王效俐　鄭南宏　連漪

摘要： 本文旨在對我國1997-2015年房地產(chǎn)行業(yè)運營效率進行分析。首先結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)特點構(gòu)建了較為全面系統(tǒng)的分析指標(biāo)體系，由于歷年數(shù)據(jù)有限，先采取主成分分析法對產(chǎn)出指標(biāo)進行降維，再將投入指標(biāo)與綜合產(chǎn)出指標(biāo)代入DEA模型。研究結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年進入市場化階段后，通過持續(xù)高投入方式促進了行業(yè)發(fā)展，綜合技術(shù)效率在2005-2009年達到最優(yōu)；而隨著行業(yè)日趨成熟，傳統(tǒng)粗放型發(fā)展方式帶來投入過度冗余，忽略技術(shù)革新亦顯著降低了整體運營效率。

Abstract： The purpose of this paper is to analyze the input-output efficiency of Chinese real estate industry from 1997 to 2015. Firstly， a set of comprehensive and systematic index system is constructed in combination with the industrial feature. Due to the limited data， this paper reduces the production indexes by using the PCA method， then uses DEA to calculate input-output efficiency. The results show that after entering the marketization stage in 1998， Chinese real estate industry has developed rapidly through continued high investment， and optimal operating efficiency is achieved during 2005-2009； but as the industry matures， the traditional extensive production way results in serious input redundancy， and ignoring technological innovation also decrease the comprehensive technical efficiency.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)業(yè)；運營效率；PCA；DEA；投入冗余

Key words： real estate industry；efficiency；PCA；DEA；input redundancy

中圖分類號：F293.35 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）05-0072-04

0 引言

近年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)運營效率研究已經(jīng)引起了許多學(xué)者的關(guān)注。但目前，學(xué)界更多關(guān)注的是微觀企業(yè)績效情況，對房地產(chǎn)業(yè)整體運營效率研究較少，相關(guān)研究也只選取少數(shù)指標(biāo)進行分析。因此，本文搜集了國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)1997-2015年的數(shù)據(jù)，從土地、資本、人力、房屋面積、企業(yè)盈利絕對指標(biāo)、相對指標(biāo)六個層面11個指標(biāo)入手，結(jié)合主成分分析法與數(shù)據(jù)包絡(luò)法進行分析，從而更好地認(rèn)識我國房地產(chǎn)業(yè)多年發(fā)展的運營效率，暨而對防范房地產(chǎn)泡沫、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供理論依據(jù)與對策參考。

1 研究方法簡介

由于國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，目前統(tǒng)計局只披露了1997-2015年數(shù)據(jù)，而DEA模型（數(shù)據(jù)包絡(luò)方法）一般要求決策單元個數(shù)必須是投入和產(chǎn)出變量個數(shù)之和的三倍以上。為滿足DEA模型的數(shù)量關(guān)系要求，本文先采用PCA（主成分分析法）對產(chǎn)出指標(biāo)降維，再將投入指標(biāo)與綜合產(chǎn)出指標(biāo)代入DEA模型進行計算。

1.1 數(shù)據(jù)包絡(luò)方法（DEA）

數(shù)據(jù)包絡(luò)方法（DEA，Data Envelopment Analysis）是一種常用的效率評價方法，其特點是適用于多輸出、多輸入的有效性綜合評價問題，并且無須對指標(biāo)做任何權(quán)重假設(shè)，排除了很多主觀因素。目前，DEA兩個常用模型分別是CCR和BCC模型，CCR假定規(guī)模報酬不變，而BCC將CCR中的綜合技術(shù)效率分解為純技術(shù)效率和規(guī)模效率。

1.2 主成分分析法（PCA）

主成分分析（PCA，Principal Component Analysis）是由Hotling提出的一種數(shù)據(jù)壓縮與特征提取的多元統(tǒng)計方法。其旨在利用降維的思想，把眾多具有一定相關(guān)性的指標(biāo)通過線性函數(shù)轉(zhuǎn)換為少數(shù)幾個相互無關(guān)的綜合指標(biāo)（即主成分）以代替原有指標(biāo)。主成分分析法的優(yōu)點在于具有較強的信息提取能力，能有效減少指標(biāo)選取工作量，并且能消除指標(biāo)間的相關(guān)影響。

