柳向娥，范寶芬

（天津城建大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，天津 300384）

2003 年起房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，其一、二級(jí)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大發(fā)展，三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）交易日趨活躍，特別是一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，然而關(guān)于如何做好房地產(chǎn)交易估價(jià)，對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，改善人民居住條件至關(guān)重要[1].房地產(chǎn)是指房屋和土地，廣義的說房地產(chǎn)應(yīng)是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的綜合，是人們生活中不可或缺的必需品，是人們最具體的財(cái)產(chǎn)形式.隨著我國(guó)房屋商品化和土地的有償使用，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法有比較法、收益法和成本法，其中比較法是最常用、最基礎(chǔ)、最能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法[2]，在房地產(chǎn)估價(jià)中起著關(guān)鍵性作用.運(yùn)用比較法評(píng)估出的比較價(jià)值是公開市場(chǎng)價(jià)值的體現(xiàn).在實(shí)際估價(jià)中，有的估價(jià)人員對(duì)于估價(jià)理論知識(shí)的理解不夠深刻，查勘估價(jià)對(duì)象側(cè)重點(diǎn)不同，調(diào)整和修正可比實(shí)例系數(shù)帶有主觀色彩等問題，導(dǎo)致估價(jià)過程不夠公正、出現(xiàn)評(píng)估結(jié)果偏離房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值、影響委托方對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的信任等后果，直接影響了房地產(chǎn)估價(jià)的科學(xué)性和效率性.本文旨在從理論和操作層面分析比較法在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中存在的問題，對(duì)其提出改進(jìn)對(duì)策，促使比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中廣泛合理運(yùn)用，估價(jià)結(jié)果精準(zhǔn)合理.

1 比較法的基本內(nèi)涵及在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用

1.1 比較法的基本內(nèi)涵

比較法有三個(gè)不同的層次，即敘述的比較法、評(píng)價(jià)的比較法和沿革的比較法，本文研究房地產(chǎn)估價(jià)中的比較法屬于評(píng)價(jià)的比較法.鐘漢明[3]指出，市場(chǎng)比較法是指在求取待估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與其他在近期內(nèi)（一般為5年）已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)（交易實(shí)例）進(jìn)行形成、影響價(jià)格的各種因素的對(duì)照、比較，通過對(duì)已經(jīng)發(fā)生了的房地產(chǎn)交易實(shí)例的價(jià)格的修正，來求取待估房地產(chǎn)的最可能價(jià)格的一種估價(jià)方法.吳紅華[4]等指出，市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，根據(jù)類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種常用的估價(jià)方法.劉鴻[5]指出，市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法.覃民武[6]指出，市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的方法.基于市場(chǎng)狀況，比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或者價(jià)格[7]，運(yùn)用比較法評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn).所以說比較法，又稱市場(chǎng)比較法，是指遵循估價(jià)原則的情況下，根據(jù)近期內(nèi)（一般為1年）對(duì)與估價(jià)對(duì)象同區(qū)域相類似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行其因素修正或調(diào)整，以求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或者價(jià)格的方法.

