高榮偉

德國(guó)以居民偏好租房、租賃市場(chǎng)完善、租金管制嚴(yán)格而著稱于世。德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)特別發(fā)達(dá)，其租賃住房率為58%，遠(yuǎn)高于自有住房率的42%。為了促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，德國(guó)政府特別重視租賃市場(chǎng)的法制建設(shè)。

細(xì)化租房合同及相關(guān)程序

德國(guó)的《民法》是住宅政策的法律基礎(chǔ)。它規(guī)定了居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分，明確了德聯(lián)邦與各州政府在住宅建設(shè)與住宅保障方面的職責(zé)，以法律的形式保障公民的基本居住條件。此外，《住房租賃法》《住宅促進(jìn)法》《租金水平法》以及各州政府制定的住宅相關(guān)法規(guī)，對(duì)德國(guó)住房租賃政策進(jìn)行了拓展和補(bǔ)充。

為了避免承租者和房東的糾紛，德國(guó)政府除了通過(guò)制定各項(xiàng)法規(guī)嚴(yán)格控制房租市場(chǎng)外，還重視細(xì)化租房合同及相關(guān)程序，以最大限度避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和分歧，從而保護(hù)房客和房東雙方的權(quán)益。這其中，非常值得一提的是德國(guó)房屋租賃市場(chǎng)實(shí)施了有利于承租人的“退租保護(hù)”制度。“退租保護(hù)”，即承租人可以不用給出理由和出租人解約，但是出租人需要在符合法律規(guī)定的情況下才能提出解約要求。根據(jù)德國(guó)法律，房東無(wú)權(quán)隨意終止租房合同，除了在幾種特殊情況下，比如，承租者不按時(shí)繳納房租，或者房東能夠證明其本人或直系親屬需要此住房。此外，在符合上述規(guī)定的前提下，房東若想終止租房合同，通常要提前3個(gè)月通知對(duì)方。租期越長(zhǎng)，提前通知對(duì)方的時(shí)間也越長(zhǎng)：租期5年以上的必須提前6個(gè)月通知，租期8年的需提前9個(gè)月通知，租期10年以上的要提前1年通知對(duì)方。房東與房客作為合同的雙方，在法律上是平等的。房東要解除房客需要一定的時(shí)間，與之相對(duì)應(yīng)，房客要解除房東也同樣需要這么多時(shí)間。

在德國(guó)，租房合同分為有限期和無(wú)限期兩種格式?！蹲》孔赓U法》規(guī)定，一般的房租合同都是無(wú)限期的，出租者不得因?yàn)槠渌夥空咴敢庵Ц陡叩淖饨鸲c現(xiàn)有承租者解除合同。無(wú)限期合同保證了房客能夠長(zhǎng)久租住一處房產(chǎn)而不被中途“攆走”——即使出現(xiàn)租房者沒(méi)錢支付房租這樣的特殊情況，房主也不能將其趕出去。德國(guó)法律規(guī)定，“即使租客有欠租違約等行為，房主也要出示足夠證據(jù)，然后由執(zhí)法人員實(shí)施收屋?！睘榱朔乐狗繓|收回再租，法律規(guī)定“執(zhí)法人員協(xié)助收屋的租房在一定時(shí)間期限內(nèi)不得再次出租”。

為了保護(hù)房東的利益，德國(guó)法律規(guī)定，房客在簽署租房合同前，必須向房東出具信用等級(jí)證明（即此前支付租金的記錄）、詳細(xì)的工作情況和財(cái)務(wù)狀況證明。出于維護(hù)房客權(quán)益的需要，德國(guó)政府建立了住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體系，包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等多個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，控制出租房屋的質(zhì)量。以前，租房者有義務(wù)在居住幾年后自掏腰包對(duì)房屋進(jìn)行維修或重新裝修，而現(xiàn)在，這一義務(wù)已經(jīng)取消，可自愿對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)。

租房合同通常還規(guī)定，房客交房時(shí)須按入住時(shí)原樣交還房屋，租房期間對(duì)房屋所做的改變必須全部恢復(fù)，以最大限度地保護(hù)房東的合法權(quán)益。

房東不得隨意上漲房租

在眾多的相關(guān)法律中，德國(guó)的《民法》等多項(xiàng)法律對(duì)房租價(jià)格進(jìn)行了強(qiáng)有力的管理和約束，特別側(cè)重對(duì)房客利益予以保護(hù)?！睹穹ā芬?guī)定，合同一經(jīng)簽訂后房東不得隨意上漲房租。《租金水平法》規(guī)定，3年內(nèi)舊合同的租金上漲幅度不能超過(guò)20%，2015年又調(diào)整為10%。原有租房合同到期，房東收回住房后再次出租，通常會(huì)上調(diào)租金，按照2015年6月生效的《租金剎車法》（Mietpreisbremse），房東再出租住房，租金最大上調(diào)幅度不得超過(guò)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)房租的10%。對(duì)于新簽訂的合同，允許租借雙方進(jìn)行議價(jià)，但是租金要參照已有同等質(zhì)量和位置的房屋的租金水平來(lái)確定。

對(duì)于一個(gè)地方同類住房的通常房租水平，德國(guó)法律還特別規(guī)定，設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，定期制定“房租合理價(jià)格表”。一般情況下，政府制定的租金價(jià)格低于由供需關(guān)系決定的市場(chǎng)均衡價(jià)格。按照規(guī)定，各大中型城市每年應(yīng)更新“租價(jià)表”，而房東要根據(jù)“租價(jià)表”制定“合理房?jī)r(jià)”。按照《住房租賃法》，如果房東所定的房租超出“合理房租”的20%，則就作為“房租超高”論。根據(jù)經(jīng)濟(jì)犯罪法，這種情況已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。遇到這種情況時(shí)，房客可以與房東進(jìn)行協(xié)調(diào)，也可以向法庭起訴，“不僅房租會(huì)立即降到最多達(dá)20%，而且房東將受到最高10萬(wàn)歐元的罰款?！庇兄檎咧赋?。如果房東所定的房租超出“合理房租”的50%，則就作為“房租暴利”論。根據(jù)刑法，這已構(gòu)成了犯罪行為，如不及時(shí)更正，房東將面臨高額罰款，甚至有牢獄之災(zāi)。

