王棟

改革開放以來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，住房租賃市場同樣煥發(fā)生機(jī)，在加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等方面發(fā)揮了重要作用。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利也滋生一批“炒房客”，哄抬房價(jià)，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，導(dǎo)致北京、上海、深圳等發(fā)達(dá)城市的房價(jià)連年高居不下。使得購房需求轉(zhuǎn)向租房市場，從而又進(jìn)一步帶動了房屋租金價(jià)格逐年上漲。對此，中央及各地政府不得不采取限購等措施進(jìn)行調(diào)控、穩(wěn)定市場。

在政府出臺大量房地產(chǎn)調(diào)控政策后，“炒房”現(xiàn)象目前得到了有效遏制，但住房租賃市場仍然十分紊亂，“合同陷阱”“假房源”“假房東”“黑中介”“群租房” 等亂象雜生，租賃糾紛頻發(fā)，住房租賃市場亟待進(jìn)一步整頓、發(fā)展與完善。

發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)政策出臺，以售為主向購租并舉轉(zhuǎn)變

之前大多數(shù)人的觀念是“居者有其屋”，強(qiáng)調(diào)需要擁有屬于自己的產(chǎn)權(quán)住房，這種觀念較為片面。正是由于這種導(dǎo)向，使得我國最初在房地產(chǎn)相關(guān)法律制度的設(shè)計(jì)上著重關(guān)注商品房的開發(fā)、銷售。比如，在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國合同法》中，大量的法律條文都是針對房屋買賣作出的。相對而言，針對房屋租賃的立法較少，對于租金、租期、租賃期間雙方的權(quán)利義務(wù)以及糾紛解決機(jī)制規(guī)定不明確，這也導(dǎo)致了承租人的權(quán)益無法得到有效保障，產(chǎn)生糾紛后又難以得到有效保護(hù)。

當(dāng)前，國家倡導(dǎo)住有所居，轉(zhuǎn)變以往的住房觀念，樹立適度、合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。即每一個(gè)人享有適當(dāng)?shù)淖》浚瓤梢允钱a(chǎn)權(quán)式的，也可以是承租方式取得的。

今年以來，有關(guān)部門連續(xù)出臺多項(xiàng)政策，要求各地加快住房租賃市場發(fā)展。2017年5月，作為我國第一部明確規(guī)范住房租賃、銷售活動、監(jiān)督管理的法律規(guī)范性文件，《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》正式開始向社會公開征求意見。2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展和改革委員會、公安部、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局、中國證券監(jiān)督管理委員會，聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。2017年8月，國土資源部又會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，聯(lián)合印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定在北京、上海等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

上海市關(guān)于加快培育和發(fā)展本地住房租賃市場實(shí)施意見的內(nèi)容和亮點(diǎn)

上海市人民政府于2017年7月發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（以下簡稱“十三五規(guī)劃”）明確了要促進(jìn)購租并舉住房市場健康發(fā)展，大力發(fā)展住房租賃市場，完善購租并舉的住房體系，強(qiáng)化住房市場監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機(jī)制，促進(jìn)住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)提出了提高中小套型供應(yīng)比例、大力發(fā)展租賃市場、加大市場監(jiān)管監(jiān)督力度、建立健全發(fā)展長效機(jī)制的具體目標(biāo)。到2020年，要基本形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場，更好緩解部分常住人口及青年群體和各類人才、創(chuàng)業(yè)人士的居住問題；其中，新增供應(yīng)租賃住房約70萬套。

上海市人民政府辦公廳于2017年9月15日發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》），為貫徹國辦發(fā)39號文，落實(shí)“十三五規(guī)劃”，加快培育和發(fā)展上海市住房租賃市場提出了具體的實(shí)施意見，并建立多部門聯(lián)合的工作體制。本次出臺的《實(shí)施意見》是對國辦發(fā)39號文和“十三五規(guī)劃”的具體落實(shí)和進(jìn)一步細(xì)化，其中不乏許多亮點(diǎn)，具體而言：

完善租賃登記備案制度

今年5月公布的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》中提出，經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。此前的住房租賃市場管理處于“放養(yǎng)模式”，租賃登記備案制度并未得到大范圍的有效實(shí)施，住房租賃市場長期面臨著合同簽訂不規(guī)范、房屋權(quán)屬不清、非法轉(zhuǎn)租、出租人隨意漲房租、隨意攆租客等現(xiàn)象，大量承租人的合法權(quán)益得不到有效保障，因此，進(jìn)一步完善落實(shí)租賃登記備案制度顯得尤為重要。

此外，《實(shí)施意見》提出的建立全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺，將進(jìn)一步完善包括住房租賃合同網(wǎng)簽備案；各類住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人主體備案等住房租賃登記備案制度。

