蔣陽平

（321000 浙江省金華市婺城區(qū)人民法院 浙江 金華）

法院執(zhí)行不斷遇到新難點，共有不動產(chǎn)執(zhí)行有一定挑戰(zhàn)性。目前我國關(guān)于共有不動產(chǎn)執(zhí)行的法律規(guī)定不夠完善，過于簡略，實務(wù)中不利于共有不動產(chǎn)的執(zhí)行。本文結(jié)合司法實踐，剖析問題，提出一些意見建議。

一、有效推進(jìn)共有不動產(chǎn)執(zhí)行的必要性

依據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，共有分按份共有和共同共有。共有不動產(chǎn)指兩個或者兩個以上的權(quán)利主體對同一不動產(chǎn)享有所有權(quán)。當(dāng)前涉及共有不動產(chǎn)執(zhí)行的案件越來越多，且以共有房地產(chǎn)執(zhí)行為最普遍。房屋價值往往較大，處理不當(dāng)易引發(fā)矛盾糾紛，并將矛盾集中法院。探索共有不動產(chǎn)的執(zhí)行，極具現(xiàn)實緊迫性和長遠(yuǎn)意義。

二、共有不動產(chǎn)執(zhí)行中存在的一些問題

（一）共有不動產(chǎn)執(zhí)行的法律規(guī)定不完善

當(dāng)前我國法院強(qiáng)制執(zhí)行的法律法規(guī)，對共有不動產(chǎn)可否執(zhí)行、如何執(zhí)行則未作細(xì)致規(guī)定，不動產(chǎn)的權(quán)屬難以確定，涉案不動產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人及他人共有，實踐中認(rèn)定比較困難；是先分割共有不動產(chǎn)然后進(jìn)行執(zhí)行程序，還是可直接進(jìn)入執(zhí)行程序意見不一；不動產(chǎn)的共有份額有時不易確定，份額確定后應(yīng)如何分割不明確，上述情形都不利于執(zhí)行，需進(jìn)一步完善立法，明確共有不動產(chǎn)的執(zhí)行程序、份額確定、優(yōu)先購買權(quán)等相關(guān)事宜。

（二）共有不動產(chǎn)共有人的權(quán)益如何維護(hù)

“對不動產(chǎn)共同共有權(quán)利人權(quán)益的保護(hù)屬于所有權(quán)的權(quán)益保護(hù)問題，所有權(quán)是絕對權(quán)，對所有權(quán)的保護(hù)是保護(hù)一種靜態(tài)的安全”[1]，共有人光有優(yōu)先購買權(quán)不能很好保護(hù)其權(quán)益，比如共有人出于子女就學(xué)、照顧老人等原因，寧可支付明顯不合理的價格也要競拍另一共有人的份額，而相關(guān)的利害關(guān)系人可能會故意抬價。另一方面，如果一味遷就共有人的訴求，容易導(dǎo)致共有不動產(chǎn)難以執(zhí)行。

（三）共有不動產(chǎn)在執(zhí)行中難以騰退

由于共有不動產(chǎn)的價值較大，又關(guān)系到共有人的切身利益，因而在執(zhí)行中，常遇到共有人不配合執(zhí)行、甚至抗拒執(zhí)行的情況，有時被執(zhí)行人可能會故意唆使共有人阻撓法院執(zhí)行。

三、共有不動產(chǎn)執(zhí)行不易的簡析

當(dāng)前我國關(guān)于法院執(zhí)行的相關(guān)法律法規(guī)，沒有提到是否可以先一并處置共有不動產(chǎn)中屬于案外共有人的份額，從而制約了執(zhí)行法官執(zhí)行方法措施的應(yīng)用。

共同共有不動產(chǎn)份額的確定涉及到多方利益，對執(zhí)行中引發(fā)的確權(quán)之訴如何開展，法律沒有明確規(guī)定，各地法院做法不一，分歧主要在于申請執(zhí)行人（債權(quán)人）的訴訟地位問題。共有不動產(chǎn)份額確定后，分割也是一個現(xiàn)實難題。

“在同一標(biāo)的物上無權(quán)與債券并存時，物權(quán)有優(yōu)先于債權(quán)的效力”[2]，共有不動產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行過程中，共有人既不是被執(zhí)行人，也不是一般意義上負(fù)有協(xié)助法院執(zhí)行義務(wù)的第三人，作為物權(quán)的享有者，處置共有不動產(chǎn)可能損害其權(quán)益。法院執(zhí)行的共有不動產(chǎn)主要是房屋，房屋作為個人和家庭長期使用的基礎(chǔ)性財產(chǎn)，牽涉到生活的方方面面。所以對房屋的執(zhí)行，案外共有人往往會有較大的抵觸情緒。

四、破解當(dāng)前共有不動產(chǎn)執(zhí)行難的一些對策和建議

綜合分析上述問題，結(jié)合當(dāng)前執(zhí)行工作實際，就共有不動產(chǎn)的執(zhí)行提以下幾點對策：

（一）明確共有不動產(chǎn)的確權(quán)和執(zhí)行程序

對于共有不動產(chǎn)，其份額確定及處置方式等先由相關(guān)權(quán)利人協(xié)商確定，協(xié)商不成則先予中止共有不動產(chǎn)的執(zhí)行，可以由申請執(zhí)行人代位被執(zhí)行人作為一方當(dāng)事人，由享有共有權(quán)的相關(guān)權(quán)利人作為對方當(dāng)事人，或有共有人中一方為當(dāng)事人，由享有共有權(quán)的另一方權(quán)利人和申請執(zhí)行人作為對方當(dāng)事人，提起確權(quán)之訴，訴訟結(jié)果確定后申請執(zhí)行人申請恢復(fù)執(zhí)行，法院以確權(quán)之訴的結(jié)果為依據(jù)，繼續(xù)執(zhí)行。

（二）明確共有不動產(chǎn)執(zhí)行需要一定的立案標(biāo)的

執(zhí)行案件標(biāo)的大小不一，有的執(zhí)行案件標(biāo)的遠(yuǎn)小于共有不動產(chǎn)價值，如果被執(zhí)行人名下有共有不動產(chǎn)就一概強(qiáng)制執(zhí)行，從司法資源使用、當(dāng)事人利益平衡等角度考慮都可能顯得不合理。同時可明確規(guī)定一旦確定共有不動產(chǎn)可執(zhí)行，則不必進(jìn)行物理分割，共有人對共有不動產(chǎn)的執(zhí)行具有協(xié)助執(zhí)行義務(wù)，如不配合執(zhí)行可依法采取強(qiáng)制措施。

（三）強(qiáng)化共有人對不動產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)

可規(guī)定共有不動產(chǎn)拍賣時，共有人出到一定的價格就可以優(yōu)先購得該共有不動產(chǎn)，杜絕有的共有不動產(chǎn)利益關(guān)聯(lián)人，抓住共有人不愿搬離共有房屋的心里，故意在競買時抬價，致使共有人不得不以大幅偏高的不合理價格竟買共有不動產(chǎn)。

（四）進(jìn)一步強(qiáng)化不動產(chǎn)共有的約定和登記

為了督促各共有人登記時明確各方的分額，可明確規(guī)定未在不動產(chǎn)管理部門登記分額的，推定各共有人分額相等。分額確權(quán)之訴使執(zhí)行過程變得漫長，容易導(dǎo)致各共有人互相串通，故意縮小被執(zhí)行人的共有份額，而損害債權(quán)人的利益。