(guān)鍵是放開城市土地管制。土地供給政府壟斷間接導致的土地財政是住房投資屬性凌駕于居住屬性之上的重要原因，因而要破解住房的民生屬性難題，構(gòu)建起房地產(chǎn)市場的長效發(fā)展機制，土地制度改革是重要的突破口。

在具體實施方面，第一，逐步放開土地管制，打破土地供給政府壟斷局面。首先，要積極發(fā)揮非房地產(chǎn)企業(yè)在增加土地供給中的作用，允許其將依法取得使用權(quán)的土地作為住房用地，增加住房土地供應方式，推動實現(xiàn)多主體供應房源。鼓勵盤活并利用農(nóng)村集體土地、閑置農(nóng)房和宅基地，探索宅基地“三權(quán)分置”具體實現(xiàn)形式。其次，探索利用農(nóng)村集體經(jīng)濟經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，允許空置宅基地在一定期限內(nèi)可用于租賃，這將有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，拓寬住房供給渠道。最后，在公共租賃住房領域，可借鑒國外經(jīng)驗，鼓勵社會組織發(fā)揮作用，積極引入和發(fā)展土地信托模式，保障低收入群體和外來人口的住房需求。第二，科學調(diào)整城鎮(zhèn)土地的利用結(jié)構(gòu)。在城市建設用地資源相對稀缺的情況下，科學調(diào)整用地比例，合理增加住宅用地，適度提高住宅的容積率。在住宅用地中，應注意將土地供應適度向保障房建設傾斜，優(yōu)先用于保障性住房建設，以更好地落實住房的民生屬性，真正實現(xiàn)“住有所居”。第三，推進跨區(qū)域的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，靈活有效利用土地資源。要因地制宜，根據(jù)城市常住人口的變化，積極調(diào)整土地供應，實現(xiàn)跨區(qū)域城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤。

2.穩(wěn)妥推進房產(chǎn)稅立法和實施進程，抑制房地產(chǎn)投資投機需求

房產(chǎn)稅的實施對于推進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。其一，能通過擴大地方政府的收入，緩解地方政府的財政壓力，降低道德風險，間接提升房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果；其二，能通過增加投資成本遏制房地產(chǎn)投資投機需求，促進房價回歸理性，實現(xiàn)住有所居的終極目標；其三，征收房產(chǎn)稅還能實現(xiàn)收入和財富的再分配，縮小貧富差距。

完善不動產(chǎn)登記制度是實施房產(chǎn)稅的關(guān)鍵，同時實施過程中要注意循序漸進，兼顧不同群體間的差異。第一，要改變以往“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的狀況，擴大稅基，實現(xiàn)由增量房到存量房的過渡。首先，開征住房空置稅，這樣有利于盤活存量住房資源，加大有效住房供給，不僅能防范開發(fā)商“捂盤惜售”的傾向，還能在一定程度上抑制住房的投資投機性需求，使得房價恢復到合理區(qū)間，有效防范房地產(chǎn)金融風險；其次，對二套房征稅，鼓勵在滿足自住需求的基礎上，將多余住房投放市場，增加住房供給，同時縮小我國貧富差距，緩和社會貧富兩極分化狀態(tài)；最后，制定一個合理的稅率對所有房產(chǎn)征稅，增加地方財政收入，緩解財政壓力。可設定一定面積作為起征點，防止對普通居民的生活品質(zhì)造成損害。第二，采取差異化房產(chǎn)稅策略，我國房地產(chǎn)市場存在明顯的空間異質(zhì)性，政府利用財稅手段等方式實施調(diào)控時應根據(jù)各地的具體情況制定差異化政策，并適度放權(quán)到地方，以更好地調(diào)節(jié)高投機性地區(qū)，合理發(fā)展中等地區(qū)，扶持弱勢地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。第三，堅持以人為本，對中低收入群體給予稅收優(yōu)惠。全面征收房產(chǎn)稅會對中低收入群體造成稅收負擔，進一步加劇貧富差距。因此要秉承以人為本原則，酌情對該群體給予稅收補償或優(yōu)惠。

3.實行因城施策的房地產(chǎn)分類調(diào)控，破解區(qū)域發(fā)展不平衡難題

我國幅員遼闊，由于過去政策傾斜和地區(qū)資源稟賦的差異，導致區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展存在嚴重的不平衡問題，各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況亦是如此，這也是導致同一調(diào)控政策的政策效果存在區(qū)域差異的重要原因。因此，從區(qū)際差異化視角出發(fā)分析我國當前住房問題，構(gòu)建差別化房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系對于平抑過高房價和化解過剩房地產(chǎn)庫存，并進一步實現(xiàn)區(qū)域間經(jīng)濟協(xié)調(diào)平衡發(fā)展具有重要意義。