1.2 比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用

比較法在英、美、日本、臺(tái)灣、香港等地的房地產(chǎn)估價(jià)中均被廣泛采用.我國(guó)現(xiàn)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—2015）（以下簡(jiǎn)稱規(guī)范）規(guī)定：估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)有較多交易且交易日期接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的，應(yīng)選用比較法[8].事實(shí)上比較法是房地產(chǎn)估價(jià)方法體系中運(yùn)用最廣泛的基本方法，是最容易被理解、接受且最能揭示市場(chǎng)規(guī)律的方法.在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐運(yùn)用中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的遵循估價(jià)原則，比如利用謹(jǐn)慎原則根據(jù)估價(jià)目的的不同決定估價(jià)對(duì)象價(jià)值類型；按照估價(jià)步驟，搜集交易實(shí)例并選取可比實(shí)例，建立比較基準(zhǔn)進(jìn)行系數(shù)修正或調(diào)整計(jì)算出比較價(jià)值[9]；以房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理為比較法的理論依據(jù)，應(yīng)用于與估價(jià)對(duì)象同類和交易數(shù)量較多且具有一定可比性的房地產(chǎn)，具體有住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房以及房地產(chǎn)開發(fā)用地，數(shù)量很少、極少發(fā)生和可比性很差的房地產(chǎn)如機(jī)場(chǎng)、學(xué)校、在建工程等不采用比較法.比如，估價(jià)對(duì)象為在城中心區(qū)域各配套設(shè)施完整的住宅，可搜集該區(qū)域相類似的可比交易實(shí)例運(yùn)用比較法評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格.由于我國(guó)目前相當(dāng)多的地區(qū)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)已經(jīng)成熟，但房地產(chǎn)租金與售價(jià)水平嚴(yán)重失調(diào)，收益期限的合理確定受土地使用制度的限制多有阻礙；以及市場(chǎng)信息不完全，成本、利潤(rùn)等數(shù)據(jù)缺乏客觀性的市場(chǎng)狀況下，收益法和成本法的運(yùn)用出現(xiàn)各種局限，比較法的運(yùn)用則不僅廣泛，且估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值最為吻合.

2 比較法在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中運(yùn)用存在的問題

比較法程序體系盡管已經(jīng)相當(dāng)成熟，但在我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)相關(guān)機(jī)構(gòu)信息公開或有償使用的機(jī)制不夠完善以及估價(jià)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊的情況下，比較法在運(yùn)用中還存在諸多問題.運(yùn)用比較法估價(jià)是通過可比實(shí)例的成交價(jià)格修正后的比較價(jià)值來求取與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，其過程中會(huì)出現(xiàn)的問題主要包括：可比實(shí)例價(jià)格不真實(shí)[10]，估價(jià)人員掌握理論知識(shí)不夠精準(zhǔn)；在現(xiàn)場(chǎng)查勘中調(diào)查的數(shù)據(jù)的完全性及準(zhǔn)確性不能滿足估價(jià)的要求；修正、調(diào)整系數(shù)的確定缺乏依據(jù)等問題[11].

2.1 比較法公式運(yùn)用中存在系數(shù)誤判的問題

比較法估價(jià)需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行可比實(shí)例的交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正或調(diào)整，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范推薦其表達(dá)公式一般是采用連加或者連乘式.（1+交易情況修正系數(shù)+市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）為連加式中的綜合系數(shù)，分別對(duì)其部分進(jìn)行調(diào)整時(shí)，并沒有確定各系數(shù)調(diào)整是否存在相互促進(jìn)、相互抵消還是互相獨(dú)立的誤差，導(dǎo)致最終比較價(jià)值的求取存在偏差.又比如理論中市場(chǎng)狀況調(diào)整其實(shí)是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的房地產(chǎn)交易因素的修正，即可比實(shí)例在過去某個(gè)時(shí)點(diǎn)的成交價(jià)格轉(zhuǎn)換成估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，其修正對(duì)象應(yīng)該是“可比實(shí)例在過去某個(gè)時(shí)點(diǎn)的成交價(jià)格”，而實(shí)際估價(jià)中市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)常常被誤用為以比較價(jià)值為基數(shù).

