鄒利君

（215000 江蘇寒山律師事務(wù)所 江蘇 蘇州）

經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)化水平不斷提升，公眾對(duì)居住環(huán)境等方面的要求越來越高，新形勢(shì)下對(duì)于建筑房地產(chǎn)行業(yè)而言，面臨著很大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，如何進(jìn)一步化解市場(chǎng)帶來的各類風(fēng)險(xiǎn)，更好地提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)水平，推動(dòng)建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，是當(dāng)前擺在房地產(chǎn)開發(fā)商面前的一個(gè)難題。

一、建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵及特征表現(xiàn)

風(fēng)險(xiǎn)本身帶有很大的不確定性，是指問題沒有得到及時(shí)解決控制或者沒有預(yù)測(cè)到，從而導(dǎo)致面臨的危險(xiǎn)。建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指建筑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有對(duì)各類影響因素進(jìn)行全面預(yù)測(cè)、分析和判斷，沒有采取有效的措施加以控制，從而導(dǎo)致開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)際產(chǎn)生的利潤(rùn)和預(yù)期目標(biāo)之間的差異，進(jìn)而引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程本身是一個(gè)復(fù)雜的過程，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理過程中風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性。具體風(fēng)險(xiǎn)特征體現(xiàn)在：一是復(fù)雜性，引發(fā)建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的因素很多，風(fēng)險(xiǎn)的形成本身也有多方面的原因，所以很多事情不能及時(shí)預(yù)測(cè)和察覺，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)更加復(fù)雜多變。二是損失性，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不同程度的損失，無論是哪種損失，都對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定的沖擊，損失利益。三是補(bǔ)償性，如果開發(fā)商對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)到位，提前采取了一定的措施進(jìn)行預(yù)防和糾偏，就會(huì)避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，從而獲得了風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。四是激勵(lì)性。風(fēng)險(xiǎn)的存在和發(fā)生是偶然的，所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)而言，會(huì)引導(dǎo)他們時(shí)刻保持警惕，積極采取有效的措施進(jìn)行分析，通過改變經(jīng)營(yíng)策略，加強(qiáng)內(nèi)部管理等，不斷提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力和控制水平，將損失和危害降到最低。

二、建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)分析

想要不斷提高建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中風(fēng)險(xiǎn)管理水平，首先要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)來源進(jìn)行分析，主要風(fēng)險(xiǎn)來源于兩大方面，具體包括：

1.房地產(chǎn)開發(fā)具體位置的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)首先要確定好開發(fā)的地理位置，一旦位置確定，往往是固定的，不能短時(shí)間變動(dòng)的，由于不能及時(shí)靈活變動(dòng)，所以決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特征。房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行投資或者建設(shè)之前對(duì)地理環(huán)境、周邊位置等考慮情況會(huì)帶來相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)主要設(shè)計(jì)自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)以及區(qū)域位置風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面。自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指受到地質(zhì)地貌以及氣候條件等影響帶來的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷變化，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、投資和具體運(yùn)營(yíng)等產(chǎn)生一定的干預(yù)或者影響，區(qū)域位置風(fēng)險(xiǎn)是指建筑房地產(chǎn)開發(fā)所處的具體地理位置，可能會(huì)隨著城市的變遷、政策的變動(dòng)或者周邊樓盤的建設(shè)開發(fā)等影響，從而帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

建筑房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程，時(shí)間長(zhǎng)、分布廣，不確定性因素多。在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中會(huì)受到各方面的因素影響和制約，從而導(dǎo)致面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。主要涉及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、市場(chǎng)收益壽命、土地使用權(quán)、公眾需求以及開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理等多個(gè)方面的影響。一旦地理位置確定，開發(fā)過程中如果遇到各種突發(fā)情況和市場(chǎng)變動(dòng)，就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)期費(fèi)用、租金以及售價(jià)等產(chǎn)生很大的波動(dòng)和影響。伴隨房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)整，隨著使用年限不斷增加，就會(huì)導(dǎo)致后續(xù)的維修管理等費(fèi)用持續(xù)上升，如果前期收益和后續(xù)經(jīng)營(yíng)之間考慮不全面，就有可能導(dǎo)致出現(xiàn)虧損。建筑房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于土地的使用都有明確的時(shí)間要求，如果使用年限超過國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，政府就會(huì)對(duì)建筑物進(jìn)行收回，這也是開發(fā)商需要慎重考慮的因素之一。同時(shí)公眾的需求也在不斷發(fā)生變化，對(duì)建筑房地產(chǎn)的居住要求也越來越高，如果房地產(chǎn)構(gòu)造不合理或者隨著形勢(shì)的變化達(dá)不到公眾預(yù)期，就很難進(jìn)行銷售。此外建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中有很多的流程，每一步都需要加強(qiáng)管理、全面分析和嚴(yán)格控制，如果一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)或者漏洞，就有可能影響整個(gè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)進(jìn)程。