要注意不同城市間在地理位置、政治地位以及資源條件上存在的差別，實行房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，因城施策，對癥下藥，破解區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡難題。具體實施方面，對于經(jīng)濟、金融發(fā)展水平高，對外交流密切且房地產(chǎn)市場發(fā)展強勁的一線城市和新一線城市，房價上漲壓力大，易出現(xiàn)過度投機需求進而加劇房地產(chǎn)泡沫風險，應將其作為重點調(diào)控區(qū)域，對這類地區(qū)，要合理增加住宅用地，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，同時適度提高信貸門檻以增加投機成本，著重遏制過高房價，防范金融風險；對于有很大的增長潛力但住房市場尚且穩(wěn)定的二線城市，要扶持與加強監(jiān)管并舉，既要扶持這類城市使其房地產(chǎn)市場穩(wěn)步成長并完善相應的配套設施建設，分流一線城市旺盛的住房需求，也要防止房價過快上漲帶來的泡沫風險；對于經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展較為滯緩，房地產(chǎn)庫存較多的三四線城市，著重加大扶持力度，穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化進程，深化去庫存政策的實施，可通過給予財政稅收優(yōu)惠等措施以積極促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，推動房地產(chǎn)市場健康運行。

4.積極推動保障房建設，拓寬保障范圍

合理增加保障性住房供給是解決中低收入群體住房需求的有效途徑，不僅有助于實現(xiàn)住房公平，還能分流部分商品房需求，穩(wěn)定商品房價格，從而遏制房地產(chǎn)投資投機需求，促進房地產(chǎn)市場回歸理性發(fā)展。目前，我國保障性住房建設已穩(wěn)步推進并逐漸步入正軌，但現(xiàn)有保障房尚不能有效滿足市場需求。

解決當前我國保障房建設問題，要始終以人民為中心，要多傾聽中低收入人群的心聲，真正做到為百姓謀福利、替百姓解難題，使改革發(fā)展的成果更多更好地惠及人民。保障房建設工作的細化和落實，應主要分兩個步驟進行：第一，要從我國現(xiàn)實國情出發(fā)，發(fā)揮政府在保障房建設上的主導作用，同時積極鼓勵社會上有能力并且有意愿參與的非營利性機構(gòu)加入到保障房建設工作中來，要持續(xù)合理地增加保障性住房供應數(shù)量，提高保障房建設質(zhì)量，同時繼續(xù)拓寬保障范圍，逐步將符合條件的外來人口也納入保障范圍。第二，要確保保障性住房的合法使用，使保障性住房真正發(fā)揮其應有的價值。一是建立地方政府責任制，落實地方主體責任，并針對各級地方政府制定合理有效的激勵方案，以積極推動保障性住房政策真正落實；二是建立完善的管理體系，完善準入機制和價格監(jiān)管機制，健全個人信息的核查體系；三是完善相關(guān)法律制度，以法律法規(guī)調(diào)節(jié)中央政府及地方政府的責任缺失與職能錯位，使法律成為各個環(huán)節(jié)的“硬約束”。

5.加快推進住房租賃市場發(fā)展，建立健全住房租賃制度頂層設計

對于大多數(shù)人尤其是工薪階層而言，住房的首要價值是使用價值。我國新房只售不租由來已久，高漲的房價會擠占無房家庭和房奴一族其他生活消費從而間接降低生活品質(zhì)，還會加劇居民間住房不平等問題。租售并舉的提出充分利用住房使用權(quán)和所有權(quán)可分離的特性，為解決中低收入人群和外來人口的住房問題提供了良策，是對現(xiàn)有住房消費模式的創(chuàng)新，能緩解住房銷售市場供求關(guān)系緊張的局面，可平抑房價并穩(wěn)定房價預期，在一定程度上起到抑制投機的效果。

具體落實方面，第一，要在全社會倡導“不求所有、但求所用”的新型消費觀念，為住房租賃市場的發(fā)展提供機會。第二，建設租賃市場方面，要以政府為主導，積極強化宏觀管理，建立健全完善的住房租賃體系。在積極引導房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)向“租售并舉”的基礎上，鼓勵金融機構(gòu)創(chuàng)新貸款機制，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)積極拓寬融資渠道，穩(wěn)妥推進住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展，促進房地產(chǎn)企業(yè)資金靈活、高效運行，建立起房地產(chǎn)金融體系平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。尤其要注意建立健全住房租賃制度頂層設計，遏制租房市場亂象：一是要完善中介機構(gòu)責任，提高住房租賃市場透明度，改善信息不對稱的狀況；二是推動相關(guān)立法和紛爭解決機制，明晰租賃雙方責任，使租房糾紛的解決有法可依；三是建立租賃價格監(jiān)管機制，防止租金非理性增長。第三，要積極提供相應的配套措施，效仿北京2017年推出的租房政策，深化醫(yī)療、保險、入學等一系列公共服務的跨區(qū)域?qū)崿F(xiàn)，推進“租售同權(quán)”進程，解決當?shù)貞艏夥考彝ズ屯鈦碜夥咳丝诘暮箢欀畱n。

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責任編輯：曉 立