雖然規(guī)范推薦其表達(dá)公式一般是采用連加或者連乘式，而連乘式被較多運(yùn)用.一般情況下，連乘式求取比較價(jià)值的公式中以（交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）的基數(shù)形式被運(yùn)用且最受估價(jià)師青睞.但大多數(shù)人認(rèn)為假設(shè)這三因素是相互獨(dú)立的，分別確定調(diào)整系數(shù)對(duì)其三因素進(jìn)行獨(dú)立調(diào)整時(shí)，調(diào)整的總體比例就會(huì)被改變，導(dǎo)致比較價(jià)值存在“誤差”，估價(jià)師便會(huì)采取措施消除這一“誤差”.但實(shí)際上通過公式分解和合并得到最初的連乘公式是一致的，根本不存在所謂“總調(diào)整比例的誤差”，顯然此處采取的措施，反而導(dǎo)致了評(píng)估結(jié)果的偏離.眾所周知連乘式中各個(gè)系數(shù)的調(diào)整影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的調(diào)整，各因素修正或調(diào)整本是獨(dú)立進(jìn)行的，但是房地產(chǎn)價(jià)格自身因素內(nèi)存在極大相關(guān)性.比如，區(qū)域因素中的位置、交通狀況、環(huán)境狀況和實(shí)物因素中的空間布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境；權(quán)益中的容積率、建筑覆蓋率和實(shí)物因素中規(guī)模適宜性、檔次等都存在相關(guān)性，若同時(shí)調(diào)整時(shí)分類不清晰，則可能出現(xiàn)重復(fù)調(diào)整，導(dǎo)致所得調(diào)整系數(shù)偏離實(shí)際應(yīng)得調(diào)整系數(shù)，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果不精準(zhǔn).因此，采用連乘式進(jìn)行各系數(shù)調(diào)整時(shí)應(yīng)注意其相關(guān)性.

無論是出現(xiàn)連加式中各調(diào)整系數(shù)不同方向的誤差不能相互抵消或市場(chǎng)狀況調(diào)整基數(shù)被誤判的問題還是出現(xiàn)連乘式部分因素存在重復(fù)修正或誤認(rèn)為連乘式中調(diào)整系數(shù)的基數(shù)發(fā)生變化的問題，主要是因?yàn)楣纼r(jià)人員經(jīng)驗(yàn)不豐富以及準(zhǔn)備資料不充分，沒有受過系統(tǒng)培訓(xùn)等原因造成的.

2.2 交易實(shí)例庫(kù)的非市場(chǎng)化傾向

市場(chǎng)化是以建立市場(chǎng)型管理體制為重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)資源和要素優(yōu)化配置，提高社會(huì)效率，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展.我國(guó)現(xiàn)行規(guī)范中要求可比實(shí)例必須是交易實(shí)例.不得以要價(jià)、報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)等實(shí)例作為交易實(shí)例.如今的估價(jià)應(yīng)用操作中，許多估價(jià)機(jī)構(gòu)為了提供估價(jià)工作的規(guī)范性和效率，紛紛建立交易案例庫(kù)，然而有的交易實(shí)例庫(kù)的實(shí)例質(zhì)量卻不是很高，有的實(shí)例信息來自于媒體上的公告以及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的系統(tǒng)終端的信息，這些實(shí)例來源不僅不是成交價(jià)格，往往還不是很客觀合理的報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)中對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁沒有明確的說明；有的即使是真實(shí)的成交實(shí)例，也是道聽途說，如是否存在利害人之間的交易，房地產(chǎn)實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等信息不完全，或填報(bào)虛假數(shù)據(jù).如此低質(zhì)量的非市場(chǎng)化實(shí)例庫(kù)，違背估價(jià)規(guī)范的要求，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值偏離市場(chǎng)價(jià)值，更有甚者會(huì)擾亂公平交易的市場(chǎng)秩序，也可能給估價(jià)報(bào)告的委托方和使用方帶來經(jīng)濟(jì)損失.

2.3 可比實(shí)例選擇不當(dāng)