2 指標(biāo)體系選取

2.1 投入產(chǎn)出指標(biāo)選取

本文選取投入產(chǎn)出指標(biāo)體系如表1。

投入指標(biāo)方面，房地產(chǎn)業(yè)除了對勞動力跟資本需求大，還對土地存在嚴(yán)重依賴性，所以投入指標(biāo)從土地、資本與人力三個角度選取。其中，本年購置土地面積和施工房屋面積分別反映企業(yè)當(dāng)年的購地與房屋施工情況；本年完成投資額與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計分別從當(dāng)年絕對投資量與累計資產(chǎn)量角度，反映房產(chǎn)企業(yè)資本的投入情況；企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)反映人力資源投入。

產(chǎn)出指標(biāo)方面，國內(nèi)文獻普遍只選擇企業(yè)營收與利潤，不僅難以反映房地產(chǎn)真實交易情況，也未能反映企業(yè)相對盈利情況，而數(shù)據(jù)顯示國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)相對盈利指標(biāo)歷年來變化較大。最終，本文從房屋面積、企業(yè)真實盈利與相對盈利指標(biāo)三個角度選取上述指標(biāo)。其中，商品房銷售面積與企業(yè)總營收分別考慮了商品房成交量和成交價因素；竣工房屋面積體現(xiàn)當(dāng)年的竣工情況，由于地產(chǎn)熱年房產(chǎn)企業(yè)存在加速動工的動機，因此竣工房屋面積能反應(yīng)當(dāng)年的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出情況；企業(yè)營業(yè)利潤從絕對收益角度考慮行業(yè)收益情況，營業(yè)利潤率和總資產(chǎn)報酬率分別從銷售回報率和資本利用率角度考慮行業(yè)回報率。endprint

數(shù)據(jù)來源上，選取國家統(tǒng)計局披露的1997-2015年我國房地產(chǎn)業(yè)共19年的數(shù)據(jù)，由于時間跨度大，文章以1997年CPI為基準(zhǔn)，對涉及金額的指標(biāo)剔除通脹因素影響。受篇幅限制，文章不再列出具體數(shù)據(jù)情況。

2.2 產(chǎn)出指標(biāo)PCA降維

借助軟件SPSS 22.0進行主成分分析，首先對產(chǎn)出變量進行標(biāo)準(zhǔn)化，按照主成分累計貢獻率不低于85%、特征值大于1的原則提取主成份。計算結(jié)果（表2）顯示，數(shù)據(jù)符合KMO與Bartlett檢驗，適合用主成分分析法。

由于第一個主成分方差貢獻率超過88%，因此第一個主成分足以代表原來6個產(chǎn)出指標(biāo)的絕大部分信息。主成分表達式如下：

f1=0.43x1+0.42x2+0.42x3+0.41x4+0.36x5+0.41x6

x1…x6分別代表商品房銷售面積、竣工房屋面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營總收入、總資產(chǎn)報酬率、營業(yè)利潤率?？梢姡鞒煞謋1綜合考慮所有產(chǎn)出指標(biāo)。

另外，由于DEA模型要求指標(biāo)不能出現(xiàn)負(fù)數(shù)，而歸一化不影響DEA計算結(jié)果，本文采用歸一化對數(shù)據(jù)處理如下（其中aj是每個指標(biāo)最大值，bj是每個指標(biāo)最小值）：

3 數(shù)據(jù)包絡(luò)結(jié)果

將處理后的6個投入指標(biāo)與1個產(chǎn)出綜合指標(biāo)代入數(shù)據(jù)包絡(luò)BCC模型，采用軟件DEAP 2.1進行計算分析。同時，為研究對產(chǎn)出指標(biāo)進行PCA降維處理是否合理，將未經(jīng)處理的指標(biāo)同樣代入BCC模型，得到結(jié)果如表3。

