孫 偉

（100041 北京樂瑞資產(chǎn)管理有限公司 北京）

一、法院審理物業(yè)服務糾紛存在的困境

在物業(yè)服務企業(yè)起訴業(yè)主支付物業(yè)費的案件當中，業(yè)主亦會提出物業(yè)服務存在瑕疵，要求核減物業(yè)費，法院在處理此類問題往往會面臨兩個困境：一是物業(yè)服務企業(yè)的服務存在瑕疵，但該種瑕疵需要達到何種程度，法院才可以酌情核減物業(yè)費。實務中法院往往以物業(yè)服務雖在瑕疵，但被告所述涉及全體業(yè)主利益，以此核減物業(yè)費有損其他已交費業(yè)主利益，出于社會穩(wěn)定等因素考量，不予采納被告請求核減物業(yè)費的答辯意見。二是即使認定了物業(yè)服務存在瑕疵需要核減物業(yè)費，但由于物業(yè)服務表現(xiàn)形式的多樣，物業(yè)費服務瑕疵部分所占物業(yè)費比例不明，以致無法對物業(yè)費核作出準確核減。實務中由于缺少物業(yè)費核減相關條文規(guī)范，導致審判人員以酌定的方式核減物業(yè)費用，不同審判人員的核減標準亦因人而異，無法為后續(xù)案件提供較為明確的參考，也不利于裁判結論的統(tǒng)一和對當事人的說服。

二、物業(yè)費該否核減

物業(yè)費在物業(yè)服務合同中作為物業(yè)服務的對價，其是否可以核減甚至免除應該看物業(yè)服務的履行程度，故從合同法角度來看，物業(yè)費核減問題并不存在爭議，但基于物業(yè)服務合同的特殊性，實踐中對于物業(yè)費該否核減也產(chǎn)生了較大爭議?！墩憬「咴好褚煌リP于審理物業(yè)服務合同糾紛案件適用法律若干問題的意見（試行）（征求意見稿）》曾出現(xiàn)有“因物業(yè)服務存在瑕疵而可以核減物業(yè)費”的相關內(nèi)容，而在正式發(fā)布的時候卻刪除了相關內(nèi)容。其刪除這部分內(nèi)容是因為，就該《意見》征求意見時，絕大多數(shù)人士對此持反對意見。他們認為這會助長“耍賴”欠費行為，不利于大多數(shù)交費業(yè)主權益和小區(qū)的整體利益，也不利于物業(yè)服務產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。同時，物業(yè)服務企業(yè)是否需要按照核減后的數(shù)額，將物業(yè)費退還給其他業(yè)主。這在實際操作中顯然是很難做到的。而目前我國相關的法律法規(guī)對物業(yè)服務糾紛已經(jīng)有了具體的辦法。

而在司法實務中，法院的審判活動對上述說法作了非常積極的回應，以浙江某基層法院為例，該院判決全部支持物業(yè)費的占99%左右，特別在2015年以前幾乎為100%。法院判決的如此高度一致，并不是因為我國物業(yè)服務水平高、質(zhì)量好，相反我國物業(yè)服務存在問題多、差異大、積弊深的特點，業(yè)主委員會未成立或失靈、業(yè)主大會召開難、業(yè)主私搭亂建、物業(yè)人員現(xiàn)代服務意識欠缺、業(yè)主繳費意識不強、物業(yè)維修基金使用難、業(yè)主與物業(yè)之間權責不明、開發(fā)商遺留問題等種種原因集合使得單個物業(yè)服務合同糾紛矛盾重重。在該前提下，業(yè)主往往能夠提出種種理由來要求核減物業(yè)費，而物業(yè)服務無形性的特點導致物業(yè)糾紛當事人均難以舉證物業(yè)服務是否存在瑕疵，而物業(yè)服務瑣碎性的特點導致法院難以針對某一物業(yè)服務瑕疵難以以量化的標準去核減物業(yè)費。在防止業(yè)主動輒要求核減物業(yè)費、避免難以核減的窘境產(chǎn)生、在物業(yè)繳費率偏低的當下避免物業(yè)服務企業(yè)陷入到因物業(yè)費收取得不到保障而降低服務質(zhì)量的惡性循環(huán)中等多方考量，形成了法院幾乎一致判決支持全部物業(yè)費的現(xiàn)象。