比較法操作中重要步驟之一就是可比實(shí)例的選取，可比實(shí)例的選取就是以交易成功為前提條件.有的估價(jià)人員隨委托人的意愿違背估價(jià)職業(yè)道德選取不合適的實(shí)例，或者根據(jù)網(wǎng)上報(bào)價(jià)實(shí)例甚至捏造實(shí)例來求取估價(jià)價(jià)格；有的估價(jià)師認(rèn)為在房地產(chǎn)為賣方市場(chǎng)的前提下，調(diào)查可比實(shí)例成交價(jià)格的意義不大，網(wǎng)上報(bào)價(jià)就能反應(yīng)賣方的意愿，因此將此報(bào)價(jià)作為成交價(jià)格.事實(shí)上所有房地產(chǎn)的成交價(jià)實(shí)質(zhì)是受當(dāng)事人之間的關(guān)系、對(duì)市場(chǎng)的了解程度、交易實(shí)例的實(shí)際狀況等因素影響，也與買賣雙方討價(jià)還價(jià)能力有關(guān).無論是買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)，成交價(jià)永遠(yuǎn)是雙方交易意愿的真實(shí)體現(xiàn)，對(duì)所謂“報(bào)價(jià)”產(chǎn)生影響的，則是市場(chǎng)上成交價(jià)格與賣方一方意愿的結(jié)合體.操作中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格、成交日期的真實(shí)性及準(zhǔn)確性、面積內(nèi)涵、設(shè)施設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)壽命、臨街繁華度、與相關(guān)場(chǎng)所的距離（比如火車站）等方面本應(yīng)該重視其重要性并特別關(guān)注，但很多估價(jià)師本能依靠自身經(jīng)驗(yàn)、估價(jià)委托人的說辭和現(xiàn)場(chǎng)查勘表面現(xiàn)象進(jìn)行籠統(tǒng)的估測(cè)和選擇，沒有進(jìn)行準(zhǔn)確的定量化測(cè)算和比較，已致利用所選實(shí)例評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值不夠精準(zhǔn)、不夠科學(xué).

2.4 房地產(chǎn)因素傾向性修正或調(diào)整

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定：各可比實(shí)例的比較價(jià)值最高值與最低值的比值不宜大于1.2.求取比較價(jià)值雖符合總要求，但修正或調(diào)整公式中三大系數(shù)時(shí)往往忽視一些細(xì)節(jié)問題.如對(duì)房地產(chǎn)狀況中實(shí)物與區(qū)位因素、因子的調(diào)整，忽略設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響；又比如對(duì)臨街狀況的判斷缺乏系統(tǒng)性、全面性只注重臨街深度，以及是否路角地、是否雙面臨街，不注意臨街寬度、所臨街道的繁華程度，所臨街道處商業(yè)服務(wù)類型的完備程度性等.不同的臨街狀態(tài)對(duì)不同類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響差異很大，估價(jià)人員的這種傾向性的忽略處理，顯然會(huì)造成他所評(píng)估的結(jié)果具有系統(tǒng)性誤差.比如在實(shí)踐運(yùn)用中房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整注重的是裝飾裝修檔次、材料所造成的價(jià)格差異的調(diào)整，常常忽略功能缺乏、功能落后，特別是功能過剩而產(chǎn)生的折舊的調(diào)整.另外，房屋附加值因素調(diào)整和共有所有權(quán)調(diào)整也常常不被估價(jià)師所重視，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面.

（1）建筑物功能折舊是指因建筑物功能不足或者過剩造成的建筑物減損，其調(diào)整需要對(duì)估價(jià)對(duì)象功能是缺乏、落后還是過剩進(jìn)行分析，計(jì)算出因該功能造成的價(jià)值差額或比例，以使評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值更精準(zhǔn).

（2）裝飾裝修調(diào)整是指在購(gòu)買房地產(chǎn)后發(fā)生的用于改造房地產(chǎn)舒適度的各種費(fèi)用的調(diào)整.比如，獲得使用權(quán)后的房地產(chǎn)是毛坯房，則應(yīng)對(duì)其添加器具設(shè)備和配置管線等，為了居住環(huán)境更舒適而對(duì)其進(jìn)行室內(nèi)墻、地面裝修.估價(jià)師對(duì)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象裝修差異導(dǎo)致的建筑物價(jià)值差異的測(cè)算，應(yīng)嚴(yán)格針對(duì)價(jià)值時(shí)點(diǎn)，采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的材料、工藝及財(cái)稅體系，盡管可比實(shí)例或是估價(jià)對(duì)象的裝修是在過去進(jìn)行的，也一定要考慮造價(jià)指數(shù)變化造成的裝修價(jià)格的差異.