從表3可知，如果直接采用DEA模型，自2003年后行業(yè)效率值基本為1，嚴(yán)重缺乏區(qū)分度，失去了研究的科學(xué)性與準(zhǔn)確性。而對產(chǎn)出指標(biāo)進行主成分方法降維后，計算結(jié)果得到有效改善。進一步對組合模型結(jié)果進行分析，以規(guī)模效率遞增或遞減為分類標(biāo)準(zhǔn)，可將我國房地產(chǎn)分為三個階段：

3.1 起步擴張階段：1997-2004

1997-2004年綜合技術(shù)效率都小于1，表明該階段未達到DEA相對有效，但整體呈現(xiàn)上升狀態(tài)，表明行業(yè)整體運營效率不斷提升。具體而言，綜合技術(shù)效率在經(jīng)歷過1999年的最低點0.568后不斷上漲，到2004年綜合技術(shù)效率達0.969。規(guī)模效率與綜合技術(shù)效率走勢基本一致，從1997年的0.829，經(jīng)過1999年的低點0.596后，逐漸提升至0.973；此外，純技術(shù)效率保持較高水平，基本維持0.95～1之間，這說明1997-2014年間綜合技術(shù)效率受規(guī)模效率影響較大，這一階段規(guī)模效率低迷拖累綜合技術(shù)效率表現(xiàn)。另一方面，規(guī)模效率持續(xù)呈現(xiàn)遞增效應(yīng)，說明該階段房地產(chǎn)市場應(yīng)該擴大行業(yè)投入與企業(yè)規(guī)模。結(jié)合歷史看，1997年7月亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，直到1999年才結(jié)束，這場金融危機打破了亞洲經(jīng)濟快速發(fā)展的景象，對國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展造成了不小的負(fù)面影響。為促進房地產(chǎn)市場良性發(fā)展并帶動國內(nèi)經(jīng)濟進一步發(fā)展，1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式宣布停止住房實物分配，自此我國房地產(chǎn)行業(yè)進入市場化發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)與供應(yīng)能力顯著提高。1997-2004年本年購置土地面積、施工房屋面積、本年完成投資額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)年均復(fù)合增長率分別為20%、15%、19%、18%、11%。同時，城鎮(zhèn)人口增加與收入水平提高帶動房地產(chǎn)需求規(guī)模逐步擴大，在供給與需求雙重作用下，企業(yè)經(jīng)營效益不斷提升。1997-2004年商品房銷售面積、竣工房屋面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營總收入年均復(fù)合增長率分別為13%、20%、74%、25%，營業(yè)利潤率和資產(chǎn)回報率從-0.47%和-0.06%提升至6.44%和1.39%。

3.2 繁榮高效階段：2005-2009

2005-2009年是國內(nèi)房地產(chǎn)市場較為繁榮高效的階段。其中，2005-2007和2009年的綜合技術(shù)效率都為1，達到DEA相對有效，表明這四年間投入要素均得到充分利用，并取得最大的產(chǎn)出效果，而規(guī)模效率不變說明行業(yè)規(guī)模投入也達到最佳水平。盡管2008年爆發(fā)金融危機，國內(nèi)商品房銷售面積受此影響同比下滑14.72%，但在政府“國十條”、“四萬億計劃”等政策刺激下，房地產(chǎn)市場熱度不減，表現(xiàn)在土地、資本與勞動力持續(xù)高投入。2005-2009年本年購置土地面積、施工房屋面積、本年完成投資額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)年均復(fù)合增長率分別為11%、14%、15%、16%、5%。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為市場化程度的不斷提高與土地、金融等生產(chǎn)要素市場的不斷完善，極大地促進了房地產(chǎn)市場的繁榮高效，企業(yè)盈利水平繼續(xù)緩慢提升，資產(chǎn)回報率與營業(yè)利潤率分別在2009和2010年達到頂點，具體為2.78%和14.21%。