長(zhǎng)期以來(lái)，良好的法律法規(guī)規(guī)范了德國(guó)房屋租賃市場(chǎng)。據(jù)了解，在現(xiàn)實(shí)中，相關(guān)機(jī)構(gòu)制定的價(jià)格一般也都能得到有效執(zhí)行。連續(xù)而有效的相關(guān)政策條例很好地保障了租客與房主的合法權(quán)益，使得德國(guó)租房市場(chǎng)極為穩(wěn)定。

“適居性”和權(quán)益保障到位

就安全性來(lái)看，德國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)因?yàn)閲?yán)格的法規(guī)而干凈透明，租客可由此獲得巨大的安全感。

一般來(lái)說(shuō)，人們尋找租房時(shí)要借助中介商，這個(gè)時(shí)候一旦遇到黑心中介，往往出現(xiàn)“宰你沒(méi)商量”的結(jié)果。不過(guò)，在德國(guó)則不必?fù)?dān)心“挨宰”，因?yàn)橛小蹲》恐薪榉ā?。這項(xiàng)法律規(guī)定，如果中介商任意提高傭金，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將被處以高達(dá)2.5萬(wàn)歐元的罰金。根據(jù)《租金剎車法》的最新規(guī)定，租房市場(chǎng)已經(jīng)引入“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”原則，即租房中介費(fèi)不再由租客承擔(dān)，而改由房東承擔(dān)，租客只有在專門授權(quán)給中介找房的情況下，才需要負(fù)擔(dān)中介費(fèi)用。

租客的安全感還體現(xiàn)在對(duì)住房人的保護(hù)上。在德國(guó)人看來(lái)，房東租給房客的不是一臺(tái)機(jī)器，或某個(gè)工具，而是住房。住房是給人住的，是一個(gè)人或一個(gè)家庭生活的中心場(chǎng)所，所以對(duì)住房的保護(hù)已經(jīng)作為基本人權(quán)寫(xiě)入了德國(guó)憲法?！熬瓦B警察搜查一個(gè)住房都必須事先得到法庭準(zhǔn)許，何況你一個(gè)房東了。”久居德國(guó)的一位人士指出。

為防止住房租賃領(lǐng)域的非法投資，德國(guó)法規(guī)明確禁止“二房東”現(xiàn)象。對(duì)于眾多的租房客，德國(guó)政府也制定了許多具體細(xì)則予以保護(hù)。特別是對(duì)低收入人群，政府還給予了各種住房租賃優(yōu)惠政策，這其中“房租補(bǔ)貼制度”便是對(duì)低收入居民住宅保障的主要方式之一。德國(guó)法律規(guī)定，德國(guó)公民凡家庭收入不足以租賃適當(dāng)住宅者，有權(quán)享受住宅補(bǔ)貼，以保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的住宅支付能力。租房補(bǔ)助的資金來(lái)源于德國(guó)聯(lián)邦政府，由各地的社會(huì)福利局進(jìn)行具體行政操作。至于具體的房租補(bǔ)貼數(shù)額，則根據(jù)家庭成員的多少、失業(yè)時(shí)間長(zhǎng)短及房租支出等情況來(lái)確定，向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補(bǔ)助。

這個(gè)政策的優(yōu)點(diǎn)在于，對(duì)申請(qǐng)人的考核是動(dòng)態(tài)的，有時(shí)效性的，因?yàn)槊磕甓紩?huì)對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行考核，并不是申請(qǐng)到補(bǔ)助后就可以一直獲得。租金補(bǔ)助期原則上定為12個(gè)月，如果能夠預(yù)測(cè)到補(bǔ)助期內(nèi)會(huì)有重大變化，審批的補(bǔ)助期會(huì)減少，甚至分割。比如家庭總收入提高超過(guò)15%，或者正在找工作的大學(xué)畢業(yè)生。德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，至2015年12月31日，德國(guó)總?cè)丝?217.5684萬(wàn)，其中約46萬(wàn)戶家庭獲得住房補(bǔ)貼，占所有住戶的1.1%。

更為重要的是，德國(guó)租房和買房享有的公共權(quán)益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地所有公共服務(wù)。也就是說(shuō)，在德國(guó)租房，不僅“適居性”和權(quán)益保障等都非常到位，租房客還可享受與買房一樣的“安全感”和“穩(wěn)定感”。由于德國(guó)擁有高度發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)和完善的配套措施保障，全德有3/4的人口不是房東就是房客。據(jù)說(shuō)，在德國(guó)，租住同一間房子達(dá)數(shù)十年之久的住客數(shù)量相當(dāng)可觀。

總起來(lái)看，德國(guó)關(guān)于租房的法律雖然復(fù)雜，但對(duì)房東，尤其是對(duì)于房客的權(quán)益保護(hù)還是相當(dāng)全面的?！跋鄬?duì)較便宜的房租、健全的租房法規(guī)和政府抑制房?jī)r(jià)法規(guī)等，讓德國(guó)幾乎成為了租房者的‘天堂”。不少對(duì)德國(guó)房屋租賃市場(chǎng)有過(guò)研究的人如是說(shuō)。

編輯：薛華 icexue0321@163.comendprint