來 楠

（321000 浙江師范大學行知學院 浙江 金華）

一、按揭房屋的性質(zhì)及其產(chǎn)權歸屬

國內(nèi)按揭房屋制度的形成，主要是借鑒西方英美國家法律中，關于物權擔保處理的相關內(nèi)容，即通過法系讓與擔保的方法，實現(xiàn)債權人與擔保人之間債務權利轉(zhuǎn)移的情況。這種房屋擔保處理方法的運用，不僅平衡了房屋債務人債務清償期間的相關權利，也將為房屋后期所有者債務問題處理提供了權利保障。結合以上關于按揭房屋的相關理念，將按揭房屋的性質(zhì)及產(chǎn)權歸屬要點整合如下：

其一，按揭房屋問題，始終是圍繞房屋產(chǎn)權的取得層面進行問題討論，它主要包括原始所有、繼承受理所有。而現(xiàn)代離婚案件中，關于按揭房屋權利處理，也主要是通過房屋所有權層面問題的探究。由此，實際分析過程中，房屋購買者、賣房者，均是通過資金交易、合同合作的方式，將房屋所有權轉(zhuǎn)移出去。那么，在處理離婚案件中按揭房屋問題時，就可有按揭房屋看作是雙方交易物品，通過現(xiàn)金支付、所有權配置等問題，解決夫妻離婚中，按揭房屋的問題。

其二，按揭房屋問題處理，也可以通過房屋商品價值的判定層面探究，對離婚案件中按揭房屋問題進行分析。依據(jù)商品經(jīng)濟的一般規(guī)律而言，房屋購買者，通過分期支付貨幣的方法，從房屋賣房者手中，獲得房屋的使用價值。若夫妻離婚后，按揭房屋的價值分割，則可通過夫妻二人在房屋使用價值獲得過程中，所支付的資金比重進行問題處理即可。從這一層面而言，對于夫妻離婚過程中，若想要明確切分按揭房屋結構，可通過房屋財產(chǎn)規(guī)劃處理的方式，實現(xiàn)對夫妻共同財產(chǎn)的分割。

其三，夫妻財產(chǎn)分析探究過程中，也需通過房屋產(chǎn)權證性質(zhì)多元探究策略，對按揭房屋處理過程中，房屋所有權的書面證明進行探究。一般來說，房屋財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，夫妻離婚后，需同時承擔房屋繳納的相關費用。但若夫妻一方，未在房屋貸款繳納過程中進行貸款繳納。按照我國按揭房屋處理規(guī)定，為未繳納貸款一方，僅僅擁有房屋使用權，而沒有房屋所有權。若夫妻離婚財產(chǎn)分割過程中，若夫妻一方能夠出示另一方，沒有參與貸款繳納的憑證，則可以獲得相應的房屋所有權。

二、夫妻間變更按揭房屋的產(chǎn)權人或借貸人對貸款銀行的影響

按揭房屋貸款處理工作的有序?qū)嵤?，需準確把握夫妻間財產(chǎn)變更時，按揭房屋的產(chǎn)權人或借貸人對銀行貸款的影響。即，夫妻雙方在房屋抵押權益，分配優(yōu)先選擇層面，應盡量做到按揭房屋權利的平等分配。同時，房屋抵押人，應對財產(chǎn)抵押的相關條件進行限定性管理，這樣進行夫妻間變更按揭房屋所有權探究過程中，就可以按照我國《物權法》中關于“房屋抵押人人經(jīng)抵押權清償”相關制度，實現(xiàn)夫妻雙方按揭房屋問題處理過程中，不同資源處理因素的綜合把握。例如：夫妻房屋處理過程中，若房屋轉(zhuǎn)讓方的貸款數(shù)額較高，且房屋清償另一方無法償還房屋銀行貸款。在抵押期間，可通過抵押人應用問題后期調(diào)節(jié)方法，實現(xiàn)房屋所有權的轉(zhuǎn)讓。否則，房屋抵押人將無法進行房屋抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，必須要在銀行償還資金完全償還后，才能夠進行房屋所有權處理。

但結合我國現(xiàn)代婚姻法中，關于第三方利益保護情況相關措施可知：夫妻雙方在共同生活狀態(tài)，需共同承擔房屋債務償還的經(jīng)濟壓力。當夫妻雙方離婚后，將房屋按照夫妻共有財產(chǎn)進行處理，若其中一方想要對共同財產(chǎn)進行處理，需經(jīng)過雙方協(xié)調(diào)，并達成一致后，才能夠財產(chǎn)分割。若第三方想要代替夫妻雙方的想法，實行共同財產(chǎn)的處理，必須要經(jīng)過夫妻中的一方同意，方可由第三方代為處理。從這一層面來說，夫妻離婚時，處理按揭房屋的時，可通過第三方調(diào)節(jié)方法解決問題。此外，按揭房屋在婚姻法問題處理中的探究，也應按照“誰舉證誰負責”的方法進行按揭房屋問題處理。

當事人的離婚協(xié)議書或者人民法院的判決書、裁定書、調(diào)解書已經(jīng)對夫妻財產(chǎn)分割問題作出處理的，債權人仍有權就夫妻共同債務向男女雙方主張權利。一方就共同債務承擔連帶清償責任后，基于離婚協(xié)議或者人民法院的法律文書向另一方主張追償?shù)?，人民法院應當支持。?jù)此，在夫妻間變更按揭房屋的產(chǎn)權人或借貸人，上述規(guī)定足以保障貸款銀行的利益。

三、對離婚時處理按揭房屋的具體意見和建議

我國實行的是法定婚后所得共同制，婚姻關系存續(xù)期間夫妻雙方或一方所得的財產(chǎn)，除法律另有規(guī)定或夫妻另有約定，均為夫妻共同所有。依照婚姻法所確立的這一原則，自可推出婚前取得的房屋為一方個人財產(chǎn)、婚后取得的房屋為夫妻共同財產(chǎn)，在關于按揭房屋定性的問題上，似乎就可直接從中找到解決爭議的答案。但問題的關鍵在于，購買按揭房屋有一個相對較長的過程，其中包括簽訂房屋買賣合同、支付購房首付款、交付房屋、取得房屋產(chǎn)權證等較多的事項和環(huán)節(jié)，究竟以何種事項作為認定房屋“取得”的標準，不可避免會產(chǎn)生分歧和爭執(zhí)。

由于歷史的原因，現(xiàn)夫妻財產(chǎn)登記在一方名下的情況極為普遍，較之物權法的登記制度，婚姻法上的夫妻財產(chǎn)制更為深入人心，公眾對婚姻法的規(guī)定不僅熟知且抱有高度信賴?？梢灶A測，隨著物權法的實施，今后購買房屋的婚姻當事人將產(chǎn)權登記在雙方名下的意識會迅速提高，而今其他事實上的物權人在物權上所擔的風險已漸顯現(xiàn)，防范意識自然會促使真正權利人自覺采取保護施更正登記。唯有已經(jīng)登記在夫妻雙方名下的不動產(chǎn)，因涉及情感、信任等諸多因素影響，更正登記對家庭來說非常敏感，決不是簡單的手續(xù)問題，不僅可能引發(fā)家庭中的潛在矛盾，甚至可能導致有些家庭解體，這與婚姻法穩(wěn)定家庭關系的立法宗旨相悖，且過分強調(diào)登記制度也會抵消保護家庭中弱勢群體的救濟渠道。