（3）房屋附加值因素調(diào)整是指對(duì)房地產(chǎn)因素和非房地產(chǎn)因素的部分.房地產(chǎn)因素是指地上、地下車位，封閉陽(yáng)臺(tái)、與估價(jià)對(duì)象分割開的地下室、儲(chǔ)物間，小院等；非房地產(chǎn)因素主要是指房地產(chǎn)內(nèi)部的可供使用的家具、家電等.估價(jià)對(duì)象是否含有車位，車位位于地上還是地下、是租賃形式還是轉(zhuǎn)讓形式，儲(chǔ)物間、小院是否計(jì)算建筑面積等對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果都會(huì)產(chǎn)生很大影響，這些問題在實(shí)際的估價(jià)報(bào)告中常常未被說明.

（4）房屋共有部位所有權(quán)、使用權(quán)的調(diào)整是區(qū)分所有的房地產(chǎn)所有權(quán)人共同所有、共同使用的面積和設(shè)施所擁有的權(quán)利.這些部位和設(shè)施不僅本身的規(guī)模、檔次、比例有差異，其上所產(chǎn)生的利益也經(jīng)常不同，如建筑物的大門、電梯、通道、建筑外立面廣告價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格的合同權(quán)利、帶院落住宅的地役權(quán)、由法律規(guī)定和合同約定的其他權(quán)利等常常沒有明確說明.

2.5 運(yùn)用比較法求取的估價(jià)結(jié)果較粗略

比較法在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐應(yīng)用中，估價(jià)結(jié)果是依據(jù)已選可比實(shí)例，對(duì)其進(jìn)行因素修正和調(diào)整后的若干可比實(shí)例的比較價(jià)值來抽象、綜合確定的.但其處理方式比較簡(jiǎn)單，僅僅利用可比實(shí)例修正后所得比較價(jià)值作為基準(zhǔn)，最終估價(jià)結(jié)果一般由兩種估價(jià)方法或多余兩種方法所求結(jié)果再通過眾數(shù)、中位數(shù)、求平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)等方式進(jìn)行求取.運(yùn)用比較法求取的價(jià)格僅僅利用可比實(shí)例一次性求取，選擇比較因子和比較因素的質(zhì)量不同導(dǎo)致所求房地產(chǎn)價(jià)格的不同.房地產(chǎn)估價(jià)人員很少細(xì)致分析運(yùn)用比較法求取的價(jià)格是否合理，是否符合公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，也沒有采用更為合理的模型來確定，結(jié)果簡(jiǎn)單且難以讓委托人信服.比如一般情況下，對(duì)3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行因素修正和系數(shù)調(diào)整后，根據(jù)比較法求取比準(zhǔn)價(jià)格公式獲得估價(jià)結(jié)果，而房地產(chǎn)作為特殊商品，具有價(jià)值較大、供給有限、難以變現(xiàn)、保值增值等特性，僅通過三個(gè)可比實(shí)例求取的比準(zhǔn)價(jià)格沒有與其他實(shí)例求取的價(jià)值進(jìn)行比較和修正，即使房地產(chǎn)估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)豐富，客觀公正，估價(jià)結(jié)果很偶然性地迎合了委托方，但是運(yùn)用比較法求取的估價(jià)結(jié)果較粗略.