3.3 市場過熱階段：2010-2015

2010年綜合技術(shù)效率開始下滑，從0.995下滑到2014年的0.697，2015年回升至0.798。這一階段，綜合技術(shù)效率下滑主要是由于純技術(shù)效率下滑。純技術(shù)效率從2010年的1.00下滑到2014年的0.751，2015年回升至0.848，說明2010-2015年房地產(chǎn)行業(yè)整體技術(shù)水平有所下降，不難理解，這幾年房地產(chǎn)市場的火爆促使企業(yè)過度追求銷量產(chǎn)出，導(dǎo)致忽略了技術(shù)與管理創(chuàng)新。規(guī)模效率也在2013年出現(xiàn)下滑（0.894），而后在2015年有所回升（0.941）。然而，規(guī)模效率在這一階段持續(xù)呈現(xiàn)規(guī)模遞減狀態(tài)，2011年開始出現(xiàn)明顯的投入冗余現(xiàn)象，之后愈加嚴(yán)重。結(jié)合現(xiàn)實看，2010年開始過熱的房地產(chǎn)市場引來政府嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，政府出臺“國十一條”、“新國十條”和“新國八條”等高壓政策，市場開始“降溫”：投入方面，本年完成投資額與企業(yè)資產(chǎn)、施工房屋面積增速均出現(xiàn)明顯下滑，而購置土地面積數(shù)量在2012、2014、2015年同比分別減少7%、11%、14%，體現(xiàn)政府土地調(diào)控方面的作用；產(chǎn)出方面，在市場競爭激烈與政策調(diào)控影響下，企業(yè)營業(yè)利潤率跟資產(chǎn)回報率大幅下降，從2010年的14.21%、2.72%分別下降為2015年的8.79%、1.12%。盡管如此，2015年施工房屋面積、本年完成投資額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)和企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)分別冗余31.7%、29.6%、37.9%和14.7%，充分表明房地產(chǎn)行業(yè)依然存在過度投資開發(fā)、行業(yè)泡沫嚴(yán)峻的現(xiàn)狀。endprint

4 結(jié)論與建議

本文采用主成分與數(shù)據(jù)包絡(luò)組合模型，構(gòu)建了較為全面系統(tǒng)的分析指標(biāo)體系，對我國歷年房地產(chǎn)業(yè)運營效率進行分析。研究結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年步入市場化階段后，通過持續(xù)高投入方式極大地促進了行業(yè)的發(fā)展，綜合技術(shù)效率也隨之顯著提升。隨著企業(yè)經(jīng)營市場化程度不斷提升，以及土地、金融等生產(chǎn)要素市場不斷完善，2005-2009年間我國房地產(chǎn)業(yè)迎來繁榮高效階段，綜合技術(shù)效率水平達到最大化。但由于資本的逐利性，到了“十二五”期間，企業(yè)過度追求產(chǎn)出，行業(yè)投入冗余嚴(yán)重。而忽略技術(shù)水平革新亦導(dǎo)致綜合技術(shù)效率不斷下滑，傳統(tǒng)的粗放型方式已明顯不適合行業(yè)的發(fā)展需求。

據(jù)此，本文針對企業(yè)與政府兩層面提出建議：①對房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該致力于技術(shù)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)整合優(yōu)化。一方面，加大創(chuàng)新力度以提升技術(shù)水準(zhǔn)，通過精細管理、技術(shù)管理創(chuàng)新降低企業(yè)運營成本，同時，注重提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)水平；另一方面，通過重組并購等方式整合行業(yè)資源，促進產(chǎn)業(yè)整體升級，激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展活力。

②對政府而言，在堅持房地產(chǎn)業(yè)市場化方向的同時，應(yīng)加快相關(guān)制度建設(shè)以促進市場體系逐步完善，例如健全住房保障體系、進一步推動土地所有制改革、建立適當(dāng)有效的房地產(chǎn)稅收體系。對于市場的過度非理性投機行為，既要通過合適的宏觀調(diào)控機制與手段嚴(yán)厲遏制，也要注意地方政府為保政績過度扶持房地產(chǎn)發(fā)展的非理性動機。

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