保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益

《實(shí)施意見》在完善公共服務(wù)政策、保護(hù)承租人穩(wěn)定居住權(quán)、落實(shí)稅收優(yōu)惠、提高住房公積金使用效率、完善引進(jìn)人才租房補(bǔ)貼政策以及提高租賃住房生活配套功能等六個(gè)方面，提出了保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益的具體意見。

在完善公共服務(wù)政策方面，針對上海市常住人口（滬籍人員以及持有《上海市居住證》的非滬籍人員）的住房承租人，經(jīng)依法登記備案，即可按照國家和上海市有關(guān)規(guī)定，通過與居住證和積分制度、人戶分離登記制度的有效銜接，享受子女義務(wù)教育、公共衛(wèi)生、社會保險(xiǎn)、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務(wù)政策。同時(shí)，對于積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照上海市有關(guān)規(guī)定，享受相關(guān)基本公共服務(wù)待遇。

在保護(hù)承租人穩(wěn)定居住權(quán)方面，要健全規(guī)章制度，進(jìn)一步推行、完善住房租賃合同示范文本，明確租賃各方的權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)保證住房和室內(nèi)設(shè)施環(huán)保、安全，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)繳納租金，合理使用住房和室內(nèi)設(shè)施。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得強(qiáng)制驅(qū)逐承租人，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。鼓勵(lì)租賃當(dāng)事人簽訂長期租賃合同，穩(wěn)定租賃關(guān)系，住房租賃企業(yè)出租自持經(jīng)營的租賃住房，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年，保障承租人長期、穩(wěn)定的居住權(quán)益。

在落實(shí)稅收優(yōu)惠方面，凡是依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，要進(jìn)一步落實(shí)好稅收優(yōu)惠政策。落實(shí)營改增關(guān)于住房租賃的優(yōu)惠政策，對個(gè)人出租住房取得的收入按照1.5%計(jì)算繳納增值稅；對個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元（含預(yù)收款分?jǐn)偅┑模梢园凑找?guī)定享受免征增值稅政策；對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)的，適用6%的增值稅稅率。落實(shí)國家對個(gè)人住房租賃個(gè)人所得稅等稅收優(yōu)惠政策。endprint

在提高住房公積金使用效率方面，凡是在上海市穩(wěn)定就業(yè)、無自有住房且繳存住房公積金的職工，均可按照現(xiàn)有政策提取住房公積金用于支付住房租金。此外，對滿足一定積分的引進(jìn)人才，放寬提取使用條件；對承租住房租賃企業(yè)提供的房源，試點(diǎn)和推廣住房租賃企業(yè)集中辦理業(yè)務(wù)；加快開通網(wǎng)上申請?zhí)崛∽》抗e金支付租金的業(yè)務(wù)。

在完善引進(jìn)人才租房補(bǔ)貼政策方面，將結(jié)合各區(qū)域和單位實(shí)際，制定引進(jìn)人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)用人單位主體責(zé)任，減輕引進(jìn)人才租房壓力。

在提升租賃住房生活配套功能方面，在滿足日常生活服務(wù)需要的同時(shí)，也將關(guān)注社區(qū)精神文化需求。在租賃住房項(xiàng)目及周邊，增設(shè)便利店、洗衣房、活動室、健身房、快遞收發(fā)、餐飲配送、交通等生活配套設(shè)施，使租房成為更便捷、更靈活的生活體驗(yàn)。

建立線上線下同步服務(wù)的住房租賃平臺

《實(shí)施意見》指出，今后將建立上海市統(tǒng)一的住房租賃服務(wù)平臺。按照“開放、共享”的原則，實(shí)現(xiàn)與相關(guān)管理部門業(yè)務(wù)系統(tǒng)、市場化網(wǎng)絡(luò)住房租賃平臺的鏈接，規(guī)范住房租賃信息發(fā)布和應(yīng)用，為承租人依法申請辦理居住登記、義務(wù)教育、繳存使用住房公積金、公共租賃住房貨幣化補(bǔ)貼、公共衛(wèi)生等公共服務(wù)事項(xiàng)提供便利。