3 比較法在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中的改進(jìn)對(duì)策

3.1 對(duì)估價(jià)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)管理

按照我國(guó)現(xiàn)行規(guī)范要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)以良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為去做好房地產(chǎn)估價(jià)工作.房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，其信息更新過快，國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)政策層出不窮，只有不斷學(xué)習(xí)才能追上行業(yè)的腳步，同時(shí)也能促進(jìn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展.對(duì)于估價(jià)人員進(jìn)行估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)出現(xiàn)的理論性問題，估價(jià)師學(xué)會(huì)及估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)予以重視，

估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師學(xué)（協(xié)）會(huì)要嚴(yán)格要求估價(jià)師遵循估價(jià)師職業(yè)道德，并定期檢查或抽查估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為，建立估價(jià)師職業(yè)道德檔案，實(shí)施全員、全過程監(jiān)控.估價(jià)師進(jìn)行繼續(xù)教育時(shí)，應(yīng)針對(duì)估價(jià)理論知識(shí)的難點(diǎn)和疑點(diǎn)進(jìn)行辯論和討論，也可以采用口試積分的方式讓部分估價(jià)師在一次繼續(xù)教育課程中取得更多的學(xué)分，以激勵(lì)估價(jià)師解決疑難問題、提升專業(yè)素質(zhì)的熱忱.估價(jià)師應(yīng)有針對(duì)性地解析典型疑難案例，并以學(xué)報(bào)、雜志的形式通報(bào)全部機(jī)構(gòu)和全部估價(jià)師使其自覺地不斷學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí).估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師學(xué)會(huì)可以不定期舉行估價(jià)沙龍，規(guī)范估價(jià)師的執(zhí)業(yè)態(tài)度提升鞏固理論認(rèn)識(shí)，促進(jìn)估價(jià)人員業(yè)務(wù)知識(shí)的相關(guān)交流和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展.

3.2 建立有效的交易實(shí)例庫(kù)

全球進(jìn)入萬物互聯(lián)的時(shí)代，數(shù)據(jù)存儲(chǔ)尤為重要，建立有效的數(shù)據(jù)庫(kù)成為一種趨勢(shì)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也不例外.對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)來說，建立有效的交易實(shí)例庫(kù)可由政府或者相應(yīng)的行業(yè)組織，根據(jù)房地產(chǎn)使用性質(zhì)分類設(shè)置所屬實(shí)例的相關(guān)專業(yè)性信息.實(shí)例數(shù)據(jù)真實(shí)，數(shù)據(jù)存儲(chǔ)形式必須統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)，一旦相關(guān)實(shí)例發(fā)生新的變化時(shí)應(yīng)及時(shí)更新，使數(shù)據(jù)庫(kù)不僅全面而且具有時(shí)效，這樣的交易實(shí)例庫(kù)才能成為可比實(shí)例的候選庫(kù)，提高估價(jià)作業(yè)效率.對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)而言，應(yīng)時(shí)刻強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)交易實(shí)例真實(shí)的重要性，鼓勵(lì)估價(jià)人員認(rèn)真仔細(xì)查勘估價(jià)對(duì)象及交易實(shí)例，也可與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)合作，比如提供估價(jià)所需的真實(shí)交易信息，建立機(jī)構(gòu)所屬的交易實(shí)例庫(kù).無論是政府，估價(jià)協(xié)會(huì)還是估價(jià)機(jī)構(gòu)，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建立有效的房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)[11]，必是實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化和國(guó)際化的主要技術(shù)手段.

3.3 正確選取可比實(shí)例

在運(yùn)用比較法估價(jià)中，談到實(shí)例最重要的兩點(diǎn)是擁有大量的交易實(shí)例和如何針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象選取相應(yīng)的可比實(shí)例.首先交易實(shí)例庫(kù)中選取的交易實(shí)例可以來源于房地產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)管理部門、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和部分交易者本人.這些實(shí)例信息的獲取需要估價(jià)人員鑒別和甄選，確保其真實(shí)性.特別是在對(duì)成交價(jià)格的記錄中應(yīng)說明是否有交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的情形；是否有違規(guī)避稅費(fèi)，登記的成交價(jià)格和實(shí)際的成交價(jià)格不同等問題.其次，就是選取可比實(shí)例的要求應(yīng)符合估價(jià)規(guī)范的要求.估價(jià)規(guī)范要求可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近、結(jié)構(gòu)用途及權(quán)利性質(zhì)相同、檔次規(guī)模相當(dāng)、成交日期接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn).特別是結(jié)構(gòu)類型，不僅要考慮大結(jié)構(gòu)的一致還要注意小結(jié)構(gòu)的一致，如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中包括框架、框輕、框架剪力墻、密肋梁等不同的小結(jié)構(gòu).如果實(shí)在找不到小結(jié)構(gòu)相同的可比實(shí)例，而用類似小結(jié)構(gòu)替代，一定注意造價(jià)差異的調(diào)整.再比如，在運(yùn)用比較法評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的租金時(shí)，用途相同的情況還要注意小用途的一致，如餐飲和商鋪，盡管都是商業(yè)用途，租金構(gòu)成可能不同，是否包括餐飲店家具器具的使用費(fèi)等也是必須考慮的問題.最后，確定可比實(shí)例時(shí)，為減少估價(jià)人員帶有主觀因素的影響，可安排3人以上且為單數(shù)的估價(jià)人員一起進(jìn)行選取并確定.