法院幾乎一致判決支持物業(yè)費的做法，一方面確實使得業(yè)主動輒要求核減物業(yè)的現(xiàn)象沒有發(fā)生，法院也沒有迎來基于業(yè)主起訴導致訴訟爆炸的局面，而另一方面雖然法院幾乎一致判決支持物業(yè)費請求，但物業(yè)服務不規(guī)范的現(xiàn)象并未得到妥善解決，部分業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)對抗情緒并未得到緩解，反而出現(xiàn)了物業(yè)服務企業(yè)依仗法院“撐腰”將大量物業(yè)糾紛案件訴至法院，而廣大業(yè)主在自己訴求無果后亦對法院公信力產(chǎn)生懷疑，如今在物業(yè)服務合同糾紛案件當中，業(yè)主拒接法院電話、拒絕接收法院送達法律文書、缺席法院審理活動已成常態(tài)，而業(yè)主本該通過參加訴訟可積極維護自身權益的機會（諸如：請求減免不合理違約金）亦已喪失，而業(yè)主得到“不合理的對待”亦將以不合理的方式交由社會消化。為緩解對社會的消極影響，目前審判理念已有所變化，對于符合特定條件的，可以適當減免物業(yè)費。

同時業(yè)主委員會失靈是賦予業(yè)主行請求核減物業(yè)費權利的另一個因素。在業(yè)主委員會同物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同當中，由業(yè)主委員會出面對物業(yè)服務企業(yè)的服務瑕疵提出相應主張更為合適，由此可以保證處理結果的一致性，避免不同業(yè)主提出不同主張而產(chǎn)生矛盾，例如廣東省高級人民法院發(fā)布的指導意見中提到“涉及全體業(yè)主共同利益的事項，由業(yè)主委員會作為原告進行訴訟”。然而在現(xiàn)實中，業(yè)主委員會并未發(fā)揮應有作用，一方面法律資格上，業(yè)主委員會是在業(yè)主大會授權范圍內(nèi)活動，而業(yè)主大會授權不明導致業(yè)主委員會無有效行為依據(jù)；另一方面，業(yè)主委員會成員多為業(yè)主義務參與，業(yè)委會成員管理小區(qū)事物積極性不高，種種原因?qū)е聵O少有業(yè)主委員會起訴要求物業(yè)服務企業(yè)承擔服務不到位責任。在此前提下，保障業(yè)主請求核減物業(yè)費的權利顯得尤為迫切。

三、輕微物業(yè)服務瑕疵能否核減物業(yè)費

目前審判理念雖有所變化，但對于何時可以核減物業(yè)費仍持謹慎態(tài)度。因此，形成了一個“輕微物業(yè)服務瑕疵不能核減物業(yè)費”的審判標準：①物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)履行主要合同義務的，在判決時認定物業(yè)服務企業(yè)違約，但不應該承擔核減物業(yè)費的違約責任；②根據(jù)解釋第三條的規(guī)定，當物業(yè)企業(yè)可以通過繼續(xù)履行、采取補救措施等予以消除的，不核減物業(yè)費。③物業(yè)服務企業(yè)“嚴重不達標”的，可以在一些具體項目上進行核減。

四、結語

上述審判理念對于輕微物業(yè)服務瑕疵及可通過繼續(xù)履行等手段消除瑕疵的情況不予核減物業(yè)費，從適用角度來說具有較為明確的指導意義，但需要注意幾個問題。第一，對于如何認定輕微物業(yè)服務瑕疵存在極大的主觀性，判決認定違約但又不承擔違約責任亦不符合情理；第二，解釋第三條的規(guī)定并沒有直接否定業(yè)主請求核減物業(yè)費的權利，而根據(jù)《合同法》第一百一十一條的規(guī)定，其又明確賦予了合同一方當事人因?qū)Ψ借Υ寐男卸埱鬁p少價款的權利。

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[2]張質(zhì).物業(yè)服務的不完全給付及其私法救濟[J].武漢理工大學學報(社會科學版),2018(1).

[3]寧紅麗.論贈與物瑕疵的私法救濟[J].政法論壇,2013.