線上要著力建立住房租賃當(dāng)事人實(shí)名認(rèn)證機(jī)制，為企業(yè)和群眾提供安全、便捷、暢通的房源核驗(yàn)、信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案、市場主體信用信息查詢和信用評價(jià)等線上一站式服務(wù)；線下要成立市、區(qū)兩級住房租賃服務(wù)中心，設(shè)立專業(yè)服務(wù)窗口，提供企業(yè)備案、入網(wǎng)認(rèn)證、房源核驗(yàn)、發(fā)布租賃信息、租賃合同網(wǎng)簽備案等一門式集中服務(wù)。同時(shí)，依托住房租賃公共服務(wù)平臺，歸集管理部門、市場主體、租賃住房項(xiàng)目等各類信息，實(shí)現(xiàn)從土地出讓、規(guī)劃建設(shè)、存量改建、房源供應(yīng)、網(wǎng)簽備案等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的全覆蓋，強(qiáng)化住房租賃市場分析研判，并加強(qiáng)住房租金監(jiān)測，以提高市場監(jiān)管的預(yù)見性、針對性和有效性。

完善供地方式，加大租賃住房供應(yīng)

房源少一直是住房租賃市場的一大難題。國辦發(fā)39號文鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。除了通過新增用地，在高校及科研院所周邊、科創(chuàng)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、交通樞紐地區(qū)等區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展新建租賃住房外，《實(shí)施意見》還允許商辦用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃。對于區(qū)域商辦閑置過大，職住不平衡的，在符合規(guī)劃要求，保證使用安全、消防安全、配套完善的前提下，允許將商辦用房等按照規(guī)定改建為租賃住房，簽訂土地補(bǔ)充出讓合同，土地使用年限和容積率不變。改建后按照變更許可后的審批要求，進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)及消防審核驗(yàn)收，可以辦理住房租賃合同登記備案。同時(shí)，也鼓勵(lì)有條件的企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地，按照規(guī)定的比例，統(tǒng)一規(guī)劃、集中設(shè)置，配套建設(shè)單位租賃房、職工宿舍等租賃住房。

培育住房租賃市場供應(yīng)主體，發(fā)揮國資國企的引領(lǐng)和帶動作用

國辦發(fā)39號文指出，要充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，大力發(fā)展住房租賃企業(yè)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。上海的《實(shí)施意見》更加強(qiáng)調(diào)了國資國企在住房租賃市場應(yīng)發(fā)揮其引領(lǐng)和帶動作用。

上海將加大投入力度，支持相關(guān)國有企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，支持相關(guān)市屬、區(qū)屬國有企業(yè)，采取新建租賃住房、收儲社會閑置存量住房、改建閑置商辦用房、運(yùn)營開發(fā)企業(yè)配建的租賃住房等多種途徑，增加市場供給，穩(wěn)定住房租金，對住房租賃市場起到“穩(wěn)定器”“壓艙石”的作用，通過國資國企的引領(lǐng)、示范作用，形成一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃市場。

在金融支持方面，針對住房租賃企業(yè)，《實(shí)施意見》提出了以創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)、降低融資成本為導(dǎo)向，鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)加大信貸支持力度，鼓勵(lì)開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)提供長期低息貸款，支持企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，加快推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合理運(yùn)用保險(xiǎn)資金金融支持政策。

此外，在鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)通過收儲、轉(zhuǎn)租、改建等方式大力開展代理經(jīng)租業(yè)務(wù)的同時(shí)，更要規(guī)范住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作用，提供規(guī)范的住房租賃居間服務(wù)。

建立住房租賃市場信用信息管理

長期以來，我國的監(jiān)管體系在住房租賃市場這一塊存在空缺，從業(yè)門檻低，從業(yè)人員業(yè)務(wù)能力、素質(zhì)參差不齊，這也是“黑中介”“假房源”、信息不透明、群租房等亂象滋生的一大原因。對此，《實(shí)施意見》提出了加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管，規(guī)范住房租賃市場秩序的要求。在依托住房租賃公共服務(wù)平臺，建立健全各類住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等主體備案制度的同時(shí)，要強(qiáng)化住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理，全面建立相關(guān)經(jīng)營主體的信用檔案，實(shí)行“紅名單”“黑名單”分類管理和公示制度，建立多部門守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。對于違法違規(guī)的企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，依法從嚴(yán)從重給予處罰，并納入本市公共信用信息服務(wù)平臺進(jìn)行公示，作為重點(diǎn)監(jiān)管對象，限制其市場準(zhǔn)入、行政許可和融資等行為，停止執(zhí)行相關(guān)優(yōu)惠政策；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

筆者認(rèn)為，實(shí)行購租并舉，推動住房租賃市場穩(wěn)步發(fā)展，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。在房地產(chǎn)市場的管控日趨嚴(yán)格的政策背景下，國家、各地方紛紛釋放了針對住房租賃市場的諸多政策紅利，必然會導(dǎo)致住房租賃市場呈現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。要想在這個(gè)規(guī)模龐大的租賃市場上分一杯羹，將購租并舉這一制度從落地走向成熟完善，對住房租賃市場的各參與方而言，都是一項(xiàng)全新的考驗(yàn)。endprint