三、建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理思路構(gòu)建

風(fēng)險(xiǎn)管理本身屬于閉環(huán)管理過程，所以對(duì)于建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中風(fēng)險(xiǎn)管理思路的構(gòu)建，也應(yīng)當(dāng)本著動(dòng)態(tài)的原則進(jìn)行管理和控制，才能全面提升房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控力度，實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，具體風(fēng)險(xiǎn)管理創(chuàng)建思路可以參照以下模式：

1.要建立風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃體系

緊密結(jié)合國(guó)家政策規(guī)定、行業(yè)規(guī)范等，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)體系進(jìn)行全面分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研，學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理理念、方法，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，建立統(tǒng)一規(guī)范的，具體可行的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃體系，建立清晰的目標(biāo)、流程，明確組織分工，加強(qiáng)組織管理，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，能夠引導(dǎo)各層級(jí)快速反應(yīng)，按照既定流程進(jìn)行處置和分析。

2.要構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)和監(jiān)控全面管理體系

風(fēng)險(xiǎn)管控是一個(gè)閉環(huán)管理體系，是可持續(xù)、動(dòng)態(tài)變化的，所以需要樹立大局意識(shí)和科學(xué)管理理念，應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)專業(yè)管理理論指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)有序推進(jìn)。首先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資時(shí)，要做好前期的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行全面摸底調(diào)研，對(duì)投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體分析和摸查，找出可能面臨的全部風(fēng)險(xiǎn)，提高預(yù)測(cè)水平，盡可能將所有的影響因素全部納入到風(fēng)險(xiǎn)排查過程中來，從而為后續(xù)分析等提供充分的參考依據(jù)。其次要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行等級(jí)劃分。針對(duì)可能引發(fā)的所有風(fēng)險(xiǎn)和不利情況，按照科學(xué)原理和方法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)劃分相應(yīng)的等級(jí)，每一個(gè)等級(jí)可能帶來的后果等進(jìn)行預(yù)測(cè)研究，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化處理，賦予權(quán)重，提高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分的清晰度，確保有據(jù)可依。再次要針對(duì)劃分的風(fēng)險(xiǎn)探索有效的應(yīng)對(duì)措施，對(duì)每一類風(fēng)險(xiǎn)科學(xué)分析其來源、誘發(fā)原因，探索全方位處置和應(yīng)對(duì)措施，提前進(jìn)行預(yù)防，要充分借鑒相關(guān)的理論和實(shí)踐成果等進(jìn)行分析政策制定，進(jìn)行可行性論證，明確責(zé)任落實(shí)，確保一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，有具體的操作流程和處置機(jī)制進(jìn)行循序開展，降低突發(fā)情況發(fā)生率，提高風(fēng)險(xiǎn)全面防控水平。最后要建立風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制，要對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及即將發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)等及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)控，借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等現(xiàn)代信息技術(shù)加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)信息的全面管理，對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)要素進(jìn)行動(dòng)態(tài)排查，充分考慮各種影響因素，并建立全過程風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控預(yù)警機(jī)制，有效跟蹤潛在風(fēng)險(xiǎn)或者危機(jī)發(fā)生情況，一旦有相關(guān)跡象，及時(shí)化解和處置各種不良風(fēng)險(xiǎn)。

總之，建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程，是一個(gè)復(fù)雜的過程，需要綜合考慮各種要素，并以此為基礎(chǔ)加強(qiáng)管理。對(duì)于建筑房地產(chǎn)行業(yè)而言，只有不斷結(jié)合形勢(shì)變化，全面研究和分析市場(chǎng)變化形式，緊跟市場(chǎng)動(dòng)向快速反應(yīng)，并做出科學(xué)決策，建立科學(xué)完善的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)和動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制，才能有效減輕不良風(fēng)險(xiǎn)和不利沖擊，更好地提高市場(chǎng)應(yīng)對(duì)能力，提升經(jīng)營(yíng)效益，進(jìn)而更好地推動(dòng)社會(huì)發(fā)展和公眾生活水平不斷提升助力。

[1]鄧啟迪.探究建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理思路構(gòu)建[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2014(03).

[2]楊樹坪.國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全視角下房地產(chǎn)泡沫治理研究[J].管理觀察,2015(10).

[3]孫麗.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的探討與分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2016(06).

[4]王曉燕.房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)分析[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2017(03).