3.4 可比實(shí)例的合理修正或調(diào)整

比較法需對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，利用替代原理將不同因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響程度進(jìn)行價(jià)值量化[12].這不僅要求估價(jià)師具備廣泛的專業(yè)知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，更要按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來，嚴(yán)格按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，合理量化，確定參數(shù)，保持基數(shù)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)一致；對(duì)實(shí)例進(jìn)行調(diào)查取證、進(jìn)行背景差異分析，如財(cái)產(chǎn)范圍、付款方式，繳納稅費(fèi)方等，找出差異并調(diào)整或者說明；估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象涉及到的區(qū)域，應(yīng)掌握區(qū)域整體情況；對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況應(yīng)詳細(xì)分析；對(duì)實(shí)例修正調(diào)整因素的選擇應(yīng)按照估價(jià)的目的和估價(jià)對(duì)象的用途、特點(diǎn)、性質(zhì)確定；比較法估價(jià)測(cè)算匯總表與實(shí)際操作中現(xiàn)場(chǎng)查勘表內(nèi)容應(yīng)一致.

估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的影響因素與等級(jí)區(qū)別，可根據(jù)估價(jià)對(duì)象的使用性質(zhì)來分，比如實(shí)物因素中戶型、熱水、燃?xì)鈱?duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)值非常重要；區(qū)位因素中外部配套設(shè)施對(duì)住宅非常重要；交通便捷度、樓層對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)非常重要等.所以重要影響因素的選擇和權(quán)重的分析確定對(duì)估價(jià)結(jié)果的針對(duì)性、合理性有著至關(guān)重要的意義.房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)依據(jù)對(duì)相關(guān)理論知識(shí)和成功案例的總結(jié)，構(gòu)建出針對(duì)不同用途估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況調(diào)整因素的選擇并且建立可比實(shí)例因素修正模型，以此為基礎(chǔ)再進(jìn)行定量計(jì)算，確保房地產(chǎn)狀況調(diào)整的全面性、準(zhǔn)確性，最終保障估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性.

3.5 評(píng)估結(jié)果方法的確定及改進(jìn)

我國(guó)現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定運(yùn)用比較法評(píng)估房地產(chǎn)所選可比實(shí)例不得少于三個(gè).鑒于工作的高效性，可以選取3～5個(gè)可比實(shí)例獲取比較價(jià)值后按照其特點(diǎn)選取確定結(jié)果的方法[13].比如，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行不同組合和修正，獲取相對(duì)應(yīng)的估價(jià)結(jié)果，然后通過數(shù)學(xué)方式或者建模進(jìn)行求取比較法評(píng)估后的最終結(jié)果.數(shù)學(xué)方法可以有在移動(dòng)平均法的基礎(chǔ)上進(jìn)行加權(quán)移動(dòng)平均，對(duì)獲取可比實(shí)例近期成交的比較價(jià)值給予加大權(quán)重，成交較遠(yuǎn)的比較價(jià)值差額給予較小的權(quán)重，通過類似于簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法求取估價(jià)對(duì)象的正常價(jià)格.

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